Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.229.944/01
Zaak-, rolnummer rechtbank : 6132902/17-16497
arrest van 24 maart 2020
inzake
Stichting Vestia,
gevestigd te Delft,
appellante,
hierna te noemen: Vestia of verhuurder,
advocaat: mr. E. de Ruiter te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde] of huurder,
advocaat: mr. B.C.V.J. van Leur te Delft.
Het geding
Bij exploot van 14 december 2017 is Vestia in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Den Haag Civiel Sector Kanton tussen partijen gewezen deelvonnis van 23 oktober 2017 (hierna: het bestreden deelvonnis).
Bij arrest van 23 januari 2018 is een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 21 februari 2018. Van de comparitie is proces-verbaal gemaakt.
Bij memorie van grieven met een productie heeft Vestia tien grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord met producties heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Hierna heeft Vestia een akte uitlating producties genomen en [geïntimeerde] een antwoordakte.
Vervolgens zijn de stukken overgelegd en is arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
De tussen partijen vaststaande feiten
1. [geïntimeerde] huurt sinds eind 2012 een tweekamer woning van Vestia aan [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning). De woning is in 1953 gebouwd en betreft een op de begane grond gelegen (portiek)hoekwoning met één slaapkamer, een tuin en achterdeur/keukendeur. De woning maakt onderdeel uit van een woningcomplex.
2. De netto huurprijs van de woning (exclusief servicekosten) bedraagt ten tijde van de memorie van grieven van 17 april 2018 € 424,97 per maand.
3. Naar aanleiding van klachten van [geïntimeerde] over schimmelvorming in de slaapkamer van de woning heeft Vestia een vochtmeting laten uitvoeren door Vehoec loodgieters (hierna: Vehoec). Vehoec heeft de woning visueel geïnspecteerd en in de slaapkamer gedurende twaalf dagen (van 7 tot en met 19 september 2015) (‘capacitieve’) metingen uitgevoerd met ‘dataloggers’. Uit het rapport d.d. 28 september 2015 van Vehoec blijkt dat een datalogger gedurende de onderzoeksperiode een gemiddelde temperatuur van (afgerond) 18 ⁰C in de slaapkamer heeft gemeten. Ten aanzien van de schimmelvorming concludeert Vehoec, voor zover thans van belang, onder meer:
“
Conclusie
Conclusie
De bewoner ondervind klachten van schimmelvorming in de slaapkamer, achter het bed. Uit de meting blijkt dit ook, er is sprake van een verschil van de waterdampconcentratie die op de grens is van een vochtige ruimte.
(…)
Als wij naar de uitkomst van de meting kijken, zien wij dat de luchtvochtigheid aan de hoge kant is. Dit komt waarschijnlijk door niet consequent ventileren.
(…)De bewoner kan dmv bijgeleverd stookadvies het luchtvochtigheid probleem verlagen/verminderen.)
Indien er/ de problemen aanhouden dan adviseren wij om in de winterperiode nogmaals metingen te verrichten.”
4. In opdracht van Vestia heeft Trition B.V. (hierna: Trition) een vervolgonderzoek uitgevoerd. Trition heeft de woning visueel geïnspecteerd, met [geïntimeerde] gesproken, metingen uitgevoerd en thermografische opnamen gemaakt. Trition concludeert in haar rapport d.d. 20 juni 2016, voor zover thans van belang, onder meer:
“
Op basis van de uitgevoerde onderzoeken concluderen wij dat de schimmelvorming[in de slaapkamer en woonkamer, toevoeging hof]
niet veroorzaakt wordt door gebreken in de gevels van de woning. (…).
Op basis van de uitgevoerde onderzoeken concluderen wij dat de schimmelvorming[in de slaapkamer en woonkamer, toevoeging hof]
niet veroorzaakt wordt door gebreken in de gevels van de woning. (…).
De schimmelvorming in de woning wordt mogelijk veroorzaakt door onvoldoende ventileren van de woning. In de woning zijn er minimale ventilatie mogelijkheden, zo is er een mechanische buisventilatie aangebracht in de badkamer die na het uitschakelen van het licht zestien minuten blijft draaien. Zowel in de slaapkamer
als in de woonkamer is er één ventilatierooster aanwezig en in de keuken een klepraam[moet zijn kiepraam, toevoeging hof]
. Onder de deuren van de woning zijn minimale kieren waargenomen. De schimmelvorming is vooral waargenomen op punten in de constructie waar o.a. door een gebrek aan convectie[gebrek aan warmteoverdracht, toevoeging hof]
over het algemeen een lagere oppervlaktetemperatuur heerst. De schimmelschade is voornamelijk actief ter plaatse van de vloer-/wandaansluiting en achter het bed in de slaapkamer en de bank in de woonkamer.
