Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.091.103/01
Rolnummer rechtbank : 88370 / HAZA 10-2635
Arrest d.d. 2 februari 2016
inzake
[appellant sub 1],
wonende te Herkingen, gemeente Dirksland,
[appellante sub 2],
wonende te Herkingen, gemeente Dirksland,
appellanten,
hierna te noemen: [appellant] (enkelvoud),
advocaat: mr. J.A.M. van de Sande te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te Nieuwe Tonge, gemeente Middelharnis,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. G.J. Helmig te Middelharnis.
Het verdere geding
Het hof verwijst naar het tussenarrest van 18 maart 2014, waarbij een deskundigenbericht werd gelast. Nadat de deskundigen hun rapport op 20 februari 2015 ter griffie hadden gedeponeerd, hebben partijen elk een memorie na deskundigenbericht genomen. [appellant] heeft hierna bij akte zijn eis vermeerderd. Vervolgens hebben partijen hun zaak ter zitting van 23 november 2015 nogmaals doen bepleiten, beiden door hun advocaten aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Tot slot is opnieuw arrest gevraagd.
De verdere beoordeling van het hoger beroep
1. Ook hier verwijst het hof naar voormeld tussenarrest, bij de inhoud waarvan het blijft. Bij dat arrest werd (evenals in het tussenarrest van 24 september 2013) overwogen dat [geïntimeerde] ten aanzien van het “tweede perceel” een afnameverplichting op zich heeft genomen en dat hij dit perceel zal moeten afnemen nadat dit is getaxeerd op de wijze die partijen zijn overeengekomen, dat wil zeggen dat elk van partijen een deskundig taxateur mag benoemen, welke beide taxateurs tezamen de waarde van het tweede perceel zullen bepalen. Indien de taxateurs geen overeenstemming bereiken zullen zij, zo kwamen partijen overeen, een onafhankelijke derde benoemen wiens oordeel bindend is.
2. Elk van partijen heeft een deskundige aangewezen en aan die beide deskundigen is de vraag voorgelegd om tezamen de waarde van het weiland, gelegen onder Herkingen, in de polder Klinkerland, nabij [adres] ter grootte van 7.728 m² per 1 juli 2010 vast te stellen, uitgaande van de sinds september 2009 geldende planologische bestemming. De beide deskundigen hebben tezamen, zonder over te gaan tot benoeming van een derde taxateur, die waarde op € 205.000,- gesteld.
3. [geïntimeerde] kan zich in de waardebepaling van deskundigen vinden, maar [appellant] is het niet met die waardebepaling eens en heeft daartegen een aantal bezwaren geuit. Nadat [appellant] zich aanvankelijk op het standpunt had gesteld dat het deskundigenrapport als bindend advies had te gelden, heeft hij dit standpunt vervolgens laten varen. Partijen zijn thans beide van mening dat het deskundigenrapport te beschouwen is als een deskundigenrapport als bedoeld in art. 194 Rv, bij de waardering waarvan de rechter een grote mate van vrijheid heeft.
4. In de onder 1 vermelde tussenarresten heeft het hof, anders dan partijen thans stellen, geoordeeld dat de waarde die de deskundigen tezamen voor het af te nemen perceel zouden vaststellen de prijs is die [geïntimeerde] daarvoor zou dienen te betalen. Het hof heeft dat afgeleid uit hetgeen partijen destijds overeengekomen zijn, met name uit de toevoeging (zie het slot van het citaat van artikel 4 van de overeenkomst in het tussenarrest van 24 september 2013, rechtsoverweging 3), dat, indien deskundigen niet tot overeenstemming zouden komen, een door hen te benoemen onafhankelijke derde deskundige een bindend advies zou geven. Daarmee hebben partijen voorzien in een oplossing voor het geval de door hen benoemde deskundigen tezamen niet tot een eensluidend oordeel zouden komen. Een derde deskundige zou dan bindend adviseren welke waarde zou moeten worden aangehouden. Hieruit volgt logischerwijs dat in het geval dat de beide deskundigen wèl tot een eensluidend oordeel zouden komen – welk geval zich nu voordoet –, dit oordeel in beginsel óók bindend zou zijn. Voor het geval [appellant] de prijs te laag zou vinden, was er voor hem een ontsnappingsmogelijkheid in die zin dat hij dan kon terugvallen op de prijs van € 6,50 per m2. Het is evident dat de thans getaxeerde waarde aanmerkelijk hoger ligt dan die € 6,50, te weten op circa € 26,50 per m2.
