ECLI:NL:GHDHA:2016:391

• Datum uitspraak: 1 maart 2016
• Publicatiedatum: 23 februari 2016
• Zaaknummer: 200.167.091/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A. Dupain; E.M. Dousma-Valk; T.G. Lautenbach
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht: ontbinding huurovereenkomst en ontruiming winkelruimte na huurachterstand

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van [appellant] tegen een vonnis van de rechtbank Den Haag, waarin de ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van een winkelruimte werd toegewezen wegens huurachterstand. De huurovereenkomst was in juli 2013 tot stand gekomen, waarbij [appellant] het pand onder bepaalde voorwaarden in gebruik kreeg. De huur zou pas vanaf 1 december 2013 betaald worden, maar [appellant] heeft nooit huur betaald. In een brief aan [geïntimeerde] claimde hij dat hij het pand had onderverhuurd, maar dat zijn onderhuurder geen toegang had tot het pand omdat het toegangshek was afgesloten.

[geïntimeerde] vorderde ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand van € 5.250,-, wat door de kantonrechter werd toegewezen. [appellant] ging in hoger beroep en voerde aan dat hij zich op zijn opschortingsrecht kon beroepen, omdat hij de ruimte met toestemming van [geïntimeerde] had onderverhuurd. Het hof verwierp deze stelling, omdat [appellant] niet had aangetoond dat [geïntimeerde] haar verplichtingen niet was nagekomen. Ook het beroep op schending van de schadebeperkingsplicht door [geïntimeerde] werd verworpen.

Het hof vernietigde het vonnis van de kantonrechter, maar alleen voor wat betreft de hoogte van het te betalen bedrag. [appellant] werd veroordeeld tot betaling van € 5.250,- met wettelijke rente en in de proceskosten van het hoger beroep. Het arrest is uitgesproken op 1 maart 2016.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.167.091/01

Rolnummer rechtbank : 3201690 \ RL EXPL 14-20348

Arrest van 1 maart 2016

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. M.R. Backer te Den Haag,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. P. Rijpstra te Den Haag

Het verdere geding

Voor het verloop van het geding tot dan toe wordt verwezen naar het tussenarrest van 14 april 2015. De daarbij gelaste comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 26 mei 2015; van hetgeen besproken is, is proces-verbaal opgemaakt. Nadien heeft [appellant] bij memorie van grieven twee grieven aangevoerd tegen het vonnis van 22 oktober 2014, gewezen door de rechtbank Den Haag, team kanton. [geïntimeerde] heeft de grieven bij memorie van antwoord bestreden. Tot slot is arrest gevraagd.

De beoordeling van het hoger beroep

1. Het gaat in deze zaak in het kort om het volgende.

1.1.

In juli 2013 is tussen partijen een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de winkelruimte aan de Loosduinseweg 761 in Den Haag. [appellant] kreeg het pand vanaf 15 juli 2013 als huurder tot zijn vrije beschikking onder de voorwaarde dat hij het pand zou inrichten en opknappen en geschikt zou maken voor verhuur. Pas vanaf 1 december 2013 zou huur worden betaald, welke huur was bepaald op € 750,- per maand.

1.2.

[appellant] heeft nooit huur betaald.

1.3.

[appellant] heeft aan [geïntimeerde] en haar echtgenoot [X] een brief geschreven, gedateerd 4 januari 2014, met de volgende inhoud:

“
Op mijn schrijven van 17 december 2013 heb ik tot op heden geen reactie van u mogen ontvangen. Zoals u bekend heb ik met de expliciete instemming van u, bovengenoemde ruimte per 1 december 2013 verhuurd aan derden.

In mijn schrijven van 17 december 2013 heb ik u uitvoerig aangegeven dat ik bovengenoemde ruimte heb onderverhuurt en dat mijn huurder mij thans in gebreke heeft gesteld omdat u de toegang tot de winkelruimte heeft vergrendeld/afgesloten. Mijn huurder claimt een boete van 500 euro voor iedere dag dat hij de winkel niet kan betreden en zijn activiteiten niet kan ontplooien.

Alle schade die ik door uw handelswijze heb geleden en nog zal leiden zal op u worden verhaald. Ik stel u thans in gebreke voor de geleden en nog te leiden schade.”

1.4.

In deze zaak vordert [geïntimeerde] wegens huurachterstand (na eiswijziging in eerste aanleg en voor zover in hoger beroep nog van belang) ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de tot en met juni 2014 berekende huurachterstand van € 5.250,-, te vermeerderen met de wettelijke rente, alsmede van buitengerechtelijke kosten ad € 637,50 en proceskosten.

1.5.

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter deze vorderingen toegewezen en [appellant] komt daartegen op in dit hoger beroep.

2.1.

Met zijn
eerste grief betoogt [appellant] dat de kantonrechter hem ten onrechte heeft veroordeeld tot betaling van de huurachterstand. Hij beroept zich daartoe
primair op zijn opschortingsrecht. Met toestemming van [geïntimeerde], althans haar echtgenoot [X], heeft [appellant] de ruimte onderverhuurd aan de familie [Y], maar de onderhuurders zouden het gehuurde niet hebben kunnen betreden, omdat het toegangshek tot het gehuurde pand was afgesloten en voorzien was van een nieuw slot. Bij brief van 17 december 2013 heeft [appellant] [X] geschreven over het niet kunnen betreden van het gehuurde en bij brief van 4 januari 2014 heeft [appellant] [X] en [geïntimeerde] (opnieuw) in gebreke gesteld, aldus nog steeds [appellant].

