Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.175.736/01
Rolnummer rechtbank : 3780167\CV EXPL 15-387
arrest van 7 februari 2017
inzake
1. [appellant 1] ,
2. [appellant 2] ,
beiden wonende te [woonplaats 1] ,
appellanten,
hierna te noemen: [appellant 1] c.s. (mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. T. Prijn te Noordwijk,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. L.I. Boes te Amsterdam.
Het geding
Voor het verloop van het geding tot 13 oktober 2015 wordt verwezen naar het arrest van die datum. Bij dat arrest is een comparitie van partijen bevolen. Deze is gehouden op 15 december 2015. Daarvan is een (summier) proces-verbaal opgemaakt. Bij memorie van grieven heeft [appellant 1] c.s. 13 grieven aangevoerd (waaronder twee grieven genummerd VII). Bij memorie van antwoord (met producties) heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Op 24 oktober 2016 hebben de advocaten aan de hand van overgelegde pleitnotities de standpunten van partijen nader toegelicht. Vervolgens is arrest bepaald.
De beoordeling
1.1.
In deze zaak gaat het om het volgende. [appellant 1] c.s. is eigenaar van het pand aan de [adres 1] te [plaatsnaam] , hierna: het pand. In het pand zijn meerdere ondernemingen gevestigd, waaronder het accountantskantoor van [appellant 1] c.s. en de onderneming van [naam] v.o.f., handelende onder de naam Topfloor, hierna: Topfloor.
1.2.
[geïntimeerde] heeft een deel van de door Topfloor van [appellant 1] c.s. gehuurde ruimte (de benedenruimte) als onderhuurder gehuurd van Topfloor. [geïntimeerde] betaalde daarvoor eerst aan Topfloor en met ingang van 1 februari 2012 op diens verzoek rechtstreeks aan [appellant 1] c.s.
1.3.
In februari 2012 heeft [appellant 1] c.s. aan [geïntimeerde] een concept voor een schriftelijke huurovereenkomst bedrijfsruimte voorgelegd met als ingangsdatum 1 februari 2012 en als einddatum 31 januari 2013. Krachtens artikel 2 van het concept zou de overeenkomst verlengd kunnen worden tot en met 31 januari 2014 en vervolgens tot en met 31 januari 2019. Het concept is niet door [geïntimeerde] ondertekend.
1.4.
Bij e-mailbericht van 9 februari 2012 heeft [geïntimeerde] aan [appellant 2] (geïntimeerde sub 2) geschreven, voor zover van belang:
“Jammer dat in onze verhouding verhuurder/huurder absoluut geen sprake is van een dialoog. (…) Wellicht heeft dit onbewust meegespeeld om wat gemakkelijk met deze eerste betaling om te springen.
Dit neemt niet weg dat ik inderdaad mijn verplichtingen moet nakomen en de ruimte graag wil huren voor de komende tijd.”
1.5.
Bij e-mailbericht van 13 maart 2012 heeft [geïntimeerde] aan [appellant 2] geschreven, voor zover van belang:
“Graag ontvang ik de huurovereenkomst ook even per mail, zodat ik e.e.a. ook digitaal kan opslaan.”
1.6.
Bij e-mailbericht van 19 juli 2012 heeft [appellant 2] aan [geïntimeerde] geschreven, voor zover van belang:
“Voor alle duidelijkheid is het logisch dat we eerst een huurcontract overeenkomen. Nu is er niets en heb ik alleen met Topfloor te maken.”
1.7.
Bij e-mailbericht van 24 juli 2012 heeft [appellant 2] aan [geïntimeerde] geschreven, voor zover van belang:
“Uitvoerig hebben wij in eerdere gesprekken gesproken over het tekenen van het huurcontract en over de verbouwing die plaats gaat vinden. Nog steeds is er geen huurcontract getekend en is de status dus onbekend. Wij moeten verder en wil ik jou dan ook verzoeken om te kiezen wat je voor de toekomst wil. Dit betekent concreet verder huren onder dezelfde huurcondities als Topfloor zoals weergegeven in de concept huurovereenkomst die ik je eerder heb overhandigd en anders het pand verlaten uiterlijk 31/03/2013. Wel willen wij dit graag bevestigd hebben van jou zodat wij ook onze stappen voor een nieuwe huurder kunnen nemen.”
1.8.
