Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.178.252/01
Zaaknummer rechtbank : 499577 / HA ZA 11-2495
arrest van 19 juli 2016 (bij vervroeging)
inzake
STICHTING BOERENHOFSTEDE STRAND-VLIET,in haar hoedanigheid van enig erfgenaam van [erflater] ,
gevestigd te [plaats] ,
appellante,
hierna te noemen: de Stichting,
advocaat: mr. V. Bakker te Amstelveen,
tegen
1. [geïntimeerde 1] ,
2. [geïntimeerde 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
hierna tezamen te noemen [geïntimeerde 1] c.s., en afzonderlijk [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ,
advocaat: mr. H.G. Tienstra te Amsterdam.
Het geding
1. Na het verwijzingsarrest van de Hoge Raad van 11 september 2015 heeft de Stichting bij exploot van 2 oktober 2015 de zaak aanhangig gemaakt bij het hof Den Haag. De Stichting heeft een memorie na verwijzing genomen, waarop [geïntimeerde 1] c.s. bij memorie van antwoord na verwijzing heeft gereageerd. Vervolgens hebben partijen op 26 mei 2016 de zaak doen bepleiten, de Stichting door mr. V. Bakker en [geïntimeerde 1] c.s. door mr. H.G. Tienstra, beide aan de hand van overgelegde pleitnotities. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft de Stichting nog producties 7 tot en met 12 in het geding gebracht. Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd en is arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
2. Zakelijk samengevat gaat het in deze zaak om het volgende:
2.1
[erflater] , geboren in 1925, was eigenaar van de percelen [adres 1] en [adres 2] te [plaats] . Tot eind 2001 had hij een agrarisch bedrijf op [adres 1] . Op [adres 2] stond een kleine en verouderde woning, die [erflater] verhuurde.
2.2
[geïntimeerde 1] , geboren in 1979, groeide op aan de [adres 3] te [plaats] . Hij kwam vaak op de boerderij van [erflater] en hielp hem met klusjes.
2.3
[erflater] heeft vanaf 1999 de woning aan [adres 2] verhuurd aan [geïntimeerde 1] , voor een huurprijs van laatstelijk € 70,-- per maand. In 2002 is [geïntimeerde 2] , de vriendin van [geïntimeerde 1] , bij hem ingetrokken. In 2008 zijn zij getrouwd.
2.4
Tussen [geïntimeerde 1] en [erflater] is meerdere malen gesproken over verkoop van de woning en bijbehorende grond gelegen aan [adres 2] (hierna tezamen aangeduid als: de woning) aan [geïntimeerde 1] . In 2008 was [erflater] bereid de woning aan [geïntimeerde 1] te verkopen. Hij heeft [geïntimeerde 1] meegedeeld daarover contact op te nemen met zijn achterneef [makelaar] , die van beroep makelaar is. [geïntimeerde 1] heeft daarop gebeld met het kantoor waar [makelaar] werkzaam is en heeft met de secretaresse van [makelaar] gesproken.
2.5
Op 4 maart 2009 is de waarde van de woning op verzoek van [geïntimeerde 1] door [… 1] NVM Makelaars getaxeerd op € 150.000,--.
2.6
Op 9 april 2009 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [makelaar] en [geïntimeerde 1] c.s. [makelaar] heeft tijdens dit gesprek meegedeeld dat hij de waarde van de woning op
€ 414.000,-- taxeerde. [makelaar] ging er daarbij van uit dat het mogelijk was om (eventueel elders op het perceel) een nieuwe, grotere woning te realiseren, in afwijking van het toenmalige bestemmingsplan.
2.7
[geïntimeerde 1] c.s. hebben daarop aan [makelaar] voorgesteld om gezamenlijk een taxateur
aan te wijzen om de waarde van de woning vast te laten stellen. [makelaar] heeft daar niet mee ingestemd.
2.8
[geïntimeerde 1] c.s. hebben de woning vervolgens opnieuw laten taxeren door [taxateur] (hierna: [taxateur] ), verbonden aan [… 2] Makelaars BV. Zij heeft op 16 april 2009 de onderhandse verkoopwaarde van de woning vastgesteld op € 178.750,--.
