Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-14/00452 tot en met BK-14/00456
uitspraak d.d. 25 maart 2015
in het geding tussen:
[X] te [Z], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (hierna: de rechtbank) van 3 april 2014, nummers ROT 13/1011 en ROT 13/1012 en van de uitspraak van dezelfde datum, nummers ROT 13/982 tot en met ROT 13/984, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikkingen en aanslagen.
Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum) van de hieronder vermelde onroerende zaken (hierna: de woning(en)) , voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op de hierna vermelde waarden. Met elk van de beschikkingen is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende ter zake van de desbetreffende woning voor het jaar 2012 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag(en)) van de gemeente Rotterdam.
zaaknummer
woning
hierna te
noemen
vastgestelde waarde
BK-14/00452
[A]
[A]
€ 95.000
BK-14/00453
[B]
[B]
€ 74.000
BK-14/00454
[C]
[C]
€ 73.000
BK-14/00455
[D]
[D]
€ 60.000
BK-14/00456
[E]
[E]
€ 95.000
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de tegen de beschikkingen en aanslagen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € respectievelijk € 44 en € 42. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 122. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 11 februari 2015. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep komen vast te staan:
3.1.
Belanghebbende was op 1 januari 2012 eigenaar van de woningen.
De woning [A] is een portiekwoning, gelegen op de eerste verdieping, met een vloeroppervlakte van circa 73 m2.
De woning [B] is een portiekwoning, gelegen op de tweede verdieping, met een vloeroppervlakte van circa 43 m2.
De woningen [C], [D] en [E] zijn zelfstandige gedeelten van het pand [F]. De woning [C] gelegen op de begane grond, heeft een vloeroppervlakte van circa 49m2; bij deze woning hoort een tuin van circa 43m2. De woning [D], gelegen op de eerste verdieping, heeft een vloeroppervlakte van circa 47 m2.
De woning [E], gelegen op de tweede en de derde verdieping, heeft een vloeroppervlakte van circa 95 m2.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft taxatierapporten betreffende de woningen [B], [C], [D] en [E] overgelegd. Tot deze taxatierapporten behoren matrices die de hieronder opgenomen gegevens van de woningen [B], [C], [D] en [E] en van een aantal naar de opvatting van de heffingsambtenaar met deze woningen vergelijkbare woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevatten.
Matrix [B]
[B]
[G]
[H]
[I]
[K]
oppervlakte
43 m2
51 m2
56 m2
56 m2
56 m2
rekenprijs per m2
€ 1.720
€ 2.010
€ 2.143
€ 2.107
€ 2.143
getaxeerde waarde
€ 74.000
€ 102.500
€ 120.000
€ 118.000
€ 120.000
koopsom
--
€ 76.875
€ 90.000
€ 88.500
€ 90.000
korting op koopsom
--
€ 25.625
€ 30.000
€ 29.500
€ 30.000
koopdatum
--
23 01 2012
17 08 2011
19 11 2010
12 12 2011
Ter verdere onderbouwing van de vastgestelde waarde bevat het taxatierapport gegevens betreffende de woningen [L] [M] en [N].
Matrix [C] en [D]
[C]
[D]
[O]
[P]
[Q]
oppervlak woning
49 m2
47 m2
55 m2
45 m2
44m2
rekenprijs per m2
€ 1.305
€ 1277
€ 1.657
€ 1.504
€ 1.278
deelwaarde woning
€ 63.945
--
€ 89.478
€ 85.685
€ 72.804
oppervlak tuin
43 m2
--
55 m2
45 m2
44 m2
rekenprijs per m2
€ 210
--
€ 191
€ 207
€ 209
deelwaarde tuin
€ 9.055
--
€ 10.522
€ 9.315
€ 9.196
WOZ-waarde
€ 73.000
€ 60.000
--
--
--
koopsom
--
€ 100.000
€ 95.000
€ 82.000
koopdatum
--
29 01 2010
02 03 2010
01 03 2010
Ter verdere onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning [C] bevat het desbetreffende taxatierapport gegevens van de woningen [R] en [S].
Ter verdere onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning [D] bevat het desbetreffende taxatierapport gegevens van de woningen [T] en [U].