. Onder de deuren van de woning zijn minimale kieren waargenomen. De schimmelvorming is vooral waargenomen op punten in de constructie waar o.a. door een gebrek aan convectie[gebrek aan warmteoverdracht, toevoeging hof]
over het algemeen een lagere oppervlaktetemperatuur heerst. De schimmelschade is voornamelijk actief ter plaatse van de vloer-/wandaansluiting en achter het bed in de slaapkamer en de bank in de woonkamer.
Om de oorzaak van de van de schimmelschade te achterhalen, adviseren wij u om een maatadvies te laten uitvoeren. Ten aanzien van de benodigde ventilatiecapaciteit in de woning, dient een zogenaamde lange termijnmeting te worden uitgevoerd. (…)”
5. Hierop heeft Trition de woning opnieuw onderzocht. Hierbij is het eerdere onderzoek uitgebreid, doordat zij nu (ook) aan de hand van in de woon- en in de slaapkamer geplaatste ‘dataloggers’ gedurende twaalf dagen (tussen 15 december tot 28 december 2016) gegevens heeft verworven. Trition concludeert in haar tweede rapport van 12 januari 2017 (hierna: het Trition II-rapport), voor zover thans van belang, onder meer:
“
Op basis van de uitgevoerde onderzoeken concluderen wij dat de woning beter geventileerd dient te worden. Gedurende twee weken is het bewonersgedrag in de woning gemonitord. Tijdens deze twee weken zijn zowel in de woonkamer als slaapkamer te hoge CO2-waardes en RV-waardes gemeten. Tevens zijn er in de woning lage temperaturen gemeten. Wanneer er onvoldoende wordt verwarmd in de woning nemen de omliggende constructie temperaturen af. Gecombineerd met hoge CO2/RV-waardes zal er condensvorming plaatsvinden op de koudere constructies welke na verloop van tijd schimmels veroorzaken.”
Op basis van de uitgevoerde onderzoeken concluderen wij dat de woning beter geventileerd dient te worden. Gedurende twee weken is het bewonersgedrag in de woning gemonitord. Tijdens deze twee weken zijn zowel in de woonkamer als slaapkamer te hoge CO2-waardes en RV-waardes gemeten. Tevens zijn er in de woning lage temperaturen gemeten. Wanneer er onvoldoende wordt verwarmd in de woning nemen de omliggende constructie temperaturen af. Gecombineerd met hoge CO2/RV-waardes zal er condensvorming plaatsvinden op de koudere constructies welke na verloop van tijd schimmels veroorzaken.”
6. Ten aanzien van de wijze waarop [geïntimeerde] de woning dient te ventileren, adviseert Trition in het Trition II-rapport:
“
Om de oorzaak van de schimmelschade weg te nemen, adviseren wij u de woning beter te ventileren. Zorg hiervoor dat in elke ruimte altijd een (klep)raam deels geopend is of een ventilatierooster geheel geopend. Zorg dat er dwarsventilatie mogelijk is door tussenliggende deuren naar de entree en overloop (deels) geopend te houden als er geen luchtspleet minimaal 25 mm onder de deuren aanwezig is. Tochtstrips en dergelijke die eventueel onder deuren zijn aangebracht dienen te worden verwijderd. Bij gebruik van de keuken en badkamer dienen mechanische ventilatievoorzieningen (plafondventilator, MV box en/of afzuigkap, indien aanwezig) op de hoogste stand te staan. Deze hoogste stand dient ingeschakeld te blijven tot de relatieve luchtvochtigheid is gedaald tot ca. 40-50% in koudere periodes (ca. 10⁰C graden en lager). Bij hogere buitentemperaturen (zoals 10-15 ⁰C in de koudere maanden) zal de relatieve luchtvochtigheid waarschijnlijk niet verder dan ca 50-55% dalen. Omdat bij minder koude weersomstandigheden de oppervlaktetemperatuur van de diverse constructiedelen eveneens hoger ligt leidt dit over het algemene niet tot condensproblemen. Ruimtetemperaturen dienen in de koudere periode van het jaar ook bij afwezigheid uit de ruimtes op ca. 18⁰C gehouden te worden om het te ver afkoelen van de constructie van de woning te voorkomen. Als constructiedelen sterk afkoelen zal er bij het in gebruik nemen van de ruimtes vrijwel direct condensvorming ontstaan op deze oppervlakten.”
