Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.176.715/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : 3137326 CV EXPL 14-27468
arrest van 8 mei 2018
in de zaak van
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
appellante in het principaal appel,
verweerster in het incidenteel appel,
verweerster in het incidenteel appel,
hierna te noemen: Havensteder,
advocaat: mr. E. de Ruiter te Rotterdam,
tegen
Apotheek Kostense B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde in het principaal appel,
appellante in het incidenteel appel,
appellante in het incidenteel appel,
hierna te noemen: de Apotheek,
advocaat: mr. J. Biemond te Den Haag.
Het geding
Voor de gang van zaken tot 3 november 2015 wordt verwezen naar het tussenarrest van die datum, waarbij een comparitie na aanbrengen werd gelast. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op 7 december 2015. Vervolgens heeft Havensteder bij memorie van grieven (met producties) vier grieven aangevoerd. De Apotheek heeft de grieven bij memorie van antwoord (met producties) bestreden en van haar kant incidenteel hoger beroep ingesteld onder aanvoering van vijf grieven. De Apotheek heeft daarbij haar eis vermeerderd. Havensteder heeft in incidenteel appel verweer gevoerd bij memorie van antwoord in incidenteel appel (met producties). Vervolgens hebben partijen ieder nog een akte genomen. Daarna hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
De feiten
De door de rechtbank in rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.3 van het tussenvonnis van 19 december 2014 (hierna het tussenvonnis) vastgestelde feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uitgaat.
Het onderhavige geschil gaat om het volgende.
(2.1) (De rechtsvoorganger van) de Apotheek huurt sinds 1953 van (de rechtsvoorganger van) Havensteder bedrijfsruimte aan de Peppelweg 135 (A) te Rotterdam en sinds 1972 bedrijfsruimte aan de Peppelweg 133 (B) in Schiebroek-Noord, gemeente Rotterdam (hierna tezamen ook: het gehuurde). In het gehuurde (met een winkeloppervlakte van omstreeks 153 m² en een kelderoppervlakte van 100 m²) was een apotheek gevestigd. Deze apotheek bevond zich in een complex (met beneden winkels en boven woonappartementen) dat op grond van de vigerende bestemmingsplannen al langere tijd op de nominatie stond om te worden gesloopt.
(2.2) (De rechtsvoorganger van) Havensteder heeft bij brief van 13 december 2010 de huurovereenkomst van het gehuurde opgezegd tegen 31 december 2011 (blijkens de opzeggingsbrief het einde van de tweede huurtermijn van tien jaar) wegens dringend eigen gebruik (ex artikel 7:296 lid 1 sub b BW), dan wel op grond van algemene belangenafweging (ex artikel 7:296 lid 3 BW). Deze opzegging hield blijkens de brief verband met sloop- en renovatieplannen, bestaande uit sloop van het complex waarin de Apotheek was gevestigd met het oog op realisering van de woonservicezone en woningen. Deze woonservicezone is uiteindelijk niet doorgegaan.
(2.3) In 2012 zijn alle woningen en winkels van het complex, met uitzondering van de Apotheek, leeg komen te staan in afwachting van de sloop. Havensteder heeft vooruitlopend op de definitieve sloop in 2014 een aanvang was gemaakt met de asbestsanering van het complex.
(2.4) De Apotheek is in het weekend van 9 op 10 mei 2015 verhuisd naar een pand aan de overkant van de straat (een voormalig bankgebouw aan de Peppelweg 146 (D) in Rotterdam), dat de Apotheek in 2013 in eigendom had verworven. Dit pand (hierna: het nieuwe pand) heeft op de begane grond 266 m² bruikbare ruimte en in de kelder 171 m². Voorafgaande aan de verhuizing heeft een verbouwing van het nieuwe pand plaatsgevonden, en wel zodanig dat het pand daarna voldeed aan de in 2015 geldende eisen voor apotheken.
(2.5) Hierna heeft Havensteder het complex gesloopt, waarna een projectontwikkelaar er woningen heeft gebouwd.