Bij e-mailbericht van 10 september 2013 heeft [geïntimeerde] aan [appellant 2] geschreven, voor zover van belang:
“Binnenkort ga ik er voor onbepaalde tijd tussenuit, wegens zwangerschapsverlof, zoals ik nu inschat voor een maand of 3 tot 4.
In principe is mijn plan om de hele boel leeg te laten halen en mijn voorraad in opslag te laten plaatsen (…) Dit is ook een stuk goedkoper dan de volledige huur hier doorbetalen. (…) Daarbij weet ik nog niet zeker wat ik ga doen na de periode, wat betreft de locatie om Villa Uk voort te zetten.”
1.9.
Bij e-mailbericht van 12 september 2013 heeft [appellant 2] aan [geïntimeerde] geschreven, voor zover van belang:
“In ons prettige gesprek van vandaag hebben wij een aantal zaken besproken welke ik hieronder heb weergegeven. Indien onderstaande een onjuiste weergave geeft van ons gesprek, verzoek ik jou hierop te reageren.
(…)
- Wij zijn het niet eens met dit voorstel van jou om de huur te verlagen
(…)
- Ook zijn wij het niet eens met een eventueel vertrek van jou per 01/10/2013 zonder huurbetaling en vinden wij dat er huur betaald dient te worden tot 01/02/2014.
(…)
- Na jouw bevalling in oktober 2013 wil je dit wel graag in overweging nemen en sta je niet onwelwillend tegenover verlenging van een huurcontract voor één jaar of meerdere jaren.
(…)
- De oorspronkelijke huurovereenkomst met Topfloor VOF loopt per 01/02/2014 af gelijk met de eerder door ons opgestelde niet ondertekende huurovereenkomst met jou.
(…)
- Jij behoudt je het recht toe om per 01/10/2013 de huur stop te zetten of te verminderen conform eerder genoemd totdat er duidelijkheid is.
- Wij behouden ons het recht voor om vanaf 01/02/2014 jouw ruimte aan iemand anders te verhuren waarmee wij nu in gesprek zijn.”
1.10.
Op dit e-mailbericht heeft [geïntimeerde] dezelfde dag als volgt gereageerd, voor zover van belang:
“De huur van de ruimte waarin ik me nu bevind, heb ik overgenomen van Topfloor, omdat de maandlast voor hen te zwaar was, wilde zij wel een aantal meters afstaan. Dit is onder dezelfde condities gebeurd als waaronder zij e.e.a. huren. Dit contract(van Topfloor met jou) loopt door tot 2014 en geldt m.i. nog steeds.
(…)
Gedurende deze verlofperiode gaan wij in gesprek over de toekomst, om per 1 februari onder contract (al dan niet kort of lang) door te gaan.
Mijn inziens heeft dit voor jullie als voordeel dat je mij vasthoudt als huurder en voor de toekomst e.e.a. kunt gaan vastleggen. Mochten jullie hier niet voor kiezen, dan geef ik de ruimte terug aan Topfloor, zij zijn immers de huurder t/m 1 februari 2014.”
1.11.
Eveneens op dezelfde dag heeft [appellant 2] aan [geïntimeerde] ge-emaild, voor zover van belang:
“Dit contract(van Topfloor met jou) loopt door tot 2014 en geldt m.i. nog steeds. Klopt en inderdaad juridisch hebben wijOOKinderdaad nog een contract met Topfloor zolang er geen getekende huurovereenkomst is met Villa UK.
Wellicht wekt dit nu argwaan en/of onduidelijkheid maar ik bedoelde hiermee te zeggen dat Topfloor nog steeds partij is wanneer er niet formeel getekend is.”
1.12.
Bij e-mailbericht van 16 september 2013 heeft [appellant 2] aan [geïntimeerde] geschreven, voor zover van belang:
“Uit coulance overwegingen willen wij jou wel tegemoetkomen in de periode dat jij met zwangerschapsverlof bent tot een bedrag van €600 per maand (dus over de periode 01/10/2013 t/m 31/01/2014). (…) Gedurende de hiervoor genoemde periode moet het uitgangspunt wel zijn dat wij zo spoedig mogelijk tot nadere afspraken zullen komen voor een verlenging van de huur na 01/02/2014. (…) Wij zullen vanaf 1 oktober het bedrijfsgedeelte te huur aan gaan bieden bij Piet Warmerdam Makelaardij of Damen Makelaars met als ingangsdatum 1/2/2014.”
1.13.