Om de oorzaak van de schimmelschade weg te nemen, adviseren wij u de woning beter te ventileren. Zorg hiervoor dat in elke ruimte altijd een (klep)raam deels geopend is of een ventilatierooster geheel geopend. Zorg dat er dwarsventilatie mogelijk is door tussenliggende deuren naar de entree en overloop (deels) geopend te houden als er geen luchtspleet minimaal 25 mm onder de deuren aanwezig is. Tochtstrips en dergelijke die eventueel onder deuren zijn aangebracht dienen te worden verwijderd. Bij gebruik van de keuken en badkamer dienen mechanische ventilatievoorzieningen (plafondventilator, MV box en/of afzuigkap, indien aanwezig) op de hoogste stand te staan. Deze hoogste stand dient ingeschakeld te blijven tot de relatieve luchtvochtigheid is gedaald tot ca. 40-50% in koudere periodes (ca. 10⁰C graden en lager). Bij hogere buitentemperaturen (zoals 10-15 ⁰C in de koudere maanden) zal de relatieve luchtvochtigheid waarschijnlijk niet verder dan ca 50-55% dalen. Omdat bij minder koude weersomstandigheden de oppervlaktetemperatuur van de diverse constructiedelen eveneens hoger ligt leidt dit over het algemene niet tot condensproblemen. Ruimtetemperaturen dienen in de koudere periode van het jaar ook bij afwezigheid uit de ruimtes op ca. 18⁰C gehouden te worden om het te ver afkoelen van de constructie van de woning te voorkomen. Als constructiedelen sterk afkoelen zal er bij het in gebruik nemen van de ruimtes vrijwel direct condensvorming ontstaan op deze oppervlakten.”
Het hof zal dit hierna het ‘uitgebreide ventilatie- en verwarmingsadvies’ noemen.
Vordering eerste aanleg en de beslissing van de kantonrechter
7. [geïntimeerde] vorderde bij inleidende dagvaarding (samengevat), naast een veroordeling in de proces- en nakosten:
(i) voor recht te verklaren dat Vestia aansprakelijk is voor de door de vochtproblemen veroorzaakte schade aan zijn inboedel;
(ii) Vestia te veroordelen tot betaling van € 11.397,86 als vergoeding voor de schade aan zijn inboedel;
(iii) Vestia (wegens een door overmatig vocht/schimmelvorming veroorzaakt gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW) te veroordelen tot (terug)betaling van € 13.769,03, dan wel een door de kantonrechter vast te stellen bedrag, wegens teveel betaalde huur, en de huur vast te stellen op een netto huurprijs (exclusief servicekosten) van € 254,98 per maand, dan wel een door de kantonrechter vast te stellen bedrag, totdat de vochtproblematiek volledig is opgelost.
8. Vestia heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen.
9. De kantonrechter heeft in het bestreden deelvonnis de huurprijs (exclusief servicekosten) per ingang van 1 januari 2017 verlaagd naar € 297,47 totdat het gebrek is verholpen en Vestia veroordeeld tot betaling van € 1.275,-- ter zake van teveel betaalde huur. De kantonrechter heeft de gevorderde schadevergoeding met betrekking tot de inboedel van de woonkamer afgewezen. Ten aanzien van zijn inboedel in de slaapkamer [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld de door hem gestelde schade te bewijzen.