(2.1) (De rechtsvoorganger van) de Apotheek huurt sinds 1953 van (de rechtsvoorganger van) Havensteder bedrijfsruimte aan de Peppelweg 135 (A) te Rotterdam en sinds 1972 bedrijfsruimte aan de Peppelweg 133 (B) in Schiebroek-Noord, gemeente Rotterdam (hierna tezamen ook: het gehuurde). In het gehuurde (met een winkeloppervlakte van omstreeks 153 m² en een kelderoppervlakte van 100 m²) was een apotheek gevestigd. Deze apotheek bevond zich in een complex (met beneden winkels en boven woonappartementen) dat op grond van de vigerende bestemmingsplannen al langere tijd op de nominatie stond om te worden gesloopt.
(2.2) (De rechtsvoorganger van) Havensteder heeft bij brief van 13 december 2010 de huurovereenkomst van het gehuurde opgezegd tegen 31 december 2011 (blijkens de opzeggingsbrief het einde van de tweede huurtermijn van tien jaar) wegens dringend eigen gebruik (ex artikel 7:296 lid 1 sub b BW), dan wel op grond van algemene belangenafweging (ex artikel 7:296 lid 3 BW). Deze opzegging hield blijkens de brief verband met sloop- en renovatieplannen, bestaande uit sloop van het complex waarin de Apotheek was gevestigd met het oog op realisering van de woonservicezone en woningen. Deze woonservicezone is uiteindelijk niet doorgegaan.
(2.3) In 2012 zijn alle woningen en winkels van het complex, met uitzondering van de Apotheek, leeg komen te staan in afwachting van de sloop. Havensteder heeft vooruitlopend op de definitieve sloop in 2014 een aanvang was gemaakt met de asbestsanering van het complex.
(2.4) De Apotheek is in het weekend van 9 op 10 mei 2015 verhuisd naar een pand aan de overkant van de straat (een voormalig bankgebouw aan de Peppelweg 146 (D) in Rotterdam), dat de Apotheek in 2013 in eigendom had verworven. Dit pand (hierna: het nieuwe pand) heeft op de begane grond 266 m² bruikbare ruimte en in de kelder 171 m². Voorafgaande aan de verhuizing heeft een verbouwing van het nieuwe pand plaatsgevonden, en wel zodanig dat het pand daarna voldeed aan de in 2015 geldende eisen voor apotheken.
(2.5) Hierna heeft Havensteder het complex gesloopt, waarna een projectontwikkelaar er woningen heeft gebouwd.
De Apotheek heeft Havensteder op 2 mei 2014 gedagvaard voor de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, waarbij zij (in conventie) een tegemoetkoming in de verhuiskosten, dan wel schadevergoeding, vorderde van € 276.718,40, subsidiair
€ 274.933,40, met rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.
€ 274.933,40, met rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.
Havensteder heeft (in conventie) verweer gevoerd en (in reconventie) gevorderd om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt en het tijdstip van de ontruiming vast te stellen.
De kantonrechter heeft bij eindvonnis van 5 juni 2015, voor zoveel nodig, bepaald dat de huurovereenkomst eindigt op 1 juli 2015, met veroordeling van de Apotheek tot ontruiming. Hierbij heeft de kantonrechter Havensteder veroordeeld om aan de Apotheek een tegemoetkoming in de verhuiskosten te betalen van € 60.000,--.
De kantonrechter heeft hiertoe, zakelijk weergegeven, bij tussenvonnis overwogen:
(i) De Apotheek voert geen verweer tegen de vordering van Havensteder (tot beëindiging van de huurovereenkomst en vaststelling van het tijdstip van ontruiming), zodat deze vordering zal worden toegewezen. Voor een langere ontruimingstermijn, zoals de Apotheek heeft gevorderd, wordt geen grond gezien, nu de Apotheek inmiddels voldoende tijd heeft gehad om te verhuizen.
(ii) Omdat de Apotheek er zelf voor kiest om niet eerder te verhuizen is er geen aanleiding om Havensteder te veroordelen om de sinds 2 februari 2013 betaalde huur (ten bedrage van € 34.933,40) aan de Apotheek terug te betalen.
(iii) De tegemoetkoming in de kosten heeft slechts betrekking op de kosten die de Apotheek moet maken om te verhuizen en zich elders in te richten. Artikel 7:297 BW dwingt niet tot een volledige vergoeding van deze kosten.
