ECLI:NL:GHDHA:2018:877

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer: 200.199.698/01

Rolnummer rechtbank: 4731116 / 16-531

Arrest d.d. 1 mei 2018

in de zaak van

[naam 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna te noemen: [appellant] ,

advocaat: mr. C.J. Dreef te Voorschoten,

tegen

Marma Vastgoed B.V.,

gevestigd te Den Haag,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Marma,
advocaat: mr. R. Smith te Rotterdam.

Het geding

Bij exploot van 12 september 2016 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 25 augustus 2016 (hierna ook: de kantonrechter). Bij memorie van grieven (met een productie) heeft hij tegen het bestreden vonnis 11 grieven aangevoerd die Marma bij memorie van antwoord (met producties) heeft bestreden. Ten slotte heeft Marma stukken overgelegd voor arrest.

De beoordeling van het hoger beroep

1.1

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel onvoldoende weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet dan wel onvoldoende weersproken inhoud van producties kan van de volgende feiten worden uitgegaan.

1.2

[appellant] is sedert 1 maart 1980 huurder van de benedenwoning aan de [adres] op grond van een schriftelijk huurcontract. Marma heeft verscheidene panden in bezit die zij verhuurt. Op 27 december 2007 is zij eigenaar geworden van het pand aan de [adres] en daarmee de verhuurder geworden van de woning van [appellant] . In haar hoedanigheid van eigenaar van het gehuurde is Marma lid van de [de VvE] .

1.3

Tussen partijen is een geschil gerezen over het verrichten van herstel- en onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde.

1.4

Op verzoek van [appellant] heeft de huurcommissie bij uitspraak, van 10 november 2011 de huur tijdelijk, in afwachting van het verhelpen van in de uitspraak genoemde gebreken, verminderd van € 314,31 tot € 221, 27 per maand.

1.5

Bij vonnis van 24 mei 2012 heeft de kantonrechter [appellant] op vordering van Marma (voor zover van belang) bevolen te gedogen dat aan de gehuurde woning de noodzakelijke onderhouds- of herstelwerkzaamheden worden uitgevoerd nadat daarover met [appellant] afspraken zijn gemaakt, op verbeurte van een dwangsom.

1.6

Bij vonnis van 27 februari 2014 heeft de kantonrechter op vordering van Marma voor recht verklaard dat [appellant] gehouden is zijn medewerking te verlenen aan het herstel van de gebreken die worden genoemd in het (op verzoek van de kantonrechter uitgebrachte) deskundigenbericht van Arcadis van 16 december 2013 onder de in het vonnis vermelde punten, waaronder de vernieuwing van het dak van de uitbouw, en [appellant] veroordeeld tot het betalen van een dwangsom voor het geval hij deze medewerking niet verleent. De andere vorderingen van Marma, onder meer die tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en tot vernietiging van de beslissing van de huurcommissie, zijn afgewezen. De kantonrechter heeft Marma in reconventie veroordeeld tot herstel van de in het vonnis genoemde gebreken. Het vonnis is op dit punt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

1.7

[appellant] heeft zich opnieuw tot de huurcommissie gewend bij een door deze commissie op 14 maart 2014 ontvangen verzoek tot vermindering van de huurprijs wegens gebreken. Marma heeft bij brief van 10 april 2014 deze commissie laten weten dat de door [appellant] genoemde punten als gebrek in een gerechtelijke procedure uitvoerig zijn behandeld en dat het vonnis van de kantonrechter inmiddels ter uitvoering is gebracht. Marma stelt zich in de brief op het standpunt dat wanneer de huurcommissie deze zaak in behandeling neemt, een vreemde situatie ontstaat omdat de huurcommissie gelijktijdig wordt verzocht uitspraak te doen over punten die al door de kantonrechter zijn behandeld. Marma laat weten de uitspraak van de kantonrechter als bindend te achten en geen gebruik te zullen maken van de gelegenheid bij een onderzoek van het gehuurde aanwezig te zijn. Zij verzoekt [appellant] niet-ontvankelijk te verklaren. Bij uitspraak van 15 september 2014 heeft de huurcommissie, gelet op voornoemd vonnis van de kantonrechter, [appellant] in zijn verzoek niet-ontvankelijk verklaard.

