Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-15/00289
Uitspraak d.d. 17 februari 2016
in het geding tussen:
[X] B.V. h.o.d.n. [Y]te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 25 februari 2015, nummer ROT 14/3064 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 480.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2014 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente [Z] .
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 328.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 497. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 7 oktober 2015. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een appartement met een berging en een parkeerplaats in de ondergrondse kelder. De inhoud van de woning is ongeveer 469 m3 en de oppervlakte bedraagt ongeveer 145 m2.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft in de procedure bij de rechtbank een taxatierapport overgelegd. Tot het taxatierapport behoort een matrix die onder meer de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat (hierna: de matrix).
Adres
Woningtype
Bouwjaar
Inhoud
Prijs per m3
Koopsom
Transactiedatum
[A]
Appartement
2006
469 m3
€ 1.023
-
-
[B]
Appartement
2009
372 m3
€ 1.323
€ 492.000
16 december 2011
[C]
Appartement
2005
513 m3
€ 1.206
€ 618.500
27 januari 2012
[D]
Appartement, begane grond
2009
362 m3
€ 912
€ 330.000
19 september 2011
[E]
Appartement
2007
395 m3
€ 937
€ 370.000
3 juni 2013
[F]
Appartement, begane grond
2006
358 m3
€ 782
€ 280.000
16 juli 2013
[G]
Appartement
2007
395 m3
€ 1.134
€ 448.000
3 december 2013
3.3.
In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar gegevens betreffende een nieuw vergelijkingsobject aan de onder 3.2 vermelde gegevens toegevoegd, namelijk:
Adres
Woningtype
Bouwjaar
Inhoud
Prijs per m3
Koopsom
Transactiedatum
[H]
Appartement
2006
469 m3
€ 1.051
€ 480.000
4 maart 2014
Oordeel van de rechtbank
4. De rechtbank heeft – voor zover in hoger beroep van belang – het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder:
"2. De beroepsgrond dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, faalt.
2.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2005:AU7714).
2.2.
Verweerder maakt aan de hand van het taxatierapport van [I] van 9 juli 2014 waarin de taxateur concludeert tot een waarde van € 480.000,- en de daarop gegeven toelichting, aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De door de taxateur gebruikte referentieobjecten, alle gelegen aan het [J] , zijn afdoende vergelijkbaar met de woning en derhalve bruikbaar bij de waardering. Het referentieobject [E] waar eiseres naar verwijst is niet bij de waardebepaling meegenomen, nu het niet een verkoop betreft tegen een marktconforme prijs omdat de verkoper belang had bij een snelle verkoop. De gemiddelde inhoudswaarde van de referentieobjecten bedraagt € 1.049,- per m³. De gemiddelde inhoudswaarde van de woning bedraagt € 1.023,- per m³. Mede hieruit blijkt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
3. De stelling van eiseres dat de waarde van de woning ten opzichte van vorig jaar gedaald zou moeten zijn omdat de tariefsverhoging van de onroerende zaakbelastingen voor het belastingjaar 2014 is ingegeven door de waardedaling van onroerend goed in 2013, volgt de rechtbank niet.
3.1.
In artikel 5 van de Verordening op de heffing en invordering van onroerende zaakbelastingen 2014 heeft de raad van de gemeente [Z] de belastingentarieven vastgelegd voor het belastingjaar 2014.
De gezamenlijke WOZ-waarde van alle objecten binnen de gemeente betreft slechts een gemiddelde waarin derhalve ook uitschieters (naar boven en beneden) verdisconteerd zijn. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen met zich dat de waarde van iedere onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw moeten worden bepaald door vergelijking met verkoopprijzen van vergelijkbare woningen die op of rond (zowel voor als na) de waardepeildatum op de vrije markt zijn gerealiseerd. Een absolute of procentuele vergelijking met een oude WOZ-waarde is voor de waardering van een individueel object derhalve niet relevant en onjuist.
3.2.
Om eenzelfde opbrengst uit de gezamenlijke WOZ-waarde van alle objecten binnen de gemeente [Z] voor het belastingjaar 2014 te verkrijgen, zijn de tarieven voor de onroerende zaakbelastingen verhoogd. Onderzoek heeft uitgewezen dat de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentieobjecten een waarde verhoging van de woning rechtvaardigen. Dat van een waardestijging sprake is komt zeer waarschijnlijk ook doordat een aantal appartementen in het appartementencomplex aan het [J] (voorgaande jaren) zijn ondergewaardeerd, waaronder de woning van eiseres. De waarde van de woning van eiseres is (nu weer) in lijn met de waarden van de andere appartementen aan het [J] . De eigenaren van de appartementen aan het [J] zijn voor ontvangst van de WOZ-beschikking 2014 schriftelijk geïnformeerd over de waardestijging.