2.9
[makelaar] heeft op 12 augustus 2009, naar aanleiding van door hem gestelde vragen, een e-mail ontvangen van [ambtenaar] , beleidsmedewerker van de gemeente [gemeente] . [ambtenaar] deelt daarin mee dat op grond van het bestaande bestemmingplan een eventueel nieuw te bouwen woning op het perceel [adres 2] alleen binnen het in dat plan aangegeven bouwvlak gerealiseerd mag worden en dat de bouw op de bestemming “tuinen” niet is toegestaan. De enige mogelijkheid voor het realiseren van een woning buiten het bestaande bouwvlak is het maken van een nieuw postzegelbestemmingsplan. Zij wijst erop dat de gemeenteraad dient te beslissen of daaraan medewerking wordt verleend.
2.1
Eveneens op 12 augustus 2009 heeft een bespreking plaatsgevonden, waarbij aanwezig waren [erflater] , [makelaar] , [geïntimeerde 1] c.s. en [taxateur] . Hierbij is onder meer gesproken over het verschil tussen de waardebepalingen van de woning door [taxateur] en [makelaar] , over de onderbouwing van de door [makelaar] gestelde waarde van de woning, over het bestemmingsplan voor het perceel waarop de woning is gelegen en de al dan niet bestaande mogelijkheid om, na afbraak van de huidige woning, een grotere woning op het perceel te bouwen.
2.11
Kort hierna heeft [erflater] de woning aan [geïntimeerde 1] c.s. verkocht voor een bedrag van € 160.000,--. De koopakte is op 20 augustus 2009 bij notaris [notaris] door partijen ondertekend. [makelaar] was hiervan niet op de hoogte.
2.12
Op 11 september 2009 is verzocht om [erflater] onder bewind te stellen. Bij beschikking van de rechtbank Amsterdam van 28 september 2009 is dit geschied. Daarbij is [makelaar] benoemd tot bewindvoerder en mentor. Door de rechter is overwogen dat aannemelijk is dat [erflater] als gevolg van zijn lichamelijke en/of geestelijke toestand niet in staat is of bemoeilijkt wordt ten volle zijn belangen van niet-vermogensrechtelijke aard en zijn vermogensrechtelijke belangen zelf behoorlijk waar te nemen.
2.13
De levering van de woning aan [geïntimeerde 1] c.s. was bepaald op 1 oktober 2009. [erflater] is toen niet bij de notaris verschenen.
2.14
In het najaar van 2009 is [erflater] van de naast de woning gelegen boerderij verhuisd naar een zorgcentrum.
2.15
Bij (aangetekende) brief van 21 december 2009 heeft de advocaat van [erflater] , mede namens [makelaar] , de koopovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd wegens misbruik van omstandigheden.
2.16
[erflater] is in [maand] 2012 overleden. De Stichting is zijn enige erfgenaam. [makelaar] is voorzitter van het stichtingsbestuur.
3. [geïntimeerde 1] c.s. hebben [erflater] en [makelaar] , als bewindvoerder van [erflater] , gedagvaard om tot levering van de woning over te gaan. Bij vonnis van 21 maart 2012 heeft de rechtbank Amsterdam deze vordering toegewezen. De woning is vervolgens in juli 2012 aan [geïntimeerde 1] c.s. geleverd.
4. De Stichting is van dit vonnis in hoger beroep gekomen bij het hof Amsterdam. Zij vorderde in hoger beroep - samengevat - dat het hof het vonnis van de rechtbank vernietigt, bepaalt dat [geïntimeerde 1] c.s. misbruik van omstandigheden hebben gemaakt en [geïntimeerde 1] c.s. daarnaast veroordeelt om het daardoor geleden nadeel op te heffen door betaling van een bedrag van primair € 254.000,--, subsidiair € 121.000,-- en meer subsidiair een in goede justitie te betalen bedrag. Het hof Amsterdam heeft de Stichting niet ontvankelijk verklaard. Na verwijzing door de Hoge Raad heeft de Stichting het inhoudelijke geschil voorgelegd aan het hof Den Haag.
5. De Stichting heeft één grief gericht tegen het vonnis van de rechtbank Amsterdam, inhoudend dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat [geïntimeerde 1] c.s. geen misbruik van omstandigheden hebben gemaakt. De rechtbank heeft volgens de Stichting een onjuiste afweging gemaakt en niet alle feiten en omstandigheden in de afweging betrokken.