Subsidiair stelt [appellant] zich op het standpunt dat hij in elk geval vanaf 4 januari 2014 zijn betalingsverplichting heeft mogen opschorten, zodat slechts een maand huurachterstand bestaat.

Meer subsidiair meent [appellant] dat [geïntimeerde] niet aan haar schadebeperkingsplicht heeft voldaan; zij heeft niet getracht het gehuurde weer verder te verhuren.

[geïntimeerde] heeft deze stellingen van [appellant] bestreden.

2.2.

Het hof verwerpt het beroep op het opschortingsrecht.

[geïntimeerde] betwist dat de winkel is onderverhuurd aan [Y]. Zij kent [Y] niet, er is nooit medegedeeld dat [Y] onderhuurder zou zijn en er is geen contract met [Y] bekend. [geïntimeerde] betwist ook dat de onderhuurder geen toegang tot het gehuurde zou hebben gehad. [appellant] heeft in juli 2013 een sleutel van het hek van het portiek en drie sleutels van de winkelruimte gekregen. Het was aan hem om de onderhuurder die sleutels te verschaffen. [geïntimeerde] betwist voorts dat een ander slot op het hek is gezet.

Op deze gemotiveerde betwistingen van [geïntimeerde], gedaan in eerste aanleg en bij de comparitie van partijen in hoger beroep, is [appellant] in zijn memorie van grieven in het geheel niet ingegaan en hij heeft ook slechts een heel algemeen bewijsaanbod gedaan. Op deze wijze heeft [appellant], op wiens weg het lag tegenover deze betwisting zijn stellingen nader te onderbouwen en desnodig te bewijzen, niet voldaan aan zijn stelplicht en ook nog eens zijn bewijsaanbod te weinig gespecificeerd.

Daarom is niet komen vast te staan dat [geïntimeerde] haar verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen en [appellant] daarvan het huurgenot te verschaffen niet is nagkomen, zodat [appellant] niet het recht heeft verkregen om zijn betalingsverplichting op te schorten.

2.3.

Het beroep van [appellant] op schending van de schadebeperkingsplicht door [geïntimeerde] wordt eveneens verworpen.

De vordering van [geïntimeerde] ziet op betaling van huurpenningen gedurende de periode van 1 december 2013 tot en met juni 2014, toen de huurovereenkomst, die pas per 22 oktober 2014 is ontbonden, nog liep en niet op vergoeding van geleden schade. Van schending van schadebeperkingsplicht is reeds daarom geen sprake.

2.4.

De eerste grief faalt dan ook.

3.1.

De
tweede grief heeft betrekking op de buitengerechtelijke kosten.

[appellant] stelt dat de sommatie-brieven naar een onjuist adres zijn verzonden, met uitzondering van de brief van 5 januari 2014. Het hof constateert dat die brief naar het adres Haanplein 3 in Den Haag is verzonden. [appellant] stelt dat hij die brief niet heeft ontvangen. Volgens [appellant] kunnen de werkzaamheden die met de sommatiebrieven samenhangen niet aan hem in rekening worden gebracht, zij vallen onder de proceskosten.

3.2.

[geïntimeerde] heeft daartegen ingebracht dat het door [appellant] gedreven bedrijf diverse zaakadressen had, waaronder Noldijk 144a te [woonplaats] en Kepplerstraat 277 te [woonplaats]. Verder is haar incassogemachtigde afgegaan op de gegevens ontleend aan de gemeentelijke basisadministratie, zo stelt zij.

Enige (schriftelijke) onderbouwing van deze stellingen van [geïntimeerde] ontbreekt echter. Aan bewijsvoering komt het hof daarom niet toe. Voorts is [geïntimeerde] in het geheel niet ingegaan op de stelling van [appellant] dat hij de brief die volgens [appellant] wèl naar het juiste adres is gezonden, niet heeft ontvangen.

Dit een en ander leidt tot het oordeel dat de vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. In zoverre heeft [appellant] succes met de tweede grief.

4. De slotsom is dat het vonnis zal worden vernietigd, doch uitsluitend voor wat betreft de hoogte van het door [appellant] te betalen bedrag. [appellant] zal als de in hoger beroep grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten daarvan.

Beslissing

Het hof:

 vernietigt het bestreden vonnis, doch uitsluitend voor zover [appellant] werd veroordeeld € 5.887,50 aan [geïntimeerde] te betalen

en in zoverre opnieuw recht doende:

 veroordeelt [appellant] aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 5.250,- met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening;

 veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] bepaald op € 311,- aan vast recht en op € 1.264,- aan salaris voor de procureur;

 verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

 wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, E.M. Dousma-Valk en T.G. Lautenbach en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 maart 2016 in aanwezigheid van de griffier.