(iv) De Apotheek moet zo concreet mogelijk maken welke kosten zij daartoe moet maken. De als productie 18 bij conclusie van repliek door de Apotheek overgelegde begroting is ruimer en lijkt alle herinrichtingskosten te omvatten.
(v) Het is niet duidelijk op grond van welke wetsartikelen Havensteder tevens schadeplichtig zou zijn.
(vi) De kantonrechter gaat er vanuit dat Havensteder in ieder geval betaalt de
€ 25.000,-- die zij aanbiedt in haar opzeggingsbrief.
De kantonrechter heeft, zakelijk weergegeven, bij eindvonnis overwogen:
(vii) Havensteder valt geen schadevergoeding verplichtend verwijt te maken. De Apotheek heeft deze grondslag niet nader onderbouwd, hoewel zij daarvoor wel de gelegenheid heeft gehad.
(viii) Er is door de Apotheek niets concreets in het geding gebracht of gesteld op basis waarvan een beredeneerde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten kan worden vastgesteld. Niettemin heeft de Apotheek recht op een dergelijke vergoeding.
(ix) De dierenwinkel heeft een tegemoetkoming ontvangen van € 25.000,00, de wasserette een tegemoetkoming van € 50.000,00. Aangenomen mag worden dat de verhuizing van een apotheek meer voeten in de aarde heeft dan de verhuizing van een dierenwinkel of een wasserette, al is het maar omdat de continuïteit van de bedrijfsvoering van een apotheek van groter (maatschappelijk) belang is dan de continuïteit van de bedrijfsvoering van een dierenwinkel of een wasserette. De kantonrechter acht het gelet op een en ander gerechtvaardigd dat aan de Apotheek een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten wordt toegekend van € 60.000,00.
De grieven van partijen
(i) De Apotheek voert geen verweer tegen de vordering van Havensteder (tot beëindiging van de huurovereenkomst en vaststelling van het tijdstip van ontruiming), zodat deze vordering zal worden toegewezen. Voor een langere ontruimingstermijn, zoals de Apotheek heeft gevorderd, wordt geen grond gezien, nu de Apotheek inmiddels voldoende tijd heeft gehad om te verhuizen.
(ii) Omdat de Apotheek er zelf voor kiest om niet eerder te verhuizen is er geen aanleiding om Havensteder te veroordelen om de sinds 2 februari 2013 betaalde huur (ten bedrage van € 34.933,40) aan de Apotheek terug te betalen.
(iii) De tegemoetkoming in de kosten heeft slechts betrekking op de kosten die de Apotheek moet maken om te verhuizen en zich elders in te richten. Artikel 7:297 BW dwingt niet tot een volledige vergoeding van deze kosten.
(iv) De Apotheek moet zo concreet mogelijk maken welke kosten zij daartoe moet maken. De als productie 18 bij conclusie van repliek door de Apotheek overgelegde begroting is ruimer en lijkt alle herinrichtingskosten te omvatten.
(v) Het is niet duidelijk op grond van welke wetsartikelen Havensteder tevens schadeplichtig zou zijn.
(vi) De kantonrechter gaat er vanuit dat Havensteder in ieder geval betaalt de
€ 25.000,-- die zij aanbiedt in haar opzeggingsbrief.
De kantonrechter heeft, zakelijk weergegeven, bij eindvonnis overwogen:
(vii) Havensteder valt geen schadevergoeding verplichtend verwijt te maken. De Apotheek heeft deze grondslag niet nader onderbouwd, hoewel zij daarvoor wel de gelegenheid heeft gehad.
(viii) Er is door de Apotheek niets concreets in het geding gebracht of gesteld op basis waarvan een beredeneerde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten kan worden vastgesteld. Niettemin heeft de Apotheek recht op een dergelijke vergoeding.
(ix) De dierenwinkel heeft een tegemoetkoming ontvangen van € 25.000,00, de wasserette een tegemoetkoming van € 50.000,00. Aangenomen mag worden dat de verhuizing van een apotheek meer voeten in de aarde heeft dan de verhuizing van een dierenwinkel of een wasserette, al is het maar omdat de continuïteit van de bedrijfsvoering van een apotheek van groter (maatschappelijk) belang is dan de continuïteit van de bedrijfsvoering van een dierenwinkel of een wasserette. De kantonrechter acht het gelet op een en ander gerechtvaardigd dat aan de Apotheek een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten wordt toegekend van € 60.000,00.
