ECLI:NL:GHDHA:2018:875 - Gerechtshof Den Haag - Hoger beroep inzake dringende renovatie en beëindiging hu...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.192.954/01

Zaaknummer rechtbank : 4275739\CV EXPL 15-29419

arrest van 3 april 2018

inzake

[appellante] B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

appellante in het principaal appel,

geïntimeerde in het incidenteel appel,

hierna te noemen: [appellante],

advocaat: mr. H. Loonstein te Amsterdam,

tegen

ASR Levensverzekering N.V.,

gevestigd te Utrecht,

geïntimeerde in het principaal appel,

appellante in het incidenteel appel,

hierna te noemen: ASR,

advocaat: mr. A. Bergers-Kemp te Amsterdam.

Het verdere verloop van het geding

Voor het eerdere verloop van het geding verwijst het hof naar het arrest van 28 juni 2016. Bij dat arrest is een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 24 november 2016 en daarvan is een proces-verbaal opgemaakt.

Bij memorie van grieven met producties heeft [appellante] zeven grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord met producties heeft ASR de grieven bestreden en tevens incidenteel appel ingesteld. [appellante] heeft hierop gereageerd bij memorie van antwoord in incidenteel appel.

Vervolgens hebben partijen op 5 februari 2018 de zaak door hun voornoemde advocaten doen bepleiten, beiden aan de hand van overgelegde pleitnotities. Ten slotte is arrest bepaald.

De verdere beoordeling van het hoger beroep

1. De door de kantonrechter in het vonnis van 18 maart 2016 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende.

1.1

Tussen ASR als verhuurder en [appellante] als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de winkelruimte aan de Lijnbaan 30 te Rotterdam (hierna: het gehuurde), laatstelijk tegen een huurprijs van € 53.872,- exclusief BTW per jaar. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als
“winkelruimte voor de verkoop van aardappelen, groenten, fruit en aanverwante artikelen.”

1.2

Bij brief van 25 juni 2013 heeft ASR de huurovereenkomst opgezegd per 1 juli 2014. Als wettelijke opzeggingsgrond is daarbij vermeld (in de eerste plaats) dringend eigen gebruik en (in de tweede plaats) de algemene belangenafweging.

1.3

[appellante] heeft niet ingestemd met de opzegging van de huurovereenkomst.

2. In eerste aanleg heeft ASR gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad,

a) de tussen partijen vigerende huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde te beëindigen per 1 januari 2016, althans per een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum;

b) [appellante] te veroordelen per de datum van beëindiging conform sub a), het gehuurde met alle daarin van harentwege aanwezige personen en/of zaken te ontruimen en leeg, bezemschoon, overeenkomstig de toepasselijke contractuele en wettelijke bepalingen en onder afgifte van alle sleutels ter beschikking te stellen van ASR, op straffe van een dwangsom ad € 1.500 per dag of dagdeel tot het moment dat [appellante] aan deze veroordeling voldoet en met machtiging van [appellante] om, zo [appellante] mocht nalaten aan deze veroordeling te voldoen, de tenuitvoerlegging daarvan zelf te bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm;

c) [appellante] te veroordelen in de proceskosten.

Aan deze vordering heeft ASR – kort gezegd – ten grondslag gelegd dat een dringende noodzaak tot renovatie van het gehuurde bestaat en dat die renovatie niet kan worden uitgevoerd met voortzetting van de huurovereenkomst. ASR heeft een dringend (financieel) belang bij het uitvoeren van haar renovatieplan. Het realiseren van een grotere en moderne winkelruimte zal een aanzienlijke rendementsverbetering betekenen. Door de herontwikkeling zal tevens de beleggingswaarde van het pand stijgen. Subsidiair heeft ASR zich op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst moet worden beëindigd op grond van de algemene belangenafweging van art. 7:296 lid 3 BW Pro.