Matrix [E]
[E]
[V]
[W]
[Y]
oppervlak woning
95 m2
98 m2
87 m2
97 m2
rekenprijs per m2
€ 1.000
€ 1.148
€ 1.604
€ 1.399
WOZ-waarde
€ 95.000
--
--
--
koopsom
--
€ 112.500
€ 139.500
€ 135.750
koopdatum
--
14 06 2010
15 03 2010
09 07 2010
Ter verdere onderbouwing van de vastgestelde waarde bevat het taxatierapport gegevens betreffende de woningen [A1] en [B1].
3.3.
In de bezwaarfase heeft belanghebbende taxatierapporten overgelegd. Deze taxatierapporten bevatten geen gegevens van naar de opvatting van belanghebbende vergelijkbare woningen. Volgens de taxatierapporten bedroegen de waarden van de woningen op de waardepeildatum:
[A] € 95.000
[B] € 75.000
[C] € 60.000
[D] € 50.000
[E] € 80.000.
Geschil, standpunten en conclusies
4.1.
In geschil is of
- de heffingsambtenaar dwangsommen heeft verbeurd omdat hij niet tijdig heeft beslist op de bezwaren tegen de beschikkingen en aanslagen betreffende de woningen [A] en [B]
- het bezwaar tegen de beschikking en aanslag betreffende de woning [E] niet-ontvankelijk is;
- de waarden van de woningen [B], [C], [D] en [E] op te hoge bedragen zijn vastgesteld.
4.2.
Voor de standpunten van partijen en hetgeen zij ter onderbouwing daarvan hebben aangevoerd verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
4.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de rechtbank en de uitspraken op bezwaar, veroordeling van de heffingsambtenaar tot het betalen van dwangsommen wegens het niet tijdig beslissen op de bezwaren van belanghebbende tegen de beschikkingen en aanslagen betreffende de woningen [A] en [B], wijziging van de beschikkingen en de aanslagen betreffende de woningen [B], [C], [D] en [E] aldus dat de waarden van deze woningen en de heffingsgrondslagen van de ter zake van deze woningen opgelegde aanslagen worden verminderd tot respectievelijk € 70.000, € 60.000, € 50.000 en € 80.000 en veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende.
4.4.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
5.1.
De rechtbank heeft n haar uitspraak van 3 april 2014, nummers 13/1011 en ROT 13/1012, op de beroepen tegen de beschikkingen en aanslagen betreffende de woningen [A] en [B], voor zover in hoger beroep van belang, het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder.
“1. (…) Bij beschikking (…), gedagtekend 28 februari 2012, is ter zake van [de woning [A]] - voor zover hier van belang - de waarde per waardepeildatum 1 januari 2011 vastgesteld op € 95.000,-. Daartegen heeft eiser bij brief van 22 maart 2012 bezwaar gemaakt. Toen een uitspraak op bezwaar uitbleef, heeft hij verweerder bij brief van 1 januari 2013 in gebreke gesteld. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 15 januari 2013, het bezwaar ongegrond verklaard.
2. (…) Bij beschikking (…), gedagtekend 17 februari 2012, is ter zake van de onroerende zaak - voor zover hier van belang - de waarde per waardepeildatum 1 januari 2011 vastgesteld op € 74.000,-. Daartegen heeft eiser bij brief van 22 maart 2012 bezwaar gemaakt. Toen een uitspraak op bezwaar uitbleef, heeft hij verweerder bij brief van 1 januari 2013 in gebreke gesteld. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 15 januari 2013, het bezwaar ongegrond verklaard.
Formeel
3.Verweerder draagt de bewijslast van feiten die bepalend zijn voor de aanvang van de bezwaar- dan wel beroepstermijn. Hij heeft in zijn brief van 23 mei 2013 gesteld dat de - 15 januari 2013 gedagtekende - uitspraken op bezwaar op 14 januari 2013 niet-aangetekend zijn verzonden. Uit het door verweerder overgelegde verzendbewijs van PostNL blijkt dat door hem op 14 januari 2013 een aantal poststukken ter bezorging aan PostNL is aangeboden. Niet aannemelijk is dat eiser de uitspraken op bezwaar niet daags daarna heeft ontvangen. Verweerder heeft ter zitting onweersproken gesteld dat eiser voor hem bestemde en aan hetzelfde adres verzonden aanslagbiljetten wel (op het juiste adres) heeft ontvangen. Dat de uitspraken op bezwaar aan de gemachtigde en niet ook aan eiser zijn gezonden, maakt niet dat zij niet tijdig zijn gedaan. Er is sprake van het tijdig nemen van een besluit op bezwaar als de uitspraak op bezwaar in strijd met het bepaalde in artikel 6:17 van de Awb niet is gezonden aan de gemachtigde en daardoor niet op de voorgeschreven wijze is bekendgemaakt. Artikel 6:17 van de Awb strekt tot bescherming van de processuele belangen van eiser; dat is van een andere orde dan de strekking van de bepalingen inzake het tijdig beslissen, die ziet op zekerheid omtrent de inhoudelijke positie van eiser tegenover het bestuursorgaan (HR 25 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:969). Op grond van artikel 4:17, derde lid, van de Awb verbeurt verweerder dan ook geen dwangsom(men).
