Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-14/00562
Uitspraak d.d. 4 maart 2015
in het geding tussen:
[X] te [Z], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 17 april 2014, nummer ROT 13/7453, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 322.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2013 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente Rotterdam.
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 44.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Ter zake daarvan is € 122 griffierecht geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 21 januari 2015, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
De Verordening
3. De raad van de gemeente Rotterdam heeft in zijn openbare vergaderingen van 8 en 13 november 2012 de Verordening onroerende-zaakbelastingen 2013 vastgesteld. Blijkens de inhoud van de gedingstukken zijn de Verordening en de wijziging daarvan op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt.
Vaststaande feiten
In hoger beroep is, op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
4.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een eengezinstussenwoning (bouwjaar 2004) met een terras aan de voorzijde van de woning en een parkeerplaats onder de woning. De woning heeft aan de achterzijde vrij uitzicht over de rivier de Maas. Over de oppervlakte van het perceel verschillen partijen van mening.
4.2.
Belanghebbende heeft de woning in 2006 gekocht voor € 260.000.
4.3.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport in het geding gebracht, op 21 januari 2014 opgemaakt door [A], taxateur van Gemeentebelastingen Rotterdam, waaruit blijkt dat deze de waarde van de woning heeft bepaald op € 322.000 op de waardepeildatum. Blijkens het rapport is bij de waardebepaling rekening gehouden met de verkoopprijzen van de volgende, naar de opvatting van de taxateur en de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten):
[B]
[C]
[D]
Kenmerken
Parkeerplaats
-
Terras en parkeerplaats
Oppervlakte
140 m2
124 m2
164 m2
Verkoopdatum
01-10-2012
15-11-2011
11-05-2012
Verkoopprijs
€ 345.000
€ 315.000
€ 415.000
Correctie naar waardepeildatum
€ 355.000
n.v.t.
€ 427.000
Prijs per m2 (zonder kenmerken)
€ 2.400
€ 2.540
€ 2.427
Geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
5.1.
In geschil is de waarde van de woning in het economische verkeer op de waardepeildatum. Belanghebbende staat een waarde voor van € 256.000. De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde terecht is vastgesteld op € 322.000.
5.2.
Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
6.1.
Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de WOZ-waarde van de woning naar € 256.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
6.2.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
7. De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, omtrent het geschil overwogen:
"2. De beroepsgrond dat [de Heffingsambtenaar] de WOZ-waarde van € 322.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt, faalt.
2.1.
De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper zou betalen na de meest geschikte voorbereiding en bij aanbieding op de meest geschikte wijze. Op [de Heffingsambtenaar] rust de plicht aannemelijk te maken wat die prijs zou zijn. In beginsel is [de Heffingsambtenaar] gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen verder met zich dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald voor elk tijdvak opnieuw. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat dus op zichzelf. In dat kader zegt ook de beroepsgrond van [belanghebbende] dat hij de woning in 2006 heeft gekocht voor € 260.000,-, niets over de waarde van de woning per de waardepeildatum.
2.2. [
De Heffingsambtenaar] voldoet met het taxatierapport van 21 januari 2014 van [A] aan de op hem rustende bewijslast. [Belanghebbende] bestrijdt niet dan wel onvoldoende gemotiveerd dat de in het rapport gehanteerde vergelijkingsobjecten wat de belangrijkste waardebepalende elementen betreft – zoals het type object, inhoud en bijgebouwen – voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Ze zijn derhalve bruikbaar voor de vergelijking. De taxateur van [de Heffingsambtenaar] heeft met name gezocht naar woningen zonder een zogenaamde voor- en achtertuin, maar met een terras.
2.3.
Ten aanzien van de inhoud van de woning [B] ziet de rechtbank geen aanleiding te twijfelen aan de inhoud die [de Heffingsambtenaar] daaraan heeft toegekend. Immers, [de Heffingsambtenaar] gebruikt voor zijn berekening de bij de gemeente bekend zijnde bouwgegevens en past die toe op alle woningen. Ter toelichting heeft [de Heffingsambtenaar] ter zitting bouwtekeningen van de woning overgelegd. Daarbij acht de rechtbank het niet onredelijk de in deze woning toegekende oppervlakte voor de zogenaamde hobbykamer en overloop voor het berekenen van de waarde per m³ te halveren aangezien deze ruimte is gelegen in de kelder van het gebouw met een klein raampje voor wat daglicht.