3. [appellante] heeft betwist dat sprake is van een dringende noodzaak tot de beoogde renovatie en ook dat sprake is van een renovatie die niet kan worden uitgevoerd met voortzetting van de huurovereenkomst aangezien er geen sprake is van wijziging van plaats en functie van het gehuurde. In voorwaardelijke reconventie heeft [appellante] gevorderd ASR te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, die worden begroot op € 880.000 (ex BTW) en een schadevergoeding, nader op te maken bij staat, indien later mocht blijken dat de wil om het gehuurde persoonlijk en duurzaam in gebruik te nemen voor renovatie in werkelijkheid niet aanwezig is geweest.

4. Bij vonnis van 18 maart 2016 heeft de kantonrechter in conventie de vordering van ASR op de primaire grond toegewezen. Daarbij is het tijdstip waarop de huurovereenkomst zou eindigen vastgesteld op 30 september 2016 en is [appellante] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde per die datum. Tevens is [appellante] veroordeeld in de proceskosten. In reconventie is bepaald dat, indien later mocht blijken dat de wil om het gehuurde persoonlijk en duurzaam in gebruik te nemen voor renovatie in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, ASR aan [appellante] een schadevergoeding dient te betalen, een en ander nader op te maken bij staat. Het meer of anders gevorderde is afgewezen. Het vonnis is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5. In hoger beroep heeft [appellante] gevorderd het vonnis van 18 maart 2016 alsmede eerdere tussenvonnissen te vernietigen en de vorderingen van ASR alsnog af te wijzen.

6. In principaal appel heeft ASR gevorderd het bestreden vonnis te bekrachtigen en in incidenteel appel heeft zij gevorderd het arrest uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

Principaal appel

7. [appellante] komt met
grief 1op tegen de overweging van de kantonrechter dat voldaan wordt aan het begrip renovatie als bedoeld in art. 7:220 lid Pro 2, derde volzin BW en dat deze renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft volgens [appellante] ten onrechte niet de vraag beantwoord of en in hoeverre de renovatieplannen van ASR echt bestaan en/of realistisch zijn. Volgens
grief 2heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat het niet noodzakelijk is dat ASR haar stellingen met objectieve gegevens aantoont. Het beroep van ASR op de toenemende vraag naar grotere winkelruimtes en het vergroten van de rendementswaarde van het gehuurde is volgens [appellante] een gepasseerd station omdat de markt aanzienlijk is veranderd. De kantonrechter heeft bovendien ten onrechte voetstoots aangenomen dat de (bedrijfseconomische) motieven voor renovatie van ASR realistisch zijn. In
grief 3wordt de beoogde rendementswaarde betwist en in
grief 4wordt bestreden dat de rendementswaarde als gevolg van de renovatie zal verbeteren.
Grief 5voert aan dat gelet op het tijdsverloop en alle andere relevante feiten en omstandigheden het oordeel dat de huurovereenkomst op 30 september 2016 eindigt, niet in stand kan blijven. Er dient, als er een einddatum moet worden vastgesteld, een datum in de toekomst te worden bepaald, die tenminste zes maanden na het onherroepelijk worden van de rechterlijke uitspraak is gelegen.
Grief 6is gericht tegen de kostenveroordeling in conventie (r.o. 4.9 van het vonnis).

8. In de gezamenlijke toelichting op deze grieven heeft [appellante] bestreden dat uitgegaan moet worden van de huidige feitelijke rendementswaarde (van bijna € 54.000,-). Bepalend moet zijn wat de winkels in hun huidige staat (dus zonder renovatie) als afzonderlijke units kunnen opleveren. Volgens [appellante] is dat tenminste € 200.000,-, althans ligt dat daar zeer dichtbij. Verder is buiten beschouwing gebleven hoeveel ASR moet investeren. Als dat een substantieel bedrag is dan beïnvloedt dit het rendement over vele toekomstige jaren. Het is verder onjuist dat anno 2017 een grote winkelruimte bedrijfseconomische voordelen oplevert ten opzichte van meerdere units. Ter onderbouwing van deze stellingen heeft [appellante] verwezen naar het (aanvullend) advies van Duiker Advies (hierna: Duiker).

9. Bij de beoordeling van de vraag of ASR zich terecht kan beroepen op dringend eigen gebruik van het verhuurde, moet het volgende voorop worden gesteld.