1.8

Bij brief van 19 april 2014 heeft aannemersbedrijf SBC te Wateringen aan Marma laten weten dat de in het vonnis vermelde punten in voormeld advies van Arcadis zijn uitgevoerd en dat het vernieuwen van het dak een kwestie is van de VvE en niet aan het bedrijf in opdracht is gegeven.

1.9

Bij brief van 23 april 2014 heeft Marma [appellant] bericht dat op 18 april 2014 de in het vonnis genoemde werkzaamheden zijn uitgevoerd en dat daarmee geen sprake meer is van gebreken in het gehuurde en heeft zij [appellant] verzocht, mochten er nog opleverpunten zijn, deze binnen één week na dagtekening van de brief schriftelijk aan Marma kenbaar te maken; de aannemer zal vervolgens daarop worden geattendeerd. De brief sluit af: “
Zonder tegenbericht gaan wij ervan uit dat alle werkzaamheden, zoals genoemd in het vonnis en alle gebreken naar behoren zijn uitgevoerd en afgerond.”

1.1

[appellant] heeft hierop gereageerd bij brief aan Marma van 6 mei (kennelijk abusievelijk “april”) 2014, die onder meer het volgende inhoudt:
“
Ik ben niet gehouden aan de door u gestelde termijn van een week, contractueel ben ik slechts gehouden aan het melden van gebreken. De door u en uw aannemer in overmaat geproduceerdeverborgen gebrekenvallen in een geheel andere categorie met een wettige responstermijn van 5 jaar en voor ernstige gebreken minimaal 60 dagen.Bovendien bezit ik geen enkele behoefte om opnieuw aan u te melden wat u bij herhaling niet of naar behoren uit wenst te voeren, ik hoef u slechts in gebreke te stellen - bij deze.”
Verder houdt de brief onder meer klachten in over de (volledigheid en kwaliteit van) uitgevoerde werkzaamheden.

1.11

In haar reactie op deze brief heeft Marma bij brief van 7 mei 2014 [appellant] laten weten dat zij betreurt dat hij niet tevreden is over de door de aannemer verrichte werkzaamheden en dat uit de brief van [appellant] niet kan worden afgeleid waar nog sprake is van gebreken en welke specifieke punten volgens [appellant] niet naar behoren zijn uitgevoerd. Marma stelt daarom een gezamenlijke oplevering voor, in aanwezigheid van [de deskundige] . Tijdens deze oplevering zouden de in het vonnis genoemde en (volgens de brief van Marma) uitgevoerde herstelwerkzaamheden één voor één beoordeeld kunnen worden. De brief sluit af met het verzoek aan [appellant] binnen één week na dagtekening van de brief verhinderdata voor de komende drie weken op te geven.

1.12

[appellant] heeft hierop aan Marma een brief van 12 mei 2014 gezonden met de strekking dat hij het voorstel van Marma verwerpt, waarbij hij (onder meer) genoemde deskundige partijdigheid en onbekwaamheid verwijt.

1.13

In antwoord op deze brief heeft Marma bij brief van 2 juni 2014 [appellant] laten weten dat zij constateert dat [appellant] niet aan een oplevering wil meewerken, niet aangeeft welke gebreken nog niet zijn opgelost en Marma niet in de gelegenheid stelt om deze zelf te beoordelen en, indien nodig, op te lossen. Hiermee handelt [appellant] , aldus de brief verder, in strijd met artikel 7 sub d van de huurovereenkomst en met het vonnis (kennelijk bedoeld: van 27 februari 2014). In deze brief wordt voorts aangekondigd dat Marma “
met inachtneming van de termijn van veertien dagen, genoemd in het vonnis, op 18 juni a.s. om 10 uur uw woning (zal) bezoeken en het geleverde werk (zal) beoordelen. Wij nemen aan dat u ons daartoe in de gelegenheid stelt. Constateren wij dat de uitgevoerde werkzaamheden niet aan de, in redelijkheid te stellen, eisen voldoet of constateren wij dat gebreken genoemd in het vonnis niet of niet naar behoren zijn opgelost, dan zullen wij deze punten binnen veertien dagen nadien oplossen, mits u ons daartoe in de gelegenheid stelt.” Ten slotte wordt [appellant] in de brief voorgehouden dat, wanneer hij niet “
aan dit redelijk voorstel” meewerkt, hij in strijd handelt met het vonnis en dwangsommen van € 250,- per dag of dagdeel verbeurt. Deze zullen geïncasseerd worden.