5. Het hof is daarom van oordeel dat de door deskundigen vastgestelde waarde de waarde is die [geïntimeerde] zal dienen te betalen.
6. [appellant] heeft in het kader van zijn aanvankelijke betoog dat het deskundigenrapport als bindend advies heeft te gelden aangevoerd dat in dit geval gebondenheid daaraan in verband met de inhoud en de wijze van totstandkoming ervan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daartoe heeft hij (bij memorie na deskundigenbericht) een aantal argumenten aangevoerd.
7. Volgens [appellant] hebben de deskundigen een onjuiste methodiek gehanteerd. Zij hebben ten onrechte als methode gekozen dat de waarde moet worden begroot die de onroerende zaak zou hebben voor een ontwikkelaar die zich mede gedraagt als grondhandelaar. Op die manier is een verkoopwinst ten gunste van de grondhandelaar opgenomen alsmede de mogelijkheid van de ontwikkelaar om winst te genereren door middel van bouw en verkoop van een woning. [appellant] is echter niet gedwongen om de onroerende zaak aan te bieden aan een partij die winst wil genereren; hij kan de grond kavelsgewijs aanbieden aan een eindgebruiker dan wel een bouwondernemer die een aanneemovereenkomst sluit met een particuliere opdrachtgever. De beperking dat aan één ontwikkelaar zou moeten worden verkocht die zich mede gedraagt als grondhandelaar is volgens [appellant] onjuist en de ‘verkoopwinst’ die de deskundigen hebben geschat op €179.778 (25%) dient niet van de opbrengst van het perceel te worden afgetrokken. Een redelijk handelend adviseur zou niet tot het gegeven advies komen en gelet op het grote waardeverschil als de methode van deskundigen wordt gevolgd is de gebondenheid van [appellant] aan dat advies volgens hem naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
8. Naar het oordeel van het hof gaat dit argument niet op.
In dit geval is immers één koper, te weten [geïntimeerde], verplicht het perceel af te nemen per 1 juli 2010, omdat partijen niet meer samen verder gaan met de ontwikkeling van het geplande project. Het gaat dus om de waardering van een onroerende zaak die projectmatig wordt ontwikkeld.
Niet gezegd kan worden dat een redelijk handelend adviseur niet tot dit advies zou zijn gekomen. Opgemerkt zij, dat ook bij een vrije waardering van het rapport het hof de gevolgde methode zou hebben overgenomen.
9. [appellant] is ook van mening dat de deskundigen ten onrechte behalve de kosten van het bouwrijp maken van de grond ook de kosten van het woonrijp maken in mindering hebben gebracht op de waarde van de bouwkavels waarin het perceel kan worden verdeeld. Hij verwijst daartoe naar een ander project, te weten Battenoord, dat door deskundigen als referentieobject is gebruikt, maar waarvan zij volgens hem substantieel zijn afgeweken. De verkoper bij het project Battenoord kreeg een netto koopsom van € 123,45 per m2, terwijl deskundigen voor zijn perceel zijn uitgegaan van € 120 per m2.Voorts dient volgens [appellant] [geïntimeerde] 60% van de kosten van het bouwrijp maken voor zijn rekening te nemen, omdat hij als eigenaar van het naastgelegen perceel, dat uit meer grond en woningen bestaat, daarvan mede gebruik maakt.
De deskundigen hebben gebruik gemaakt van de vergelijkende methode en residuele grondwaardemethode, welke laatste methode is omschreven als een top down benadering waarbij de grondprijs het residu is dat overblijft nadat van de bruto opbrengsten van de onroerende zaken de totale productiekosten (stichtings- en verkoopkosten) zijn afgetrokken.
[appellant] acht dit onjuist en vindt dat de inhoud en wijze van totstandkoming van het rapport onjuist is en niet voldoende gemotiveerd.
