ECLI:NL:GHDHA:2020:1747

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.258.739/01

Zaaknummer rechtbank : 7123549 CV EXPL 18-3386

arrest van 7 april 2020

inzake

Dadota Investeringsmaatschappij B.V.,

gevestigd te Uithoorn,

appellante,

hierna te noemen: Dadota,

advocaat: mr. B.S. Friedberg te Amsterdam,

tegen

1.[geïntimeerde 1],

2. [geïntimeerde 2],

beiden wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],

niet verschenen.

1.Het geding

1.1.

Bij dagvaarding van 24 april 2019 is Dadota onder aanvoering van vier grieven in hoger beroep gekomen van het door de kantonrechter te Leiden tussen partijen gewezen vonnis van 20 februari 2019 en het herstelvonnis van 20 maart 2019. Bij deze dagvaarding met producties heeft Dadota vier grieven aangevoerd. Aan [geïntimeerden] is verstek verleend.

1.2.

Vervolgens heeft Dadota de stukken overgelegd en is een datum voor arrest bepaald.

2.Feiten

2.1.

Het hof gaat – mede gelet op grief 1 die betrekking heeft op de ingangsdatum van de hierna te bespreken huurovereenkomst – van de volgende feiten uit.

2.2.

Dadota is een investeringsmaatschappij. Haar activiteiten richten zich onder meer op de aankoop, verkoop en verhuur van onroerend goed.

2.3.

De vennootschap [geïntimeerden] Design Holding B.V. van [geïntimeerden] (hierna: de

Holding) was van 1 oktober 1992 tot 16 oktober 2016 eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning). Op 1 januari 2004 is de Holding met betrekking tot de woning een huurovereenkomst aangegaan met [geïntimeerden].

2.4.

Artikel 4.1 van de (ongetekende) huurovereenkomst bepaalt het volgende:

“Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit:

- de huurprijs van € 10.891,00 per jaar;

- inclusief een vergoeding voor de onder 6 genoemde bijkomende leveringen en diensten (servicekosten).

- het vereiste onderhoud t.b.v. een passend comfort zijn daarbij inbegrepen.”

2.5.

In artikel 4.3 is vermeld:

“De huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten tussen verhuurder en huurder zullen uitsluitend administratief worden verrekend via de rekening courant.Voor zover de huurder in staat is binnen een volledige tijdsbesteding werkzaamheden te verrichten ten behoeve van de verhuurder is de huursom vaststaand. Komt hierin verandering dan kan de verhuurder de huursom verlagen dan wel toepassen aan de mate waarin de huurder inkomsten genereert t.b.v. de verhuurder.”

2.6.

De huurovereenkomst bevat geen artikel 6.

2.7.

De Holding is in 2016 in financiële problemen gekomen als gevolg waarvan de

hypothecaire lasten niet meer konden worden voldaan. De hypotheekhouder ABN Amro

Bank heeft in verband daarmee de executoriale verkoop van de woning in gang gezet.

2.8.

De bank heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag verzocht verlof te verlenen tot inroeping van het huurbeding zoals opgenomen in de op 12 juli 2005 en op 27 juli 2007 verleden notariële hypotheekakten met betrekking tot de woning. Bij beschikking van 28 juli 2016 heeft de voorzieningenrechter het verzoek afgewezen omdat de woonruimte ten tijde van de vestiging van de hypotheek al was verhuurd.

2.9.

Op [datum] 2016 is de executoriale veiling van de woning – onder meer – met een

brochure van Poldermakelaars B.V. aangekondigd. In die brochure staat vermeld:

“De woning is op dit moment verhuurd en wordt ook als zodanig geveild.

(…)WOZ waarde € 1.158.000--”

2.10.

In het kader van de voorgenomen veiling heeft de notaris op 6 september 2016 een akte houdende veilingvoorwaarden gepasseerd die voorafgaand aan de veiling bij hem ter inzage lagen. Op pagina 15 en 16 van de akte is vermeld:

“Voor wat betreft iedere, ten tijde van de levering van het registergoed, ter zake het registergoed van kracht zijnde huurovereenkomst: (...)