10. De kantonrechter heeft hiertoe samengevat overwogen:
(i) er is sprake van vochtproblemen in de woning en deze leiden tot een beperking van het huurgenot van [geïntimeerde];
(ii) een huurder mag, ook van een woning van meer dan 60 jaar oud, bij juist gebruik verwachten dat het binnenklimaat gezond is en er geen schimmelvorming optreedt;
(iii) van belang is of [geïntimeerde] de ventilatie- en verwarmingsmogelijkheden van de woning heeft gebruikt op een wijze die redelijkerwijs van een huurder mag worden verwacht;
(iv) de stelplicht en bewijslast ten aanzien van het onvoldoende verwarmen en ventileren rusten op Vestia, nu Vestia zich beroept op het rechtsgevolg daarvan;
(v) niet is bewezen dat [geïntimeerde] de woning (in het licht van maatstaf iii) onvoldoende verwarmt en ventileert; daarbij geldt dat redelijkerwijs niet van [geïntimeerde] kan worden verwacht dat hij de woning dag en nacht, ook als hij niet in de woning is, in alle ruimtes stookt op 18⁰ C en tevens het kiep- of klepraam in de keuken gedeeltelijk open laat staan;
(i) er is sprake van vochtproblemen in de woning en deze leiden tot een beperking van het huurgenot van [geïntimeerde];
(ii) een huurder mag, ook van een woning van meer dan 60 jaar oud, bij juist gebruik verwachten dat het binnenklimaat gezond is en er geen schimmelvorming optreedt;
(iii) van belang is of [geïntimeerde] de ventilatie- en verwarmingsmogelijkheden van de woning heeft gebruikt op een wijze die redelijkerwijs van een huurder mag worden verwacht;
(iv) de stelplicht en bewijslast ten aanzien van het onvoldoende verwarmen en ventileren rusten op Vestia, nu Vestia zich beroept op het rechtsgevolg daarvan;
(v) niet is bewezen dat [geïntimeerde] de woning (in het licht van maatstaf iii) onvoldoende verwarmt en ventileert; daarbij geldt dat redelijkerwijs niet van [geïntimeerde] kan worden verwacht dat hij de woning dag en nacht, ook als hij niet in de woning is, in alle ruimtes stookt op 18⁰ C en tevens het kiep- of klepraam in de keuken gedeeltelijk open laat staan;
(vi) gelet op Bijlage II bij het besluit huurprijzen woonruimte
(hierna: het Besluit) is een huurprijsvermindering met 30% evenredig aan het gebrek; en
(vii) de schade aan de inboedel in de woonkamer is aan [geïntimeerde] zelf te wijten, terwijl de gestelde schade aan de inboedel in de slaapkamer op dit moment niet kan worden vastgesteld; [geïntimeerde] wordt in de gelegenheid gesteld die schade te bewijzen.
De grieven
11. Vestia vordert in appel vernietiging van het bestreden deelvonnis met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in hoger beroep.
11. De grieven laten zich als volgt samenvatten.
Grief 1houdt in dat de kantonrechter ten onrechte als feit heeft opgenomen dat 27 bewoners van de Van Assendelftstraat een verklaring hebben ondertekend waarin melding wordt gemaakt van schimmel- en vochtproblemen in hun woningen. Met
grieven 2 en 3stelt Vestia dat de kantonrechter uit de Triton I en II-rapporten ten onrechte afleidt dat de woning onvoldoende ventilatiemogelijkheden heeft, terwijl hieruit juist volgt dat [geïntimeerde] zijn ventilatiemogelijkheden niet optimaal benut en onvoldoende stookt.
Grief 4is gericht tegen het oordeel dat [geïntimeerde]
gemotiveerdheeft betwist dat hij onvoldoende ventileert en verwarmt. [geïntimeerde] heeft weliswaar verklaard dat hij de temperatuur op minimaal 18⁰ C houdt, maar hij heeft dit niet onderbouwd en uit het Triton-II rapport blijkt juist dat de temperatuur regelmatig lager is. Bovendien heeft [geïntimeerde] verklaard dat hij de klepramen alleen opent als hij thuis is en dit is in strijd met het advies van Triton.
Grief 5komt op tegen het oordeel dat de woning ‘gebrekkig’ is als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW. Er is, aldus Vestia, geen technisch gebrek aan de woning, maar de overlast die [geïntimeerde] ervaart komt door zijn eigen gedrag. Hij moet meer ventileren overeenkomstig het ‘uitgebreide ventilatie- en verwarmingsadvies’. Volgens Vestia is de woning meer dan 60 jaar oud, waardoor de ventilatiemogelijkheden beperkter zijn. Hiermee dient [geïntimeerde] bij het gebruik rekening te houden, evenals met het feit dat de woning op de begane grond en op de hoek van een wooncomplex ligt, waardoor er meer gestookt moet worden dan in een (flat)woning die aan vier zijden is ingesloten. Volgens Vestia mag redelijkerwijs van [geïntimeerde] worden verwacht dat hij altijd, ook bij afwezigheid, de roosters en het kiep- of klepraam openhoudt en de temperatuur op minimaal 18⁰ C houdt.