6. De Stichting heeft aan haar stelling dat sprake is van misbruik van omstandigheden - kort weergegeven - het volgende ten grondslag gelegd. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst was de geestesgesteldheid van [erflater] zodanig dat hij niet meer in staat was zijn vermogensrechtelijke belangen zelf te behartigen en [geïntimeerde 1] c.s. waren daarvan op de hoogte. [erflater] was vergeetachtig en daarnaast ook niet terzake kundig. Daarom liet hij zich bijstaan door zijn achterneef [makelaar] . [makelaar] trad voor [erflater] op als makelaar/adviseur en vertegenwoordigde hem bij het uitonderhandelen van de kooprijs. Ook hiervan waren [geïntimeerde 1] c.s. op de hoogte. [makelaar] heeft aan [geïntimeerde 1] c.s. meegedeeld dat de woning € 414.000,-- waard was. Dit was aanzienlijk hoger dan de waarde die de woning volgens [geïntimeerde 1] c.s. had en lag ruim boven het bedrag van € 160.000,-- dat zij bereid en in staat waren te betalen. Vervolgens hebben [geïntimeerde 1] c.s., gebruik makend van het feit dat tussen [geïntimeerde 1] en [erflater] een vertrouwensrelatie bestond omdat [geïntimeerde 1] de buurjongen was die van jongs af aan op de boerderij kwam, [erflater] achter de rug van [makelaar] om benaderd en hem ertoe bewogen om akkoord te gaan met de veel te lage koopprijs van € 160.000,--. Volgens de Stichting zou [erflater] onder normale omstandigheden de woning nooit voor dit bedrag aan [geïntimeerde 1] c.s. hebben verkocht.
7. [geïntimeerde 1] c.s. hebben van hun kant gemotiveerd bestreden dat zij misbruik van omstandigheden hebben gemaakt.
8. Artikel 3:44 lid 4 BW bepaalt dat sprake is van misbruik van omstandigheden wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden.
9. De hoofdregel is dat degene die zich beroept op misbruik van omstandigheden de stelplicht en bewijslast heeft. Voor omkering van de bewijslast, zoals de Stichting heeft bepleit (met een beroep op analogische toepassing van artikel 7:176 BW) ziet het hof geen aanleiding. De Stichting heeft ook nog aangevoerd dat er, gelet op de feiten en omstandigheden van dit geval, dan in ieder geval grond bestaat om het vermoeden van misbruik van omstandigheden aan te nemen. Het hof ziet ook hier geen aanleiding voor, zoals hierna (zie overweging 32) zal worden toegelicht.
10. Om te kunnen beoordelen of in dit geval sprake is van misbruik van omstandigheden zal het hof de volgende factoren nader bekijken: (a) de geestestoestand van [erflater] (b) de rol van [makelaar] in het verkoopproces, (c) de waarde van de woning in verhouding tot de verkoopprijs en (d) of [erflater] ook bij afwezigheid van de (door de Stichting gestelde) geestestoestand de woning aan [geïntimeerde 1] c.s. zou hebben verkocht voor een bedrag van € 160.000,-- (causaal verband). Daarbij zijn niet alleen de objectieve feiten van belang, maar met name wat [geïntimeerde 1] c.s. hiervan ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wisten of moesten begrijpen.
(a) De geestestoestand van [erflater]
11. De Stichting stelt dat de bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 3:44 BW in dit geval is gelegen in de geestestoestand van [erflater] . Volgens de Stichting was [erflater] niet meer in staat om zelf zijn vermogensrechtelijke belangen behoorlijk waar te nemen, hetgeen voor [geïntimeerde 1] c.s. kenbaar was. Deze stelling is er met name op gebaseerd dat [erflater] volgens de Stichting vergeetachtig was en dat [geïntimeerde 1] c.s. dit wisten. Daarnaast heeft de Stichting erop gewezen dat [erflater] niet meer in staat was om zijn administratie en woning op orde te houden. Het voorgaande heeft zij onder meer onderbouwd door middel van de schriftelijke verklaringen van [persoon 1] en [persoon 2]. Ook het gegeven dat [geïntimeerde 1] c.s. wisten dat [erflater] op korte termijn naar een verzorgingshuis zou gaan is in dit verband relevant, aldus de Stichting.
12. Volgens [geïntimeerde 1] c.s. was [erflater] inderdaad soms vergeetachtig, maar zij hadden zeker niet de indruk dat hij niet meer in staat was om zijn wil te bepalen en zelfstandig te beslissen over zaken als de verkoop(prijs) van de woning. Hij maakte een normale, heldere indruk en als het ging om belangrijke zaken wist hij nog wel degelijk wat hij wilde en deed, aldus [geïntimeerde 1] c.s.