De vraag of een verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De verhuurder moet dringend eigen gebruik aannemelijk maken. Hij hoeft dat niet aan te tonen met objectieve gegevens. Onder duurzaam eigen gebruik in art. 7:296 lid 1 sub b BW Pro wordt ook begrepen renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. De dringendheid kan ook voortvloeien uit financiële omstandigheden aan de zijde van de verhuurder. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aan te nemen (HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338, Alog/Ultimo).

10. ASR heeft aangevoerd dat de vier bedrijfsruimten, waarvan de bedrijfsruimte van [appellante] onderdeel is, niet voldoen aan de moderne eisen. Om het vastgoed weer courant en toekomstbestendig te maken, is renovatie noodzakelijk. ASR heeft ter onderbouwing van deze stellingen verwezen naar een (aanvullende) verklaring van [X] van CBRE B.V (hierna: [X]). ASR heeft haar renovatieplan als volgt toegelicht. Naast samenvoeging van de vier bestaande bedrijfsruimten zal ook uitbreiding plaatsvinden door tot aan de perceelgrens te bouwen en na verlegging van de inrit van de bovengelegen parkeergarage ook ruimte aan de achterzijde bij de bedrijfsruimte te betrekken. De totale oppervlakte wordt vergroot van circa 909 m2 tot circa 1.096 m2. Verder wordt de bedrijfsruimte verhoogd, gemoderniseerd en aan de Lijnbaanzijde ontsloten. Ook het front zal worden verbreed. Volgens ASR biedt renovatie een oplossing voor de structurele leegstand en wordt daarmee een einde gemaakt aan de almaar oplopende leegstandsschade. De huurwaarde van de nieuwe bedrijfsruimte wordt geschat op € 200.000,-. Uitgaande van de theoretische huurwaarde (van € 140.000,-) van de bestaande (overigens thans deels leegstaande) bedrijfsruimten is dus al sprake van een huursprong van € 60.000,- op jaarbasis.

11. Naar het oordeel van het hof volgt uit het geschetste renovatieplan dat de plaats en functie van het gehuurde na de renovatie niet hetzelfde zal zijn. Het gehuurde zal immers opgaan in één groter geheel. Mede gelet op het ingrijpende karakter van de verbouwing en de verwachte renovatieperiode van vijf maanden is de renovatie dan ook niet mogelijk zonder beëindiging van de huurovereenkomst.

Voorts is het hof van oordeel dat ASR voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat renovatie noodzakelijk is om de leegstandsschade een halt toe te roepen en tevens de rendementswaarde te verbeteren. Deze bedrijfseconomische motieven zijn voldoende om het dringend nodig hebben voor eigen gebruik aan te nemen. Met betrekking tot de vraag of de renovatieplannen realistisch zijn, heeft ASR gemotiveerd en (onder verwijzing naar de aanvullende verklaring van [X]) onderbouwd aangevoerd dat de markt voor winkelruimten en vergelijkbare objecten in het centrum van Rotterdam positief is aangetrokken.

Dat ook in de huidige staat reeds een rendement van € 200.000,- kan worden behaald, zoals [appellante] stelt, is door ASR gemotiveerd betwist. Daarbij is aangevoerd dat de winkelruimte aan de Weena-Zuid (thans incourant en structureel leegstaand) geheel zal komen te vervallen en zal opgaan in het object Lijnbaan 30. Met de renovatie zal een aanzienlijke toename (ca. 350 m2) ontstaan van vierkante meters die worden ontsloten aan de Lijnbaan. ASR heeft met de aanvullende verklaring van [X] voldoende onderbouwd dat de eenmalige investering van ASR zal leiden tot een beter rendement maar ook tot een hogere beleggingswaarde. ASR heeft dan ook voldoende aannemelijk gemaakt dat de renovatie realistisch en noodzakelijk is. Tot slot is het hof met ASR van oordeel dat met een huurprijsherziening geen oplossing wordt geboden voor de leegstandsschade en het feit dat het pand thans niet courant is.

