Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200. 238.781/01
Beschikking van 8 januari 2019
Coop Vastgoed B.V.,
gevestigd te Velp,
verzoekster,
hierna: Coop,
advocaat: mr. K.J.T. Boersma te Tiel,
tegen
V.o.f. [naam vof],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verweerster,
hierna: [verweerster] ,
advocaat: mr. J. Eerbeek te Veenendaal.
1.Het verloop van het geding
1.1.
Bij verzoekschrift van 7 mei 2018 is Coop in hoger beroep gekomen van de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 9 februari 2018. Daarbij heeft Coop twee grieven aangevoerd tegen de beschikking. [verweerster] heeft bij verweerschrift gereageerd. Op 6 december 2018 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan een proces-verbaal is opgesteld. Vervolgens hebben partijen het hof gevraagd een beschikking te nemen.
2.Beoordeling van het verzoek
2.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende. [verweerster] en haar rechtsvoorganger v.o.f. [naam vof 2] huren sinds 28 juni 1993 een bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] van (de rechtsvoorganger van) Coop. Deze bedrijfsruimte werd eerst door Coop gehuurd van de eigenaar, maar sinds kort is Coop zelf de eigenaar. In de bedrijfsruimte exploiteert [verweerster] een levensmiddelenzaak conform de door Coop ontwikkelde en aan [verweerster] ter beschikking gestelde winkelformule, op basis van een tussen partijen gesloten samenwerkingsovereenkomst.
2.2.
Partijen hebben goedkeuring verzocht van de bedingen omschreven in artikel 1 en Pro artikel 4, eerste, tweede en vierde lid van de onderhuurovereenkomst (3e allonge):
“
Artikel 1 - Huurtermijn
Artikel 1 - Huurtermijn
Verhuurder en huurder zijn een nieuwe huurtermijn overeengekomen van (vier) jaren en 7 (zeven) maanden ingaande per 1 januari 2017 en lopend tot en met 31 juli 2021. Vervolgens zijn verhuurder en huurder 5 (vijf) huurdersoptie periodes overeengekomen van telkens 1 (één) jaar, lopend tot en met respectievelijk (1) 31 juli 2022, (2) 31 juli 2023, (3) 31 juli 2024, (4) 31 juli 2025 en (5) 31 juli 2026.
Artikel 4. Bijzondere bepaling beëindiging onderhuurovereenkomst
4.1
Gezien de considerans is huurder bekend dat het gehuurde door verhuurder aan huurder ter beschikking werd gesteld in het kader van de tussen Coop en huurder afgesloten samenwerkingsovereenkomst. Huurder verklaart zich er nadrukkelijk mee akkoord dat de onderhuurovereenkomst voor wat betreft de duur onlosmakelijk verbonden is aan de duur van de samenwerkingsovereenkomst.
4.2
Partijen komen overeen dat deze onderhuurovereenkomst door middel van enkele schriftelijke kennisgeving aan de zijde van verhuurder met onmiddellijke ingang rechtsgeldig geëindigd kan worden indien en zodra de samenwerkingsovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is geëindigd onafhankelijk van de oorzaak van laatstgenoemd einde. Evenzo zal ook de samenwerkingsovereenkomst middels enkele schriftelijke kennisgeving van de zijde van Coop met onmiddellijke ingang rechtsgeldig geëindigd kunnen worden indien en zodra de tussen partijen gesloten onderhuurovereenkomst rechtsgeldig geëindigd is onafhankelijk van de oorzaak van laatstgenoemd einde.
4.3
Vanwege de van de wet afwijkende bepalingen zullen partijen zich tot de bevoegde rechtbank, sector kanton, wenden teneinde middels indiening van een gemeenschappelijk verzoekschrift goedkeuring daarvan te verzoeken, waarbij huurder middels ondertekening van deze allonge verhuurder machtigt om mede namens hem een daartoe strekkend verzoekschrift in te dienen. Op voorhand wenst huurder hierbij afstand van diens recht om ter zake te worden gehoord.
4.4
Bij (tussentijdse) beëindiging van onderhavige onderhuurovereenkomst verplicht huurder zich het gehuurde te ontruimen en met al de zijnen en al het zijne te verlaten en ontruimd te houden, en, in goede staat, ter vrije beschikking van verhuurder te stellen, onder overhandiging van de sleutels, op straffe van een boete van € 250,- voor iedere dag - een deel van een dag daaronder begrepen - dat huurder in strijd hiermede handelt, overigens zonder dat enige sommatie of ingebrekestelling daartoe vereist is, onverminderd het recht van verhuurder de daadwerkelijk door haar geleden schade op huurder te verhalen.”
2.3.
Bij verzoekschrift van 1 augustus 2017 hebben Coop en [verweerster] de kantonrechter verzocht artikel 1 en Pro artikel 4, eerste, tweede en vierde lid van de (onder)huurovereenkomst goed te keuren op grond van artikel 7:291 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking artikel 1 van Pro de gewijzigde huurovereenkomst goedgekeurd. Het verzoek ten aanzien van artikel 4 is Pro door de kantonrechter afgewezen, op grond van de overweging dat [verweerster] in geval van opzegging van de samenwerkingsovereenkomst door Coop geen mogelijkheid meer heeft om inkomen uit het gehuurde te genereren, en geen compensatie is geboden voor de rechten die [verweerster] hierbij prijsgeeft. Ten aanzien van de proceskosten heeft de kantonrechter bepaald dat deze worden gecompenseerd.