13. Het hof overweegt dat het feit dat [erflater] vergeetachtigheid was, het huishouden en de administratie niet goed bijhield en op korte termijn naar een verzorgingstehuis zou verhuizen, op zich nog niet betekent dat zijn geestesvermogens zodanig waren dat hij niet meer in staat was om zelf zijn wil te bepalen met betrekking tot de prijs waarvoor hij de woning aan [geïntimeerde 1] c.s. wilde verkopen. [geïntimeerde 1] c.s. hadden dat dan ook niet uit die omstandigheden moeten afleiden.
14. Ter onderbouwing van de door haar gestelde geestelijke gesteldheid van [erflater] heeft de Stichting verder aangevoerd dat [erflater] na afloop van de bespreking van 12 augustus 2009 (zie 2.10) opmerkte dat hij volstrekt niet begreep waar men mee bezig was en dat hij niet had begrepen wat er was besproken. Daaruit had voor [geïntimeerde 1] c.s. in ieder geval kenbaar moeten zijn dat [erflater] niet in staat was om zelfstandig een verantwoorde beslissing te nemen met betrekking tot de verkoopprijs van de woning.
15. [geïntimeerde 1] c.s. hebben daarop tijdens het pleidooi voor het hof verklaard - en de Stichting ( [makelaar] ) heeft dat daarop niet weersproken - dat de bespreking van 12 augustus grotendeels een technische discussie was tussen twee makelaars, [makelaar] en [taxateur] , over de verschillen tussen hun waardebepalingen en over de grondslag van de door [makelaar] voorgestane waarde. Met [geïntimeerde 1] c.s. is het hof van oordeel dat [geïntimeerde 1] c.s., gelet op het technische karakter van de bespreking, uit de door de Stichting gestelde opmerking van [erflater] niet hoefden af te leiden dat zijn geestestoestand zodanig was dat hij niet in staat was om zelfstandig zijn wil te bepalen omtrent het bedrag waarvoor hij de woning aan [geïntimeerde 1] c.s. wilde verkopen.
16. Van belang is verder dat het standpunt van [geïntimeerde 1] c.s. dat zij de indruk hadden dat [erflater] wel in staat was om zijn wil te bepalen, strookt met de schriftelijke verklaring d.d. 22 december 2009 van notaris [notaris], bij wie [erflater] en [geïntimeerde 1] c.s. op 20 augustus 2009 de koopovereenkomst hebben getekend. De notaris verklaart dat hij de stellige indruk had dat [erflater] begreep wat hij tekende en dat [erflater] normaal op hem overkwam. De verklaring van [taxateur] van 30 september 2009 wijst in dezelfde richting. [taxateur] , die bij de bespreking van 12 augustus 2009 en ook bij de ondertekening van het koopcontract aanwezig was, verklaart dat haar tijdens die bespreking en tijdens het sluiten van het koopcontract bij de notaris uit niets is gebleken dat [erflater] als gevolg van zijn geestelijke toestand niet in staat zou zijn om zijn vermogensrechtelijke belangen te behartigen.
17. De Stichting heeft vraagtekens geplaatst bij deze verklaringen. Tijdens het pleidooi voor het hof heeft [makelaar] verklaard dat hij de notaris nog heeft gesproken en dat die hem had verteld dat hij destijds niet intensief had gekeken of [erflater] wel “bij” was. Het hof overweegt dat, ook als dit zo zou zijn, dit er niet aan afdoet dat de indruk die de notaris op dat moment (zonder intensief onderzoek) had, overeenkomt met de indruk die [geïntimeerde 1] c.s. naar hun zeggen hadden. Ook de opmerking dat [taxateur] er geen belang bij heeft om te verklaren dat [erflater] niet in staat was om zijn wil te bepalen, is onvoldoende om te concluderen dat op haar verklaring, die overeenkomt met indruk van de notaris en van [geïntimeerde 1] c.s., geen acht moet worden geslagen.
18. De Stichting heeft verder nog aangevoerd dat uit het feit dat [erflater] op 28 september 2009 (ruim een maand na de ondertekening van de koopovereenkomst) onder bewind is gesteld, bewijst dat [erflater] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet in staat was zijn vermogensrechtelijke belangen naar behoren te behartigen.