De grieven van partijen
Havensteder heeft (in het principaal appel) vier grieven aangevoerd, die als strekking hebben dat zij ten onrechte is veroordeeld tot betaling van een vergoeding ex artikel 7:297 BW van € 60.000,--.
Meer in het bijzonder bestrijdt Havensteder de hiervoor in rechtsoverweging 6 onder (vi), (viii) en (ix) weergegeven overwegingen, terwijl zij ook klaagt over het oordeel van de kantonrechter dat het (nog) slechts gaat om de vraag hoe hoog de vergoeding moet zijn. Volgens Havensteder (primair) is er geen sprake van een verhuizing in de zin van artikel 7:297 BW en heeft de Apotheek daarom geen recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. De inboedel van de Apotheek was al volledig afgeschreven en had nauwelijks restwaarde. Er is dus nauwelijks iets verhuisd. Havensteder hoeft een nieuwe inrichting van een nieuw bedrijfspand niet te faciliteren. Een dergelijke kostenpost komt voor rekening en risico van de ondernemer/de Apotheek, aldus nog steeds Havensteder.
Subsidiair betoogt Havensteder dat de Apotheek haar kosten niet, dan wel onvoldoende, heeft gesubstantieerd, dan wel aannemelijk gemaakt. Het toegewezen bedrag van
€ 60.000,-- is daarom onterecht, dan wel disproportioneel hoog. Havensteder acht het in strijd met de redelijkheid dat de Apotheek decennia lang zijn apotheek heeft kunnen exploiteren tegen een relatief lage huurprijs en na vertrek een vergoeding toucheert die er op neerkomt dat Havensteder de huurpenningen over een periode van meer dan vijf jaar terug moet betalen aan de Apotheek.
Subsidiair betoogt Havensteder dat de Apotheek haar kosten niet, dan wel onvoldoende, heeft gesubstantieerd, dan wel aannemelijk gemaakt. Het toegewezen bedrag van
€ 60.000,-- is daarom onterecht, dan wel disproportioneel hoog. Havensteder acht het in strijd met de redelijkheid dat de Apotheek decennia lang zijn apotheek heeft kunnen exploiteren tegen een relatief lage huurprijs en na vertrek een vergoeding toucheert die er op neerkomt dat Havensteder de huurpenningen over een periode van meer dan vijf jaar terug moet betalen aan de Apotheek.
11. De grieven in principaal en incidenteel beroep lenen zich, gezien hun samenhang, voor gezamenlijke behandeling. Blijkens de grieven en de toelichting erop gaat het in hoger beroep, kort gezegd, met name om de vraag naar de juistheid van de huuropzegging en de daarmee verband houdende door de Apotheek gevorderde vergoeding.
11. Naar het oordeel van het hof valt de redelijke belangenafweging van artikel 7:296, lid 3 BW (de tweede opzeggingsgrond) in ieder geval in het voordeel van Havensteder uit. Vast staat immers dat het complex (uit 1953) op grond van het vigerende (in 2007 definitief geworden) bestemmingsplan op de nominatie stond om te worden gesloopt wegens de noodzaak tot herstructurering van de woningvoorraad in Schiebroek-Noord. Ten aanzien van het complex waarin de Apotheek was gevestigd werd onder meer in het bestemmingsplan opgenomen dat de etagewoningen niet aan de actuele eisen voldeden en dat de openbare ruimte van het complex onder druk stond. Onder deze omstandigheden was het belang van Havensteder als ‘sociale verhuurder’(een toegelaten instelling als bedoeld in het voormalige artikel 70 van de Woningwet) om over te gaan tot sloop van het gehuurde aanzienlijk groter dan dat van de Apotheek. De omstandigheid dat de aanvankelijk voorziene woonservicezone niet is doorgegaan maar dat er in plaats daarvan woningen zijn gebouwd, maakt dit niet anders, reeds omdat aldus wel degelijk is voldaan aan de beoogde herstructurering van de woningvoorraad.
