ECLI:NL:GHDHA:2019:3418

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.232.806/01

Rolnummer rechtbank : 6204196 CV EXPL 17-5528

arrest van 10 december 2019

inzake

PERFECTKEUR B.V.

gevestigd te Hendrik-Ido-Ambacht,

appellante in het principaal appel,

verweerster in het incidenteel appel,

hierna te noemen: Perfectkeur,

advocaat: mr. A.Th. de Haan te Alblasserdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde in het principaal appel,

appelant in het incidenteel appel,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. D.F. Fransen te Zwolle.

Het geding

Voor de gang van zaken tot aan 13 maart 2018 verwijst het hof naar zijn arrest van die datum. Bij dat arrest is een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie is niet gehouden
.Bij memorie van grieven heeft Perfectkeur in principaal appel negen grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, zitting houdende te Dordrecht, van14 december 2017 (verbeterd op 4 januari 2018). [geïntimeerde] heeft deze grieven bij memorie van antwoord in principaal appel tevens memorie van grieven in incidenteel appel (met producties) bestreden en heeft op zijn beurt in incidenteel appel één grief aangevoerd. Deze grief heeft Perfectkeur bij memorie van antwoord in incidenteel appel bestreden. Hierna is arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Partijen zijn niet opgekomen tegen de door de kantonrechter in het bestreden vonnis onder 2.2. tot en 2.11. weergegeven feiten. Met inachtneming daarvan en van hetgeen overigens door partijen niet of onvoldoende weersproken is aangevoerd, gaat het in deze zaak samengevat om het volgende.

1.1

[geïntimeerde] heeft op 15 september 2015 de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning) gekocht voor een bedrag van € 1.390.000,-. De vraagprijs was € 1.545.000,-. De levering heeft plaats gevonden op 9 november 2015.

1.2

De koopovereenkomst vermeldt onder meer het volgende:

- artikel 21:
"De koper laat op 15 september 2015 voor eigen rekening en op eigen verzoek een bouwkundige inspectie uitvoeren door Perfectkeur BV. Het bouwkundig rapport wordt uiterlijk 18 september 2015 verwacht. Deze overeenkomst kan door koper uiterlijk op 18 september 2015 worden ontbonden indien koper op die datum, door middel van het rapport van de bouwtechnokeuring aantoont, dat er ernstige en structurele bouwkundige gebreken zijn geconstateerd die voordien niet bekend waren en die een normaal gebruik van de woning in de weg staan."

- artikel 25:
"Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 50 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet- beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper. Verkoper beweert dat de 50 jarige ouderdom van het ge-/verkochte, naar zijn beste weten, een normaal en bijzonder gebruik niet in de weg staan."

1.3

Voorafgaand aan het sluiten van die koopovereenkomst heeft [geïntimeerde] aan Perfectkeur opdracht gegeven een bouwtechnisch onderzoek aan de woning uit te voeren.

1.4

Perfectkeur heeft [geïntimeerde] bij e-mailbericht van 7 september 2015 de opdracht bevestigd. Op de overeenkomst van opdracht zijn de Algemene Voorwaarden van Perfectkeur van toepassing. Deze voorwaarden luiden onder meer als volgt.

- artikel 3.1
"De bouwkundige inspectie bestaat uit een visuele inspectie, gerelateerd aan het bouwjaar van het object en is een momentopname, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd.”

- artikel 11.1:
"Perfectkeur BV is slechts aansprakelijk voor schade die Opdrachtgever lijdt als gevolg van een toerekenbare tekortkoming door Perfectkeur BV en Opdrachtgever bovendien kan aantonen dat er sprake is van grove schuld aan de zijde van Perfectkeur BV.”- artikel 11.2:
"Perfectkeur B V kan slechts aansprakelijk zijn voor schade, die het rechtstreekse gevolg is van de achterwege gebleven prestatie tot een maximum van € 4.500,-. Iedere andere vorm van schadevergoeding, zoals gevolgschade, indirecte schade, schade wegens gederfde winst of vertragingsschade is uitgesloten."