19. Het hof overweegt dat uit deze onderbewindstelling niet volgt dat het voor [geïntimeerde 1] c.s. ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in augustus 2009 kenbaar was danwel moest zijn dat de geestestoestand [erflater] zodanig was dat hij niet in staat moest worden geacht zijn wil met betrekking tot de door [geïntimeerde 1] c.s. voor de woning te betalen prijs te bepalen. Overigens wijst het hof erop dat een medische verklaring over de geestesgesteldheid van [erflater] op dat moment ontbreekt.
(b) De rol van [makelaar]
20. Een belangrijk aspect van het door de Stichting gestelde misbruik is dat [geïntimeerde 1] c.s. [erflater] , buiten [makelaar] om, hebben bewogen om akkoord te gaan met verkoop van de woning tegen een koopprijs van € 160.000,--. Dit terwijl zij wisten dat [erflater] juist had aangewezen als degene met wie zij (exclusief) moesten onderhandelen, dat [erflater] uitsluitend in samenspraak met [makelaar] zou besluiten omtrent de verkoop en zij tevens wisten dat als [erflater] eerst overleg met [makelaar] had gepleegd, [makelaar] [erflater] ervan zou hebben weerhouden om met het bod van [geïntimeerde 1] c.s. akkoord te gaan.
21. [geïntimeerde 1] c.s. hebben betwist dat zij wisten of hadden moeten begrijpen dat zij alleen met [makelaar] mochten onderhandelen en dat [erflater] slechts in samenspraak met [makelaar] tot een beslissing zou komen. [erflater] was van meet af aan de persoon met wie [geïntimeerde 1] c.s. over de verkoop van de woning hebben gesproken. [geïntimeerde 1] c.s. hebben nooit anders begrepen dan dat [makelaar] [erflater] slechts adviseerde. Noch door [erflater] noch door [makelaar] zijn ooit mededelingen gedaan waaruit [geïntimeerde 1] c.s. hadden moeten of kunnen afleiden dat [makelaar] [erflater] vertegenwoordigde en dat hij bij een beslissing over de koopprijs betrokken
moestworden. Na de bespreking van 12 augustus 2009, waarin [makelaar] de door hem voorgestane waardering van de woning verdedigde, heeft [erflater] desgevraagd expliciet bevestigd dat hij als eigenaar van de woning degene is die over de verkoopprijs van de woning beslist, aldus nog steeds [geïntimeerde 1] c.s.
moestworden. Na de bespreking van 12 augustus 2009, waarin [makelaar] de door hem voorgestane waardering van de woning verdedigde, heeft [erflater] desgevraagd expliciet bevestigd dat hij als eigenaar van de woning degene is die over de verkoopprijs van de woning beslist, aldus nog steeds [geïntimeerde 1] c.s.
22. Het hof overweegt dat de Stichting, tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde 1] c.s., onvoldoende concreet heeft gesteld dat [erflater] en/of [makelaar] aan [geïntimeerde 1] c.s. duidelijk hebben gemaakt dat zij niet buiten [makelaar] mochten onderhandelen en dat [erflater] alleen na overleg met [makelaar] tot een beslissing zou komen. Dit is dan ook niet komen vast te staan.
23. De Stichting heeft voor wat betreft de rol van [makelaar] subsidiair het volgende aangevoerd. [geïntimeerde 1] c.s. hebben zelf gesteld dat [erflater] hen heeft bericht dat [makelaar] was opgedragen om de papieren voor de verkoop van de woning in orde te maken. Gelet daarop is het onbegrijpelijk dat [geïntimeerde 1] c.s. vervolgens buiten [makelaar] om met [erflater] naar een notaris zijn gegaan en daar op 20 augustus 2009 de koopovereenkomst hebben getekend. [makelaar] is niet in kennis gesteld van de aanstaande ondertekening en de koopovereenkomst is ook niet in concept aan [makelaar] gezonden voorafgaand aan de ondertekening. Deze gang van zaken bewijst volgens de Stichting dat [geïntimeerde 1] c.s. op slinkse wijze [erflater] hebben bewogen om zijn handtekening onder koopovereenkomst te plaatsen.
