ECLI:NL:GHDHA:2015:3941 - Gerechtshof Den Haag - Huurprijsherziening en wijzigingsovereenkomst Rotterdamse...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.155.443 /01

Zaak/rolnummer rechtbank : 1334073 CV EXPL 12-16444

arrest van 1 december 2015

inzake

HAVENBEDRIJF ROTTERDAM N.V.,

gevestigd te Rotterdam,

appellant,

hierna te noemen: het Havenbedrijf,

advocaat: mr. J.N. de Blécourt te Amsterdam,

tegen

TEAM TERMINAL B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

ESSO NEDERLAND B.V.,

gevestigd te Breda,

geïntimeerden,

hierna te noemen: Team Terminal respectievelijk Esso dan wel tezamen Team Terminal c.s.,

advocaat: mr. A.R. de Jonge te Den Haag.

Het geding

Bij exploot van 22 augustus 2014 is het Havenbedrijf in hoger beroep gekomen van de vonnissen van 9 november 2012 en 6 juni 2014, tussen partijen gewezen door de rechtbank Rotterdam. Bij memorie van grieven (met producties) heeft het Havenbedrijf drie grieven opgeworpen, twee tegen het tussenvonnis van 9 november 2012 en één tegen het eindvonnis van 6 juni 2014. Team Terminal c.s. hebben de grieven bij memorie van antwoord bestreden. Ter zitting van 13 oktober 2015 hebben partijen hun zaak doen bepleiten, beide aan de hand van pleitnotities, het Havenbedrijf door zijn advocaat en Team Terminal c.s. door hun advocaat en mr. E.E. van der Kamp, advocaat in Den Haag. Het Havenbedrijf had op voorhand daarbij een productie toegezonden. Vervolgens is arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Aangezien geen grieven zijn gericht tegen de feiten die de kantonrechter in het tussenvonnis van 9 november 2012 onder het kopje “De feiten” heeft weergegeven, gaat ook het hof van deze feiten uit. Met inachtneming daarvan en van hetgeen overigens uit de stukken als niet (voldoende) gemotiveerd bestreden naar voren is gekomen, gaat het in deze zaak om het volgende.

1.1.

Het Havenbedrijf is beheerder, exploitant en ontwikkelaar van het Rotterdamse haven- en industriegebied. De rechtsvoorganger van het Havenbedrijf (het Gemeentelijk Havenbedrijf, destijds een uitvoerende dienst van de gemeente Rotterdam; hierna telkens: het Havenbedrijf) heeft aan diverse ondernemingen, waaronder Team Terminal c.s., diverse percelen van dat gebied in verhuur gegeven teneinde die te gebruiken als op- en overslagplaats voor onder meer olie. (De rechtsvoorgangster van) Esso (hierna: Esso) heeft de 3e Petroleumhaven (contractnummer 707) gehuurd alsmede een deel van de 5e Petroleumhaven (contractnummer 836). Een maatschap van twee oliemaatschappijen (waaronder Esso; hierna: de oude maatschap), rechtsvoorgangster van Team Terminal, heeft het resterende deel van de 5e Petroleumhaven gehuurd alsmede de Porter’s Lodge sites aan de 4e en 5e Petroleumhaven en de rest van de 4e Petroleumhaven (contractnummers 839 en 842).

1.2.

De huurovereenkomsten, gesloten in de jaren ’50, ‘60 en ’70, werden aangegaan voor lange duur, één vaste eerste termijn gevolgd door huurdersopties voor verlengingen (contracten 707 en 839 voor tweemaal 20 jaar en contracten 836 en 842 voor tweemaal 25 jaar). Voor wat betreft de huurprijs gold het volgende stramien: de huurtermijnen besloegen telkens tijdvakken van vijf jaar, waarbij de huurprijs met ingang van elk nieuw tijdvak kon worden herzien, zowel op verzoek van de verhuurder als van de huurder, welk verzoek vier maanden vóór de afloop van de oude termijn moest worden ingediend. Wanneer partijen voor de aanvang van het nieuwe tijdvak geen overeenstemming hadden bereikt over de nieuwe huurprijs, werd die vastgesteld door drie deskundigen.

