ECLI:NL:GHDHA:2020:1963

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.264.569/01

Zaaknummer rechtbank : 7612352 / CV EXPL 19-12223

arrest van 13 oktober 2020

in de zaak van

Stichting Havensteder,

gevestigd te Rotterdam,

hierna te noemen: Havensteder,

appellante,

advocaat mr. P.J. Remmelts te Rotterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat mr. M.R. de Kok te Rotterdam.

1.Het procesverloop

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

het procesdossier van de eerste aanleg, waaronder het vonnis van 26 juli 2019 van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam;
de dagvaarding in hoger beroep van 13 augustus 2019;
het tussenarrest van 10 september 2019 waarbij een comparitie na aanbrengen is gelast;
het proces-verbaal van de comparitie van 12 november 2019;
de memorie van grieven van Havensteder;
de memorie van antwoord van [geïntimeerde].

2.Waar gaat de zaak over?

2.1.

[geïntimeerde] huurt sinds april 2009 van Havensteder de woning gelegen aan [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning). Op 22 november 2018 is de politie de woning binnengetreden naar aanleiding van een MMA-melding dat zich in de woning een hennepkwekerij bevond. In één van de slaapkamers werd inderdaad een hennepkwekerij aangetroffen. Uit het proces-verbaal van de politie blijkt dat de volgende zaken in de woning aanwezig waren: een growhok met daarin 4 afgezaagde grote hennepplanten van 2 meter lang die ondersteboven hingen te drogen, een tweede growhok met 6 hennepplanten van 60 centimeter, een kleine growtent met 12 hennepplanten van 30 centimeter en 3 hennepstekjes van 10 centimeter, armaturen, assimilatielampen, ventilatoren, koolstoffilters, slakkenhuizen, transformatoren (trafo’s), tijdschakelaars, een knipschaar en een weegschaaltje.

2.2.

Havensteder heeft gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en [geïntimeerde] veroordeelt tot ontruiming van de woning. Volgens Havensteder is [geïntimeerde] tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder: [geïntimeerde] heeft zich niet als een goed huurder gedragen (artikel 7:213 BW) en heeft het gehuurde bovendien niet overeenkomstig de bestemming ‘woonruimte’ gebruikt (artikel 7:214 BW in samenhang met artikel 2 van de huurovereenkomst).

2.3.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting om het gehuurde uitsluitend als woonruimte te gebruiken. Dit omdat de aangetroffen hoeveelheid hennepplanten en -stekken de kweek voor eigen gebruik te boven gaat en dus bedrijfsmatig is. De tekortkoming is volgens de kantonrechter echter niet voldoende ernstig om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Zij heeft daartoe onder meer overwogen dat Havensteder onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake was van reële gevaarzetting en dat niet is gebleken dat [geïntimeerde] door de hennepkwekerij overlast heeft veroorzaakt.

2.4.

Havensteder is het niet eens met de beslissing en is in hoger beroep gekomen.

3.De beoordeling in hoger beroep

3.1.

Havensteder komt met verschillende argumenten op tegen het oordeel dat de tekortkoming niet ernstig genoeg is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Het hof zal deze kwestie opnieuw beoordelen.

3.2.

Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt voor wederkerige overeenkomsten dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [geïntimeerde] heeft een beroep gedaan op deze tenzij-bepaling. Volgens vaste jurisprudentie geldt dat bij beantwoording van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn. Op [geïntimeerde] rust de stelplicht en bewijslast van de omstandigheden die hij in dit verband aanvoert.^[1]

3.3.

Bij het beroep op de tenzij-bepaling heeft [geïntimeerde] betoogd dat de tekortkoming niet ernstig is omdat de aangetroffen hoeveelheid hennep bescheiden is, de hennepkwekerij geen reëel gevaar opleverde en geen overlast heeft veroorzaakt. Daarbij komt dat zijn belang om de woning te behouden groot is omdat hij op korte termijn niet in aanmerking zal komen voor een andere sociale huurwoning en hij nergens terecht kan. [geïntimeerde] betwist dat hij wist of had moeten weten dat woningcorporatie Havensteder de kweek van hennep niet in haar woningen tolereert en dat het tot ontbinding van de huurovereenkomst zou kunnen leiden.

3.4.

Het hof zal hierna de verschillende omstandigheden bespreken die relevant zijn voor het beroep op de tenzij-bepaling.

3.5.