24. [geïntimeerde 1] c.s. erkennen dat [erflater] hen eind 2008 heeft laten weten dat zij zich tot [makelaar] moesten wenden omdat hij de papieren voor de verkoop in orde zou maken. Bij de beoordeling of de omstandigheid dat [makelaar] uiteindelijk niet bij de totstandkoming van de koopovereenkomst is betrokken een aanwijzing oplevert voor misbruik door [geïntimeerde 1] c.s., heeft het hof acht geslagen op de gebeurtenissen die zich na 2008 hebben voorgedaan. De Stichting heeft niet weersproken dat [geïntimeerde 1] c.s. in het voorjaar van 2009 hebben laten weten dat zij een bod van € 160.000,-- uitbrachten, dat [makelaar] daarop heeft laten weten dat dit bod te laag was en dat hij weigerde aan deze verkoop zijn medewerking te verlenen. [makelaar] heeft tijdens het pleidooi verklaard dat hij [geïntimeerde 1] c.s. in het voorjaar van 2009 heeft aangeraden om zelf een makelaar te benaderen. Daarop hebben [geïntimeerde 1] c.s. contact opgenomen met [taxateur] (nadat eerder al op hun verzoek een rapport door [… 1] NVM Makelaars was opgesteld). Tijdens het pleidooi hebben [geïntimeerde 1] c.s. verklaard dat zij, nadat [erflater] in augustus 2009 had ingestemd met het bod van € 160.000,--, aan [taxateur] hebben gevraagd hoe het nou verder moest, waarop [taxateur] heeft geantwoord dat zij contact moesten opnemen met een notaris voor het opmaken en tekenen van het koopcontract. Zij heeft toen notaris [notaris] gesuggereerd omdat [taxateur] daar wel vaker zaken mee had gedaan. Het hof is van oordeel dat, gelet op het voorgaande, het feit dat het koopcontract in augustus 2009 buiten [makelaar] om is opgesteld en getekend niet duidt op slinks handelen van [geïntimeerde 1] c.s.
(c) De waarde van de woning in verhouding tot de verkoopprijs
25. Voor misbruik van omstandigheden is volgens vaste rechtspraak niet vereist dat sprake is van benadeling. Benadeling - en de kenbaarheid daarvan - kan echter wel een factor zijn die meeweegt bij het bepalen of sprake is van misbruik van omstandigheden. De waarde van de woning in relatie tot de verkoopprijs is in dit geval van belang, omdat [erflater] op zich wel bereid was de woning aan [geïntimeerde 1] c.s. te verkopen, maar het misbruik er volgens de Stichting juist betrekking op had dat [geïntimeerde 1] c.s. hebben bewerkstelligd dat de woning voor de veel te lage prijs van € 160.000,-- aan hen werd verkocht.
26. [geïntimeerde 1] c.s. hebben tijdens de onderhandelingen twee taxatierapporten laten opmaken. In maart 2009 heeft [… 1] NVM Makelaars de woning getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde van € 150.000,--. Na de bespreking met [makelaar] op 9 april 2009 hebben [geïntimeerde 1] c.s. (volgens hen in samenspraak met [erflater] ) de woning nogmaals laten taxeren, ditmaal door [taxateur] van [… 2] Makelaars die de onderhandse verkoopwaarde op € 178.750,00 bepaalde. [geïntimeerde 1] c.s. betogen dat zij er, gelet op deze taxaties, van uit mochten gaan dat zij met het bedrag van € 160.000,-- een reële, althans een alleszins redelijke prijs voor de woning betaalden.
27. De Stichting stelt daarentegen dat deze waarderingen te laag zijn. De taxaties zijn verricht in opdracht van [geïntimeerde 1] c.s. en dat deze taxaties te laag zijn blijkt onder meer uit het feit dat de WOZ-waarde van dat moment aanmerkelijk hoger was (over 2008
€ 275.000,-- en over 2009 € 281.000,--). Daarnaast kloppen de taxaties niet omdat ze uitgaan van het op dat moment geldende bestemmingsplan. Bij de waardebepaling moet echter rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat de op het perceel te realiseren bouwoppervlakte aanzienlijk groter zou kunnen uitvallen dan dat bestemmingsplan toelaat. Als ervan uit wordt gegaan dat op het perceel (na wijziging bestemmingsplan) een groter pand (“een paleisje”) gebouwd zou mogen worden, dan moet aan de woning een waarde worden toegekend van € 414.000,--. Volgens de Stichting blijkt deze waarde uit een door [makelaar] vervaardigde analyse van transactieprijzen van in de buurt gelegen objecten. [makelaar] heeft tijdens de bespreking van 9 april 2009 aan [geïntimeerde 1] c.s. meegedeeld dat de waarde naar zijn mening op dit bedrag van € 414.000,-- gesteld diende te worden en heeft zijn analyse aan [geïntimeerde 1] c.s. laten zien. Gelet op het voorgaande mochten [geïntimeerde 1] c.s. er niet van uit gaan dat een koopprijs van € 160.000,-- reëel was, aldus de Stichting.