12. [appellante] heeft voorts nog aangevoerd dat Lijnbaan 30 tot 34 en Weena-Zuid 24 tot 28 in de huidige staat te huur worden aangeboden of verhuurd. De huurprijs bedraagt
€ 250.000,-. Dit verdraagt zich niet met de stelling dat het gepresenteerde renovatieplan ongewijzigd uitgevoerd gaat worden. Voorts is er opdracht gegeven tot herstel van de parkeergarage, hetgeen haaks staat op de voorgenomen verplaatsing van de hellingbaan in die parkeergarage, aldus [appellante]. Ook blijkt niet dat er vergunningen zijn aangevraagd. Volgens [appellante] toont dit aan dat er geen renovatieplannen (meer) bestaan.

13. ASR heeft betwist dat het huuraanbod van € 250.000,-- betrekking heeft op het pand in de huidige staat: de gevraagde huurprijs geldt volgens haar voor het pand na renovatie. Met betrekking tot de parkeergarage is door ASR aangevoerd dat er wel herstelwerkzaamheden worden verricht maar dat pas in een latere fase de hellingbaan zal worden aangepakt.

Wat daar ook van zij, om van dringend nodig hebben te kunnen spreken is niet noodzakelijk dat is voldaan aan alle vereisten om daadwerkelijk met de bouw een aanvang te kunnen maken. Enige onzekerheid mag nog bestaan (vgl. HR 27 april 1979, ECLI:NL:HR:1979: AC6569, NJ 1979, 493). Een renovatie als hier aan de orde vraagt een langdurige voorbereiding die niet nauwkeurig te plannen valt en waarbij in de loop van de tijd tal van wijzigingen kunnen optreden. De door [appellante] aangevoerde omstandigheden doen dan ook niet af aan de realiseerbaarheid van de plannen van ASR. De grieven 1 tot en met 4 falen derhalve.

13. Het voorgaande leidt ertoe dat op grond van art. 7:296 lid 5 BW Pro het tijdstip van de ontruiming opnieuw moet worden vastgesteld. In zoverre slaagt grief 5. Gezien het reeds geruime tijdsverloop na de opzegging van de huurovereenkomst ziet het hof geen aanleiding om de door [appellante] voorgestelde zes maanden na het onherroepelijk worden van de rechterlijke uitspraak te volgen maar acht het hof het redelijk om het tijdstip van ontruiming vast te stellen op 31 oktober 2018. Tevens zal ingevolge art. 7:295 lid 1 BW Pro de datum van 31 oktober 2018 worden vastgesteld als nieuwe datum waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt (als laatste dag waarop de huurovereenkomst van kracht is).

14. Nu de grieven geen doel treffen moet ook de daarop voortbouwende grief 6 met betrekking tot de proceskostenveroordeling in conventie falen.

15.
Grief 7is gericht tegen het oordeel dat [appellante] de te maken verhuis- en inrichtingskosten niet aannemelijk heeft gemaakt. [appellante] heeft erop gewezen dat er na het vonnis van 2016 een verhuizing naar een andere locatie heeft plaatsgevonden zodat de verhuis- en inrichtingskosten duidelijk zijn. Daarnaast heeft hij stukken overgelegd die zien op de aanschaf van auto’s, koelapparaten en een heftruck. Verder zijn er kosten gemaakt wegens verbouwen, inrichten en beveiligen van de nieuwe ruimte, bevoorrading, website, koeltechnieken, keuken en drukwerk. Ook zal er sprake zijn van een enorm omzetverlies en zullen er extra personeelskosten moeten worden gemaakt, aldus nog steeds [appellante].