1.3.

In de jaren ’80 (brieven van ’84 en ’86) heeft het Havenbedrijf de gebruikelijke vijfjaarlijkse huurprijsherziening aangezegd. Bij gelijkluidende brieven van 8 februari 1985 (contracten 839 en 842, 4e en 5e Petroleumhaven; gericht aan de oude maatschap), 13 februari 1985 (contract 836, 5e Petroleumhaven; gericht aan Esso) en 20 juni 1986 (contract 707, 3e Petroleumhaven; gericht aan Esso) heeft het Havenbedrijf in het kader van de vijfjaarlijkse huurprijsherziening nieuwe huurprijzen voor de betreffende terreinen genoemd en daarnaast alternatieven aangeboden voor de vijfjaarlijkse huurprijsherziening, omdat diverse huurders moeite bleken te hebben met het schokeffect daarvan. De huurders, zoals Team Terminal c.s., konden kiezen uit twee varianten.

Het eerste alternatief (a) bestond uit een systeem van jaarlijkse indexering (nadat de huurprijs per m2 per 1 januari 1985, 1 april 1985 respectievelijk 1 januari 1987 zou zijn verhoogd, zou met ingang van 1 januari 1986, 1 april 1986 respectievelijk 1 januari 1988 een jaarlijkse aanpassing plaatsvinden op basis van het prijsindexcijfer voor gezinsconsumptie van werknemersgezinnen beneden de loongrens van de ziektekostenverzekering). Op 1 januari 2010, 1 april 2010 respectievelijk 1 januari 2012 kon de huurder zowel als verhuurder een algehele herziening van de huurprijs verlangen, waarna de jaarlijkse indexering zou worden voortgezet.

Het tweede alternatief (b) was betaling ineens van de huurprijs over een periode van maximaal 40 respectievelijk 50 jaar.

1.4.

Team Terminal c.s. wezen de herziening van de hand. Partijen hebben daarover gecorrespondeerd.

1.5.

Bij brief van 16 juni 1987 deed het Havenbedrijf aan Esso wederom herzieningsvoorstellen voor een huurprijs op vijfjaarsbasis (voor zowel de 3e als de 5e Petroleumhaven) toekomen.

1.6.

Hierna heeft tussen het Havenbedrijf en Esso, zo volgt uit de brief van 30 juni 1987, productie 20 bij inleidende dagvaarding, telefonisch overleg plaatsgehad.

1.7.

Vervolgens deed het Havenbedrijf bij brief van 30 juni 1987 (“
huurprijsverhoging terreinen c.a. aan de 3e en 5e Petroleumhaven”) aan Esso de prijzen op basis van jaarlijkse aanpassing toekomen. Het Havenbedrijf schreef: “
Het hanteren van de CBS-indexcijfers in geval van de aanpassing van de prijzen voor de terreinen c.a. aan de 5e Petroleumhaven is overeenkomstig mijn voorstel genoemd onder a) in mijn brieven van 13 februari 1985 nr. (…) en 20 juni 1986 nr. (…)”In verband met het tijdstip van bekendmaking van de CBS-cijfers stelde het Havenbedrijf verder voor het prijsindexcijfer zoals dat gold in de zevende kalendermaand voorafgaand aan de datum van aanpassing te hanteren.

1.8.

Bij brief van 29 december 1987 berichtte Esso aan het Havenbedrijf dat zij “
de huurprijsverhoging voor onze terreinen aan de 3e en 5e Petroleumhaven zoals verwoord” in de brief van 30 juni 1987 accepteerde: “
wij kiezen voor het systeem van jaarlijkse aanpassing der huurprijzen, geindexeerd als in uw brief aangegeven.” Zij liet verder weten geen probleem te hebben met hantering van het indexcijfer zoals dat gold in de zevende kalendermaand vóór de aanpassingsdatum.