1.5

Op 11 en 15 september 2015 heeft een medewerker van Perfectkeur de inspectie verricht. In het daarvan opgemaakte rapport van 15 september 2015 staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:

"Het eerste doel van de keuring is het verkrijgen van inzicht in de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken aan een vrijstaande woning (achterstallig onderhoud). Dit is van belang voor zowel de eigenaar, koper, de geldgever als eventueel de Nationale Hypotheek Garantie. Onder kosten van direct noodzakelijk herstel worden verstaan de kosten die direct moeten worden gemaakt om verdere schade of ver- en gevolgschade aan een object te voorkomen. Daarnaast worden de onderhoudskosten of de te verwachten gebreken voor de komende 5 jaar weergegeven. Dit zijn de kosten van noodzakelijk onderhoud waarmee vervolgschade wordt voorkomen. Als extra worden verbeterkosten weergegeven. (...).

Hoofddak(en) dakpannen/dakbedekking

De dakbedekking verkeert in voldoende conditie. Wel rekening houden met regulier onderhoud. Het regulier onderhoud is weer- en materiaalafhankelijk. Derhalve zijn hiervoor geen kosten opgenomen.(...).

Hoofddak: gebreken aan de dakpannen

Er zijn gebreken en/of breuken aan de dakpannen. Dit kan lekkage veroorzaken. De gebreken dienen te worden hersteld c.q. de dakpannen dienen te worden vervangen. Directkosten € 378,--. (...)

Hoofddak: gebreken patineerlaag (beperkt)

De dakpannen vertonen beperkte gebreken aan de patineerlaag op enkele plaatsen. Op termijn dient u rekening te houden met breuk in verband met bevriezing van ingedrongen vocht. Advies: jaarlijkse inspectie, tevens moeten dakpannen met schade vervangen worden. Directkosten 260,--. Termijnkosten € 455,--.

Hoofddak: bemossing/vervuiling

Het dak is vervuild. Mosgroei en/of andere vervuiling is aanwezig. Vanzelf is dit geen ideale situatie om het dak in goede conditie te behouden. De technische levensduur wordt verkort door deze vervuiling. Geadviseerd wordt het vuil te verwijderen. (...) Termijnkosten € 560,--.

Hoofddak: gebreken afdichtingen nokvorsten

Er zijn gebreken aan de afdichtingen tussen de nokvorsten en de pannen. Deze gebreken kunnen eenvoudig worden hersteld door het aanhelen van de gebreken conform het bestaande werk. Directkosten € 380,--.

Hoofddak: dakpannen op dakbedekking op dakkapel

De dakpannen boven de platte daken van de dakkapellen rusten op de dakbedekking van de dakkapel. Hierdoor kan er schade aan de dakbedekking ontstaan en is er een verhoogd risico op lekkage aanwezig.

Advies: tussen de onderste dakpannen en de dakbedekking een panlat plaatsen. Deze mag niet geschroefd worden. Hierna moeten de pannen vrij liggen van de dakbedekking. (...) Termijnkosten € 120,--.

Hoofddak: waar nodig de dakpannen herschikken

De dekking van het pannendak is niet optimaal en vormt een verhoogd risico op lekkage, zeker bij slagregen of stuifsneeuw. Naast het reguliere onderhoud adviseren we per direct het dak te controleren op gebreken, daar waar nodig een pan vervangen en/of qua dekking corrigeren (recht leggen). Directkosten € 340,--."

1.6

Het rapport vermeldt voorts de te verwachten
"directkosten"(kosten die direct moeten worden gemaakt ter voorkoming van verdere schade of vervolgschade). Voor de post
"daken, schoorsteen"is dat een bedrag van € 2.258,-. De
"termijnkosten"(niet reguliere (verwachte) kosten in de komende 5 jaar in het onderhoud van het geïnspecteerde object) voor die post worden geraamd op een bedrag van € 1.135,-. De totale kosten bedragen voor deze post € 3.393,-.