4. Uit het voorgaande volgt dat de uitspraak op bezwaar in rechte stand kan houden. Het beroep moet ongegrond worden verklaard.
5. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding."
Geschil en standpunten en conclusies van partijen
5.1.
In geschil is of de waarde van de woning op de waardepeildatum op een te hoog bedrag is vastgesteld.
5.2.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend. Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
5.3.
Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 450.000.
5.4.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het geschil
6.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
6.2.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
6.3.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd waarbij de onder 3.2 samengevatte matrix is gevoegd. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar daaraan de onder 3.3 vermelde gegevens betreffende een ander vergelijkingsobject toegevoegd. Naar volgt uit het taxatierapport, de matrix en de daaraan in hoger beroep toegevoegde gegevens is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De onder 3.2 en 3.3 genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van het Hof vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen wat betreft onder meer oppervlakte, ligging en kwaliteit, is bij de herleiding van de waarden van de woningen uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet geschikt zijn om bij de onderbouwing van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning te worden gebruikt.
6.4.
Aan dit oordeel doet naar ’s Hofs oordeel niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
6.5.
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de gemiddelde huizenprijzen zijn gedaald en dat daarom ook de WOZ-waarde van de woning zou moeten zijn gedaald ten opzichte van de voor het jaar 2013 vastgestelde WOZ-waarde van de woning. Ter adstructie van dit standpunt verwijst belanghebbende naar de door haar overgelegde landelijke verkoopcijfers van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars. Naar het oordeel van het Hof miskent belanghebbende dat cijfers inzake de gemiddelde daling of stijging van verkoopprijzen van alle woningen in Nederland niet maatgevend zijn voor de ontwikkeling van de waarde van de woning, reeds omdat in deze cijfers de verschillen tussen de woning en alle andere woningen in Nederland wat betreft ligging, kwaliteit, onderhoud en andere waarde-relevante kenmerken niet tot uitdrukking komen. Meer in het algemeen kan naar ’s Hofs oordeel een vergelijking van de voor een bepaald kalenderjaar vastgestelde WOZ-waarde met een in een eerdere taxatieronde naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde waarde, niet als een op artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gebaseerde methode van waardebepaling worden beschouwd.
6.6.
Voorts stelt belanghebbende dat slechts twee van de onder 3.2 en 3.3 genoemde vergelijkingsobjecten zijn verkocht rond de waardepeildatum, te weten het appartement [E] op 3 juni 2013 en het appartement [F] op 16 juli 2013 voor respectievelijk € 370.000 en € 280.000. Gezien deze verkoopprijzen is, aldus belanghebbende, de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.
6.7.
De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de verkoper van het appartement [E] belang had bij een snelle verkoop en daarom genoegen heeft genomen met een relatief lage verkoopprijs. Wat betreft het appartement [F] heeft de heffingsambtenaar gesteld dat dit appartement is gelegen op de begane grond van het appartementencomplex en dat appartementen op de begane grond minder in trek zijn en minder snel worden verkocht. In dat verband wijst de heffingsambtenaar op het appartement [D] , dat ook op de begane grond is gelegen en dat is verkocht voor een lager bedrag dan dat waarvoor de overige vergelijkingsobjecten zijn verkocht. Het Hof acht deze stellingen – die door belanghebbende onvoldoende gemotiveerd zijn weersproken – aannemelijk. Tegenover het door belanghebbende genoemde relatief lange tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de data waarop de verkoopprijzen van de andere vergelijkingsobjecten zijn behaald, staat dat deze vergelijkingsobjecten veel voor de waardebepaling relevante overeenkomsten met de woning hebben. Zo zijn zij, evenals de woning, niet gelegen op de begane grond van het appartementencomplex en hebben ze een vergelijkbare inhoud. Het appartement [H] is zelfs identiek aan de woning van belanghebbende. Verder heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij met de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum en de verkoopdata van de andere vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening heeft gehouden.
6.8.
De door belanghebbende overgelegde verkoopprijzen van aan de [K] gelegen appartementen brengen het Hof evenmin tot een ander oordeel. Deze appartementen hebben een slechtere ligging dan de woning omdat zij, anders dan de woning, geen uitzicht bieden op de [L] . Appartementen die net als de woning zijn gelegen aan het [J] en ook uitzicht op de [L] bieden, zijn beter vergelijkbaar met de woning. De heffingsambtenaar heeft – naar volgt uit de onder 3.2 en 3.3 vermelde gegevens en hetgeen daarover in het voorgaande is overwogen – voldoende verkoopprijzen van aan het [J] gelegen appartementen in het geding gebracht waaruit de waarde van de woning op waardepeildatum kan worden herleid. Daarom kan aan de verkoopprijzen van de aan de [K] gelegen appartementen worden voorbijgegaan.
6.9.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
7. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. G.J. van Leijenhorst, J.J.J. Engel en F.G.F. Peters in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 17 februari 2016 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.