1.14

Op 18 juni 2014 heeft Marma weer een brief aan [appellant] gezonden waarin, verwijzend naar de brief van 2 juni 2014, staat dat zij op 18 juni bij [appellant] langs is gegaan maar hem helaas niet thuis heeft aangetroffen. [appellant] wordt verzocht en voor nodig gesommeerd Marma alsnog in de gelegenheid te stellen de werkzaamheden te controleren en, indien nodig, de werkzaamheden uit te voeren. Daartoe wordt [appellant] in de gelegenheid gesteld om uiterlijk dinsdag 24 juni 2014 met Marma contact op te nemen voor het maken van en afspraak, die vervolgens binnen twee weken daarna dient plaats te vinden. Wederom worden dwangsommen aangezegd voor het geval geen toegang tot de woning wordt verschaft.

1.15

Bij herstelvonnis van 12 maart 2015 heeft de kantonrechter voornoemd vonnis van 27 februari 2014 ook in conventie alsnog uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

1.16

Bij deurwaardersexploot van 10 april 2015 zijn onder meer genoemd vonnis en herstelvonnis aan [appellant] betekend en is hem bevolen op 29 april 2015 om 10.00 uur mee te werken aan door Marma te verrichten herstelwerkzaamheden aangaande de punten die zijn vermeld in, een eveneens betekende, brief van de gemachtigde van Marma aan [appellant] van 24 maart 2015, met de aanzegging dat bij niet of niet volledige voldoening aan dat bevel de hiervoor reeds genoemde dwangsommen worden verbeurd.

1.17

Marma heeft een “Opleveringrapport [adres] ” d.d. 29 april 2015 opgemaakt waarin met toelichtingen en foto’s is aangegeven welke gebreken al dan niet zijn hersteld. Onder “Overige opmerkingen” is opgenomen:
“
2. [appellant] was bij de opname in aanwezigheid van zijn advocaat de heer mr. Dreef. [naam 2] heeft in eerste instantie verzocht of huurder mee wou lopen met de oplevering zodat hij puntsgewijs opmerkingen kon maken. De heer [appellant] en de heer Dreef wezen dit af. Na de opname heeft [naam 2] opnieuw gevraagd of huurder nog opmerkingen had. Huurder gaf aan dat wij al bekend zouden moeten zijn met de opmerkingen en wilde geen verdere toelichting geven.”

1.18

[appellant] heeft zich gewend tot de Haagse Pandbrigade (onderdeel van de gemeente Den Haag) in verband met een lekkage die oorzaak heeft in de woning naast het gehuurde. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Den Haag heeft bij brief van 29 juni 2015, met bijgevoegd een concept-besluit, aan Marma het voornemen kenbaar gemaakt haar een last onder dwangsom op te leggen vanwege achterstallig onderhoud aan het pand aan de [adres] . Blijkens de bijlage bij de brief gaat het (telkens met verwijzing naar de toepasselijke bepalingen in het Bouwbesluit) om het vernieuwen van het stucplafond in het toilet en om de mechanische ventilatie die niet voldoet. Kort wordt aangegeven wat moet gebeuren opdat weer aan het Bouwbesluit wordt voldaan. Gevolg gevend aan de uitnodiging in de brief heeft Marma bij brief van 1 juli 2015 haar zienswijze over dit voornemen bekend gemaakt . Bij besluit van 17 augustus 2015 van genoemd college is Marma gelast om vóór 4 januari 2016 de overtredingen van het Bouwbesluit 2012 te beëindigen door de voorzieningen te treffen zoals in de al genoemde bijlage zijn vermeld.