De door [belanghebbende] overgelegde tekeningen acht de rechtbank minder goed bruikbaar aangezien deze anders zijn dan de woning. Uit deze tekeningen blijkt niet dat er een garage onder de woning is gelegen en ook blijkt niet dat hier sprake is van een zogenaamde split-level woning.
Voorts merkt de rechtbank op dat de waarde van de woning van [belanghebbende] qua m³ inhoudsprijs lager is dan de gemiddelde waarde van de vergelijkbare objecten. Uitgaande van een inhoud van 160 m³ zou de gemiddelde waarde per m³ ad € 2.395,- nog altijd hoger zijn dan de m³ prijs van de woning van [belanghebbende] ad € 2.278,-. Waarbij nog niet is verrekend dat de woning van [belanghebbende] uitzicht heeft op de rivier, terwijl vergelijkbare objecten uitzicht hebben op een binnenhaven.
2.4.
De door [belanghebbende] voorgestane waarde van € 256.000,- kan ook niet afgeleid worden uit de verkoopcijfers van de woningen aan de [E], [F] en [G]. De laatste twee woningen hebben een verkoopdatum welke te ver van de waardepeildatum is gelegen en de [H] is zonder parkeerplaat verkocht. Daarbij komt dat de taxatie van [belanghebbende] niet uit kan gaan van één goed vergelijkbaar object, waar uit de taxatie van [de Heffingsambtenaar] blijkt dat diverse goed vergelijkbare woningen aanwezig zijn waarbij de verkopen dichter tegen de waardepeildatum aan liggen.
2.5.
Dat [de Heffingsambtenaar] uitgaat van de transactie/transportdatum en niet van de datum van het sluiten van de koopovereenkomst komt de rechtbank niet onredelijk voor. Wat dat betreft hanteert [de Heffingsambtenaar] in zijn systematiek enkel de (verifieerbare) gegevens die hij van het Kadaster verkrijgt en daarin staan geen gegevens over de datum van het sluiten van koopovereenkomsten. Dit is in overeenstemming met de uitspraak van het Hof ’s-Hertogenbosch van 12 maart 2001 (Belastingblad 2004, blz. 936). Het Hof heeft geoordeeld dat de datum van overeenkomst niet als uitgangspunt kan worden genomen, omdat op dat moment de koper de onroerende zaak nog niet onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen.
3. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling."
Beoordeling van het hoger beroep
8.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
8.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
8.3.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer oppervlakte en ligging, is in het taxatierapport in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. Hieraan doet, naar het oordeel van het Hof, niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
8.4.
Anders dan belanghebbende stelt kan de datum van aankoop en de aankoopprijs van de woning door belanghebbende in 2006 niet worden meegenomen bij de bepaling van de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2012. Dit is slechts anders indien de aankoop heeft plaatsgevonden kort voor of na de waardepeildatum en er geen feiten en omstandigheden zijn gesteld en aannemelijk gemaakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). In het onderhavige geval heeft de aankoop niet plaatsgevonden kort voor of na de waardepeildatum en dus kan de aankoop(prijs) niet worden meegenomen bij de waardebepaling van de woning op de waardepeildatum.
8.5.
Belanghebbende neemt voorts het standpunt in dat de oppervlakte van vergelijkingsobject [B] niet juist is vastgesteld door de Heffingsambtenaar waardoor bij de berekening van de waarde van de woning van belanghebbende is uitgegaan van een onjuiste
m2-prijs. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met hetgeen hij ter zitting aan de hand van de bouwtekening van het vergelijkingsobject heeft verklaard aannemelijk gemaakt dat hij niet is uitgegaan van een onjuiste oppervlakte. Bovendien vindt de vastgestelde waarde van de woning, ook als de bij de waardebepaling in aanmerking genomen oppervlakte van de woning niet geheel juist zou zijn, voldoende steun in de verkoopprijzen van de beide andere vergelijkingsobjecten.
8.6.
Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank met juistheid beslist dat de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling mocht uitgaan van de transactie/transportdatum van de vergelijkingsobjecten. Het Hof maakt deze beslissing alsmede de daartoe door de rechtbank gebezigde gronden tot de zijne. Hetgeen belanghebbende op dit punt in hoger beroep heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
Slotsom
8.7.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
9. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. H.A.J. Kroon, G.J. van Leijenhorst en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 4 maart 2015 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
-
- de naam en het adres van de indiener;
- de naam en het adres van de indiener;
-
- de dagtekening;
- de dagtekening;
-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
-
- de gronden van het beroep in cassatie.
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.