- zijn de verkoper bekende huurovereenkomst(en) bekend gemaakt in het kader van de veiling:

- zal de verkoper niet het huurbeding inroepen aangezien de verkoper het huurbeding niet kan inroepen omdat de Voorzieningenrechter het verzoek tot verlening van verlof van het inroepen van het huurbeding heeft afgewezen omdat het registergoed reeds was verhuurd aan de huurders op het moment van vestiging van de hypotheek ten behoeve van de verkoper en de nieuwe verhuring niet op ongewone, voor de verkoper meer bezwarende voorwaarden heeft plaatsgevonden;”

2.11.

Op [datum] 2016 heeft de executoriale veiling plaatsgevonden. De vennootschap

[naam] Vastgoed B.V. is op 16 oktober 2016 eigenaar geworden van de woning tegen

betaling van € 446.000.

2.12.

Op 16 oktober 2016 heeft [naam] Vastgoed B.V. de woning overgedragen aan

Dadota voor een bedrag van € 452.950. Op pagina 2 en 5 van de akte van levering is het volgende vermeld:

“het verkochte is langdurig verhuurd. Een ondertekende en schriftelijke huurovereenkomst ontbreekt.” en

“koper heeft zelf danwel door middel van zijn adviseurs voldoende onderzoek kunnen doen naar de in- en uitwendige staat van het verkochte en heeft ervan kennis genomen en aanvaardt dat verkoper geen eigen wetenschap heeft omtrent de staat van het verkochte.”

2.13.

Op verzoek van Dadota heeft de kantonrechter te Leiden bij beschikking van 10 januari 2018 een voorlopig deskundigenbericht gelast om een onderzoek in te stellen naar de marktconforme huurwaarde van de woning per 1 januari 2017.

2.14.

Het op 26 februari 2018 opgestelde deskundigenrapport vermeldt een marktconforme huurwaarde van de woning van € 24.000 aan kale huursom per jaar.

2.15.

Bij brief van 24 april 2018 heeft Dadota een voorstel gedaan aan [geïntimeerden] om de

kale huurprijs in de komende drie jaar te verhogen tot de gestelde marktconforme

huurwaarde, zodanig dat dit (onder 2.14 genoemde) bedrag vanaf 1 januari 2021 zou worden voldaan. [geïntimeerden] is niet op dit voorstel ingegaan.

2.16.

Bij brieven van 1 juni 2018 – op 7 juni 2018 betekend – heeft Dadota de

huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2019 op de grond dat [geïntimeerden] een redelijk aanbod voor een nieuw huurovereenkomst heeft geweigerd.

2.17.

[geïntimeerden] betaalt op dit moment een kaal huurbedrag van € 584,76 per maand. Hij ontvangt huurtoeslag.

3.De vordering en beslissing in eerste aanleg

3.1.

Dadota vorderde in eerste aanleg, kort samengevat:
- een verklaring voor recht dat Dadota bij brieven van 1 juni 2018 aan [geïntimeerden] rechtsgeldig de tussen Dadota en [geïntimeerden] geldende huurovereenkomst heeft opgezegd;

- vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen Dadota en [geïntimeerden]

betreffende de woonruimte zal eindigen;

- veroordeling van [geïntimeerden] om de woning te ontruimen en ontruimd te houden uiterlijk op de dag dat de huurovereenkomst eindigt, met nevenvorderingen;

en met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van de procedure.

3.2.

Daartoe heeft Dadota aan de hand van verschillende argumenten aangevoerd dat de huurovereenkomst betrekking heeft op geliberaliseerde woonruimte, zodat zij zich met succes kan beroepen op de beëindigingsgrond van artikel 7:274 lid 1 onder d BW.

3.3.