16. Het hof stelt voorop dat art. 7:297 BW Pro de huurder aanspraak geeft op een tegemoetkoming in de kosten die hij moet maken in verband met zijn verhuizing naar een nieuwe locatie en de inrichting daarvan. De aanschafkosten van auto’s en een heftruck vallen daar naar het oordeel van het hof niet onder. Dat geldt ook voor omzetverlies en personeelskosten; deze posten zijn overigens ook niet onderbouwd. Voorts biedt genoemd wetsartikel geen aanspraak op een volledige vergoeding van de begrote verhuis- en inrichtingskosten. De huurder moet aannemelijk maken dat de door hem begrote kosten daadwerkelijk zullen worden gemaakt, althans zijn gemaakt. Bovendien moeten de kosten redelijk zijn hetgeen onder meer betekent dat rekening gehouden moet worden met de omvang en inrichting van de oorspronkelijke bedrijfsruimte met de staat waarin de oude inrichting verkeerde en met eventueel gedane afschrijvingen. De aanschafkosten van de koelapparaten acht het hof in dat verband onredelijk hoog. Met inachtneming van het voorgaande is het hof van oordeel dat in het onderhavige geval een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten tot een bedrag van € 30.000,- (inclusief BTW) redelijk is. Nu ASR ter gelegenheid van het pleidooi uitdrukkelijk afstand heeft gedaan van haar intrekkingsbevoegdheid zal het hof het stellen van een termijn als bedoeld in art. 7:297 lid 2 BW Pro achterwege laten. Zoals verzocht door ASR zal aan genoemd bedrag wel de voorwaarde worden verbonden dat [appellante] op deze tegemoetkoming enkel aanspraak kan maken indien zij met stukken onderbouwd aantoont dat verhuizing en inrichting daadwerkelijk plaatsvindt. Het hof ziet in het voorgaande geen reden om af te wijken van de in eerste aanleg in reconventie vastgestelde compensatie van proceskosten.

Incidenteel appel

17. De grief in het incidenteel appel klaagt dat het vonnis ten onrechte niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. Weliswaar geldt als hoofdregel van art. 7:295 BW Pro dat uitvoerbaarverklaring bij voorraad achterwege blijft, maar het hof is van oordeel dat, gelet op de lange termijn die inmiddels reeds is verstreken na opzegging, de belangen van de verhuurder bij beëindiging (en daarmee ook bij beperking van leegstandsschade) thans zwaarder moeten wegen dan de belangen van de huurder bij het achterwege laten van een uitvoerbaarverklaring bij voorraad. Daarenboven verdient opmerking dat inmiddels in twee feitelijke instanties de argumenten van partijen zijn beoordeeld en die van [appellante] ontoereikend zijn bevonden. Een eventueel cassatieberoep zou hoofdzakelijk neerkomen op het rekken van een kansloze zaak. Het hof ziet daarom aanleiding om het arrest thans uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

Slotsom

18. Uit het voorgaande volgt dat het vonnis in conventie moet worden vernietigd doch uitsluitend voor wat betreft de einddatum van de huurovereenkomst en het tijdstip van ontruiming. Voor het overige wordt het vonnis in conventie bekrachtigd. Het vonnis in reconventie zal worden vernietigd voor zover de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten is afgewezen. Opnieuw rechtdoende zal het hof de tegemoetkoming vaststellen op € 30.000,- onder de hierna te stellen voorwaarde. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal [appellante] worden veroordeeld in de kosten van het principaal appel. In het incidenteel appel ziet het hof aanleiding de proceskosten te compenseren nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld. Zoals overwogen onder rechtsoverweging 17 zal het arrest uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

Beslissing

Het hof:

in principaal appel:

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, zitting houdende te Rotterdam van 18 maart 2016, doch uitsluitend voor zover in conventie de einddatum van de huurovereenkomst tussen partijen en het tijdstip van ontruiming is vastgesteld op 30 september 2016 en voor zover in reconventie de vordering tot een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten is afgewezen,

en
in zoverre opnieuw rechtdoende:

- stelt de laatste dag waarop de huurovereenkomst tussen partijen van kracht is en het tijdstip van de ontruiming van het gehuurde vast op 31 oktober 2018;

- veroordeelt ASR tot betaling aan [appellante] van een bedrag van € 30.000,- (inclusief BTW) onder de voorwaarde dat op dit bedrag enkel aanspraak kan worden gemaakt indien [appellante] met stukken onderbouwd aantoont dat verhuizing en inrichting daadwerkelijk plaatsvindt;

- bekrachtigt het vonnis voor het overige;

in principaal en incidenteel appel:

- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, aan de zijde van ASR tot op heden begroot op € 718,- aan griffierecht en op € 2.682 aan salaris advocaat en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt en bepaalt dat deze kosten binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;

- compenseert de kosten van het geding in het incidenteel appel, in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt;

- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, M.A.F. Tan-de Sonnaville en J.E.H.M. Pinckaers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 april 2018 in aanwezigheid van de griffier.