10. Het hof vermag niet in te zien waarom de gekozen methode onjuist is, laat staan dat duidelijk is gemaakt waarom de gevolgde methode zou maken dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om [appellant] aan de uitkomsten van het rapport te houden. Het hof verwijst naar hetgeen onder 8 is overwogen. De deskundigen hebben overwogen (zie onder 9 (“reactie op opmerkingen en verzoeken”) van het rapport, alinea 1.7.2., pg. 20) dat bij de ontwikkeling van een project als dit, waarbij de eigendom van de gezamenlijke faciliteiten bij de ontwikkelaar of de gezamenlijke grondeigenaren ligt, alle investeringen op en in het terrein worden gedragen door de ontwikkelaar. Dat betekent dat de waarde van de grond wordt verminderd met de kosten van zowel bouwrijp als woonrijp maken van de grond, waarbij rekening wordt gehouden met kosten die redelijkerwijs ten laste van het naastgelegen perceel komen. Voor wat betreft dit laatste hebben de deskundigen het in dit geval niet juist geacht om 60% van de kosten van aanleg van infrastructuur voor rekening van [geïntimeerde] te brengen (zie onder 9 van het rapport, alinea 1.7.1. op pg. 20), omdat dan redelijkerwijs 40% van de kosten van de infrastructuur benodigd voor de aanleg op het perceel van [geïntimeerde] (dat circa 10.000 m2 bedraagt en dus groter is dan het perceel van [appellant]) weer voor rekening van [appellant] zou komen. Volgens deskundigen zou dit een onnodig ingewikkelde berekening worden die uiteindelijk tot hetzelfde resultaat leidt.
11. Voorts hebben deskundigen een één op één vertaling van de kosten van infrastructuur van het referentieobject Battenoord naar het te waarderen perceel niet mogelijk geacht, omdat Battenoord 15.500 m2 uitgeefbare grond had en 850 m2 weg bevat die is aangelegd ten behoeve van 18 woningen, terwijl het perceel van [appellant] slechts 6.500 m2 uitgeefbare grond heeft met een infrastructuur van 1.050 m2 ten behoeve van 7 woningen. Deskundigen hebben gebruik gemaakt van hen bekende referentieobjecten, hebben navraag gedaan bij collega-taxateurs, makelaars en andere deskundigen van vergelijkebare objecten, overleg gehad met een kostendeskundige en een vertegenwoordiger van een aannemingsbedrijf en uit alle informatie hebben zij een afgewogen keuze gemaakt (zie onder 9 van het rapport, alinea 1.7.4, pg. 21).
12. Ten aanzien van het prijsverschil tussen € 123,45 en € 120 per m2 geldt het volgende.
Deskundigen hebben opgemerkt (pg. 18 van het rapport) dat Battenoord in zoverre afwijkt van het perceel van [appellant] dat de grondeigenaren van Battenoord geen koopovereenkomst maar een ontwikkelingsovereenkomst sloten en dat zij tot de datum van verkoop van de kavel de rente, het risico, de lasten en de kans op hogere of lagere grondprijs droegen. Tegen dit laatste heeft [appellant] ook bezwaar gemaakt. Volgens hem was een vaste prijs afgesproken.
13. Onder meer in reactie daarop hebben deskundigen het volgende overwogen (zie pg. 21/22 onder punt 2.4.1 tot 2.4.7 van het rapport). Met de grondeigenaar van Battenoord is in 2002 een vaste prijs afgesproken die de basis is geweest voor de verkooptransacties per waardepeildatum. In de periode rond 2002 waren de marktverhoudingen echter gunstiger dan per waardepeildatum. De prijzen en de marktwaarde zijn onder druk komen te staan. De verkoop van recreatiewoningen is verder teruggevallen dan die op de reguliere woningmarkt. De laatste woningen van Battenoord zijn inclusief badkamer en keuken voor ongeveer dezelfde prijs verkocht als de eerder verkochte woningen die casco werden geleverd. Afweging van deze aspecten in relatie tot de betere ligging van het perceel van [appellant] heeft deskundigen tot de prijs van € 120 per m2 gebracht.
14. Deskundigen hebben aldus naar het oordeel van het hof hun rapport deugdelijk gemotiveerd en het is ook nog eens een motivering die het hof, ook bij vrije bewijswaardering, onderschrijft.
15. [appellant] heeft voorts nog een aantal argumenten aangevoerd op basis waarvan hij meent dat het rapport van deskundigen onjuist is. Maar niet elke onjuistheid in het rapport behoeft tot de conclusie te leiden dat het rapport gelet op de inhoud of wijze van totstandkoming daarvan van dien aard is dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om [appellant] aan het rapport te houden. In zoverre heeft [appellant] zijn stelling dat dat wel het geval is onvoldoende onderbouwd.
16. Ook in geval het hof overgaat tot de vrije bewijswaardering van het rapport die partijen voor ogen staat, snijden de argumenten van [appellant] geen hout.
17. [appellant] heeft kritiek op de cijfers die de deskundigen hebben gehanteerd. Zij zijn volgens hem ten onrechte uitgegaan van 7 of 8 recreatiewoningen. Ten aanzien van de erfdienstbaarheid van weg gevestigd op het perceel van [appellant] dient, evenals voor de waterberging, een bijdrageplicht van [geïntimeerde] te worden vastgesteld van 60%. Ook voor de aanwezigheid van riolering ten behoeve van het perceel van [geïntimeerde] dient [geïntimeerde] te betalen, zo meent [appellant].