De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en Dadota in de proceskosten veroordeeld. Deze beslissing berust, samengevat weergegeven, op de volgende gronden. De beëindigingsgrond van artikel 7:274 lid 1 onder d BW heeft betrekking op de weigering door de huurder om niet toe te stemmen in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe

huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte. Wanneer onderafdeling 2 van

Boek 7, titel 4, afdeling 5 van toepassing is, kan op deze beëindigingsgrond, indien die een wijziging van de huurprijs of servicekosten inhoudt, geen beroep worden gedaan. Tussen partijen staat vast dat de huidige kale huurprijs € 584,76 per maand bedraagt. De liberalisatiegrens lag per 1 januari 2004 op € 585,24. Bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2004 bedroeg de huurprijs € 10.891 per jaar, inclusief servicekosten. Een scheiding tussen de kale huur en de servicekosten is nimmer gemaakt. De kale huurprijs zou, indien deze in 2004 door de huurcommissie zou zijn gesplitst, € 499,17 (55% van de all-in huurprijs) per maand bedragen. Er is dus sprake van niet geliberaliseerde woonruimte. Dit brengt mee dat onderafdeling 2 van toepassing is. Dadota komt daarom geen beroep toe op de beëindigingsgrond van artikel 7:274 lid 1 sub d BW. Ook het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid kan niet slagen. Op het moment dat Dadota de woning kocht wist zij dat [geïntimeerden] huurder was en ook welk bedrag hij maandelijks aan huur betaalde. In verband hiermee heeft Dadota een lage koopsom betaald voor de woning. Zodoende is Dadota gecompenseerd voor het feit dat de woning gehuurd wordt tegen een relatief lage huurprijs. Hoe de hoogte van de huurprijs destijds tot stand is gekomen doet daarbij niet ter zake.

4.Vordering in hoger beroep

4.1.

Dadota kan zich niet in het vonnis van de kantonrechter vinden. Zij verzoekt het hof dit vonnis te vernietigen en de vorderingen alsnog toe te wijzen onder veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties.

5.Beoordeling in hoger beroep

5.1.

Het gaat in deze zaak om de vraag of Dadota met succes een beroep kan doen op de beëindigingsgrond van artikel 7:274 lid 1 onder d BW. Daarbij gaat het om het geval waarin de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod van de verhuurder tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte. Indien sprake is van
niet-geliberaliseerde woonruimte – in welk geval onderafdeling 2 van boek 7 BW (de artikelen 7:246 tot en met 7:265 BW betreffende huurprijzen en andere vergoedingen) van toepassing is – mag dit aanbod geen wijziging van de huurprijs of de servicekosten behelzen. In dit geval betrof het aanbod van Dadota wél een wijziging van de huurprijs. Kern van het geschil is dus de vraag of sprake is van niet-geliberaliseerde woonruimte. In de grieven 2 en 3 beantwoordt Dadota deze vraag, deels aan de hand van dezelfde argumenten als in eerste aanleg zijn aangevoerd, ontkennend en betoogt zij dat onderafdeling 2 toepassing mist.

5.2.

Een huurovereenkomst met betrekking tot een zelfstandige woning zoals in dit geval, is alleen geliberaliseerd als deze is aangegaan op of na 1 juli 1994, en als de overeengekomen aanvangshuurprijs de op dat moment geldende liberalisatiegrens overschrijdt (artikel 7:247 BW).

5.3.

Vaststaat dat de huurovereenkomst op 1 januari 2004 is aangevangen. De kantonrechter heeft kennelijk abusievelijk onder 2.2 van het bestreden vonnis 1 november 2004 als ingangsdatum vastgesteld. In zoverre slaagt grief I, die betrekking heeft op de ingangsdatum. Voor zover Dadota klaagt over onvolledige feitenvaststelling, wordt deze klacht verworpen. Het hof heeft de feiten zelfstandig vastgesteld. De rechter hoeft bovendien slechts die feiten in zijn uitspraak te vermelden die hij voor zijn beslissing dienstig acht, terwijl de feiten ook elders in de uitspraak mogen worden opgenomen.