1.7

[geïntimeerde] heeft de woning betrokken tussen 25 en 31 december 2015.

1.8

Op 20 februari 2017 heeft een medewerker van het bedrijf ZNEB een visuele dakinspectie uitgevoerd. Van de zijde van Perfectkeur was de heer [naam] daarbij aanwezig. Het ZNEB-rapport van 11 april 2017 vermeldt dat de circa 55 jaar oude dakpannen door de inwerking van de natuur dusdanig verweerd zijn dat er schilfers en stukken van zijn afgebrokkeld en dat de toplaag van diverse pannen is verdwenen. Daardoor zijn volgens ZNEB de pannen ernstig verzwakt en deels niet meer waterkerend. Door windinvloeden zijn pannen opgewipt en zijn er naden tussen de pannen ontstaan. Op basis van technische afschrijvingsnormen is een levensduur van de pannen van 40 jaar normaal. De twee dakschilden moeten volgens ZNEB van nieuwe dakpannen worden voorzien.

De gebreken waren ten tijde van de levering van de woning al aanwezig en hadden bij de keuring moeten worden opgemerkt, aldus ZNEB. De conclusie luidt dat Perfectkeur niet naar behoren heeft gepresteerd. ZNEB taxeert de totale herstelkosten voor het dak op € 11.375,-.

Daarbij wordt vermeld dat er sprake zal zijn van een aanzienlijke verbetering wanneer de dakpannen worden vervangen en dat een "nieuw voor oud"-berekening van 80% in mindering op de vervangingskosten van de dakpannen, inclusief sloopwerkzaamheden, reëel is.

2. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd dat Perfectkeur bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 9.873,11, te vermeerderen met rente over een bedrag van € 8.882,-, met veroordeling van Perfectkeur in de proceskosten, inclusief nakosten. [geïntimeerde] heeft daartoe aangevoerd dat Perfectkeur tekortgeschoten is in de nakoming van haar opdracht. Hij verwijst daartoe naar het rapport van ZNEB. De schade die hij hierdoor heeft geleden bedraagt € 8.882,-, te weten de door ZNEB geraamde kosten van vervanging van het hele dak ad € 11.375,- minus de door Perfectkeur begrootte kosten van € 2.493,-. Slechts met dat laatste door Perfectkeur genoemde bedrag heeft [geïntimeerde] rekening gehouden bij het bieden op de woning. Daarnaast heeft [geïntimeerde] buitengerechtelijke kosten gemaakt (€ 991,11). Perfectkeur heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

3. De kantonrechter heeft de hoofdvordering toegewezen tot een bedrag van € 4.441,- en de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten tot een bedrag van € 688,61. De proceskosten heeft de rechtbank gecompenseerd.

4. In appel vordert Perfectkeur vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog afwijzing van de vordering, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties, te vermeerderen met nakosten en rente.