[De woning [A]]
4. Het beroep richt zich slechts op de verzending van de uitspraak op bezwaar; eiser heeft geen standpunt ingenomen met betrekking tot de waarde van de onroerende zaak. In het door hem overgelegde taxatierapport wordt geconcludeerd tot een waarde per 1 januari 2011 van € 95.000,-. Voor zover het beroepschrift is gericht tegen de WOZ-waarde is het niet-ontvankelijk, nu het voor eiser per definitie onmogelijk is om in beroep een gunstigere beslissing te krijgen die zou leiden tot een vermindering van de WOZ-waarde (vgl. Gerechtshof Arnhem 22 februari 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BP6703). Het volgen van het standpunt van eiser zou niet leiden tot verlaging van de WOZ-beschikking en eiser heeft daarom geen belang bij het beroep (vgl. HR 9 juli 2010, ECLI:NL:HR:2010:BN0638).
[De woning [B]]
5. De beroepsgrond dat verweerder de door hem vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, faalt.
Op verweerder rust, gelet op de betwisting door eiser, de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de desbetreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed op de waardepeildatum 1 januari 2011. Ter voldoening aan zijn bewijslast baseert verweerder zich op een taxatierapport van [C1], taxateur van Gemeentebelastingen Rotterdam. In het rapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 74.000,-.
Op verweerder rust, gelet op de betwisting door eiser, de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de desbetreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed op de waardepeildatum 1 januari 2011. Ter voldoening aan zijn bewijslast baseert verweerder zich op een taxatierapport van [C1], taxateur van Gemeentebelastingen Rotterdam. In het rapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 74.000,-.
De in het taxatierapport van verweerder gehanteerde, in de directe omgeving van de onroerende zaak gelegen, vergelijkingsobjecten [G], [H], [I] en [K], zijn wat de belangrijkste waardebepalende elementen betreft - ligging, bouwjaar, oppervlakte en staat van onderhoud - vergelijkbaar met de onroerende zaak. Ter extra onderbouwing heeft verweerder gegevens van de vergelijkingsobjecten [L] [M] en [N] aangevoerd. Ook deze objecten zijn qua ligging, bouwjaar, oppervlakte en staat van onderhoud vergelijkbaar met de onroerende zaak. Van een willekeurige waardebepaling is dan ook geen sprake. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de onroerende zaak, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. De in het taxatierapport van verweerder aan de onroerende zaak toegekende waarde staat niet in onjuiste verhouding tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
De door eiser op 27 oktober 2009 voor de onroerende zaak betaalde koopsom (€ 68.000,-) biedt geen bruikbaar aanknopingspunt om de waarde te bepalen, nu het een koop op een veiling in het kader van een executoriale verkoop betreft. Bij een dergelijke verkoop is geen sprake van een aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding zoals artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ vereist.
In het door eiser overgelegde taxatierapport wordt geconcludeerd tot een waarde per
1 januari 2011 van € 75.000,-. In het rapport is onder de kop ‘Omgeving’ vermeld dat de onroerende zaak is gelegen in de wijk [D1] op een prima woonstand nabij centrum voorzieningen, dat de aard of kwaliteit niet aanmerkelijk afwijkt van de onroerende zaken in de directe omgeving en dat de waarde niet meer dan 25% afwijkt van soortgelijke onroerende zaken in de directe omgeving. Voorts is onder de kop ‘Onderhoudstoestand’ aangegeven dat het binnenonderhoud matig en het buitenonderhoud redelijk is, dat de bouwkundige constructie goed is en dat de kosten van herstel niet meer dan 10% bedragen van de getaxeerde waarde. Er is kennelijk geen sprake van achterstallig onderhoud. Daaraan doet niet af dat het rapport “is bedoeld om de waarde in het economische verkeer te bepalen en niet om bouwkundige zaken te omschrijven”, aangezien die waarde mede afhankelijk is van de (bouwkundige) staat en andere kenmerken van de onroerende zaak. Ten slotte is onder de kop ‘Bijzonderheden’ vermeld dat er geen waardeverminderende hoeveelheid mogelijk asbesthoudend materiaal is geconstateerd en dat er geen aanleiding bestaat om de aanwezigheid van een waardeverminderende hoeveelheid asbest in de onroerende zaak te veronderstellen. Eiser heeft geen bouwkundig rapport overgelegd waaruit blijkt dat er sprake is van asbest.