5.4.

Voor het antwoord op de vraag of sprake is van geliberaliseerde woonruimte moet worden beoordeeld of de kale huurprijs op 1 januari 2004 onder de op dat moment toepasselijke liberalisatiegrens van € 585,24 lag.

5.5.

In de huurovereenkomst is in artikel 4.1 de aanvangshuurprijs bepaald op € 10.891 per jaar, inclusief servicekosten. Dat komt neer op een all-in huurprijs van € 907,58 per maand. Dadota heeft allereerst betoogd dat het hierbij toch om een kale huurprijs gaat. Zij voert daartoe aan dat artikel 4.1 verwijst naar een niet bestaand artikel 6 van de overeenkomst, zodat niet duidelijk is om welke bijkomende leveringen en diensten het gaat, terwijl artikel 4.3 volgens haar een duidelijke splitsing maakt tussen de huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten. Deze onduidelijkheid en tegenstrijdigheid rechtvaardigt in haar visie de conclusie dat een huurprijs is overeengekomen exclusief bijkomende leveringen en diensten.

5.6.

Dit standpunt wordt verworpen. Ook al moet aan Dadota worden toegegeven dat de overeenkomst niet uitblinkt in helderheid, geeft dat onvoldoende reden voor de conclusie dat een kale huurprijs van € 907,58 is beoogd. In de eerste plaats is in artikel 4.1 van de huurovereenkomst voldoende duidelijk tot uitdrukking gebracht dat de contractspartijen een all-in huurprijs zijn overeengekomen. Op grond daarvan omvat de huurprijs van € 10.891 per jaar immers de bijkomende leveringen en diensten. Dat in artikel 4.3 is bepaald dat de huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten uitsluitend administratief worden verrekend via de rekening-courant, duidt er evenmin op dat destijds een afzonderlijke kale huurprijs is overeengekomen. Deze bepaling, waarin geen aparte bedragen voor kale huur en bijkomende kosten zijn vermeld, bevat slechts een regeling voor de wijze van betaling van de huur. Bovendien zou het standpunt van Dadota meebrengen dat [geïntimeerden] van aanvang af naast de maandelijkse betaling van € 907,58 ook een bedrag aan bijkomende kosten heeft betaald. Dat dit het geval is, is niet gesteld of gebleken. Gelet op dit een en ander wordt ook in hoger beroep als vaststaand aangenomen dat het overeengekomen bedrag van € 907,58 een all-in huurprijs betreft.

5.7.

Daarnaast zoekt Dadota in artikel 4.3 van de huurovereenkomst ook om een andere reden steun voor haar betoog dat van geliberaliseerde woonruimte sprake is. Zij heeft hierbij de volgende passage op het oog: “
Voor zover huurder in staat is binnen een volledige tijdsbesteding werkzaamheden te verrichten ten behoeve van de verhuurder is de huursom vaststaand”. Hieruit leidt Dadota af dat de door [geïntimeerden] te verrichten tegenprestatie niet alleen bestond uit betaling in geld, maar voor een deel ook uit betaling in natura, namelijk in de vorm van het verrichten van op geld waardeerbare werkzaamheden ten behoeve van de Holding. Als rekening wordt gehouden met deze tegenprestatie komt in de visie van Dadota de maandelijks te betalen kale huurprijs boven de liberalisatiegrens uit.

5.8.

Ook dit betoog wordt verworpen. In artikel 4.3 is als uitgangspunt genomen dat de aanvangshuurprijs ongewijzigd blijft (“vaststaand is”) zolang [geïntimeerden] zijn werkzaamheden volledig verricht ten behoeve van de Holding. Als dit verandert kan dit tot aanpassing van de huurprijs leiden, in de vorm van een verlaging of verhoging. Uit deze bepaling kan in elk geval niet worden afgeleid dat de aanvangshuurprijs mede wordt bepaald door de waarde van de te verrichten werkzaamheden. Anders gezegd, artikel 4.3 doet niet af aan de overeengekomen all-in aanvangshuurprijs van € 907,58 per maand. Zoals gezegd, is alleen de kale aanvangshuurprijs beslissend voor het toepasselijke huurregime.