1.19

Bij brief van 14 september 2015 heeft Marma naar aanleiding van genoemd besluit [appellant] verzocht en voor zover nodig gesommeerd haar binnen 7 dagen na dagtekening van de brief schriftelijk te bevestigen wanneer de aannemer de werkzaamheden genoemd in de bijlage bij de brief van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Den Haag van 29 juni 2015 bij [appellant] kan uitvoeren.

1.2

Bij brief van dezelfde datum heeft [appellant] hierop als volgt gereageerd:
“
(…) Wij ontvingen uw brief d.d. 8 september 2015. (…)Van [naam 3] van MGVM VvE Management hebben wij vernomen dat er eerst een opname van de volgens de gemeente Den Haag in de aanschrijvingen noodzakelijk te verrichten werkzaamheden zal gaan worden gemaakt en meerdere aannemers daarvan een offerte zullen uitbrengen.Wij hebben daarop aangegeven daarmee te wachten gezien de procedure bij het Hof en het door ons bij de Gemeente Den Haag ingediende bezwaarschrift totdat de gemeente op ons bezwaar heeft beschikt.Wij maken eveneens bezwaar tegen het door u eenzijdig een datum voor werkzaamheden te dicteren.Het kan dan ook niet zo zijn dat SBC Aannemers opdracht heeft gekregen tot het uitvoeren van werkzaamheden.Wij nemen aan u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd, (…)”

1.21

De kantonrechter heeft bij vonnis in kort geding van 24 november 2015 [appellant] op vordering van Marma bevolen het onderhoud, zoals genoemd in de last onder dwangsom van de gemeente Den Haag, door respectievelijk de VvE en door Marma te gedogen en Marma en de VvE in de gelegenheid te stellen om de werkzaamheden uit te voeren, ook indien nodig buiten aanwezigheid van [appellant] , dit binnen vijf dagen na betekening van het vonnis, op verbeurte van een dwangsom. [appellant] heeft aan dit vonnis geen uitvoering willen geven.

1.22

Bij brief van 25 november 2015 heeft de advocaat van Marma onder verwijzing naar de uitspraak van de huurcommissie van 10 november 2011 en stellende dat de gebreken in mei 2014 waren hersteld, [appellant] gesommeerd tot betaling van achterstallige huur ad € 1.767,76 op basis van een huurprijs met ingang van mei 2014 van € 314,31. Aan deze sommatie is geen gevolg gegeven.

1.23

Bij vonnis in kort geding van 9 september 2016 heeft de voorzieningenrechter een vordering van [appellant] om Marma te verbieden uitvoering te geven aan het vonnis van de kantonrechter van 24 november 2015 afgewezen. Daartoe heeft de voorzieningenrechter overwogen, onder verwijzing naar het vonnis van de kantonrechter van 25 augustus 2016, dat het bevel tot het verlenen van medewerking aan het verrichten van onderhoudswerkzaamheden niet of onvoldoende door [appellant] is nageleefd.

1.24

Na het vonnis van de kantonrechter van 25 augustus 2016 heeft Marma de ontruiming van de woning aan [appellant] aangezegd. Bij vonnis in kort geding van 2 november 2016 heeft de voorzieningenrechter de vordering van [appellant] tot schorsing van de executie van het vonnis van 25 augustus 2016 afgewezen.

1.25

Bij arrest van 28 februari 2017 heeft het hof het vonnis van de kantonrechter van 27 februari 2014 vernietigd, uitsluitend voor zover daarbij is beslist dat ieder der partijen de helft van de kosten van de deskundigen zal dragen en dat de proceskosten worden gecompenseerd. Voor het overige heeft het hof het vonnis bekrachtigd. Uit dit arrest blijkt dat de ontruiming van [appellant] inmiddels had plaatsgevonden.

1.26

Bij brief van 15 maart 2017 heeft de gemeente Den Haag Marma medegedeeld dat tijdens een controle is gebleken dat alle gebreken vermeld in de last onder dwangsom van 17 augustus 2015 waren verholpen.