1.9.

Bij brief van 23 juni 1987 (“
huurverhoging terreinen aan de 4e en 5e Petroleumhaven”) deed het Havenbedrijf ook aan de oude maatschap nog eens herzieningsvoorstellen voor een huurprijs op vijfjaarsbasis toekomen.

1.10.

Bij brief van 21 april 1989 (
“huurprijsverhoging terreinen aan de 4e en 5e Petroleumhaven”)van het Havenbedrijf aan de oude maatschap refereerde het Havenbedrijf aan een onderzoek van het Nederlands Economisch Instituut (N.E.I.) betreffende huurprijzen van natte terreinen in een aantal belangrijke zeehavens, welk onderzoek het beeld opleverde dat de voor Rotterdam op dat moment gehanteerde uitgifteprijzen, die hoger lagen dan de voorgestelde herzieningsprijzen, in vergelijking met andere zeehavens niet ongunstig waren. “
In het verlengde van mijn brief van 23 juni 1987 (…) stel ik u voor de huurprijsverhoging op basis van jaarlijkse indexering van uw terreinen te matigen tot f 2,66 per m2 per jaar, welke prijs dan bepaald niet wezenlijk verschilt (of het zou in uw voordeel moeten zijn) van die van de eerder ter sprake gekomen aangrenzende huurder.”

1.11.

De oude maatschap berichtte bij brief van 5 september 1989 aan het Havenbedrijf (“
huurprijsverhoging terreinen aan de 4e en 5e Petroleumhaven en de Rijnweg”) in antwoord op de brief van 21 april 1989 “
dat wij na rijp beraad – en met tegenzin – hebben besloten uw voorstellen te aanvaarden, waarbij de huurprijzen van de terreinen aan de 4e en 5e Petroleumhaven en de Rijnweg worden verhoogd tot fl. 2,66 per m2 per jaar op basis van jaarlijkse CBS-indexering. De prijs voor talud en water zal worden gesteld op fl. 0,96 per m2 per jaar en op dezelfde basis worden geindexeerd. Het direct gevolg van het bovenstaande is dat voor 1990 geen nieuwe onderhandelingen nodig zijn, omdat voor de volgende periode de indexering doorloopt.”

1.12.

In 1994 trad een derde oliemaatschappij, Aramco Overseas Company B.V. (AOC) toe tot de oude maatschap. Naar aanleiding daarvan kwam tussen enerzijds het Havenbedrijf en anderzijds de nieuwe maatschap, Team Terminal, een ‘overeenkomst tot wijziging van enkele huurovereenkomsten’ (hierna: de wijzigingsovereenkomst) tot stand (zie onder de kop ‘achtergrond van de overeenkomst’ leden n en o van de wijzigingsovereenkomst). De maten van de nieuwe maatschap wensten een herverdeling van de door de oude maatschap gehuurde terreinen en daarom een aanpassing van de huurovereenkomsten.

Uit het onder c, d, e, f en g in de kop ‘achtergrond van de overeenkomst’ bepaalde volgt dat het gaat om de overeenkomst met contractnummer 839 (zie onder c.i en d.i; 4e Petroleumhaven) respectievelijk 842 (zie onder e.i en g.i; 5e Petroleumhaven) respectievelijk 836 (zie onder f.i; 5e Petroleumhaven).

