Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-14/01508
uitspraak d.d. 25 maart 2015
in het geding tussen:
[X] te [Z], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Lansingerland, de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 25 september 2014, nummer ROT 14/941 betreffende na te melden beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 368.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2013 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente Lansingerland.
1.2.
Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van belanghebbende gedeeltelijk gegrond verklaard, de waarde van de woning verminderd tot € 350.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 45. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 122. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 11 februari 2015 te Den Haag. Beide partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
De Verordening
De raad van de gemeente Lansingerland heeft in zijn openbare vergadering van 20 december 2012, de Verordening onroerende zaakbelastingen 2013 (hierna: de Verordening) vastgesteld. Blijkens de inhoud van de gedingstukken zijn de Verordening en de wijziging daarvan op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep komen vast te staan:
4.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een door middel van een garage geschakelde twee-onder-een-kapwoning. De inhoud van de woning is ongeveer 460 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 225 m2. Het bouwjaar is 1990.
4.2.
De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat (hierna: de matrix).
Bouwjr.
Inhoud m3
Perceel m2
Rekenprijs per m3
Waarde perceel
Verkoopprijs
Verkoopdatum
Waarde 01-01-12
[Y]
[Z]
1990
460
225
492
112.5
350
[A] [Z]
1990
460
225
492
112.5
368
04-10-2010
349.998
[B] [C]
1992
470
459
632
166.8
505
30-03-2012
510.555
[D]
[Z]
2000
547
259
498
126.8
370
28-12-2012
410.164
[E] [Z]
1992
505
267
503
128.4
425
28-03-2011
404.21
[F] [G]
1998
455
230
554
115
375
01-02-2012
378.239
4.3.
Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatiekaart overgelegd waarin hij vier vergelijkingsobjecten noemt en een overzicht calculatie eenheidsprijzen geeft. Belanghebbende komt uit op een waarde van de woning van € 302.545, rekening houdend met een rekenprijs per m2 grond van € 417 en een rekenprijs per m3 inhoud van € 432, na toepassing van met de letter k, o, l, d en u aangeduide factoren (hierna: koldufactoren) voor de woning van 7, 6, 6, 7, en 7, voor de grond van 7 en voor de garage 7,7,7,7, en 7. Aan de garage kent hij een rekenprijs van € 10.000 toe.
Als vergelijkingsobject 1 noemt hij de woning [H] te [Z], bouwjaar 2001, verkocht op 26 juni 2012 voor € 430.000, transactiedatum 21 mei 2012. De rekenprijs per m2 grond stelt hij op € 352; de rekenprijs per m3 inhoud op € 435, met koldufactoren 7. De rekenprijs van de dakkapel stelt hij op € 3.000, die van het tuinhuis op € 1.000 en die van de berging op € 5.000. De waarde van vergelijkingsobject 1 op waardepeildatum bedraagt volgens belanghebbende € 434.210.
Als vergelijkingsobject 2 noemt hij de woning [I] te [Z], bouwjaar 1983, verkocht op 1 november 2011 voor € 375.000, overeenkomstdatum 6 juli 2011. De rekenprijs per m2 grond stelt hij op € 267 en de rekenprijs per m3 op € 400. De koldufactoren voor de woning zijn 6.6.5.6.7, voor de dakkapel 6.6.6.7.7, voor de garage 6.6.6.7.7. en voor de berging 6.6.6.7.7. De rekenprijs van de dakkapel stelt hij op € 4.000, die van de garage op € 10.000 en die van de berging op € 4.000. De waarde van vergelijkingsobject 2 bedraagt volgens belanghebbende € 373.545.
Als vergelijkingsobject 3 noemt hij de woning [D] te [Z], bouwjaar 2000, verkocht op 27 december 2012 voor € 370.000, overeenkomstdatum 7 december 2012. De rekenprijs per m2 grond stelt hij op € 428 en de rekenprijs per m3 inhoud op € 465. De koldufactoren voor de woning stelt belanghebbende op 7, die voor de grond op 7 en die voor de garage op 7. De rekenprijs voor de garage stelt hij op € 15.000. De waarde van vergelijkingsobject 3 op waardepeildatum bedraagt volgens belanghebbende € 380.207.
Als vergelijkingsobject 4 noemt hij de woning [E], bouwjaar 1992, verkocht op 28 maart 2011 voor € 425.000, overeenkomstdatum 22 februari 2011. De rekenprijs per m2 stelt hij op € 528 en die per m3 op € 469. De rekenprijs voor de dakkapel stelt belanghebbende op € 5.000 en de rekenprijs voor de aanbouw woonruimte op € 400 per m2 (in totaal € 21.600). De koldufactoren van de woning stelt belanghebbende op 8, 8, 8, 7 en 7, voor de grond op 8 en voor de dakkapel 7 en de aanbouw van de woning op 7. De waarde van vergelijkingsobject 4 op waardepeildatum bedraagt volgens belanghebbende € 404.421.