2.1

In de onderhavige procedure heeft Marma gevorderd betaling van de huurachterstand en verder (primair) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming, (subsidiair) te bepalen dat Marma is bevrijd van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en een verklaring voor recht dat de huur voor 2016 € 553,18 bedraagt, (meer subsidiair) veroordeling van [appellant] tot medewerking aan uit te voeren onderhoud en herstel, met dwangsom, en veroordeling van [appellant] in de proceskosten. In reconventie heeft [appellant] een verbod gevorderd met de strekking dat Marma de gehuurde woning niet meer betreedt, met dwangsom. In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter in conventie de huurovereenkomst ontbonden met veroordeling van [appellant] tot ontruiming en hem veroordeeld tot betaling van bedragen aan huurachterstand. Het in conventie meer of anders gevorderde en de vordering in reconventie zijn afgewezen. [appellant] werd in de kosten veroordeeld.

2.2

De grieven 1 tot en met 9 zijn gericht tegen de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

2.3

Marma heeft aan de desbetreffende vorderingen de hiervoor onder 1 weergegeven gang van zaken ten grondslag gelegd en gesteld dat daaruit blijkt dat [appellant] stelselmatig het uitvoeren van regulier onderhoud en herstel van gebreken aan het gehuurde onmogelijk maakt, waarmee hij is tekort geschoten in zijn verplichting aan een en ander mee te werken, hetgeen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

2.4

In zijn verweer heeft [appellant] (samengevat) aangevoerd dat, zoals de huurcommissie ook heeft geconstateerd, de gehuurde woning vele gebreken had die Marma (door middel van de door haar ingeschakelde ondeskundige aannemer) niet heeft weten te herstellen, ook niet na het vonnis van de kantonrechter van 27 februari 2014 waarin diverse ernstige gebreken werden opgesomd en daarom de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst werd afgewezen. Weliswaar heeft Marma in haar brief van 23 april 2014 gesteld dat al het werk was opgeleverd zoals door de (door de kantonrechter benoemde) deskundige was bepaald, maar [appellant] heeft in zijn brief van 6 mei 2014 duidelijk gemaakt dat dit niet het geval was door voorbeelden te geven van werkzaamheden die niet of nauwelijks of zeer slecht waren uitgevoerd. In deze situatie heeft [appellant] zich weer tot de huurcommissie mogen wenden en later tot de Haagse Pandbrigade. [appellant] , die ook kritiek heeft op de door de kantonrechter benoemde deskundige, wil dat er een beter onderzoek naar de gebreken wordt gedaan, leidend tot een rapport op een benodigd deskundig niveau waaruit een stappenplan voor het oplossen van de gebreken volgt, uit te voeren door een andere aannemer dan die van Marma. Zolang dit niet is gebeurd, acht hij zich niet verplicht gevolg te geven aan het verzoek van Marma haar gelegenheid te geven werkzaamheden uit te voeren.

2.5

In de stellingen van beide partijen ligt besloten dat het hier gaat om werkzaamheden aan de gehuurde woning die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld tot na het einde van de huurovereenkomst en dus om ‘dringende werkzaamheden’ in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW, waarin is bepaald dat de huurder tot het uitvoeren van die werkzaamheden gelegenheid moet geven, onverminderd zijn aanspraak op vermindering van de huurprijs. Deze verplichting is ook neergelegd in artikel 7 onder c van het huurcontract. De vraag, waarover partijen van mening verschillen, is of [appellant] in de gegeven omstandigheden aan deze verplichting heeft voldaan. Met de kantonrechter beantwoordt het hof deze vraag ontkennend: [appellant] is in de nakoming van deze verplichting tekort geschoten. Dit wordt als volgt toegelicht.

