Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.257.104/01
Zaaknummer rechtbank : 7044627 / CV EXPL 18-27447
arrest van 19 mei 2020
in de zaak van
Jufferstraat Parking B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
appellante,
hierna te noemen: Parking,
advocaat: mr. T.M. Munnik te Rotterdam,
tegen
Vereniging van Eigenaars Flatgebouw Harbour Village aan de Jufferstraat/Bierstraat te Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. R.J.A.M. Besselink te Arnhem.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
- het procesdossier van de eerste aanleg,
- het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam (hierna: de kantonrechter) van 21 december 2018,
- de dagvaarding in hoger beroep van 20 maart 2019,
- het tussenarrest van 16 april 2019 waarbij een comparitie na aanbrengen is gelast (comparitie niet gehouden),
- de memorie van grieven van Parking,
- de memorie van antwoord van de VvE,
- de akte na memorie van antwoord van Parking,
- de antwoordakte van de VvE.
2.Feiten
2.1.
Parking is eigenaar van de appartementsrechten van 50 parkeerplaatsen op de 2e en 3e verdieping van het appartementencomplex Harbour Village aan de Jufferstraat en de Bierstraat te Rotterdam (hierna: het complex). Het complex bestaat uit 187 woonappartementen, 21 bedrijfsruimten en 293 parkeerplaatsen. Daarnaast is er nog een multifunctionele ruimte.
2.2.
De VvE is opgericht ten behoeve van het complex.
2.3.
In de terzake opgemaakte splitsingsakte is het Modelreglement 1992 (hierna: het modelreglement) van toepassing verklaard. Het modelreglement bepaalt onder meer:
“B. Aandelen die door de splitsing ontstaan en aandelen in de verplichting tot het bijdragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn
Artikel 2
1. Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel.(…)
3. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.(…)
C. Schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars
Artikel 3
Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
a. die welke zijn gemaakt in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
(…)
F. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken
Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend (…):
(…)
b. (…) de leidingen voor (…) water (…), alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken.”
2.4.
De splitsingsakte bevat een opsomming van de breukdelen van de verschillende appartementsrechten, waaronder ook die van de vijftig parkeerplaatsen van Parking. Verder bepaalt de splitsingsakte:
“AANVULLEND REGLEMENT
(…)
2. Schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars
Van artikel 2 lid 3 van het modelreglement wordt afgeweken in de navolgende gevallen:
(…)
(b) De schulden en kosten verbonden aan gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken die slechts dienstbaar zijn aan één appartementsrecht of een bepaalde groep van appartementsrechten worden gedragen en betaald door de eigenaar van dat appartementsrecht voor het geheel, danwel door de eigenaars van die groep van appartementsrechten tezamen, in onderlinge verhouding als bedoeld in artikel 2 derde lid.
2.5.
Bij besluit van de algemene ledenvergadering van de VvE van 24 oktober 2017 (hierna: het besluit) is besloten tot een eenmalige bijdrage van in totaal € 600.000 voor de vervanging van de waterleidingen van het complex, ter oplossing van legionellabesmetting en lekkages. Het besluit waarover is gestemd en dat is aangenomen is, voor zover hier relevant, als volgt geformuleerd:
“Daarnaast gaat de vergadering akkoord met de toegestuurde begroting voor de eenmalige bijdrage van in totaal € 600.000,-. Een ieder ontvangt naar breukdeel een factuur voor de extra bijdrage.”
2.6.
Naar aanleiding van het besluit heeft de VvE aan Parking een factuur gestuurd met factuurdatum 6 november 2017 voor een eenmalige bijdrage van € 15.384,50 voor haar vijftig parkeerplaatsen, oftewel € 307,69 per parkeerplaats.
3.De vordering van de VvE en de beslissing van de kantonrechter
3.1.
De VvE heeft gevorderd Parking te veroordelen om aan haar in hoofdsom te betalen een bedrag van € 15.384,50 (de factuur), met rente en kosten.
3.2.
Parking heeft als verweer
primairaangevoerd dat het besluit (partieel) nietig is op grond van artikel 5:129 lid 1 in samenhang met artikel 2:14 BW voor zover het een betalingsverplichting schept voor alle eigenaren. Dat is namelijk strijdig met artikel 3 sub a van het modelreglement, dat inhoudt dat de kosten die zijn gemaakt in verband met het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten alleen voor rekening van de appartementseigenaars komen die daarvan daadwerkelijk gebruik maken. De kosten voor de waterleidingen komen daarom niet voor rekening van Parking, die feitelijk geen gebruik kan maken van deze leidingen.