28. Bij de beoordeling in hoeverre [geïntimeerde 1] c.s. destijds rekening hadden moeten houden met de waarde van € 414.000,-- die [makelaar] voorstond, is het volgende van belang. Vast staat dat [geïntimeerde 1] c.s. in het voorjaar van 2009, toen bleek dat [makelaar] de waarde van de woning veel hoger schatte dan [geïntimeerde 1] c.s., aan [makelaar] hebben voorgesteld om gezamenlijk een makelaar aan te wijzen die de woning zou taxeren, maar dat [makelaar] dat voorstel heeft afgewezen. Tijdens het pleidooi bij het hof heeft [makelaar] verklaard dat hij op dat voorstel van [geïntimeerde 1] c.s. heeft geantwoord dat ze daarmee niet verder zouden komen “want elke taxatie geeft een ander getal”. Vervolgens hebben [geïntimeerde 1] c.s. de woning nogmaals zelf laten taxeren. Deze taxatie van [taxateur] kwam uit op € 178.750,--. Verder is van belang dat de waardering van [makelaar] ervan uit gaat dat zeker is dat een wijziging van het bestemmingsplan zal plaatsvinden waardoor elders op het perceel een grote woning gerealiseerd zou kunnen worden. Op het moment van de bespreking met [geïntimeerde 1] c.s. op 12 augustus 2009 was echter geenszins duidelijk of de gemeente hiermee akkoord zou gaan, en dat werd bevestigd door de e-mail van [ambtenaar] (zie 2.9) die [makelaar] tijdens die bespreking naar zijn zeggen aan [geïntimeerde 1] c.s. en [taxateur] heeft laten lezen. Daarmee was de taxatie van [makelaar] gebaseerd op een toekomstige onzekere gebeurtenis, terwijl deze verder ook geen onderbouwing had gekregen in een andere onafhankelijke taxatie. Gelet op het voorgaande hadden [geïntimeerde 1] c.s. er destijds niet vanuit hoeven gaan dat de door [makelaar] voorgestane waarde van € 414.000,- reëel was en dat de taxaties van [… 1] en [taxateur] niet juist konden zijn.
29. [geïntimeerde 1] c.s. hebben bij memorie van antwoord na verwijzing een derde taxatierapport in het geding gebracht: [… 3] Makelaars hebben in 2013 de marktwaarde van de woning op peildatum 1 oktober 2009 getaxeerd op € 175.000,--. [geïntimeerde 1] c.s. hebben onweersproken toegelicht dat zij deze taxatie hebben gekregen van [bewindvoerder], de bewindvoerder van de zus van [erflater] . De taxatie is opgemaakt in verband met een geschil dat deze bewindvoerder had met [makelaar] , in zijn hoedanigheid van executeur van de nalatenschap van [erflater] , en de Stichting. De zus van [erflater] stelde recht te hebben op de helft van de meerwaarde van de woning en wilde in verband daarmee de waarde laten toetsen. Zij had er dan ook geen enkel belang bij dat [… 3] op een lage taxatiewaarde zou uitkomen. Het hof overweegt dat het voorgaande een sterke aanwijzing oplevert dat de taxatierapporten die [geïntimeerde 1] c.s. in 2009 zelf hebben laten opstellen gebaseerd waren op een gebruikelijke wijze van waarderen en dat daarin (en met name in het rapport van [taxateur] dat uitkwam op € 178.500,--) een reële waarde is vastgesteld. De suggestie van de Stichting dat [geïntimeerde 1] c.s. ervoor zouden hebben gezorgd dat de in 2009 opgemaakte taxatierapporten in een lage waarde zouden resulteren, is hiermee afdoende weerlegd. Afgezet tegen het voorgaande, legt de omstandigheid de WOZ-waarde in 2008/2009 hoger was dan de taxatiewaarden van de verschillende rapporten geen gewicht in de schaal.