2.6

Op zichzelf kan uit de onder 1 omschreven feiten worden afgeleid dat het gehuurde min of meer ernstige gebreken vertoonde die dan ook voor de huurcommissie in 2011 aanleiding waren de huurprijs te verminderen tot de gebreken zouden zijn hersteld. Maar ook blijkt dat een bevel van de kantonrechter bij vonnis van 24 mei 2012 nodig was om te kunnen bereiken dat Marma deze gebreken zou kunnen verhelpen omdat [appellant] had geweigerd Marma tot het gehuurde toe te laten. Weliswaar brengt [appellant] hiertegen in dat dit vonnis niets zegt omdat hij had gesteld juist zelf medewerking te hebben verleend en te willen verlenen, maar dit legt onvoldoende gewicht in de schaal gezien het volgende vonnis van 27 februari 2014 van de kantonrechter - in dit opzicht bekrachtigd door het hof - waarbij voor recht is verklaard dat [appellant] gehouden is zijn medewerking te verlenen aan het herstel van de gebreken die worden genoemd in het (op verzoek van de kantonrechter uitgebrachte) deskundigenbericht van Arcadis van 16 december 2013. Hierbij kan geen verschil maken dat [appellant] het met dit vonnis niet eens was omdat naar zijn mening een andere deskundige benoemd zou moeten worden die een “Meerjaren Onderhoudsplan” zou moeten opstellen om Marma te dwingen dat te doen wat nodig is om tot een ‘kwalitatief goede woning’ te komen. Volgens het vonnis was juist de omstandigheid dat [appellant] voortdurend eisen bleef stellen aan de wijze van uitvoering van herstel van gebreken reden de verklaring voor recht toe te wijzen en [appellant] te veroordelen tot betaling van een dwangsom voor het geval hij zijn medewerking zou weigeren. Wat er ook zij van (de aanleiding voor) deze eisen, daarin kan namelijk geen grond zijn gelegen om te weigeren de (contractuele) verplichting Marma gelegenheid te geven tot het uitvoeren van die werkzaamheden na te komen. Als het herstel van gebreken ondeugdelijk is geweest, komt dit voor risico van Marma als verhuurder omdat [appellant] als huurder dan langer aanspraak kan maken op vermindering van de huurprijs wegens (blijvende) vermindering van het huurgenot. Dit zelfde geldt voor de bezwaren, zoals verwoord in de brief van [appellant] van 6 mei 2014, tegen de wijze waarop Marma uitvoering aan het vonnis van 27 februari 2014 heeft gegeven door een aannemer de in dat vonnis genoemde gebreken te laten herstellen. Uit de op deze brief gevolgde correspondentie tussen partijen, weergegeven onder 1.11 tot en met 1.14, blijkt dat [appellant] heeft geweigerd gevolg te geven aan herhaalde verzoeken van Marma aan haar duidelijk te maken of en zo ja, welke gebreken nog niet zouden zijn hersteld opdat van dat herstel alsnog werk gemaakt zou kunnen worden. Daarmee heeft [appellant] Marma belemmerd eventueel nog op haar rustende verplichtingen als verhuurder na te komen. Wat de fase na het inschakelen van de Haagse Pandbrigade betreft, ook toen heeft [appellant] zonder gegronde reden geweigerd zijn medewerking te verlenen aan het uitvoeren van werkzaamheden die Marma op grond van een haar door de gemeente opgelegde last onder dwangsom moest uitvoeren. Het hof onderschrijft de overweging van de kantonrechter dat [appellant] de aannemer tot het uitvoeren van dat werk had kunnen toelaten, kunnen aangeven hoe hij het wilde en eventueel kunnen wachten op een volgende controle door de Pandbrigade om te laten beoordelen of het werk goed was uitgevoerd.

2.7

Gezien de onder 1 weergegeven brieven van [appellant] , in het bijzonder die onder 1.20 als antwoord op de sommatie onder 1.19, mocht Marma aannemen dat [appellant] in de nakoming van voormelde verplichting zou (blijven) tekortschieten, en was hij op dit punt in verzuim. De kantonrechter heeft de vordering tot ontbinding en ontruiming terecht toegewezen. Voor zover [appellant] nog het verweer heeft willen voeren dat ontbinding in de gegeven omstandigheden niet gerechtvaardigd is, heeft hij dit verweer onvoldoende met (concrete) omstandigheden onderbouwd. Het hof merkt hierbij op dat in dit verband het feit dat [appellant] al sedert 1980 in de gehuurde woning woonde en er gebreken in het gehuurde waren, van onvoldoende gewicht is.

2.8

De conclusie is dat de grieven 1 tot en met 9 falen.