Subsidiairheeft Parking betoogd dat toepassing van het besluit op Parking in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is omdat zij op geen enkele wijze gebruik kan maken van de waterleidingen waarvoor zij volgens de VvE moet betalen.
primairaangevoerd dat het besluit (partieel) nietig is op grond van artikel 5:129 lid 1 in samenhang met artikel 2:14 BW voor zover het een betalingsverplichting schept voor alle eigenaren. Dat is namelijk strijdig met artikel 3 sub a van het modelreglement, dat inhoudt dat de kosten die zijn gemaakt in verband met het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten alleen voor rekening van de appartementseigenaars komen die daarvan daadwerkelijk gebruik maken. De kosten voor de waterleidingen komen daarom niet voor rekening van Parking, die feitelijk geen gebruik kan maken van deze leidingen.
Subsidiairheeft Parking betoogd dat toepassing van het besluit op Parking in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is omdat zij op geen enkele wijze gebruik kan maken van de waterleidingen waarvoor zij volgens de VvE moet betalen.
3.3.
De kantonrechter heeft overwogen dat een beroep op nietigheid van een besluit van een orgaan van een rechtspersoon ex artikel 2:14 BW niet mogelijk is bij wege van verweer, maar dat het op de door de wet voorgeschreven wijze dient te worden voorgelegd aan de bevoegde rechter. De kantonrechter is niet bevoegd; dat is de sector civiel van de rechtbank. Dit betekent dat de kantonrechter geen oordeel kan geven over de nietigheid en het verweer moet passeren.
3.4.
De kantonrechter heeft het subsidiaire verweer opgevat als een beroep op de vernietiging van het besluit. Verder heeft zij overwogen dat vernietiging van een besluit van een orgaan van de VvE ex artikel 2:15 in samenhang met 5:130 BW bij verzoekschrift dient te worden verzocht aan de kantonrechter, binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit kennis heeft genomen of heeft kunnen nemen. Niet gebleken is dat Parking in een separate procedure een verzoek tot vernietiging heeft gedaan. Dat betekent dat in deze procedure van de geldigheid van het besluit wordt uitgegaan.
3.5.
De kantonrechter heeft vorderingen van de VvE tot betaling van de factuur, met rente, en van de buitengerechtelijke incassokosten vervolgens toegewezen.
4.De beoordeling in hoger beroep
4.1.
Parking is het niet eens met de beslissing van de kantonrechter en is in hoger beroep gekomen. Zij vordert dat het hof de vorderingen van de VvE alsnog afwijst.
4.2.
Parking heeft in hoger beroep geen bezwaar gemaakt tegen de overwegingen die er op neerkomen dat een beroep op de nietigheid of vernietiging van het besluit in deze procedure niet kan slagen. Dat staat in hoger beroep dus niet ter discussie. Sterker nog, Parking heeft bij memorie van grieven benadrukt dat het besluit zelf niet in het geding is.
4.3.
De grieven die Parking wel heeft aangevoerd houden het volgende in. De kantonrechter heeft ten onrechte overwogen dat Parking met haar subsidiaire verweer een beroep heeft gedaan op de vernietiging van het besluit. Dat klopt niet, want Parking is met haar subsidiaire verweer alleen opgekomen tegen de
uitvoeringvan het besluit door de VvE, waarbij de VvE haar aanslaat voor een deel van de kosten voor het herstel van de waterleidingen. De kantonrechter heeft, door de verkeerde kwalificatie van het subsidiaire verweer, ten onrechte geen inhoudelijk oordeel gegeven over het verweer van Parking dat toepassing van het besluit op Parking naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Volgens Parking is het in strijd met de redelijkheid en billijkheid als zij zou moeten bijdragen aan de kosten van waterleidingen waar zij geen gebruik van kan maken. In de parkeergarage is geen aansluiting op de waterleiding, zodat die op geen enkele wijze enig nut of voordeel oplevert voor Parking. In hoger beroep verwijst Parking in dit verband naar de bij 2.4. weergegeven bepaling in de splitsingsakte die inhoudt dat kosten verbonden aan gemeenschappelijke zaken gedragen moeten worden door de eigenaars van de appartementsrechten aan wie die zaken dienstbaar zijn. De VvE had eenvoudig een andere, redelijke verdeelsleutel kunnen vaststellen waarbij de eigenaars van de appartementsrechten van de parkeerplaatsen niet zouden bijdragen. De kosten voor de andere eigenaars die wel gebruik maken van de waterleidingen zouden dan slechts in zeer beperkte mate stijgen.