(d) Causaal verband
30. [geïntimeerde 1] c.s. hebben van hun kant verder nog aangevoerd dat, ook al zou worden aangenomen dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst sprake was van bijzondere omstandigheden (de vermeende slechte geestelijke gesteldheid van [erflater] ), dan geen sprake is van het voor misbruik van omstandigheden vereiste causale verband tussen die bijzondere omstandigheden en de totstandkoming van de koopovereenkomst. [erflater] heeft al in 1999, toen [geïntimeerde 1] de woning ging huren, laten weten dat [geïntimeerde 1] het huisje te zijner tijd zou mogen kopen voor een redelijk bedrag. Ter onderbouwing hebben [geïntimeerde 1] c.s. gewezen op de pleitnotitie die de advocaat van [erflater] in 1999 heeft opgesteld in de procedure tegen de voorgaande huurders van de woning. Deze pleitnotitie vermeldt:
“Toch wenst gedaagde [hof: [erflater] ] iets over zijn belangen bij deze zaak te zeggen. Zoals gezegd, betreft het een eenvoudig en klein huisje. Gedaagde heeft er een gegadigde voor, een jongeman [hof: [geïntimeerde 1] ] (met vriendin?) waarvan gedaagde op zijn boerderij vaak gemak (hulp) heeft gehad, en nog heeft, en die hij het te zijner tijd gunt om het te kopen.
Binnen afzienbare tijd is het huisje aan een grondige renovatie, zo niet vernieuwing, toe. Het bouwjaar is ongeveer 1840. De kandidaat-huurder is bereid en in staat de daarvoor nodige werkzaamheden uit te voeren. Gedaagde wil hem daartoe, door hem nu als huurder aan te nemen, de kans geven en dan zal de betrokkene er een levenslang plezier aan kunnen beleven.
Gedaagde hecht er aan hiermee aan te geven, dat het niet zijn bedoeling is het huisje “leeg te krijgen” en dan voor een enorme prijs te verkopen, wat op de betreffende locatie langs de Amstel zeerwel mogelijk is.”
31. Het hof is van oordeel dit sterke aanwijzingen oplevert dat [erflater] de woning al lang voor 2009 aan [geïntimeerde 1] c.s. gunde en dat hij voor wat betreft de prijs in zijn verhouding tot [geïntimeerde 1] c.s. niet het onderste uit de kan wilde hebben. [geïntimeerde 1] c.s. hebben gesteld dat zij [erflater] voorafgaand aan de koopovereenkomst hebben laten weten dat zij het door [makelaar] genoemde bedrag van € 414.000,-- niet konden betalen en hem hebben gevraagd of hij akkoord wilde gaan met een bod van € 160.000,--, dat voor hen wel haalbaar was. Dat [erflater] dat bod heeft geaccepteerd is in lijn met het voorgaande. [geïntimeerde 1] c.s. hebben daarmee voldoende onderbouwd dat zij ervan uit mochten gaan dat [erflater] de koopovereenkomst op deze wijze met hen wilde sluiten.
Conclusie
32. De hiervoor besproken feiten en omstandigheden zijn, alles in samenhang bezien, ontoereikend om misbruik van omstandigheden aan te nemen, terwijl zij evenmin aanleiding geven voor een vermoeden daartoe.
33. Voor zover de Stichting bewijsaanbiedingen heeft gedaan, gaat het hof daaraan voorbij, nu deze geen betrekking hebben op concrete, zich voor bewijs lenende feiten en omstandigheden dan wel op stellingen die, mits bewezen, kunnen leiden tot een ander oordeel.
34. Het voorgaande betekent dat de grief faalt en het vonnis van de rechtbank zal worden bekrachtigd.
35. De Stichting zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep van de procedure bij het hof Amsterdam en het hof Den Haag, waarbij wat betreft het salaris van de advocaat wordt uitgegaan van tarief VI.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Amsterdam van 21 maart 2012;
- veroordeelt de Stichting in de proceskosten in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. begroot op € 291,-- aan verschotten en € 19.578,-- (6 punten x
€ 3.263,-) aan salaris voor de advocaat en op € 131,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 68,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 68,--, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen;
- verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.J.M. Burg, M.A.F. Tan-de Sonnaville en H.J.H. van Meegen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 juli 2016 in aanwezigheid van de griffier.