Geschil, standpunten en conclusies
5.1.
In geschil is of de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar op een te hoog bedrag is vastgesteld.
5.2.
Belanghebbende staat een waarde in het economische verkeer voor van € 302.000 per de waardepeildatum en de heffingsambtenaar van € 350.000.
5.3.
Belanghebbende heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde het volgende aangevoerd:
[A] is verkocht in mei 2010. De verkoop is te ver voor de waardepeildatum 1 januari 2012 gelegen om nog te kunnen dienen als vergelijkingscijfer.
De woningen [B] en [F] liggen in andere dorpskernen.
Uitgegaan dient te worden van de vergelijkingsverkopen van de woningen die belanghebbende heeft aangevoerd. Deze zijn allen in [Z] gelegen.
De woning aan de [B] heeft tweemaal zoveel grond. Gelet op de gehanteerde grondstaffel komt de waardevergelijking dan te hoog uit.
De woning [E] kent een semi-vrije ligging aan een singel. Het verkoopcijfer [D] is te fors geïndexeerd.
5.4.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraken op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 302.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
5.5.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
6. De rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder.
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2005:AU7714).
In de systematiek van de Wet WOZ is het hierbij allereerst aan verweerder om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen en, mede gelet op hetgeen eiseres daartegen heeft aangevoerd, te onderbouwen, doorgaans aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest.
4.1
De beroepsgrond dat verweerder de waarde van € 350.000,- niet aannemelijk maakt, faalt.
Verweerder heeft aan de hand van het taxatierapport van [J] van 10 maart 2014 waarin de taxateur concludeert tot een waarde van € 350.000,- en de daarop gegeven toelichting, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De door de taxateur gebruikte referentieobjecten zijn alle twee-onder-één-kapwoning met een (voormalige) garage. Deze objecten zijn dan ook afdoende vergelijkbaar met de woning en derhalve bruikbaar bij de waardering. Voor de bepaling van de grondwaarde hanteert verweerder een kavelmodel. Uitgaande van de geïndexeerde verkoopprijs naar de waardepeildatum en na aftrek van de kavelwaarde en de waarde van de bijgebouwen resteert de inhoudswaarde van het hoofdgebouw. De gemiddelde inhoudswaarde voor de vergelijkingsobjecten bedraagt € 536,- per m³. De inhoudswaarde van de woning bedraagt € 492,- per m³.
4.2.
De rechtbank is met eiseres van oordeel dat de waardevaststelling (per waardepeildatum 1 januari 2012) van het referentieobject [D] te [Z] te hoog is. De referentiewoning is op 28 december 2012 verkocht voor € 370.000,-. Verweerder heeft de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 410.164,-, hetgeen een waardedaling zou betekenen van € 40.164,- (ongeveer 9,8 percent). Bij een redelijke (lagere) waardevaststelling van het referentieobject verandert de gemiddelde inhoudswaarde voor de vergelijkingsobjecten. Deze verandering is echter niet zodanig dat de inhoudswaarde van de woning moet worden aangepast. De inhoudswaarde van de woning is namelijk nog steeds lager dan de gemiddelde inhoudswaarde van de vergelijkingsobjecten.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Uit het voorgaande volgt dat de uitspraak op bezwaar in rechte stand kan houden. Het beroep moet ongegrond worden verklaard.
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7.2.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar (hierna: de vastgestelde waarde) niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
7.3.
Uit het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
7.4.
Twee van de vergelijkingsobjecten liggen in een andere woonkern van de gemeente dan die waarin de woning is gelegen ([B] te [C] en [F] te [G]). Het Hof volgt belanghebbende in diens standpunt dat dit verschil bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [B] en [F] in aanmerking diende te worden genomen. Uit het taxatierapport, de matrix en hetgeen de heffingsambtenaar overigens heeft gesteld blijkt echter niet dat dit is gebeurd.
7.5.
Het vergelijkingsobject [E] te [Z] heeft een andere ligging dan de woning. Het ligt aan een singel, terwijl de woning aan een woonerf ligt. Verder is het vergelijkingsobject [E] een twee-onder-een-kapwoning die aan één zijde vrij staat; de woning is een geschakeld gebouwde twee-onder-een-kapwoning, dat wil zeggen dat zij aan geen van beide zijden vrij staat. Uit het taxatierapport en de matrix blijkt niet dat bij de bepaling van de vastgestelde waarde van de woning met deze verschillen is rekening gehouden.