Grief 6komt op tegen de overweging dat [geïntimeerde] onbetwist heeft gesteld dat in de woning tot tweemaal toe is ingebroken.
Grieven 7 en 8houden in dat de kantonrechter ter bepaling van de huurprijsvermindering ten onrechte aansluiting heeft gezocht bij artikel 6 van het Besluit Huurprijzen Woonruimte en vervolgens de verkeerde categorie als referentie heeft gebruikt.
Grief 9komt op tegen het oordeel dat Vestia verplicht is ex art. 7:208 BW een (eventuele) schadevergoeding te betalen. Volgens Vestia kan de schade niet aan haar worden toegerekend omdat het vocht in de woning door [geïntimeerde] zelf wordt geproduceerd en hij zijn stook- en ventilatiegedrag daar niet op afstemt. Met
grief 10betoogt Vestia dat de door [geïntimeerde] gestelde schade (aan de inboedel in de slaapkamer) voorkomen had kunnen worden, zodat sprake is eigen schuld als bedoeld in art. 6:101 BW.
Grief 1houdt in dat de kantonrechter ten onrechte als feit heeft opgenomen dat 27 bewoners van de Van Assendelftstraat een verklaring hebben ondertekend waarin melding wordt gemaakt van schimmel- en vochtproblemen in hun woningen. Met
grieven 2 en 3stelt Vestia dat de kantonrechter uit de Triton I en II-rapporten ten onrechte afleidt dat de woning onvoldoende ventilatiemogelijkheden heeft, terwijl hieruit juist volgt dat [geïntimeerde] zijn ventilatiemogelijkheden niet optimaal benut en onvoldoende stookt.
Grief 4is gericht tegen het oordeel dat [geïntimeerde]
gemotiveerdheeft betwist dat hij onvoldoende ventileert en verwarmt. [geïntimeerde] heeft weliswaar verklaard dat hij de temperatuur op minimaal 18⁰ C houdt, maar hij heeft dit niet onderbouwd en uit het Triton-II rapport blijkt juist dat de temperatuur regelmatig lager is. Bovendien heeft [geïntimeerde] verklaard dat hij de klepramen alleen opent als hij thuis is en dit is in strijd met het advies van Triton.
Grief 5komt op tegen het oordeel dat de woning ‘gebrekkig’ is als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW. Er is, aldus Vestia, geen technisch gebrek aan de woning, maar de overlast die [geïntimeerde] ervaart komt door zijn eigen gedrag. Hij moet meer ventileren overeenkomstig het ‘uitgebreide ventilatie- en verwarmingsadvies’. Volgens Vestia is de woning meer dan 60 jaar oud, waardoor de ventilatiemogelijkheden beperkter zijn. Hiermee dient [geïntimeerde] bij het gebruik rekening te houden, evenals met het feit dat de woning op de begane grond en op de hoek van een wooncomplex ligt, waardoor er meer gestookt moet worden dan in een (flat)woning die aan vier zijden is ingesloten. Volgens Vestia mag redelijkerwijs van [geïntimeerde] worden verwacht dat hij altijd, ook bij afwezigheid, de roosters en het kiep- of klepraam openhoudt en de temperatuur op minimaal 18⁰ C houdt.
Grief 6komt op tegen de overweging dat [geïntimeerde] onbetwist heeft gesteld dat in de woning tot tweemaal toe is ingebroken.
Grieven 7 en 8houden in dat de kantonrechter ter bepaling van de huurprijsvermindering ten onrechte aansluiting heeft gezocht bij artikel 6 van het Besluit Huurprijzen Woonruimte en vervolgens de verkeerde categorie als referentie heeft gebruikt.
Grief 9komt op tegen het oordeel dat Vestia verplicht is ex art. 7:208 BW een (eventuele) schadevergoeding te betalen. Volgens Vestia kan de schade niet aan haar worden toegerekend omdat het vocht in de woning door [geïntimeerde] zelf wordt geproduceerd en hij zijn stook- en ventilatiegedrag daar niet op afstemt. Met
grief 10betoogt Vestia dat de door [geïntimeerde] gestelde schade (aan de inboedel in de slaapkamer) voorkomen had kunnen worden, zodat sprake is eigen schuld als bedoeld in art. 6:101 BW.