Onder de kop ‘achtergrond van de overeenkomst’ is voorts onder h opgenomen:

“
Krachtens overeenkomst belichaamd in een brief van 21 april 1989 van de gemeente(hof: lees het Havenbedrijf)
aan de TE Maatschap(hof: lees de oude maatschap)
d.d. 21 april 1989 en het antwoord daarop van 5 september 1989 zijn de bepalingen in de hierboven onder c t/m g genoemde huurovereenkomsten aldus gewijzigd dat de huurprijzen ingaande 1 januari 1985 (Central, West en Porter’s Logde Sites) resp. 1 april 1985 (East Site) werden vastgesteld op f 2,66 per m2 terrein en op f 0,96 per m2 haventalud en water, en dat deze huurprijzen in het vervolg (uitsluitend) zouden worden aangepast door jaarlijkse indexatie met ingang van 1 januari resp. 1 april “op basis van het prijsindexcijfer voor gezinsconsumptie van werknemersgezinnen beneden de loongrens voor de ziekenkostenverzekering (1980 = 100)”, en wel “door telkens de laatstgenoemde huurprijs te vermenigvuldigen met een breuk, waarvan de teller wordt gevormd door voornoemd indexcijfer zoals dit geldt in de kalendermaand voor het tijdstip van aanpassing en de noemer door dit prijsindexcijfer zoals dit gold in dezelfde maand een kalenderjaar eerder” (aldus brieven van 8 februari 1985 (aan de TE Maatschap) en 13 februari 1985 (aan Esso) waarop de eerdergenoemde brieven blijkbaar voortbouwen. Partijen passen deze overeenkomst aldus toe, dat als peilmaand telkens wordt aangehouden de zevende maand vóór het tijdstip van de aanpassing, derhalve de maand juni (…) en de maand september (…). Conform deze overeenkomst zijn de huurprijzen jaarlijks aangepast, en wel zodanig dat zij met ingang van 1 april 1994 (…) bedragen.”

Onder de kop ‘inhoud van de overeenkomst’ is opgenomen:

“
1. Met ingang van 1 april 1994 worden de huurovereenkomsten terzake de Central Site, West Site, East Site en Porter’s Lodge Site als volgt gewijzigd (…).

F. De huurprijzen van de East Site bedragen met ingang van 1 april 1994 (…)

G. De bepalingen in de huurovereenkomsten terzake de Central Site, West Site en Porter’s Lodge Site betreffende de duur van die overeenkomsten worden aldus gewijzigd dat deze overeenkomsten aflopen op 31 december 2009, met dien verstande dat de huursters recht hebben op verlenging van de huurtijd met twee direct aansluitende tijdvakken van vijftien jaren elk (…)

H. Op de huurovereenkomsten terzake de Esso-East Site en East-TEA Site zijn van toepassing de bepalingen van respectievelijk de East (South part) Site en de East (North part) Site, behoudens dat de bepalingen betreffende de duur van de overeenkomsten aldus wordt gewijzigd dat de overeenkomsten geacht worden te zijn aangegaan t/m 31 december 2009, met een optierecht als omschreven in G, behoudens het hierboven onder F bepaalde omtrent de huurprijzen en behoudens het verderop in deze overeenkomst bepaalde terzake oplevering bij het einde van de huur.”

1.13.

Bij soortgelijke brieven van augustus en september 2009 deelde het Havenbedrijf aan Team Terminal en Esso mee dat het gebruik wilde maken van de herzieningsmogelijkheid per 1 april 2010 voor de contracten met de nummers 842 en 836. Bij soortgelijke brief van 14 april 2011 berichtte het Havenbedrijf aan Esso dat het gebruik wilde maken van de herzieningsmogelijkheid per 1 januari 2012 voor het contract nummer 707.

1.14.

Team Terminal c.s. hebben het Havenbedrijf geschreven dat het niet gerechtigd is de huurprijzen te herzien.

2. Het Havenbedrijf heeft in deze procedure gevorderd primair om Team Terminal c.s. te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan de herzieningsprocedure, al dan niet door het inschakelen van deskundigen, op straffe van een dwangsom en subsidiair om Team Terminal c.s. te veroordelen in de kosten van het geding met rente daarover.