Er is voorts geen aanwijzing dat bij een redelijke afweging van voormelde belangen niet van de Apotheek kon worden gevergd dat zij het gehuurde ontruimde. De Apotheek stelt dit laatste ook niet. De omstandigheid dat de Apotheek naar haar zeggen het einde van de huurovereenkomst nimmer heeft gewild of nagestreefd, is hiervoor ontoereikend.
Er is voorts geen aanwijzing dat bij een redelijke afweging van voormelde belangen niet van de Apotheek kon worden gevergd dat zij het gehuurde ontruimde. De Apotheek stelt dit laatste ook niet. De omstandigheid dat de Apotheek naar haar zeggen het einde van de huurovereenkomst nimmer heeft gewild of nagestreefd, is hiervoor ontoereikend.
11. Onder deze omstandigheden komt het hof niet meer toe aan de vraag of opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik (de eerst genoemde grondslag) gerechtvaardigd was. Dit betekent dat het hof zal onderzoeken of de Apotheek aanspraak kan maken op schadevergoeding dan wel een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7: 297, lid 1 BW en zo ja, tot welk bedrag.
11. Het hof acht geen grond voor schadevergoeding aanwezig. Blijkens het voorgaande mocht Havensteder de huurovereenkomst opzeggen. In het door de Apotheek gestelde zijn onvoldoende aanknopingspunten gevonden om te kunnen oordelen dat Havensteder desondanks jegens de Apotheek schadeplichtig is.
11. Het hof komt nu toe aan de vraag of de Apotheek aanspraak kan maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. (ex artikel 7:297, lid 1 BW). Anders dan Havensteder primair betoogt, ziet het hof, evenals de kantonrechter, reden om een dergelijke vergoeding aan de Apotheek toe te kennen. Er was wel degelijk sprake van een verhuizing in de zin van dit artikel. De Apotheek moest immers door de opzegging van de huurovereenkomst vertrekken naar een andere locatie om van daaruit haar apothekersbedrijf voort te zetten.
11. Omtrent de hoogte van de toe te kennen tegemoetkoming oordeelt het hof als volgt.
Voorop wordt gesteld dat de Apotheek aannemelijk moet maken welke verhuis- en inrichtingskosten zij heeft gemaakt, waarna het hof moet beslissen in hoeverre de Apotheek daarin tegemoetgekomen kan worden. Artikel 7:297 BW gaat uit van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten; dit is iets anders dan een volledige vergoeding van de verhuis- en inrichtingskosten, die de Apotheek voorstaat.
Bij de bepaling van de hoogte van de tegemoetkoming zal het hof onder meer de volgende gezichtspunten hanteren (die deels een herhaling van het voorgaande zijn):
a) Er is sprake van een tegemoetkoming, niet van een volledige vergoeding van deze kosten.
b) De werkelijke kosten moeten door de Apotheek aannemelijk gemaakt zijn.
c) Het gaat om kosten, die de apotheek moet/heeft moeten maken om te verhuizen en zich elders in te richten.
d) In aanmerking komen in beginsel níet de kosten om het nieuwe pand en de inrichting daarvan te laten voldoen aan de in 2015 gestelde eisen voor apothekers (eisen waaraan de oude locatie naar de eigen stellingen van de Apotheek in diverse opzichten niet voldeed).
e) In aanmerking komen in beginsel wél de benodigde aanpassingen/aansluitingen van de meeverhuisde spullen (zoals de door de Apotheek genoemde, door het hof aannemelijk geachte, verhuizing van computersystemen, koelkasten, de alarminstallatie, het toegangscontrolesysteem, de intercominstallatie en telefonieaansluiting, de laminar air flow kast, de sterilisatieoven, de zuurkast en de poedervouwmachine; uiteraard alles voor zover niet strijdig met het onder d) en hierna onder f) geformuleerde uitgangspunt.
f) In aanmerking komen níet de inrichtingskosten die verband houden met de aanmerkelijk grotere oppervlakte van het nieuwe pand.
g) In aanmerking komen níet verbouwingskosten van het nieuwe pand, althans hoogstens in zeer beperkte mate, te weten voor zover deze kosten onder de inrichtingskosten in bovenvermelde zin gerekend kunnen worden. Ter toelichting moge verder onder meer het volgende dienen. Met de aanschaf van het nieuwe pand is sprake van vermogensvorming voor de Apotheek. Zo zal bijvoorbeeld de genoemde asbestsanering ongetwijfeld hebben bijgedragen aan blijvende waardevermeerdering van het nieuwe pand. Dit zijn geen inrichtingskosten.