De beoordeling van de grieven
13.
Grief 1ziet op de feitenweergave in het bestreden deelvonnis (waarin melding wordt gemaakt dat huurders van Vestia een verklaring hebben ondertekend ten aanzien van vochtproblemen). Bij deze grief heeft Vestia geen belang, omdat de bestreden feiten niet van belang zijn voor toe- of afwijzing van de vorderingen en het hof hiervoor zelfstandig de feiten heeft vastgesteld.
Grief 1ziet op de feitenweergave in het bestreden deelvonnis (waarin melding wordt gemaakt dat huurders van Vestia een verklaring hebben ondertekend ten aanzien van vochtproblemen). Bij deze grief heeft Vestia geen belang, omdat de bestreden feiten niet van belang zijn voor toe- of afwijzing van de vorderingen en het hof hiervoor zelfstandig de feiten heeft vastgesteld.
14. De
grieven 2 tot en met 6lenen zich, gelet op hun verwevenheid, voor gezamenlijke behandeling. Deze zal het hof eerst bespreken.
grieven 2 tot en met 6lenen zich, gelet op hun verwevenheid, voor gezamenlijke behandeling. Deze zal het hof eerst bespreken.
14. Het hof stelt het volgende voorop. Vestia heeft geen, althans geen voldoende kenbare, klachten geuit over het oordeel van de kantonrechter, samengevat vermeld in rov. 10 (i), (ii) en (iv) van dit arrest. Niet in geschil is dat de vocht- en schimmelproblemen een beperking van het huurgenot opleveren. Ook een huurder van een ruim 60 jaar oude woning mag verwachten dat deze
bij juist gebruikeen gezond binnenklimaat bevat waarbij geen schimmelvorming optreedt; Vestia heeft dat als zodanig overigens ook niet bestreden. De vraag die partijen verdeeld houdt is of redelijkerwijs van [geïntimeerde] kan worden verwacht dat hij ter voorkoming van schimmelvorming altijd, ook in de nacht en ook bij afwezigheid, alle roosters én het kiepraam in de keuken open laat staan en de temperatuur op minimaal 18⁰ C houdt. Slechts indien die vraag bevestigend moet worden beantwoord, zoals Vestia stelt, is geen sprake van een gebrek omdat de genotsbeperking in dat geval aan [geïntimeerde] zelf kan worden toegerekend.
bij juist gebruikeen gezond binnenklimaat bevat waarbij geen schimmelvorming optreedt; Vestia heeft dat als zodanig overigens ook niet bestreden. De vraag die partijen verdeeld houdt is of redelijkerwijs van [geïntimeerde] kan worden verwacht dat hij ter voorkoming van schimmelvorming altijd, ook in de nacht en ook bij afwezigheid, alle roosters én het kiepraam in de keuken open laat staan en de temperatuur op minimaal 18⁰ C houdt. Slechts indien die vraag bevestigend moet worden beantwoord, zoals Vestia stelt, is geen sprake van een gebrek omdat de genotsbeperking in dat geval aan [geïntimeerde] zelf kan worden toegerekend.
14. Het hof is mèt de kantonrechter van oordeel dat redelijkerwijs niet van [geïntimeerde] kan worden gevergd dat hij dag en nacht en ook bij afwezigheid in alle ruimtes stookt op 18 ⁰C. Dit leidt tot (substantieel) hogere stookkosten en een huurder mag er bovendien voor kiezen om te slapen bij een lagere temperatuur.
14. Weliswaar kan het hof meegaan met Vestia dat bij oude woningen redelijkerwijs verdergaande eisen aan ventileren en verwarmen kunnen worden gesteld dan bij nieuwere woningen, maar deze eisen gaan niet zo ver als Vestia stelt, onder meer met verwijzing naar een advies van de overheid. In dit advies staat (samengevat) dat men dag en nacht voldoende ventilatieroosters en klepramen moet open houden. In het advies is niet te lezen dat ramen ook bij afwezigheid open moeten blijven en dat men hiervoor onveilige situaties voor lief moet nemen en ook ’s nachts en bij afwezigheid tenminste op 18 ºC moet stoken.