2.4.
Met haar grieven betoogt Coop dat de kantonrechter het verzoek ten aanzien van artikel 4 ten Pro onrechte heeft afgewezen. Daartoe wijst Coop op het feit dat [verweerster] bij beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst vanwege het in die overeenkomst opgenomen concurrentiebeding niet de mogelijkheid heeft om in het gehuurde een andere winkel/formule te exploiteren. Verder voert Coop aan dat [verweerster] op grond van het aanbiedingsbeding opgenomen in de samenwerkingsovereenkomst de vestiging aan Coop moet aanbieden en zo een vergoeding kan verkrijgen voor de door hem gedane investeringen.
2.5.
[verweerster] onderschrijft in zijn verweerschrift de grieven van Coop, en concludeert dat niets de goedkeuring van artikel 4, eerste, tweede en vierde lid van de (onder)huurovereenkomst in de weg hoeft te staan.
2.6.
In het kader van de zitting hebben partijen naar aanleiding van vragen van het hof onderhandeld over een aanpassing van de overeenkomsten. Zij hebben het hof medegedeeld dat zij een aanvulling op artikel 11 van Pro de samenwerkingsovereenkomst zijn overeengekomen, die erop neerkomt dat in geval van beëindiging van de huurovereenkomst door Coop, de waarde van de vestiging zal worden bepaald alsof de huurovereenkomst mee wordt overgedragen, waarbij een eventuele relocatie van de vestiging buiten beschouwing wordt gelaten. In geval van beëindiging van de samenwerking en huur, en relocatie van de vestiging, heeft Coop een afnameverplichting ten aanzien van de vestiging. Verder hebben partijen het hof medegedeeld dat zij hebben afgesproken aan artikel 4, tweede lid van de (onder)huurovereenkomst een zinsnede toe te voegen waaruit volgt dat niet alleen de verhuurder maar ook de huurder de onderhuurovereenkomst kan beëindigen indien de samenwerkingsovereenkomst tussen partijen eindigt.
2.7.
Artikel 4 van Pro de (onder)huurovereenkomst wijkt af van de huurbescherming waarop [verweerster] aanspraak kan maken ingevolge de wettelijke bepalingen inzake de huur van bedrijfsruimte. Op grond van artikel 7:291, derde lid BW kan de rechter goedkeuring verlenen voor een afwijking van deze wettelijke bepalingen indien het afwijkende beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van deze bepalingen niet nodig heeft.
2.8.
Mede gelet op de aanpassing van de overeenkomsten die partijen in het kader van de zitting zijn overeengekomen, is het hof van oordeel dat artikel 4 van Pro de (onder)huurovereenkomst de rechten van [verweerster] niet wezenlijk aantast, en dat de gevraagde goedkeuring kan worden verleend. Dankzij deze aanpassing is [verweerster] er immers van verzekerd dat als de samenwerkingsovereenkomst is geëindigd en in het verlengde daarvan de huurovereenkomst wordt opgezegd, hij de vestiging niet alleen aan Coop kan aanbieden, maar ook dat bij de waardering van de vestiging ervan uit zal worden gegaan dat de huurovereenkomst doorloopt. Verder is [verweerster] ervan verzekerd dat Coop in geval van beëindiging van de samenwerking en huur, en relocatie van de vestiging, een afnameverplichting heeft ten aanzien van de vestiging. Aldus wordt voorkomen dat de rechten van [verweerster] in die situatie wezenlijk worden aangetast door een onmiddellijke beëindiging van de huurovereenkomst. [verweerster] heeft aangegeven dat deze bepaling hem voldoende zekerheid geeft dat als met Coop geen overeenstemming kan worden bereikt over een relocatie van de vestiging, een overname van de vestiging zal kunnen plaatsvinden onder voorwaarden waarbij hij een redelijke vergoeding zal kunnen verkrijgen voor zijn investeringen.
2.9.
Op grond van het voorgaande zal het hof de beschikking van de kantonrechter vernietigen, voor zover daarbij de gevraagde goedkeuring voor artikel 4, eerste, tweede en vierde lid van de (onder)huurovereenkomst is geweigerd, en deze goedkeuring alsnog verlenen. Aangezien deze beslissing op gemeenschappelijk verzoek van partijen wordt gegeven, zal het hof de proceskosten compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt de beschikking van de kantonrechter van 9 februari 2018, voor zover daarbij de goedkeuring van artikel 4, eerste, tweede en vierde lid van de (onder)huurovereenkomst is geweigerd;
en opnieuw rechtdoende,
- verleent goedkeuring aan het van afdeling 6, titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek afwijkende artikel 4, eerste, tweede en vierde lid van de (onder)huurovereenkomst, zoals in 2.2 geciteerd;
- compenseert de proceskosten van het hoger beroep, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gewezen door mrs. P. Glazener, J.W. Frieling en F. van der Hoek en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 januari 2019 in aanwezigheid van de griffier.