1 januari 2011 van € 75.000,-. In het rapport is onder de kop ‘Omgeving’ vermeld dat de onroerende zaak is gelegen in de wijk [D1] op een prima woonstand nabij centrum voorzieningen, dat de aard of kwaliteit niet aanmerkelijk afwijkt van de onroerende zaken in de directe omgeving en dat de waarde niet meer dan 25% afwijkt van soortgelijke onroerende zaken in de directe omgeving. Voorts is onder de kop ‘Onderhoudstoestand’ aangegeven dat het binnenonderhoud matig en het buitenonderhoud redelijk is, dat de bouwkundige constructie goed is en dat de kosten van herstel niet meer dan 10% bedragen van de getaxeerde waarde. Er is kennelijk geen sprake van achterstallig onderhoud. Daaraan doet niet af dat het rapport “is bedoeld om de waarde in het economische verkeer te bepalen en niet om bouwkundige zaken te omschrijven”, aangezien die waarde mede afhankelijk is van de (bouwkundige) staat en andere kenmerken van de onroerende zaak. Ten slotte is onder de kop ‘Bijzonderheden’ vermeld dat er geen waardeverminderende hoeveelheid mogelijk asbesthoudend materiaal is geconstateerd en dat er geen aanleiding bestaat om de aanwezigheid van een waardeverminderende hoeveelheid asbest in de onroerende zaak te veronderstellen. Eiser heeft geen bouwkundig rapport overgelegd waaruit blijkt dat er sprake is van asbest.
Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat er op een afstand van 124,902 meter, op het dak van een onroerende zaak aan de [E1] een UMTS-mast is geplaatst. Reeds vanwege de afstand zal de aanwezigheid van de mast geen waarde drukkende invloed op de onroerende zaak hebben. De voor de objecten [F1], [G1], [H1], [I1]en [J1] - die eveneens in de buurt van de UMTS-mast zijn gelegen - gerealiseerde verkoopprijzen ondersteunen dat. Bovendien had eiser bij de koop van de onroerende zaak het bestemmingsplan kunnen raadplegen om te vernemen of er in de nabije toekomst al dan niet een UMTS-mast zou worden geplaatst. Het nalaten daarvan moet voor eisers rekening en risico blijven.
Dat de onroerende zaak over een oude geiser beschikt, is niet van significante invloed op de waarde. Er is dan ook in zoverre geen reden om de waarde te verlagen.
Het betoog van eiser, dat het nabij aan [K1] gelegen café ‘[L1]’ meer overlast - geluid en parkeren - voor de onroerende zaak geeft dan voor de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten, en verweerder daarmee onvoldoende rekening heeft gehouden, faalt. Uit de voor de objecten [F1], [G1], [H1], [I1] en [J1] gerealiseerde verkoopprijzen blijkt geenszins dat de aanwezigheid van het café een negatieve invloed heeft.
De verwijzing door eiser naar de ‘Meerjaren Onderhouds Planning’ (MOP) treft evenmin doel. De MOP is vastgesteld in opdracht van de Vereniging van Eigenaren [… 1] en betreft specifiek de onroerende zaken [… 1] tot en met [… 1] en [… 1] tot en met [… 1]. Het geraamde bedrag van € 20.650,- dat is gemoeid met onderhoud ziet derhalve niet alleen op de onroerende zaak. Voorts betreft het, anders dan eiser meent, regulier onderhoud.
De door eiser gestelde onpraktische indeling van de onroerende zaak, sterk gedateerde keuken en/of badkamer en aanwezigheid van een boom dichtbij het raam, betreffen omstandigheden die afhankelijk zijn van de persoonlijke voorkeur van een potentiële gegadigde. Met dergelijke subjectieve factoren kan bij een objectieve waardebepaling op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ geen rekening worden gehouden.
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep in de zaak met nummer ROT 13/1011 niet-ontvankelijk,
- verklaart het beroep in de zaak met nummer ROT 13/1012 ongegrond, en
- wijst de verzoeken om een dwangsom af.”