18. De conclusie luidt dat de problemen niet aan [geïntimeerde] kunnen worden toegerekend en dat dus sprake is van een gebrek. Dit betekent dat de
grieven 2 tot en met 6worden verworpen, althans niet verder hoeven te worden besproken. Aan bewijslevering wordt onder deze omstandigheden niet toegekomen, nu geen feiten te bewijzen zijn aangeboden die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Voor een deskundigenonderzoek wordt geen noodzaak gezien.
grieven 2 tot en met 6worden verworpen, althans niet verder hoeven te worden besproken. Aan bewijslevering wordt onder deze omstandigheden niet toegekomen, nu geen feiten te bewijzen zijn aangeboden die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Voor een deskundigenonderzoek wordt geen noodzaak gezien.
18. Ten aanzien van
grieven 7 en 8geldt dat het hof, nu sprake is van een ‘gebrek’, als bedoeld in art. 7:207 lid 1 BW, [geïntimeerde] recht heeft op een evenredige huurprijsvermindering. Hierbij moet het hof een inschatting maken waarbij het niet gebonden is aan de gewone regels van stelplicht en bewijslast. Dit betekent dat de grieven falen voor zover zij betogen dat de rechter bij het maken van een dergelijke inschatting geen inspiratie kan putten uit de in het Besluit genoemde percentages. Gezien de ernst van het gebrek (stank-, vocht- en schimmelproblemen) en daarmede de grote overlast die [geïntimeerde] daarvan ondervindt, is het hof – evenals de kantonrechter – van oordeel dat een huurprijsvermindering tot 70% van de overeengekomen huurprijs evenredig is aan het gebrek. De grieven falen.
grieven 7 en 8geldt dat het hof, nu sprake is van een ‘gebrek’, als bedoeld in art. 7:207 lid 1 BW, [geïntimeerde] recht heeft op een evenredige huurprijsvermindering. Hierbij moet het hof een inschatting maken waarbij het niet gebonden is aan de gewone regels van stelplicht en bewijslast. Dit betekent dat de grieven falen voor zover zij betogen dat de rechter bij het maken van een dergelijke inschatting geen inspiratie kan putten uit de in het Besluit genoemde percentages. Gezien de ernst van het gebrek (stank-, vocht- en schimmelproblemen) en daarmede de grote overlast die [geïntimeerde] daarvan ondervindt, is het hof – evenals de kantonrechter – van oordeel dat een huurprijsvermindering tot 70% van de overeengekomen huurprijs evenredig is aan het gebrek. De grieven falen.
20.
Grief 9bouwt op de voorgaande grieven voort en slaagt dus evenmin.
Grief 9bouwt op de voorgaande grieven voort en slaagt dus evenmin.
21. Met
grief 10betoogt Vestia dat de schade aan de inboedel in de slaapkamer voorkomen had kunnen worden door deze in de tweede slaapkamer in de woning neer te leggen. Daarnaast blijkt uit niets dat [geïntimeerde] zijn spullen regelmatig schoonmaakt, aldus Vestia.
grief 10betoogt Vestia dat de schade aan de inboedel in de slaapkamer voorkomen had kunnen worden door deze in de tweede slaapkamer in de woning neer te leggen. Daarnaast blijkt uit niets dat [geïntimeerde] zijn spullen regelmatig schoonmaakt, aldus Vestia.
Het beroep van Vestia op grond van art. 6:101 BW faalt. De woning heeft geen tweede slaapkamer waar [geïntimeerde] zijn inboedel tijdelijk had kunnen stallen. Dat [geïntimeerde] niet vaak genoeg schoonmaakt, is betwist en wordt niet onderbouwd. Overigens valt niet in te zien waarom [geïntimeerde] geen spullen in zijn slaapkamer zou mogen stallen.
22. Uit het voorgaande volgt dat de grieven falen. Vestia zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld. Het hof gaat ervan uit dat de kosten van de procedure in eerste aanleg door de kantonrechter zullen worden begroot bij het uiteindelijke eindvonnis in de schadekwestie.
Beslissing
Het hof
- bekrachtigt het bestreden deelvonnis;
- verwijst de zaak ten aanzien van het tussenvonnis naar analogie van artikel 355 Rv naar de rechter in eerste aanleg (de kantonrechter in de rechtbank Den Haag) om verder op de hoofdzaak te worden beslist;
- veroordeelt Vestia in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 313,-- aan griffierecht en € 2.685,-- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, E.M. Dousma-Valk en P. van der Kolk-Nunes en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 maart 2020 in aanwezigheid van de griffier.