18. Het bestemmingsplan geeft mogelijkheid tot de bouw van 16 recreatiewoningen en 1 bedrijfswoning op beide percelen. Het perceel van [geïntimeerde] is circa 10.000 m2 en dat van [appellant] circa 7.700 m2. Het hof ziet niet in waarom het dan onjuist is om aan te nemen dat op het perceel van [appellant] 7 of 8 recreatiewoningen kunnen worden ontwikkeld.
19. Voor wat betreft de toerekening van kosten aan [geïntimeerde] verwijst het hof naar pg. 20 onder 9, alinea 1.7.1. van het deskundigenrapport (zie ook hiervoor onder 10). Ten aanzien van de erfdienstbaarheid van weg geldt dat in de akte van vestiging afspraken zijn gemaakt ten aanzien van onderhoud en ontsluiting (zie onder 9, alinea 3.1.1. van het rapport, op pg. 22). Er wordt niet gesproken van een nieuwe ontsluiting, zodat die voor rekening van de aanlegger komt. Leidingen kunnen worden aangelegd in de beide leidingstroken links en rechts naast de ontsluitingsweg. Aanleg van riolering daar betekent volgens deskundigen geen vermindering van gebruiksmogelijkheden, zodat voor verrekening geen plaats is.
20. Volgens [appellant] zijn de deskundigen van te weinig uitgeefbare grond uitgegaan. Zij hebben het aantal m2 weg te hoog vastgesteld en hebben de waterpartij ten onrechte met 25% vergroot.
21. Deskundigen hebben de indelingstekening van [appellant] gevolgd (zie onder 9, alinea 3.2. van het rapport, pg. 23). De ontsluitingsweg heeft daar een totale lengte van 190 m. Uitgaande van een rijstrook van 3.60 m en aan beide zijden een open verharding/leidingenstrook van ca 70 cm, derhalve een breedte van 5 m, komt dit uit op een oppervlakte van 950 m2. Rekening houdend met de benodigde keer- en steekruimte voor hulpdiensten is de bruto infrastructuur berekend op 1.050 m2.
22. Deze berekening komt het hof niet onjuist voor.
Voorts onderschrijft het hof de overweging van deskundigen dat voor de waterberging een opslag van 25% moet worden gehanteerd omdat in het bestemmingsplan is voorgeschreven dat de oevers van het water schuin moeten aflopen.
23. [appellant] bestrijdt de door deskundigen begrote kosten van het bouwrijp maken op tal van onderdelen.
Ook hiermee heeft hij geen succes. De deskundigen hebben onder 9, alinea 1.7.4 van het rapport (pg. 21) uiteengezet op welke wijze zij tot hun waardering zijn gekomen (zie ook hiervoor onder 10). Die waardering is gebaseerd op hun kennis, ervaring en intuïtie en wordt door het hof gevolgd.
24. Volgens [appellant] zijn de verkoopkosten van € 5.000 per kavel te hoog begroot. Dit geldt ook voor de op € 15.000 begrote advieskosten voor de infrastructuur.
25. Deskundigen zien in dat het bedrag aan verkoopkosten wellicht fors oogt, maar wijzen erop (zie onder 9, alinea 3.5 van het rapport) dat dit op het totale verkoopbudget slecht € 35.000 tot € 40.000 is, dus afgezet tegen een doorlooptijd van 5 tot 10 jaar slechts € 4.000 tot € 8.000 per jaar en zij achten dit reëel.
26. Ook hierin volgt het hof de waardering van deskundigen die is gebaseerd op hun kennis, ervaring en intuïtie.
27. Op zich is juist dat deskundigen de advieskosten infrastructuur niet hebben onderbouwd. Kennelijk is dit bedrag gebaseerd op hun schatting. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat tekeningen moeten worden opgesteld, advieskosten over de nutsvoorzieningen en de riolering moeten worden gemaakt, berekeningen moeten worden gemaakt en overleg met de gemeente moet worden gevoerd alsmede toezicht moet worden gehouden.
28. Naar het oordeel van het hof kan, bij de blote betwisting door [appellant] dat het bedrag te hoog is, gevoegelijk van de juistheid van de schatting door deskundigen worden uitgegaan.
29. [appellant] heeft voorts bezwaar tegen de renteberekening en de berekening van winst en risico waarmee een denkbeeldige koper redelijkerwijs zou hebben gerekend.