5. Met grief 1 voert Perfectkeur aan dat de kantonrechter ten onrechte haar beroep op artikel 6:89 BW (klachtplicht) heeft verworpen. Grief 2 valt het oordeel van de kanontrechter aan dat de artikelen 11.1. en 11.2. van de Algemene Voorwaarden van Perfectkeur onredelijk bezwarend zijn. Grief 3 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat Perfectkeur tekort is geschoten in de uitvoering van de opdracht en dus schadeplichtig is. Met grief 4 betoogt Perfectkeur dat de kantonrechter ten onrechte de schade heeft geschat onder verwijzing naar artikel 6:97 BW. Grief 5 en de daarop voortbouwende grief 6 houden in dat zelfs als de bevindingen van ZNEB voor juist worden gehouden en Perfectkeur tot dezelfde conclusies was gekomen destijds, [geïntimeerde] niet met de verkoper tot een aanpassing van de koopsom had kunnen komen, zoals door [geïntimeerde] is aangevoerd. Perfectkeur wijst erop dat [geïntimeerde] al met de verkoper van de woning overeenstemming over de hoogte van de koopsom had bereikt vóórdat Perfectkeur de inspectie uitvoerde, dat artikel 21 van de koopovereenkomst slechts voorzag in een algehele ontbinding (niet in een gedeeltelijke ontbinding door aanpassing van de koopprijs) en dat ook niet is voldaan aan de in dat artikel neergelegde vereisten voor ontbinding (zie hierboven onder 1.2.) te weten: het bestaan van ernstige en structurele bouwkundige gebreken die voordien niet bekend waren en die een normaal gebruik van de woning in de weg zouden staan. Volgens Perfectkeur is van zodanige gebreken geen sprake. Bovendien was het voor de verkoper zeker niet uitgesloten dat hij de woning na ontbinding van de overeenkomst met [geïntimeerde] voor tenminste dezelfde prijs zou kunnen verkopen. Perfectkeur wijst er in dat verband op dat [geïntimeerde] de woning had gekocht voor een veel lager bedrag (€ 1.390.000,-) dan de vraagprijs (€ 1.545.000,-) en voorts wijst Perfectkeur op de ouderdom en de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. Met grief 7 stelt Perfectkeur dat de kantonrechter niet aan een schatting van de schade had moeten toekomen en dat de schatting bovendien onjuist is. Grief 8 heeft betrekking op de zogeheten nieuw-voor-oud-correctie. Grief 9, ten slotte, ziet op de rente en de buitengerechtelijke kosten.

6. [geïntimeerde] heeft op zijn beurt één incidentele grief geformuleerd die inhoudt dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de uitkomst van de onderhandelingen van [geïntimeerde] met de verkoper van de woning niet berekend kan worden, maar slechts met voorzichtigheid geschat, en dat [geïntimeerde] hooguit had kunnen bereiken dat een bedrag van 50% van de door [geïntimeerde] genoemde schade ad € 8.882,- op de koopprijs in mindering zou worden gebracht, dus een bedrag van € 4.441,-. [geïntimeerde] stelt dat hij op grond van artikel 21 van de koopovereenkomst had kunnen bereiken dat het hele bedrag van de koopsom zou worden afgetrokken.

7. Om procesconomische redenen zal het hof eerst ingaan op het causaal verband en de schade. Naar het oordeel van het hof slaagt namelijk het daarop betrekking hebbend verweer van Perfectkeur (grieven 5 en 6).

8. De vordering van [geïntimeerde] gaat uit van de veronderstelling dat indien Perfectkeur tot dezelfde conclusies zou zijn gekomen als ZNEB en [geïntimeerde] vervolgens met het rapport van Perfectkeur in de hand naar de verkoper was teruggegaan, hij het voor elkaar zou hebben gekregen dat een bedrag van € 8.882,- (althans enig bedrag) in mindering zou zijn gebracht op de koopsom. [geïntimeerde] heeft echter onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om te kunnen oordelen dat er een reële, althans niet te verwaarlozen kans is dat dit inderdaad zou zijn gelukt. Vast staat dat er reeds overeenstemming over de koopsom was bereikt tussen de verkoper en [geïntimeerde] voordat Perfectkeur haar rapport uitbracht. [geïntimeerde] stelt dat hij jegens de verkoper een succesvol beroep had kunnen doen op artikel 21 van de koopovereenkomst, maar al aangenomen dat de conclusies van ZNEB inhoudelijk juist zijn (hetgeen Perfectkeur betwist), dan heeft [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd dat de door ZNEB geconstateerde gebreken voldoen aan het criterium van dat artikel, dus dat sprake is van ernstige en structurele bouwkundige gebreken die voordien niet bekend waren en die een normaal gebruik van de woning in de weg staan. In het algemeen wordt onder “normaal gebruik” verstaan dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Een en ander is mede afhankelijk van de verwachtingen die de koper redelijkerwijs mag hebben. In dit geval is van belang dat sprake is van een meer dan 50 jaar oud huis en dat de koopovereenkomst een ouderdomsclausule bevat. Dit betekent dat de koper minder hoge eisen mag stellen aan de gekochte woning. [geïntimeerde] heeft bovendien niet (voldoende) onderbouwd dat het dak niet veilig was voor de bewoners (instortingsgevaar) en evenmin dat het zijn waterkerende functie niet naar behoren vervulde. Het dak was ten tijde van het nemen van de memorie van grieven nog niet vervangen en uit het door [geïntimeerde] overgelegde rapport van […] Lekdetectie van 30 oktober 2017 blijkt niet dat de lekkages die zich kennelijk hebben voorgedaan verband houden met de door ZNEB geconstateerde gebreken aan het dak (de lekkages lijken eerder te maken te hebben met (gebreken aan) het balkon).