Havensteder heeft met stukken onderbouwd dat sprake was van reële gevaarzetting, met name in de vorm van het risico op het ontstaan van brand. In hoger beroep heeft Havensteder in de eerste plaats overgelegd een ‘checklist ontmanteling hennepkwekerijen’ van de Gemeente Rotterdam, die door de Inspecteur Bouw- en Woningtoezicht is ingevuld voor de hennepkwekerij die is aangetroffen in de woning. Onder het kopje ‘gevaarzetting’ zijn de volgende hokjes aangevinkt: ‘trafo’s op hout’, ‘open aansluitingen’ en ‘niet geaard aangesloten’. In de tweede plaats heeft Havensteder in hoger beroep een rapport overgelegd van R. de Prouw van Stedin Netbeheer B.V. (hierna: De Prouw). Daarin is vermeld dat de politie, nadat zij de hennepkwekerij had aangetroffen, Stedin heeft verzocht om de elektriciteitsvoorziening in de woning te controleren en dat De Prouw na inspectie heeft besloten om de elektriciteitsvoorziening af te sluiten ‘ten einde gemeen gevaar voor personen en/of goederen te voorkomen’. De Prouw heeft dit in het rapport nader onderbouwd. Met betrekking tot de aanleg van de installatie constateert hij: “
De vaste installatie van de hennepkwekerij bestaat in zijn geheel uit buigzame leidingen (snoeren). Dit gebruik van snoeren is niet toegestaan. (…)Gevaar:Brandgevaar en gevaar voor elektrocutie”.Daarnaast rapporteert hij dat er te weinig rekening is gehouden met warmteontwikkeling:
“De warmte die lampen en voorschakelapparatuur produceren is hoog. Bij montage van lampen en voorschakelapparaten moet hiermee rekening worden gehouden. In deze hennepkwekerij waren ze gemonteerd op een ondergrond van brandbaar materiaal. Ook de aansluitleidingen van deze lampen waren niet hitte vast uitgevoerd. Dus ontstaat de kans op brandgevaar als ze gemonteerd zijn op brandbaar materiaal. Het brandgevaar is bovendien vele malen groter indien de voorschakelapparaten bij elkaar zijn geplaatst.Gevaar:brandgevaar.”

3.6.

[geïntimeerde] heeft hiertegenover gesteld dat geen sprake was gevaarzetting. Volgens [geïntimeerde] waren de lampen en voorschakelapparaten gemonteerd op een geharde, geperste en brandveilige houten plank. Hij wenst De Prouw te horen over de ondergrond waarop een en ander was gemonteerd en of hij deze heeft onderzocht op brandgevaar. Het hof gaat hieraan voorbij omdat er op meer punten is geconstateerd dat de installatie gevaar opleverde, bijvoorbeeld wat betreft de buigzame snoeren, die volgens De Prouw onderdeel waren van de installatie ten behoeve van de hennepkwekerij. De enkele stelling van [geïntimeerde] dat op deze snoeren geen stroom stond, zonder enige uitleg waarom die snoeren daar dan hingen, is onvoldoende als betwisting van de gestelde gevaarzetting. Ook heeft [geïntimeerde] zijn stelling dat de installatie voldoet aan de NEN-normen onvoldoende geconcretiseerd. Tijdens de comparitie in hoger beroep heeft [geïntimeerde] verklaard dat de draden goed waren aangesloten omdat dat is gedaan door een elektricien, maar ook dat heeft hij op geen enkele wijze geconcretiseerd. Zo heeft hij niet verklaard wie dat dan is geweest en heeft hij ook geen factuur overgelegd. Al met al heeft [geïntimeerde] zijn stelling dat zijn hennepkwekerij geen gevaar opleverde onvoldoende weten te onderbouwen. Het hof concludeert dan ook - anders dan de rechtbank - dat is komen vast te staan dat [geïntimeerde] met de hennepkwekerij een gevaarlijke situatie heeft gecreëerd.

3.7.

In de woning zijn 22 hennepplanten en 3 hennepstekjes aangetroffen. [geïntimeerde] heeft hiermee de strafrechtelijke ‘gedooggrens’ van 5 planten duidelijk overschreden. Bovendien had hij voor de kweek van deze planten in de woning growhokken, apparatuur en elektrische aansluitingen aangelegd. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] wist, en in ieder geval had moeten weten dat een woningbouwcorporatie als Havensteder dit niet duldt in haar woningen. Dat in zijn huurcontract geen expliciete bepaling is opgenomen die hennepkweek in de woning verbiedt, maakt dat niet anders. De stelling van [geïntimeerde] dat de aangetroffen hoeveelheid hennep slechts gering was en dat hij er geen rekening mee hoefde te houden dat Havensteder bij een dergelijke hennepkwekerij ontbinding van de huurovereenkomst zou vorderen, gaat dan ook niet op.