Bij e-mailbericht van 25 september 2013 heeft [appellant 2] aan onder meer [geïntimeerde] geschreven, voor zover van belang:
“De afgelopen tijd heb ik met jullie allen overleg gehad om tot een eensluidend voorstel te komen voor de huur vanaf 01/02/2014. (…) Met [geïntimeerde] (hof: [geïntimeerde] ) heb ik in principe een aantal zaken afgestemd maar nog niet persoonlijk en in detail de laatste puntjes over huurverlaging, onroerendzaakbelasting, GWE en kosten tuin.
(…)
Deonroerende zaakbelastingvoor gebruikers zal moeten worden verdeeld over een ieder als gebruiker. Topfloor ontvangt jaarlijks deze factuur als bekende huurder bij de gemeente en zal deze dan doorbelasten aan Hobeau en Villa UK.
Dekosten van de tuinwaren in 2012 totaal € 2.730 voor bijhouden, plantenbakken, snoeien etc. Hiervan is meer dan de helft € 1.413 voor rekening van Acckntr Lemmers en het restant ad. € 1.317 ontvangt Topfloor zelf een factuur. Deze laatste zal verdeeld moeten worden onder Topfloor, Hobeau en Villa UK.
(…)
Voor wat betreft de huurverlaging en kostenverdeling wil ik voor een continuering van de huurafspraak wel een huurovereenkomst opstellen voor een ieder voor 5 jaren vanaf 01/02/2014 t/m 31/01/2019. Hiertoe wil ik in november 2013 de huurovereenkomsten getekend hebben. Dit is wel noodzakelijk en een pré voor continuering van de huurovereenkomst! Zo niet dan behouden wij ons het recht voor om vanaf 01/02/2014 aan een ander te verhuren.
Ik vertrouw erop zo een passend voorstel te hebben gemaakt.”
1.14.
Bij e-mailbericht van 1 november 2013 heeft [appellant 2] aan [geïntimeerde] geschreven, voor zover van belang:
“Als je nog tijd kan vinden of als er zo direct meer rust is, zou je dan de in de bijlage opgenomen huurovereenkomst met de nieuwe huurprijzen en afspraken omtrent verdeling van de kosten (zie mail hieronder) willen bekijken. Indien akkoord, verzoek ik je vriendelijk deze huurovereenkomsten te tekenen. (…) Indien je besluit niet meer verder te willen huren dan zou ik dat graag willen vernemen zodat wij ook hiervoor ruim op tijd onze maatregelen kunnen nemen voor 01/02/2014.”
1.15.
Bij e-mailbericht van 20 november 2013 heeft [geïntimeerde] aan [appellant 2] geschreven, voor zover van belang:
“(…) dat een huurcontract van 5 jaar voor Villa Uk te lang is, aangezien ik niet weet hoe e.e.a. zich gaat ontwikkelen.
Daarom wil ik jou het volgende tegenvoorstel doen: voor mij is een must om de huur vanaf 1 februari per jaar te bekijken en wil ik dus per jaar bijtekenen, met een opzegtermijn.”
Hierop heeft [appellant 2] dezelfde dag als volgt gereageerd:
“Het huurcontract voor minder als 5 jaar is bespreekbaar maar een contract voor één jaar is heel kort en voor ons ook niet werkbaar.
Ik hoor graag wanneer wij kunnen afspreken.”
1.16.
Bij e-mailbericht van 26 maart 2014 heeft [geïntimeerde] aan [appellant 2] geschreven, voor zover van belang:
“Als vervolg op de diverse gesprekken die wij de afgelopen maanden hebben gevoerd, wil ik je laten weten dat ik binnenkort geen gebruik meer zal maken van de ruimte in jouw pand. Zoals het er nu uit ziet, zal ik in de loop van mei/juni een pand aan [adres 2] in Lisse betrekken wat ik enige tijd geleden heb gekocht.”
1.17.
[geïntimeerde] heeft het pand per 30 juni 2014 verlaten. [appellant 1] c.s. heeft [geïntimeerde] , onder meer bij brief van zijn advocaat van 22 juli 2014, gesommeerd de achterstallige huur en vaste lasten te voldoen.
2.1.
[appellant 1] c.s. heeft [geïntimeerde] gedagvaard en heeft daarbij – kort samengevat – gevorderd de huurovereenkomst zo nodig te ontbinden per 30 juni 2015, betaling van de huurpenningen en vaste lasten vanaf 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2015 ad € 11.964,48, te vermeerderen met de vaste lasten gas, water en elektra, de bijdrage OZB (€ 405,12) en de bijdrage voor tuinonderhoud (€ 201,66) alsmede te vermeerderen met de handelsrente en de buitengerechtelijke kosten (€ 1.210,00), met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure en de nakosten.