9. Maar ook indien [geïntimeerde] de verkoper ervan zou hebben kunnen overtuigen dat aan het criterium van artikel 21 van de koopovereenkomst was voldaan, kan niet zonder meer worden aangenomen dat de verkoper bereid zou zijn geweest het volledige (althans een deel van het) gevorderde bedrag in mindering te brengen op de koopsom. Ook op dit punt heeft [geïntimeerde] zijn stellingen onvoldoende onderbouwd. De verkoper was immers niet tot het toepassen van een dergelijke korting verplicht; hij had [geïntimeerde] ook voor de keuze kunnen stellen om de woning ofwel af te nemen tegen de overeengekomen prijs of de overeenkomst geheel te ontbinden. Wat de verkoper zou hebben gedaan hangt onder meer af van bijvoorbeeld de gewildheid van de woning, de vraag in hoeverre de vraagprijs respectievelijk de met [geïntimeerde] overeengekomen prijs marktconform was, hoe lang de woning al te koop stond en of er “kapers op de kust” waren. [geïntimeerde] heeft hieromtrent niets gesteld. Daarentegen acht het hof het aannemelijk, gelet op de ouderdomsclausule, dat in de met [geïntimeerde] overeengekomen prijs al rekening was gehouden met eventuele, met de ouderdom van het huis samenhangende gebreken. De overeengekomen prijs lag immers al fors lager (€ 155.000,-) dan de vraagprijs. Dat deze forse verlaging een andere reden had, heeft [geïntimeerde] niet gesteld. Overigens is ook niet gesteld of gebleken dat er over de (overige) kosten van de door Perfectkeur geadviseerde werkzaamheden nog is onderhandeld en dat deze in mindering zijn gebracht op de koopsom. Kort gezegd is naar het oordeel van het hof niet komen vast te staan dat als al sprake is van wanprestatie van Perfectkeur, die wanprestatie de door [geïntimeerde] gestelde schade heeft veroorzaakt.

10. Uit het voorgaande volgt dat grieven 5 en 6 van Perfectkeur slagen. Aan een behandeling van de overige grieven (daaronder begrepen de incidentele grief) wordt daarom niet toegekomen. Evenmin wordt toegekomen aan het (ongespecificeerde) bewijsaanbod van [geïntimeerde] omdat te bewijzen concrete stellingen ontbreken. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de vordering zal alsnog worden afgewezen. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van zowel de eerste aanleg als het principaal en incidenteel hoger beroep worden veroordeeld, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente, zoals door Perfectkeur gevorderd. Conform de vordering van Perfectkeur zal de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het bestreden vonnis van 14 december 2017 (verbeterd bij beslissing van 4 januari 2018);

en opnieuw rechtdoende:

- wijst de vordering van [geïntimeerde] af;

- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding, in eerste aanleg aan de zijde van Perfectkeur begroot op € 400,- voor salaris advocaat;

- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het principaal hoger beroep tot op heden aan de zijde van Perfectkeur begroot op € 726,- + € 82,57 voor griffierecht en explootkosten en € 759,-- voor salaris van de advocaat en in de kosten van het incidenteel hoger beroep tot op heden begroot op € 378,50 voor salaris van de advocaat en op € 157,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te vermeerderen met € 82,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 82,-, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;

- verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Dousma-Valk, M.P.J. Ruijpers en C.T.C. Welters en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 december 2019, in aanwezigheid van de griffier.