7.6.
Het vergelijkingsobject [D] te [Z] heeft een andere bouwaard dan de woning. Bij de bouw van dit vergelijkingsobject zijn voorts bouwmaterialen van een hogere kwaliteit gebruikt dan bij de bouw van de woning. Uit het taxatierapport en de matrix blijkt niet dat bij de bepaling van de vastgestelde waarde van de woning met deze verschillen is rekening gehouden.
7.7.
Het vergelijkingsobject [A] te [Z] is identiek aan de woning. Voor zover er sprake is van verschillen in ligging, kwaliteit, onderhoud en uitstraling van het vergelijkingsobject [A] en de woning, zijn deze verwaarloosbaar. Ter zitting is komen vast te staan dat de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [A] in mei 2010 is overeengekomen, oftewel ruim 19 maanden vóór de waardepeildatum. Dat de ontwikkeling van de waarde van het vergelijkingsobject [A] gedurende deze relatief lange periode beperkt is gebleven tot de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen waardedaling van afgerond 4,9%, acht het Hof onaannemelijk. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat in het taxatierapport met betrekking het vergelijkingsobject [E] te [Z] eveneens een waardedaling van afgerond 4,9% in aanmerking is genomen. De periode tussen de transactiedatum en de waardepeildatum is bij het vergelijkingsobject [E] echter veel korter - circa 8 maanden - dan bij het vergelijkingsobject [A].
7.8.
Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 302.000 niet te laag is. Naar het oordeel van het Hof dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
7.9.
Het vergelijkingsobject [I] te [Z] is wat betreft ligging en bouwjaar niet goed vergelijkbaar met de woning. Het vergelijkingsobject ligt aan water; met de aan de overzijde van het water gelegen weg is het verbonden door een brug. Het bouwjaar van het vergelijkingsobject is 1983. De woning ligt aan een woonerf en heeft als bouwjaar 1990. Uit de taxatiekaart blijkt niet dat bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijs van dit vergelijkingsobject voldoende rekening is gehouden met deze verschillen tussen de woning en het vergelijkingsobject.
7.10.
Met betrekking tot de vergelijkingsobjecten [E] en [D] verwijst het Hof naar hetgeen is overwogen onder 7.4 en 7.6. Uit de taxatiekaart blijkt niet dat bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden met de onder 7.4 en 7.6 genoemde verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
7.11.
Het vergelijkingsobject [H] te [Z] is voldoende vergelijkbaar met de woning. De herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijs van het vergelijkingsobject is echter beïnvloed door de verschillen tussen de door belanghebbende aan het vergelijkingsobject en aan de woning toegekende koldufactoren. Belanghebbende heeft deze (verschillen tussen de) koldufactoren en het door hem daaraan toegekende gewicht niet met marktgegevens of andere objectieve, voor het Hof controleerbare gegevens onderbouwd.
7.12.
Hetgeen onder 7.11 is overwogen over de onderbouwing van de (verschillen tussen de) koldufactoren en het door belanghebbende daaraan toegekende gewicht, geldt eveneens voor de herleiding van de waarde van de woning uit de verkooprijzen van de vergelijkingsobjecten [I], [E] en [D].
7.13
Belanghebbende heeft bij de bepaling van de waarde van de woning geen acht geslagen op de verkoopprijs van het door de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobject [A] te [Z]. Het Hof verwijst voor de betekenis die het toekent aan (de verkoopprijs van) dit vergelijkingsobject naar het overwogene onder 7.7.
7.14.
Nu geen van beide partijen naar het oordeel van het Hof heeft voldaan aan de op haar rustende bewijslast, bepaalt het Hof, alle feiten en omstandigheden in aanmerking genomen, in het bijzonder hetgeen onder 7.7. is overwogen, de waarde van de woning op waardepeildatum schattenderwijs op € 340.000.
7.15.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep gegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten en griffierecht
8.1.
Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.960 (4 punten à € 490 x 1 (gewicht van de zaak)). Voor de kosten van de bezwaarfase en het taxatierapport zijn belanghebbende reeds bij uitspraak op bezwaar vergoedingen toegekend.
8.2.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 45, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 122 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank,
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde in het economische verkeer van de woning per 1 januari 2012 wordt vastgesteld op € 340.000,
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1.960,
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 167 aan griffie recht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. G.J. van Leijenhorst, J.J.J. Engel en W.A.P. Nieuwenhuizen in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 25 maart 2015 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.