2.9

Grief 10 betreft de veroordeling tot betaling van huurachterstand en keert zich in het bijzonder tegen de overweging dat vanaf 1 maart 2016 de oorspronkelijke huurprijs van € 314,31 geldt omdat het vanaf 16 februari 2016 (de datum waarop de aannemer herstel had willen uitvoeren maar door [appellant] niet werd toegelaten) het aan [appellant] zelf te wijten is dat eventueel nog bestaande gebreken niet zijn hersteld. Volgens [appellant] is de kantonrechter het dus met hem eens dat hij, in elk geval tot 1 maart 2016 het recht had de door de huurcommissie bepaalde tijdelijk verlaagde huur te betalen. Op de datum van de dagvaarding, 4 januari 2016, was er dus ook volgens de kantonrechter geen huurachterstand en werd er dus terecht minder huur betaald dan overeengekomen. De vordering tot betaling van huurachterstand is daarom volgens [appellant] ten onrechte ingesteld. Van het door [appellant] vermeende niet-meewerken aan herstel van gebreken was dus ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding geen sprake. Echter, de kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden omdat [appellant] niet heeft meegewerkt. Het vonnis is op dit punt tegenstrijdig, aldus [appellant] .

2.1

In haar reactie op deze grief merkt Marma op dat ook zij de kantonrechter niet consequent vindt, maar zij komt tot een andere conclusie. Omdat de huur door de huurcommissie tijdelijk was verlaagd, de gebreken in april 2014 waren verholpen c.q. [appellant] vanaf toen in schuldeisersverzuim verkeerde door niet aan herstel mee te werken, had de huur vanaf april 2014 weer op het oorspronkelijke niveau teruggebracht moeten worden. Marma kiest er evenwel voor op dit onderdeel niet incidenteel te grieven. De grief van [appellant] moet wel verworpen worden.

2.11

De grief faalt. De huurcommissie had de huur tijdelijk verlaagd tot het tijdstip dat de gebreken, die grond waren voor de verlaging, zouden zijn hersteld. Een redelijke uitleg van deze beslissing brengt mee dat bedoeld tijdstip ook is aangebroken wanneer eventueel nog bestaande gebreken niet zijn hersteld maar dit herstel onmogelijk is als gevolg van het niet-meewerken daaraan door [appellant] als huurder. Dit tijdsstip was in elk geval, zoals op zichzelf ook niet door [appellant] betwist, 16 februari 2016. De kantonrechter heeft hiervan uitgaande de huurprijs vanaf 1 maart 2016 op het oorspronkelijke niveau kunnen terugbrengen.

2.12

Grief 11 betreft de uitvoerbaar-bij-voorraadverklaring van het vonnis. [appellant] betoogt onder verwijzing naar artikel 7:272 lid 1 BW en de jurisprudentie met betrekking tot beëindiging van huurovereenkomsten dat de rechter terughoudend dient te zijn met het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van uitspraken waarbij de huurovereenkomst wordt beëindigd gezien het ingrijpend karakter daarvan. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter zijn vonnis ten onrechte uitvoerbaar bij voorraad verklaard op de grond dat [appellant] zijn verplichtingen als huurder niet is nagekomen en de verwachtingen van de kantonrechter over de toekomst daaromtrent. Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter, wat er ook zij van het in casu niet toepasselijke artikel 7:272 BW, zijn vonnis terecht uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Gezien hetgeen hierboven is overwogen, is ook het hof van oordeel dat [appellant] in het verleden onvoldoende heeft meegewerkt aan herstel van het gehuurde door Marma. Dat de verwachting van de kantonrechter dat hierin na het vonnis geen verbetering zou komen, onterecht is, is niet gebleken. Uit de hierboven onder 1.23 tot en met 1.25 weergegeven uitspraken blijkt dat [appellant] ook na het vonnis van de kantonrechter van 25 augustus 2016 onvoldoende heeft meegewerkt. Grief 11 deelt derhalve het lot van de overige grieven.

2.13

De slotsom is dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Daarbij past dat [appellant] wordt veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Het bewijsaanbod van [appellant] wordt gepasseerd omdat dit niet is toegesneden op een of meer stellingen die tot een ander oordeel kunnen leiden.

Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 25 augustus 2016;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Marma begroot op € 1.957,- vast recht en € 894,- (1 punt tarief II) salaris advocaat;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, J.E.H.M. Pinckaers en P. Glazener en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 mei 2018 in aanwezigheid van de griffier.