uitvoeringvan het besluit door de VvE, waarbij de VvE haar aanslaat voor een deel van de kosten voor het herstel van de waterleidingen. De kantonrechter heeft, door de verkeerde kwalificatie van het subsidiaire verweer, ten onrechte geen inhoudelijk oordeel gegeven over het verweer van Parking dat toepassing van het besluit op Parking naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Volgens Parking is het in strijd met de redelijkheid en billijkheid als zij zou moeten bijdragen aan de kosten van waterleidingen waar zij geen gebruik van kan maken. In de parkeergarage is geen aansluiting op de waterleiding, zodat die op geen enkele wijze enig nut of voordeel oplevert voor Parking. In hoger beroep verwijst Parking in dit verband naar de bij 2.4. weergegeven bepaling in de splitsingsakte die inhoudt dat kosten verbonden aan gemeenschappelijke zaken gedragen moeten worden door de eigenaars van de appartementsrechten aan wie die zaken dienstbaar zijn. De VvE had eenvoudig een andere, redelijke verdeelsleutel kunnen vaststellen waarbij de eigenaars van de appartementsrechten van de parkeerplaatsen niet zouden bijdragen. De kosten voor de andere eigenaars die wel gebruik maken van de waterleidingen zouden dan slechts in zeer beperkte mate stijgen.
4.4.
Het hof overweegt als volgt. Het geschil gaat over de kosten in verband met de vervanging van de waterleidingen die behoren tot de gemeenschappelijke zaken van het complex. Het besluit, weergegeven bij 2.5, houdt in dat iedere eigenaar van een appartementsrecht, dus ook Parking, naar rato van zijn breukdeel zal worden aangeslagen voor een eenmalige bijdrage voor deze waterleidingen. Vast staat dat geen beroep is gedaan op de nietigheid (artikel 2:14 BW) of de vernietigbaarheid (artikel 5:130 in samenhang met artikel 2:15 BW) van dit besluit. Het besluit dat inhoudt dat ook Parking moet bijdragen is op zich dus rechtsgeldig.
4.5.
Parking heeft de mogelijkheid gehad om het besluit aan te vechten in een vernietigingsprocedure ex artikel 5:130 in samenhang met 2:15 BW. De in artikel 2:15 lid 1onder b BW genoemde vernietigingsgrond verwijst expliciet naar de redelijkheid en billijkheid van artikel 2:8 BW. In een vernietigingsprocedure kan de rechter vol toetsen of een besluit strijdig is met de redelijkheid en billijkheid als omschreven in dat artikel. Artikel 5:130 lid 2 BW bepaalt dat een beroep op vernietiging gedaan dient te worden binnen een maand na de dag dat de betrokkene van het besluit kennis had genomen of kennis had kunnen nemen. Deze bepaling is opgenomen om ervoor te zorgen dat eigenaars zo spoedig mogelijk zekerheid krijgen of een besluit geldig is. Heeft men, zoals Parking in dit geval, de termijn van een maand voorbij laten gaan, dan kan in de door artikel 5:130 in samenhang met 2:15 BW bestreken gevallen de vernietiging niet meer worden ingeroepen, ook niet bij wijze van verweer.
4.6.
Parking voert nu argumenten aan om de uitvoering van het besluit jegens haar te blokkeren die inhouden dat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid dan wel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Parking moet bijdragen omdat de waterleiding niet dienstbaar is aan haar. Deze argumenten hadden in de met waarborgen omgeven vernietigingsprocedure (ex artikel 5:130 BW) naar voren gebracht kunnen en moeten worden. Daar hadden ze, zoals gezegd, ten volle getoetst kunnen worden. De termijn van de vernietigingsprocedure is bedoeld ter bescherming van het belang van andere eigenaars om op korte termijn zekerheid te krijgen over de verdeling van de betalingsverplichting jegens de VvE. Parking heeft niets aangevoerd op grond waarvan geoordeeld zou moeten worden dat die procedure niet voor haar in deze situatie zou gelden. Reeds hierop strandt het verweer van Parking.
4.7.
Overigens, anders dan Parking bij wijze van verweer betoogt, acht het hof het niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dan wel in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat Parking meebetaalt aan de kosten voor de gemeenschappelijke waterleiding. Vast staat immers dat water uit de gemeenschappelijke leidingen onder meer wordt gebruikt voor het schoonmaken van de parkeergarage (de VvE heeft dat bij memorie van antwoord gesteld en Parking heeft dat daarna niet weersproken). Ook de in het gebouw aanwezige sprinklerinstallatie, die in geval van brand de schade moet beperken en dus ook dienstbaar is aan Parking, wordt gevoed door water uit de gemeenschappelijke leidingen. Ook om inhoudelijke redenen zou het verweer van Parking dus falen.
4.8.
De slotsom is dat het hoger beroep faalt en dat de beslissing van de kantonrechter zal worden bekrachtigd. Parking zal als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten van de procedure in hoger beroep voor haar rekening moeten nemen.
5.De beslissing
Het hof
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 21 december 2018;
- veroordeelt Parking in de proceskosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op € 2.020 aan griffierecht en € 1.611 (1,5 punten x tarief II) aan salaris van de advocaat;
- verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.J.M. Burg, M.A.F. Tan-de Sonnaville en F. van der Hoek, en is ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, ter terechtzitting van 19 mei 2020 in aanwezigheid van de griffier.