2.2.
Bij vonnis van 22 april 2015 heeft de kantonrechter de vorderingen afgewezen en [appellant 1] c.s. veroordeeld in de kosten van de procedure. De kantonrechter heeft aan haar beslissing het volgende ten grondslag gelegd. Er is sprake van een huurovereenkomst maar de gehuurde ruimte kan niet gekwalificeerd worden als bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW. [geïntimeerde] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de benedenruimte van het pand in gebruik had als magazijn/opslagruimte voor haar artikelen voor de webshop Villa Uk. Er is geen sprake van een traditionele winkel: onvoldoende is gebleken dat [geïntimeerde] de producten ter plaatse aan kopers heeft aangeboden, [geïntimeerde] had geen eigen voordeur, er was geen sprake van vaste openingstijden, [geïntimeerde] was maar enkele uren per week in de ruimte aanwezig en er was geen kassa aanwezig. Villa Uk was vanaf januari 2012 tot en met juni 2014 actief als webshop. Het contact met de consument verliep via internet en per post. Het regime van artikel 7:230a BW is derhalve van toepassing. Bij een dergelijke ruimte wordt een opzegtermijn van een maand gehanteerd. [appellant 1] c.s. heeft [geïntimeerde] tweemaal een aanbod gedaan tot het sluiten van een schriftelijke huurovereenkomst. [geïntimeerde] heeft deze niet aanvaard, zodat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de duur van de overeenkomst. Dit betekent dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd.
3.1.
De grieven 1 tot en met 7 richten zich tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter. Met de grieven 8 tot en met 13 (abusievelijk genummerd 7 tot en met 12) betoogt [appellant 1] c.s. dat, alhoewel [geïntimeerde] de schriftelijke huurovereenkomst van februari 2012 niet heeft ondertekend, zij wel akkoord is gegaan met de afspraken en dat zij wel uitvoering heeft gegeven aan die huurovereenkomst. Volgens [appellant 1] c.s. is bij de laatste verlenging slechts discussie ontstaan over de vraag of de overeenkomst tot stand was gekomen voor een periode van 5 jaar of voor iedere keer 1 jaar. Op grond van de redelijkheid en billijkheid zou uitgegaan moeten worden van een huurverplichting tot en met 31 januari 2015. Voorts voert [appellant 1] c.s. aan dat er geen sprake is van een webshop maar van winkelruimte annex showroom en dat daarom – anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld – de huurovereenkomst gekwalificeerd moet worden als huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. De ruimte is feitelijk gebruikt als showroom/winkel en tevens als opslagplaats/magazijnruimte. Er is geen sprake van een (zuivere) webshop en ten minste is sprake van gemengd gebruik. Tevens stelt [appellant 1] c.s. dat de kantonrechter ten onrechte voorbij is gegaan aan zijn gemotiveerde aanbod getuigen te horen. Ten slotte voert [appellant 1] c.s. aan dat, indien geoordeeld wordt dat [geïntimeerde] de huur rechtsgeldig en met inachtneming van de juiste termijn heeft opgezegd, ten onrechte geen rekening is gehouden met de nog verschuldigde overige kosten en vaste lasten. [geïntimeerde] had een achterstand in haar verplichting tot betaling van gas, water, elektra en bijkomende voorzieningen.
3.2.