h) Er dient een aftrek plaats te vinden van ‘nieuw’ voor oud’. De inventaris van het gehuurde was immers, zo begrijpt het hof uit de stellingen over en weer, veelal al langdurig in gebruik, terwijl de verbouwingskosten uit 2007 (blijkens de door de Apotheek overgelegde productie A2 bij memorie van antwoord/tevens eis incidenteel appel) per 31 december 2014 waren afgeschreven tot een bedrag van omstreeks
€ 15.000
i) Wél mag meewegen de omstandigheid dat de verhuizing snel moest plaatsvinden om de continuïteit van de dienstverlening zoveel mogelijk te waarborgen. Het nieuwe systeemplafond kan daarom bij de beoordeling worden betrokken. Hierbij past echter de kanttekening dat, blijkens hetgeen in d) is overwogen, er geen aanspraak kan zijn op vergoeding van een systeemplafond dat voldoet aan de geluidseisen conform NAN en WGBO, nu het plafond op de oude locatie daar evenmin aan voldeed, zo begrijpt het hof. De Apotheek heeft in ieder geval niet gesteld dat dit anders was.
De aanleg van een nieuw netwerk kan wél bij de afweging worden betrokken, met dien verstande dat ook hiervoor geldt hetgeen onder d) is overwogen, terwijl voor beide posten geldt hetgeen onder f) is overwogen.
Voorop wordt gesteld dat de Apotheek aannemelijk moet maken welke verhuis- en inrichtingskosten zij heeft gemaakt, waarna het hof moet beslissen in hoeverre de Apotheek daarin tegemoetgekomen kan worden. Artikel 7:297 BW gaat uit van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten; dit is iets anders dan een volledige vergoeding van de verhuis- en inrichtingskosten, die de Apotheek voorstaat.
Bij de bepaling van de hoogte van de tegemoetkoming zal het hof onder meer de volgende gezichtspunten hanteren (die deels een herhaling van het voorgaande zijn):
a) Er is sprake van een tegemoetkoming, niet van een volledige vergoeding van deze kosten.
b) De werkelijke kosten moeten door de Apotheek aannemelijk gemaakt zijn.
c) Het gaat om kosten, die de apotheek moet/heeft moeten maken om te verhuizen en zich elders in te richten.
d) In aanmerking komen in beginsel níet de kosten om het nieuwe pand en de inrichting daarvan te laten voldoen aan de in 2015 gestelde eisen voor apothekers (eisen waaraan de oude locatie naar de eigen stellingen van de Apotheek in diverse opzichten niet voldeed).
e) In aanmerking komen in beginsel wél de benodigde aanpassingen/aansluitingen van de meeverhuisde spullen (zoals de door de Apotheek genoemde, door het hof aannemelijk geachte, verhuizing van computersystemen, koelkasten, de alarminstallatie, het toegangscontrolesysteem, de intercominstallatie en telefonieaansluiting, de laminar air flow kast, de sterilisatieoven, de zuurkast en de poedervouwmachine; uiteraard alles voor zover niet strijdig met het onder d) en hierna onder f) geformuleerde uitgangspunt.
f) In aanmerking komen níet de inrichtingskosten die verband houden met de aanmerkelijk grotere oppervlakte van het nieuwe pand.
g) In aanmerking komen níet verbouwingskosten van het nieuwe pand, althans hoogstens in zeer beperkte mate, te weten voor zover deze kosten onder de inrichtingskosten in bovenvermelde zin gerekend kunnen worden. Ter toelichting moge verder onder meer het volgende dienen. Met de aanschaf van het nieuwe pand is sprake van vermogensvorming voor de Apotheek. Zo zal bijvoorbeeld de genoemde asbestsanering ongetwijfeld hebben bijgedragen aan blijvende waardevermeerdering van het nieuwe pand. Dit zijn geen inrichtingskosten.