- verklaart het beroep in de zaak met nummer ROT 13/1012 ongegrond, en
- wijst de verzoeken om een dwangsom af.”
5.2.
De rechtbank heeft in haar uitspraak van 3 april 2014, nummers ROT 13/982, ROT 13/983 en ROT 13/984, op de beroepen tegen de beschikkingen en aanslagen betreffende de woningen [C], [D] en [E], voor zover in hoger beroep van belang, het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder.
“[De woningen [C] en [D]]
6. De beroepsgrond dat verweerder de door hem vastgestelde waarden niet aannemelijk heeft gemaakt, faalt.
Op verweerder rust, gelet op de betwisting door eiser, de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed op de waardepeildatum.
Ter voldoening aan zijn bewijslast baseert verweerder zich op een drietal taxatierapporten van [M1], register-taxateur. In de rapporten wordt geconcludeerd tot waarden in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 2011 voor de onroerende zaken van € 73.000,- ([C]) en € 60.000,- ([D]).
Ter voldoening aan zijn bewijslast baseert verweerder zich op een drietal taxatierapporten van [M1], register-taxateur. In de rapporten wordt geconcludeerd tot waarden in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 2011 voor de onroerende zaken van € 73.000,- ([C]) en € 60.000,- ([D]).
De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de deskundigheid en objectiviteit van de taxateur en acht aannemelijk dat de taxateur beschikt over specifieke kennis en kunde.
Het staat verweerder vrij alleen de vergelijkingsobjecten aan te voeren die de hoogste verkoopprijzen hebben gerealiseerd. Indien eiser van oordeel is dat er (ook) gegevens van andere objecten voorhanden zijn, die voor lagere prijzen zijn verkocht, dan ligt het op zijn weg om die gegevens aan te voeren. Eisers stelling, onder verwijzing naar Gerechtshof Den Haag 21 december 2010, nr. BK-09/00828, ECLI:NL:GHSGR:2010:BP3139, dat verweerder dient uit te gaan van het (gewogen) gemiddelde van alle althans ook lagere verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, berust op een verkeerde lezing van het arrest. Het Gerechtshof heeft in die zaak slechts onjuist geacht het oordeel van de rechtbank dat indien sprake is van twee identieke panden die rond hetzelfde tijdstip zijn verkocht, voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ de hoogste van de twee verkopen in beginsel als uitgangspunt dient te gelden. Nog afgezien van de omstandigheid dat eiser geen aan de onroerende zaken identieke objecten heeft aangevoerd, is verweerder weliswaar niet verplicht de hoogste van de verkoopprijzen tot uitgangspunt te nemen maar hij is daartoe wel bevoegd.
De in de taxatierapporten vermelde, in dezelfde wijk als de onroerende zaken gelegen, vergelijkingsobjecten zijn wat de belangrijkste waardebepalende elementen betreft vergelijkbaar met de onroerende zaken. Van een willekeurige waardebepaling is dan ook geen sprake. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de onroerende zaken, maar naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen - waaronder die in bouwjaar, perceeloppervlakte, oppervlakte van de opstal, luxe, bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud - voldoende rekening is gehouden. Dat het vergelijkingsobject [O] over een recentelijk vernieuwde douche-/toiletcombinatie beschikt, leidt niet tot een andersluidend oordeel omdat niet de huidige situatie maar die per de verkoopdatum van belang is. Dat dit vergelijkingsobject een ruime tuin, een leuke veranda en een grote schuur heeft en de vloer en wanden “perfect zijn afgewerkt” betreft omstandigheden die afhankelijk zijn van de persoonlijke voorkeur van een potentiële gegadigde. Met dergelijke subjectieve omstandigheden wordt bij de objectieve waardebepaling op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ geen rekening gehouden. Dit geldt ook voor de omstandigheid dat volgens eiser het vergelijkingsobject [P] in de slaapkamer een ruime inbouwkast, een nette badkamer met douche en toilet, en een ruimte voor wasser/droger heeft. De voor de tot de onroerende zaken behorende perceeloppervlakte en oppervlakte van het gebouw gehanteerde prijzen per m² liggen, rekening houdend met onderlinge verschillen, in lijn met de prijzen per m² die verweerder voor de vergelijkingsobjecten heeft berekend. Daarom kan niet worden geoordeeld dat de in de taxatierapporten aan de onroerende zaken toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Anders dan eiser meent, had de aanschrijving slechts betrekking op de ongesplitste onroerende zaak [F] en niet (tevens) op de onroerende zaken. Derhalve kan bij de waardebepaling geen rekening met die aanschrijving worden gehouden.