5.9.

Daarnaast herhaalt Dadota het ook in eerste aanleg ingenomen standpunt dat met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid moet worden aangenomen dat de kale aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens lag. Dit standpunt ontleent zij aan een in eerste aanleg als productie 12 overgelegde consumentenprijsindex energie (hierna: CPI). Daarin is vermeld dat de CPI op 1 januari 2004 79,66 bedroeg en op 1 januari 2015 112,41. Het aandeel voor bijkomende kosten in de maandhuur van € 907,58 was volgens Dadota in 2004 dus aanzienlijk lager dan thans het geval is. Het hof volgt deze benadering niet. In de eerste plaats geeft de CPI slechts de gemiddelde prijsstijging aan. De betekenis daarvan is dus voor een concreet geval als het onderhavige beperkt. Dit geldt nog meer in het licht van de omstandigheid dat, zoals ook Dadota zelf aanneemt, sinds de aanvang van de huurovereenkomst geen huurverhoging heeft plaatsgevonden (appeldagvaarding onder 3.10) en de betreffende woning geen ‘doorsnee-woning’ is, zodat het ook hierom moeilijk is om met gemiddelden te werken. Dit alles overigens los van het feit dat Dadota met haar redenering slechts het deel ‘bijkomende kosten’ in de huurprijs benoemt en niet de vermelde servicekosten. Vaststaat dat [geïntimeerden] op dit moment een (kale) huurprijs betaalt van € 584,76 per maand. Dat Dadota hiermee als nieuwe verhuurder geen bemoeienis heeft gehad, doet daar op zichzelf niet aan af. Aan de CPI energie komt in deze zaak dan ook geen relevante betekenis toe. Dadota heeft verder niet concreet gesteld of onderbouwd wat bij aanvang van de huurovereenkomst de hoogte van de bijkomende kosten en servicekosten was. Zij heeft op dit punt ook geen bewijs aangeboden, zodat voor nadere bewijslevering geen plaats is. Dit betekent dat niet als vaststaand kan worden aangenomen dat deze kosten zo laag waren dat de kale huurprijs – na aftrek van deze kosten – boven de destijds geldende liberalisatiegrens uitkwam.

5.10.

Dadota bestrijdt in hoger beroep nog de juistheid van het oordeel van de kantonrechter dat de kale huurprijs, indien deze in 2004 door de huurcommissie zou zijn gesplitst, € 499,17 (55% van de all-in huurprijs) zou hebben bedragen. De kantonrechter heeft bij dit oordeel kennelijk aansluiting gezocht bij artikel 7:258 BW en artikel 17 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw). Het hof is van oordeel dat deze regeling onvoldoende aanknopingspunten biedt voor de beantwoording van de vraag of in dit geval sprake is van niet-geliberaliseerde woonruimte. In de eerste plaats is van belang dat de artikelen 7:258 BW en 17 Uhw in 2004 – ten tijde van de ingangsdatum van de huurovereenkomst – een andere inhoud hadden dan de artikelen thans. Destijds was niet de overeengekomen huurprijs maatgevend, maar het antwoord op de vraag of de overeengekomen prijs lager was dan 55% van de krachtens artikel 10 lid 1 van de Uhw geldende maximale huurprijsgrens. Of de overeengekomen huurprijs de maximale huurprijsgrens overschreed moest in dat geval eerst worden bepaald. Dat is niet geschied. Bovendien staat vast dat in dit geval geen gebruik is gemaakt van de in artikel 17 Uhw vervatte mogelijkheid de huurcommissie in te schakelen. Het hof laat de betekenis van deze bepaling daarom buiten beschouwing.

5.11.