h) Er dient een aftrek plaats te vinden van ‘nieuw’ voor oud’. De inventaris van het gehuurde was immers, zo begrijpt het hof uit de stellingen over en weer, veelal al langdurig in gebruik, terwijl de verbouwingskosten uit 2007 (blijkens de door de Apotheek overgelegde productie A2 bij memorie van antwoord/tevens eis incidenteel appel) per 31 december 2014 waren afgeschreven tot een bedrag van omstreeks
€ 15.000
i) Wél mag meewegen de omstandigheid dat de verhuizing snel moest plaatsvinden om de continuïteit van de dienstverlening zoveel mogelijk te waarborgen. Het nieuwe systeemplafond kan daarom bij de beoordeling worden betrokken. Hierbij past echter de kanttekening dat, blijkens hetgeen in d) is overwogen, er geen aanspraak kan zijn op vergoeding van een systeemplafond dat voldoet aan de geluidseisen conform NAN en WGBO, nu het plafond op de oude locatie daar evenmin aan voldeed, zo begrijpt het hof. De Apotheek heeft in ieder geval niet gesteld dat dit anders was.
De aanleg van een nieuw netwerk kan wél bij de afweging worden betrokken, met dien verstande dat ook hiervoor geldt hetgeen onder d) is overwogen, terwijl voor beide posten geldt hetgeen onder f) is overwogen.
11. De Apotheek heeft ter onderbouwing van haar vordering nota’s en overzichten in het geding gebracht, met name de producties A5 en A6, en gesteld dat de verhuizing van haar spullen, met name de onder 16e) genoemde spullen, door gespecialiseerde bedrijven € 19.617,96 heeft gekost. Deze opgevoerde werkelijke verhuiskosten van (afgerond)
€ 19.600,-- acht het hof aannemelijk, mede gelet op het overzicht daarvan op productie
A 6 (slot).
€ 19.600,-- acht het hof aannemelijk, mede gelet op het overzicht daarvan op productie
A 6 (slot).
11. Beschouwing van nota’s A5 levert, ook gelet op het verweer van Havensteder, op dat tal van daarop genoemde posten sowieso
nietvoor tegemoetkoming in aanmerking komen. Dit betreft de (niet deugdelijk gespecificeerde) posten (i) verbouwingskosten van het bouwbedrijf De Boeck (zie 16d, 16f en 16g), (ii) van Euro Style (deze post is voor het hof niet inzichtelijk), (iii) Max ICT B.V. (ook deze post is niet voldoende inzichtelijk), (iv) Gemeente Rotterdam (zie 16d; vergunningskosten behoren niet tot in inrichtingskosten in vorenbedoelde zin), en (v) Mastenbroek Architect (zie 16d, 16f en 16g).
nietvoor tegemoetkoming in aanmerking komen. Dit betreft de (niet deugdelijk gespecificeerde) posten (i) verbouwingskosten van het bouwbedrijf De Boeck (zie 16d, 16f en 16g), (ii) van Euro Style (deze post is voor het hof niet inzichtelijk), (iii) Max ICT B.V. (ook deze post is niet voldoende inzichtelijk), (iv) Gemeente Rotterdam (zie 16d; vergunningskosten behoren niet tot in inrichtingskosten in vorenbedoelde zin), en (v) Mastenbroek Architect (zie 16d, 16f en 16g).