30. Deskundigen hebben één rentetarief (van 5,5%) gehanteerd, dat gelijk gesteld is aan de gebruikelijke hypotheekrente in 2010 (zie 3.6 van het rapport). Het gehanteerde rentepercentage voor winst en risico voor een project met een looptijd van 5 tot 10 jaar hebben deskundigen gebruikelijk geacht.
31. Opnieuw volgt het hof de waardering van deskundigen die is gebaseerd op hun kennis, ervaring en intuïtie.
32. Tot slot is [appellant] van mening dat de deskundigen hebben nagelaten voldoende informatie in te winnen omtrent het project Battenoord, hetgeen hij afleidt uit de door hen gedeclareerde tijd (Van Ros heeft slechts twee uur aan onderzoek besteed en Den Otter 45 minuten).
33. Het hof verwerpt dit argument. De door de deskundigen gedeclareerde tijd (nog daargelaten of die gelijk is aan de bestede tijd, die langer kan zijn) is niet van dien aard dat daaruit zonder meer geconcludeerd moet worden dat het onderzoek onvoldoende is geweest.
34. Het voorgaande betekent dat alle tegenwerpingen van [appellant] vergeefs zijn en dat [geïntimeerde] het perceel van [appellant] zal moeten afnemen tegen betaling van de door deskundigen begrote € 205.000.
Het komt er kortom op neer dat het hof in het door [appellant] gestelde geen gronden aanwezig acht die het onaanvaardbaar maken om [appellant] aan het als bindend te duiden standpunt van de twee deskundigen te houden. Daarenboven oordeelt het hof dat ook bij vrije bewijswaardering van het deskundigenbericht het hof de bevindingen van de deskundigen overneemt.
35. [geïntimeerde] meent dat niet de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 juli 2010 mag worden toegewezen, omdat het telkens [appellant] is geweest die redelijke voorstellen tot een oplossing van de hand heeft gewezen. [geïntimeerde] meent ook dat hij niet per 1 juli 2010 in verzuim is geraakt.
36. In rechtsoverweging 12 van het tussenarrest van 24 september 2013 werd overwogen, dat indien [geïntimeerde] zou hebben voldaan aan de sommatie tot afname die [appellant] in januari 2010 heeft uitgebracht (in zoverre is [geïntimeerde] in verzuim geraakt) de waarde van het perceel zou zijn getaxeerd per 1 juli 2010. Het hof acht het redelijk dat partijen vervolgens een maand in acht zouden hebben genomen om over te gaan tot afwikkeling van de koop, zodat [appellant] per 1 augustus 2010 over de koopsom had kunnen beschikken. Dat brengt mee, dat de wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf 1 augustus 2010. Dat partijen tijdens de procedure niet tot overeenstemming hebben kunnen komen, ongeacht aan wie dat is toe te schrijven, brengt daarin geen verandering.
37. Het voorgaande betekent dat [appellant] succes heeft met zijn grieven. [geïntimeerde] zal in conventie worden veroordeeld tot afname van het perceel tegen betaling van € 205.000 met de wettelijke rente daarover vanaf 1 augustus 2010 tot aan de dag der voldoening.
Deze beslissing brengt mee dat de reconventionele vordering tot opheffing van de beslagen met veroordeling van [appellant] tot vergoeding van de daaruit voortvloeiende schade ten onrechte is toegewezen. De reconventionele vorderingen worden alsnog afgewezen.
Bij deze uitslag past een veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in hoger beroep en in eerste aanleg, zowel in conventie als reconventie.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het bestreden vonnis van 2 maart 2011
en opnieuw recht doende
in conventie:
- veroordeelt [geïntimeerde] tot afname van het weiland, gelegen onder Herkingen, in de polder Klinkerland, nabij [adres] ter grootte van 7.728 m² tegen betaling van een koopsom van € 205.000;
- veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de wettelijke rente over € 205.000 sedert 1 augustus 2010 tot de dag der algehele voldoening;
- wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie:
- wijst de vorderingen af;
in conventie en reconventie:
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [appellant] voor het hoger beroep bepaald op € 284 aan griffierecht en op € 27.365 aan kosten voor de advocaat en voor de eerste aanleg op € 4.951 aan griffierecht en op € 5.160 aan kosten voor de advocaat in conventie en op € 5.160 aan kosten voor de advocaat in reconventie, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf 14 dagen na betekening van dit arrest;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, M.A.F. Tan-de Sonnaville en E.M. Dousma-Valk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 februari 2016 in aanwezigheid van de griffier.