Wat betreft de staat van onderhoud en bouwkundige kwaliteit van de onroerende zaken is in de door eiser overgelegde taxatierapporten onder de kop “Bijzondere aandachtspunten” vermeld dat de onderhouds- of bouwkundige staat niet “matig” of “slecht” is, dat de te verwachten kosten voor herstel van direct noodzakelijk achterstallig onderhoud niet meer dan 10% bedraagt van de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, dat de aard of kwaliteit niet aanmerkelijk afwijkt van de objecten in de directe omgeving, en dat de waarde niet meer dan 25% afwijkt van soortgelijke objecten in de directe omgeving.
Er is dan ook geen aanleiding om de waarde in verband met de staat van onderhoud en bouwkundige kwaliteit te verlagen. Dat de door verweerder ingeschakelde taxateur de onroerende zaken niet inpandig heeft opgenomen, leidt niet tot een andersluidend oordeel.
De appreciatie van een eventuele onpraktische indeling van de onroerende zaken en een gedateerde keuken en/of badkamer is afhankelijk is van de persoonlijke voorkeur van een potentiële gegadigde en met dergelijke subjectieve elementen kan bij de (objectieve) waardebepaling op grond van de Wet WOZ geen rekening worden gehouden. Hetzelfde geldt voor de boom die dichtbij het raam staat.
Wat betreft de staat van onderhoud en bouwkundige kwaliteit van de onroerende zaken is in de door eiser overgelegde taxatierapporten onder de kop “Bijzondere aandachtspunten” vermeld dat de onderhouds- of bouwkundige staat niet “matig” of “slecht” is, dat de te verwachten kosten voor herstel van direct noodzakelijk achterstallig onderhoud niet meer dan 10% bedraagt van de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, dat de aard of kwaliteit niet aanmerkelijk afwijkt van de objecten in de directe omgeving, en dat de waarde niet meer dan 25% afwijkt van soortgelijke objecten in de directe omgeving.
Er is dan ook geen aanleiding om de waarde in verband met de staat van onderhoud en bouwkundige kwaliteit te verlagen. Dat de door verweerder ingeschakelde taxateur de onroerende zaken niet inpandig heeft opgenomen, leidt niet tot een andersluidend oordeel.
De appreciatie van een eventuele onpraktische indeling van de onroerende zaken en een gedateerde keuken en/of badkamer is afhankelijk is van de persoonlijke voorkeur van een potentiële gegadigde en met dergelijke subjectieve elementen kan bij de (objectieve) waardebepaling op grond van de Wet WOZ geen rekening worden gehouden. Hetzelfde geldt voor de boom die dichtbij het raam staat.
Eisers verwijzing naar de door hem in geding gebrachte taxatierapporten voert de rechtbank niet tot het oordeel dat de waarden te hoog zijn vastgesteld. Deze rapporten bieden geen althans onvoldoende inzicht in de wijze waarop, uitgaande van de gegevens van vergelijkingsobjecten en met inachtneming van onderlinge verschillen, tot de voor de onroerende zaken geconcludeerde waarde is gekomen. Daarbij komt dat de toegepaste methodiek die is van vergelijking met objecten, gelegen in een andere wijk, die zijn verkocht in de periode van 2005 tot 2011. Dit een is minder betrouwbare methode om de waarde te bepalen.
[De woning [E]]
7. Op grond van artikel 6:7 van de Awb bedraagt de termijn voor het indienen van bezwaar zes weken. Op grond van artikel 22j van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in verbinding met 6:8, eerste lid, van de Awb vangt de termijn voor het instellen van bezwaar aan met ingang van de dag na die van dagtekening van het aanslagbiljet, tenzij de dag van dagtekening is gelegen vóór de dag van de bekendmaking.
Op grond van artikel 6:11 van de Awb blijft ten aanzien van een na afloop van de termijn ingediend bezwaarschrift niet-ontvankelijkverklaring op grond daarvan achterwege indien redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat de indiener in verzuim is geweest.
Nu de rechtbank geen reden heeft om aan te nemen dat de dag van dagtekening van het aanslagbiljet is gelegen vóór de dag van bekendmaking daarvan, is de termijn in dit geval aangevangen met ingang van de dag na die van dagtekening van het aanslagbiljet, zodat de termijn voor het instellen van bezwaar eindigde op 16 maart 2012.