De grieven lenen voor gezamenlijke behandeling. In geschil is of partijen een huurovereenkomst hebben gesloten, en zo ja, onder welk regime die huurovereenkomst valt (230a of 290-bedrijfsruimte) en in het verlengde hiervan of die overeenkomst geëindigd is op 30 juni 2014 (subsidiair standpunt [geïntimeerde] , voor het geval er sprake zou zijn van een huurovereenkomst) of op 31 januari 2019 (standpunt [appellant 1] c.s.). Een huurovereenkomst komt, net als iedere andere overeenkomst, tot stand door aanbod en aanvaarding (artikel 6:217 BW). Op het moment waarop aanbod en aanvaarding samen komen en deze ook inhoudelijk met elkaar overeenstemmen, komt de overeenkomst tot stand. Het hof is van oordeel dat [appellant 1] c.s., gelet op de gemotiveerde betwisting, onvoldoende heeft onderbouwd dat hij overeenstemming met [geïntimeerde] heeft bereikt over de huur van de betreffende benedenruimte. [geïntimeerde] had met betrekking tot die ruimte een onderhuurovereenkomst met Topfloor, de huurder van [appellant 1] c.s., gesloten, die formeel afliep op 1 februari 2014 maar kennelijk is voortgezet tot eind juni 2014. [geïntimeerde] had (een deel van) het pand derhalve als onderhuurder in gebruik. Niet gebleken is dat er ooit wilsovereenstemming tussen partijen tot stand is gekomen met betrekking tot het rechtstreeks huren door [geïntimeerde] van [appellant 1] c.s. [appellant 1] c.s. heeft [geïntimeerde] weliswaar een aanbod gedaan (door haar in februari 2012 een concept voor een huurovereenkomst te sturen), maar uit de overgelegde en hierboven onder 1.4 tot en met 1.16 weergegeven e-mailcorrespondentie die daarop is gevolgd blijkt niet dat [geïntimeerde] dit aanbod heeft aanvaard. Ook [appellant 1] c.s. lijkt daar, getuige zijn e-mailberichten van 19 juli 2012, 24 juli 2012 en 12 september 2013, vanuit te zijn gegaan waar hij onder meer schrijft dat er eerst een huurovereenkomst moet worden gesloten omdat er nu niets is, dat hij alleen met Topfloor te maken heeft en dat hij zich het recht voorbehoudt om het pand vanaf 1 februari 2014 aan iemand anders te verhuren. Ook heeft [geïntimeerde] zich niet zodanig gedragen dat [appellant 1] c.s. erop mocht vertrouwen dat zij zijn aanbod heeft aanvaard. Dat [geïntimeerde] – op verzoek van [appellant 2] – rechtstreeks de huurpenningen is gaan betalen aan [appellant 1] c.s. is daartoe onvoldoende. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt verder niet in te zien waarom op grond van de redelijkheid en billijkheid [geïntimeerde] huurpenningen tot en met 31 januari 2015 verschuldigd zou zijn, te meer nu zij reeds eind juni 2014 het pand heeft verlaten en dit ruim van tevoren (drie maanden) heeft aangekondigd. [appellant 1] c.s. heeft derhalve geen recht op de gevorderde huurpenningen. Nu de conclusie luidt dat er geen huurovereenkomst tussen [appellant 1] c.s. en [geïntimeerde] tot stand is gekomen, kan de vraag welk regime op de huurovereenkomst van toepassing is onbeantwoord blijven. Aan het daarop toegespitste bewijsaanbod van [appellant 1] c.s. gaat het hof dan ook als niet relevant voorbij.
3.3.
Wat betreft het tweede twistpunt, de vraag of [geïntimeerde] de vaste lasten gas, water en elektra, de bijdrage OZB en de bijdrage voor tuinonderhoud aan [appellant 1] c.s. verschuldigd is, overweegt het hof dat [geïntimeerde] gemotiveerd heeft betwist dat zij deze lasten en kosten aan [appellant 1] c.s. verschuldigd is. Zij heeft daartoe gesteld dat huurder Topfloor deze lasten en kosten aan [appellant 1] c.s. betaalde en dat zij als onderhuurder aan Topfloor de bijdrage gas, water en elektra betaalde. Het e-mailbericht van [appellant 2] van 25 september 2013 (rechtsoverweging 1.13) ondersteunt deze stelling. Het had op de weg van [appellant 1] c.s. gelegen nader te onderbouwen dat [geïntimeerde] rechtstreeks aan [appellant 1] c.s. de vaste lasten gas, water en elektra verschuldigd was en dat partijen overeenstemming hebben bereikt over het feit dat [geïntimeerde] (vanaf 1 februari 2014) moest bijdragen in de kosten onroerende-zaakbelasting en tuinonderhoud. Nu [appellant 1] c.s. dit heeft nagelaten, dient de daarop gerichte vordering eveneens te worden afgewezen.
3.4.
Het voorgaande betekent dat de grieven falen zodat het vonnis van 22 april 2015 moet worden bekrachtigd. [appellant 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit hoger beroep, zoals hierna in het dictum zal worden bepaald.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Den Haag, team kanton Leiden/Gouda, van 22 april 2015;
- veroordeelt [appellant 1] c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op een bedrag van € 311,00 aan griffierecht en € 2.682,00 aan kosten advocaat.
- verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. T.G. Lautenbach, J.E.H.M. Pinckaers en P. van der Kolk-Nunes en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 februari 2017 in aanwezigheid van de griffier.