Wel is relevant het in artikel 7:246 BW neergelegde uitgangspunt van de contractsvrijheid (met dien verstande dat deze in onderafdeling 2 in belangrijke mate ten gunste van de huurder wordt gerelativeerd). Nu niet in geschil is dat [geïntimeerden] thans € 584,76 per maand aan (kale) huur betaalt en dat, zoals Dadota ook stelt, sinds de aanvang van de huurovereenkomst geen huurverhogingen hebben plaatsgehad, vormt ook dit een sterke aanwijzing dat de huurprijs van aanvang af onder de liberalisatiegrens lag.

5.12.

De door Dadota aangevoerde argumenten leiden dus niet tot het oordeel dat de kale aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens ligt.

5.13.

Ook het argument dat de huurovereenkomst betrekking heeft op een gecombineerde woon- en werkruimte, zodat al daarom niet kan worden gesproken van een “sociale huurwoning”, kan niet slagen. Nu Dadota zelf een beroep doet op artikel 7:274 lid 1 onder d BW, welke bepaling betrekking heeft op de vordering van de verhuurder tot beëindiging van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte, moet de vordering worden beoordeeld met inachtneming van de bepalingen van onderafdeling 2.

5.14.

De omstandigheid dat de huurovereenkomst, zoals [geïntimeerden] ter zitting in eerste aanleg heeft gesteld, om fiscale redenen is tot stand gekomen tussen de Holding, waarvan hij zelf eigenaar was, en [geïntimeerden], en dat de actuele WOZ-waarde van de woning van € 1.158.000 bedraagt doet evenmin af aan de toepasselijkheid van onderafdeling 2. Voor zover Dadota bedoelt te zeggen dat [geïntimeerden] hiermee onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld, wordt dat standpunt verworpen. Niet valt in te zien dat de inhoud en wijze van totstandkoming van de huurovereenkomst in 2004 onrechtmatig was tegenover een latere eigenaar van de woning.

5.15.

De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid dwingt evenmin tot het oordeel dat het onaanvaardbaar is dat [geïntimeerden] een beroep doet op onderafdeling 2. Slechts bij hoge uitzondering zal toepassing van een regel van dwingend recht in een concreet geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. De door Dadota genoemde omstandigheden rechtvaardigen een dergelijk beroep niet. (i) De wijze waarop en de motieven waaronder de huurprijs destijds tussen de Holding en [geïntimeerden] tot stand is gekomen, (ii) de omstandigheid dat door de verkoop van de woning de verhouding tussen verhuurder en huurder wezenlijk is veranderd en niet langer een koppeling bestaat tussen de hoogte van de huurprijs en de mate waarin [geïntimeerden] inkomsten genereert voor de Holding en (iii) de huur onvoldoende is om de vaste lasten te voldoen, rechtvaardigen, zowel afzonderlijk als in onderling verband, niet een afwijking van de wettelijke regeling. Dit geldt nog meer nu Dadota als een professionele belegger, de woning vrijwillig heeft gekocht tegen een gunstige koopprijs (die minder dan de helft van de toenmalige WOZ-waarde bedroeg), terwijl zij bekend was met de door [geïntimeerden] betaalde (lage) huurprijs en de sinds 2004 bestaande huurovereenkomst waarop [geïntimeerden] zich kon beroepen. Dadota moest er ten tijde van de aankoop dus rekening mee houden dat zij de woning niet op de korte termijn winstgevend kon exploiteren.

5.16.

Op deze overwegingen stuiten de grieven II en III af.

5.17.

De slotsom is dat het hoger beroep niet slaagt. Het vonnis van de kantonrechter zal worden bekrachtigd. Ook grief IV, die opkomt tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg, slaagt dus niet.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter van 20 februari 2019.

Dit arrest is gewezen door mrs. D. Aarts, M.A.F. Tan-de Sonnaville en J.N. de Blécourt en is ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, op 7 april 2020, in aanwezigheid van de griffier.