Verweerder heeft op 26 maart 2012 het 22 maart 2012 gedateerde pro-forma bezwaarschrift ontvangen. Het bezwaarschrift is niet binnen de bezwaartermijn ingediend. Bij brief met dagtekening 13 juli 2012 heeft verweerder eiser in de gelegenheid gesteld het bezwaar binnen vier weken te motiveren. De termijn van vier weken eindigde op 10 augustus 2013. De nadere motivering van het bezwaar is dus eveneens te laat.
Omstandigheden op grond waarvan redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat eiser is verzuim is geweest, zijn gesteld noch gebleken. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat [N1], een medewerkster van verweerder ([N1]), hem tot 17 augustus 2012 telefonisch uitstel heeft verleend voor het indienen van bezwaar. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat [N1] daartoe niet bevoegd was en dat telefonisch geen uitstel pleegt te worden verleend. Uit door verweerder bij [N1] ingewonnen informatie is gebleken dat zij nooit een dergelijke toezegging aan eiser heeft gedaan. Dat het aanslagbiljet niet (kort na 3 februari 2012) door eiser zou zijn ontvangen, is in dit geval evenmin een omstandigheid op grond waarvan niet kan worden geoordeeld dat eiser in verzuim is geweest. Uit het beroepschrift blijkt dat niet alle voor hem bestemde aanslagbiljetten door eiser waren ontvangen en dat hij om die reden pro forma bezwaar heeft ingediend. Het niet tijdig indienen van (pro forma) bezwaar moet voor zijn rekening blijven.
Omstandigheden op grond waarvan redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat eiser is verzuim is geweest, zijn gesteld noch gebleken. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat [N1], een medewerkster van verweerder ([N1]), hem tot 17 augustus 2012 telefonisch uitstel heeft verleend voor het indienen van bezwaar. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat [N1] daartoe niet bevoegd was en dat telefonisch geen uitstel pleegt te worden verleend. Uit door verweerder bij [N1] ingewonnen informatie is gebleken dat zij nooit een dergelijke toezegging aan eiser heeft gedaan. Dat het aanslagbiljet niet (kort na 3 februari 2012) door eiser zou zijn ontvangen, is in dit geval evenmin een omstandigheid op grond waarvan niet kan worden geoordeeld dat eiser in verzuim is geweest. Uit het beroepschrift blijkt dat niet alle voor hem bestemde aanslagbiljetten door eiser waren ontvangen en dat hij om die reden pro forma bezwaar heeft ingediend. Het niet tijdig indienen van (pro forma) bezwaar moet voor zijn rekening blijven.
Verweerder heeft derhalve het bezwaar terecht niet-ontvankelijk verklaard.
8. De beroepen zijn ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.”
Beoordeling van het hoger beroep
Dwangsommen
6.1.
Belanghebbende heeft op 22 maart 2012 bezwaar gemaakt tegen de beschikkingen en aanslagen betreffende de woningen [A] en [B]. De heffingsambtenaar heeft daarop, in strijd met artikel 30, lid 8, van de Wet WOZ en artikel 236, lid 2, van de Gemeentewet, geen uitspraak gedaan in het kalenderjaar waarin het bezwaarschrift is ontvangen (2012). Belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij brief van 1 januari 2013 in gebreke gesteld. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar van 15 januari 2013 op de bezwaren beslist. In hoger beroep stelt belanghebbende zich (opnieuw) op het standpunt dat de heffingsambtenaar de verzending van de uitspraken op bezwaar aan belanghebbende en/of zijn gemachtigde niet aannemelijk heeft gemaakt. In elk geval heeft belanghebbende noch zijn gemachtigde de uitspraken op bezwaar ontvangen, aldus belanghebbende. Hieraan verbindt belanghebbende de gevolgtrekking dat de heffingsambtenaar niet binnen de in artikel 4:17, lid 3, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) vermelde termijn van twee weken nadat hij de ingebrekestelling heeft ontvangen, uitspraak op bezwaar heeft gedaan zodat de heffingsambtenaar in beide bezwaarprocedures een dwangsom verschuldigd is.
6.2.
De rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de uitspraken op bezwaar op 14 januari 2013, dat is binnen de in artikel 4:17, lid 3, van Awb vermelde termijn, aan belanghebbende heeft verzonden. Voorts heeft de rechtbank geoordeeld dat het aannemelijk is dat belanghebbende de uitspraken op bezwaar daags daarna heeft ontvangen. Het Hof acht deze beslissingen juist; het maakt de beslissingen en de gronden waarop zij berusten tot de zijne. Hetgeen belanghebbende op dit punt in hoger beroep heeft aangevoerd, breng het Hof niet tot een ander oordeel.
6.3.
Gelet op hetgeen onder 6.1 en 6.2 is overwogen heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat de heffingsambtenaar geen dwangsommen heeft verbeurd. Anders dan belanghebbende stelt doet daaraan niet af dat de uitspraken op bezwaar in strijd met het bepaalde in artikel 6:17 van de Awb niet zijn gezonden aan de gemachtigde, en daardoor niet op de voorgeschreven wijze zijn bekendgemaakt. Het bepaalde in artikel 6:17 van de Awb strekt tot bescherming van de procedurele belangen van de belanghebbende en heeft daarmee een andere strekking dan de bepalingen inzake het tijdig beslissen, die tot doel hebben het verkrijgen van zekerheid omtrent de inhoudelijke positie van de belanghebbende tegenover het bestuursorgaan (vgl. HR 25 oktober 2013, nr. 13/00734, ECLI:NL:HR:2013:969).
Ontvankelijkheid bezwaar [E]
6.4.
De rechtbank heeft op goede gronden geoordeeld dat belanghebbende niet-ontvankelijk is in bezwaar. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen omstandigheden aangevoerd, laat staan aannemelijk gemaakt, op grond waarvan hierover anders dient te worden geoordeeld. Het Hof komt derhalve niet toe aan een beoordeling van de door de heffingsambtenaar voor de woning [E] vastgestelde waarde.
De waarden van de woningen [B], [C], [D]
6.5.
De waarde van een woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen (de overdrachtsfictie) en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de verkrijgingsfictie). Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
6.6.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de woningen [B], [C] en [D] niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. De waarde van de woning [A] is niet in geschil.
6.7.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden taxatierapporten overgelegd waarbij de onder 3.2 samengevatte matrices zijn gevoegd. Naar volgt uit de taxatierapporten
en de matrices zijn de waarden van de woningen [B], [C] en [D] bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in de taxatierapporten en matrices genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is in de taxatierapporten en matrices in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn.
6.8.
Aan het in 6.7 overwogene doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarden heeft aangevoerd. Voor wat betreft de bepaling van de waarde van de woning [B] brengt de overdrachtsfictie mee dat van de waardedruk van het MGE-beding dient te worden geabstraheerd (zie o.m. HR 25 november 1998, nr. 33.212, BNB 1999/18). Derhalve heeft de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de vergelijkingspanden ter zake terecht gecorrigeerd (lees: verhoogd). Uitgaande van de aldus gecorrigeerde verkooprijzen van de vergelijkingspercelen is de waarde van de woning [B] eerder op een te laag dan op een te hoog bedrag vastgesteld.
6.9.
Belanghebbende heeft met betrekking tot de panden [C] en [D] ter zitting een opgave overgelegd van de kosten van de in 2011 en 2012 uitgevoerde renovatie aan het pand [F], uitkomend op een bedrag van € 103.282,33. Belanghebbende stelt dat met deze kosten rekening moet worden gehouden bij de bepaling van de waarde voor het onderhavige jaar 2012. Naar volgt uit de opgave is het grootste deel van de renovatiewerkzaamheden uitgevoerd tussen 1 januari 2011 (de waardepeildatum) en 1 januari 2012 (de aanvang van het kalenderjaar). Op grond van artikel 18, lid 3, Wet WOZ dient bij de bepaling van de waarden van de woningen [C] en [D] met het waardeverhogende effect van de in de loop van 2011 uitgevoerde renovatiewerkzaamheden rekening te worden gehouden. Dat heeft tot gevolg dat de waarden van de woningen [C] en [D] eerder op te lage dan te hoge bedragen zijn vastgesteld.
Slotsom
6.10.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zijn de hoger beroepen ongegrond.
Proceskosten en griffierecht
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Evenmin is er aanleiding het griffierecht te vergoeden.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraken van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. G.J. van Leijenhorst, J.J.J. Engel en
W.A.P. Nieuwenhuizen in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 25 maart 2015 in het openbaar uitgesproken. De uitspraak is bij afwezigheid van mr. Van Leijenhorst ondertekend door mr. Engel.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.