3.8.

De omstandigheden dat sprake was van een installatie die gevaar voor brand opleverde en van een hoeveelheid hennep die de strafrechtelijke ‘gedooggrens’ duidelijk te boven gaat, maken al dat de stelling van [geïntimeerde] dat de tekortkoming gering was niet slaagt. Daar komt nog bij dat het een feit van algemene bekendheid is dat bij een hennepkwekerij het risico op (stank)overlast voor omwonenden bestaat. Het feit dat er in dit geval alleen een MMA-melding is die inhoudt dat ‘er bij de woning regelmatig hennepgeur waarneembaar is’ en dat er daarnaast geen concrete klachten zijn geregistreerd, is wat dit betreft niet doorslaggevend.

3.9.

Verder weegt mee dat het belang van Havensteder bij ontbinding van de huurovereenkomst relatief groot is. Havensteder heeft immers belang bij handhaving van haar zero-tolerance beleid voor hennepkweek. Dit beleid is erop gericht om de leefbaarheid in en om haar woningbezit te waarborgen en het risico op (brand)gevaar en overlast voor omwonenden te voorkomen. Als een huurder in de woning mag blijven nadat hij een van zijn slaapkamers geheel heeft ingericht als hennepkwekerij, waarbij bovendien de strafrechtelijke gedooggrens van 5 planten wordt overschreden, kan daarvan het signaal uitgaan dat andere huurders het ook niet zo nauw hoeven te nemen met het anti-hennep beleid van de woningcorporatie.

3.10.

Gelet op het voorgaande, waarbij in het bijzonder betekenis toekomt aan de ernst van de tekortkoming en het belang van Havensteder bij handhaving van haar beleid ten aanzien van hennepkweek in door haar verhuurde woningen, is het hof van oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Het belang van [geïntimeerde] om in de woning te kunnen blijven, legt hiertegenover onvoldoende gewicht in de schaal. De argumenten van [geïntimeerde] dat hij altijd zijn huur op tijd heeft betaald en dat hij geen hennep meer in de woning zal kweken, zijn evenmin voldoende om tot een ander oordeel te komen.

3.11.

De conclusie van het hof is dat het beroep van [geïntimeerde] op de tenzij-bepaling faalt. Omdat het hoger beroep van Havensteder in dit opzicht slaagt, moet het hof bekijken of de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat sprake is van een tekortkoming. [geïntimeerde] had dat in de procedure bij de kantonrechter bestreden.

3.12.

Door in de woning een hennepkwekerij te hebben van de omvang zoals hier aan de orde, waarbij bovendien sprake was van gevaarzetting, heeft [geïntimeerde] zich niet als goed huurder gedragen zoals vereist door artikel 7:213 BW. Alleen al hierom is [geïntimeerde] tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder. Daarbij komt dat hij het gehuurde niet uitsluitend heeft gebruikt als woonruimte, zoals is voorgeschreven in artikel 2 van de huurovereenkomst. Hij heeft een van de slaapkamers geheel ingericht als hennepkwekerij, compleet met growhokken en allerlei apparatuur. Dat valt niet te rijmen met een woonbestemming. Dit is ook zo als juist zou zijn dat [geïntimeerde] - zoals hij stelt - alle gekweekte hennep zelf gebruikte, helemaal omdat hij de strafrechtelijke ‘gedooggrens’ van 5 planten voor eigen gebruik duidelijk heeft overschreden.

3.13.

De conclusie is dat het vonnis van de kantonrechter moet worden vernietigd. Het hof zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning toewijzen. Hierbij past dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld in de kosten van de procedure bij de kantonrechter en van de procedure in hoger beroep.

4.De beslissing

Het hof

4.1.

vernietigt het op 26 juli 2019 tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam;

en opnieuw rechtdoende:

4.2.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de woning aan [adres] te [plaatsnaam];

4.3.

veroordeelt [geïntimeerde] om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest de woning te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen;

4.4.

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in eerste aanleg, aan de zijde van Havensteder begroot op € 222,06 aan verschotten en € 360 aan salaris voor de gemachtigde, en in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Havensteder tot op heden begroot op € 824,52 aan verschotten en € 2.148 (2 punten x tarief II) aan salaris van de advocaat;

4.5.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. H.J.M. Burg, mr. A.A. Muilwijk-Schaaij en mr. H.J. Rossel, en is in het openbaar uitgesproken ter terechtzitting van 13 oktober 2020 in aanwezigheid van de griffier.