11. Dan resteert bij deze productie A5 een bedrag aan nota’s van (afgerond) € 57.500,--, waarop door Havensteder is afgedongen en inderdaad het nodige valt af te dingen. Hierbij verdienen met name aandacht de nota’s van Amfia Interieur die tezamen omstreeks € 41.500,-- bedragen. Het is niet de bedoeling dat een nieuw inventaris door Havensteder wordt bekostigd, laat staan een interieur voor een bedrijfsruimte van aanzienlijk grotere omvang dan het gehuurde. Daarom wordt deze post van € 41.500,-- slechts in zeer beperkte mate in aanmerking genomen. Dit geldt ook in zekere mate voor de keukeninrichting (€ 2500,-- van I-Kook). Gelet op 16d), 16f) en 16h) komt het hof, alles afwegend, tot een restpost van € 15.000,-- aan werkelijke inrichtingskosten, die aannemelijk is geworden
11. Productie A6 bevat daarnaast onder inrichtingskosten een groot aantal verbouwingskosten, die blijkens de omschrijving voor het overgrote deel in de categorie 16d), f) en g) vallen (en dus niet voor vergoeding in aanmerking komen), in totaal ten bedrage van (afgerond) € 200.000,--. Gelet hierop acht het hof terzake van deze opgevoerde kosten slechts een voor vergoeding vatbare kostenpost van € 20.000,-- aan werkelijke inrichtingskosten aannemelijk. Voor de opgevoerde kosten ‘algemeen’ acht het hof geen grondslag aanwezig
11. Alles bij elkaar komt het hof in totaal op een aannemelijk geachte kostenpost van werkelijke verhuis- en inrichtingskosten (in de zin van artikel 7:297 BW) van (afgerond)
€ 54.600,-- ( de hiervoor in rechtsoverwegingen 17, 19 en 20 genoemde bedragen van respectievelijk € 19.600,--, € 15.000,-- en € 20.000,---). Hierbij wijst het hof er voor de volledigheid nog op dat de Apotheek weliswaar tal van nota’s in het geding heeft bracht, maar slechts in beperkte mate inzichtelijk (voor hof en wederpartij) heeft gemaakt welke kosten nu zijn aan te merken als verhuis- en inrichtingskosten in de zin van artikel 7:297 BW. De opstelling van de Apotheek is immers blijkens het overzicht hoofdzakelijk toegespitst op een volledige schadevergoeding. In zoverre heeft Havensteder het gelijk aan haar zijde.
€ 54.600,-- ( de hiervoor in rechtsoverwegingen 17, 19 en 20 genoemde bedragen van respectievelijk € 19.600,--, € 15.000,-- en € 20.000,---). Hierbij wijst het hof er voor de volledigheid nog op dat de Apotheek weliswaar tal van nota’s in het geding heeft bracht, maar slechts in beperkte mate inzichtelijk (voor hof en wederpartij) heeft gemaakt welke kosten nu zijn aan te merken als verhuis- en inrichtingskosten in de zin van artikel 7:297 BW. De opstelling van de Apotheek is immers blijkens het overzicht hoofdzakelijk toegespitst op een volledige schadevergoeding. In zoverre heeft Havensteder het gelijk aan haar zijde.
11. Zoals hiervóór in rechtsoverweging 16a en b is overwogen heeft de Apotheek slechts recht op een
tegemoetkomingin haar aannemelijk gemaakte verhuis- en inrichtingskosten. Gelet op alle omstandigheden van het geval acht het hof in dit specifieke geval een tegemoetkoming van € 44.000,-- redelijk.
tegemoetkomingin haar aannemelijk gemaakte verhuis- en inrichtingskosten. Gelet op alle omstandigheden van het geval acht het hof in dit specifieke geval een tegemoetkoming van € 44.000,-- redelijk.
23. De Apotheek heeft hiernaast nog aanspraak gemaakt op een bedrag van € 51.480,80. Dit betreft betaalde huurpenningen (tot en met mei 2015), die zij wil terugontvangen wegens ‘dubbele huurlasten’. Deze vordering zal worden afgewezen, reeds omdat de Apotheek tot en met mei 2015 het gebruiksgenot van het gehuurde heeft gehad. Van een terugbetalingsverplichting door Havensteder is reeds hierom geen sprake.
Slotsom
24. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het bestreden vonnis van 5 juni 2015 bekrachtigd zal worden, met uitzondering van de hoogte van de toegekende verhuiskostenvergoeding, die beperkt zal worden tot een bedrag van € 44.000,--. Het in hoger beroep meer of anders gevorderde zal worden afgewezen. De grieven hoeven verder niet afzonderlijk besproken te worden. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen, nu geen ter zake dienend bewijsaanbod op de in hoger beroep vereiste wijze is gedaan. De proceskosten in hoger beroep zullen worden gecompenseerd, aangezien partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld. Beslist zal worden als na te melden.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, van 5 juni 2015,
- veroordeelt Havensteder om aan de Apotheek te betalen een tegemoetkoming in de verhuiskosten van € 44.000,--;
- bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van de procedure in hoger beroep draagt;
- wijst af het door de Apotheek in hoger beroep meer of anders gevorderde;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.W. Frieling en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 mei 2018 in aanwezigheid van de griffier.