3. Na verweer van Team Terminal c.s. heeft de kantonrechter in het tussenvonnis van 9 november 2012 het Havenbedrijf toegelaten te bewijzen dat het op basis van hetgeen het met zowel Esso als Team Terminal is overeengekomen met betrekking tot de 3e, 4e en 5e Petroleumhaven een algehele prijsherziening mocht verlangen voor zover het betreft de percelen genoemd in het contract 836 en de percelen genoemd in de wijzigingsovereenkomst per 1 april 2010 en voor zover het betreft de percelen genoemd in contract 707 (3e Petroleumhaven) per 1 januari 2012.

4. Nadat het Havenbedrijf een aantal stukken in het geding heeft gebracht en getuigen heeft doen horen, heeft de kantonrechter in het eindvonnis van 6 juni 2014 het bewijs niet geleverd geacht. De vordering van het Havenbedrijf is afgewezen met veroordeling van het Havenbedrijf in de kosten van de procedure.

5. In hoger beroep hebben Team Terminal c.s. blijkens de dagvaarding in hoger beroep en de memorie van grieven hun eis in die zin gewijzigd, dat de aanvankelijk als subsidiair geformuleerde vordering tot veroordeling in de proceskosten met rente thans cumulatief is ingediend. Tegen deze eiswijziging is geen bezwaar gemaakt en er zal recht worden gedaan op de gewijzigde eis.

6. De eerste twee grieven zien op overwegingen in het tussenvonnis, de derde richt zich tegen het eindvonnis. Heel in het kort komen de bezwaren van het Havenbedrijf tegen het tussenvonnis erop neer, dat de bewijsopdracht niet nodig was, omdat de juistheid van het standpunt van het Havenbedrijf reeds was af te leiden uit de correspondentie en voorts dat de kantonrechter een onjuiste interpretatie heeft gegeven aan de wijzigingsovereenkomst. Verder heeft de kantonrechter volgens het Havenbedrijf in het eindvonnis ten onrechte geoordeeld dat de door het Havenbedrijf ten bewijze overgelegde interne stukken onvoldoende waren.

7. Kern van het geschil is, daarover verschillen partijen niet van mening, de vraag of zij het in de huurovereenkomsten overeengekomen systeem van een vijfjaarlijkse algehele huurprijsherziening eind jaren ’80 in die zin hebben gewijzigd dat naast de jaarlijkse indexering van de huurprijs een algehele herzieningsmogelijkheid na 25 jaar wel of geen onderdeel is gaan uitmaken van de overeenkomsten. Het Havenbedrijf meent dat in de brieven van 8 en 13 februari 1985 en 20 juni 1986 waarin het voorstelt het systeem te wijzigen volstrekt helder is - alleen al gezien de opmaak en indeling in voorstellen a) en b) - dat aan het voorstel a) tot jaarlijkse indexering onlosmakelijk een algehele herzieningsmogelijkheid na 25 jaar van de starthuur is verbonden. Volgens Team Terminal c.s. is daarvan geen sprake en hebben zij niet ingestemd met de algehele herzieningsmogelijkheid na 25 jaar.

8. Het hof overweegt als volgt. Een overeenkomst tot wijziging van een eerder gesloten overeenkomst komt tot stand door een aanbod tot wijziging en aanvaarding van dat aanbod. De vraag of een aanbod is aanvaard, wordt beantwoord aan de hand van het bepaalde in de artikelen 3:33 – 3:35 BW. Dat brengt mee dat onderzocht moet worden of Team Terminal c.s. een aanbod van het Havenbedrijf hebben aanvaard dat (mede) een huurprijsherziening inhield na 25 jaar (op 1 april 2010 respectievelijk 1 januari 2012), althans of het Havenbedrijf uit de verklaringen van Team Terminal c.s. redelijkerwijs mocht afleiden dat Team Terminal c.s. dat aanbod aanvaardden. Daarbij komt het aan op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars gedragingen hebben mogen afleiden. Op het Havenbedrijf dat zich op nakoming als rechtsgevolg van zijn stellingen beroept, rust de stelplicht en eventueel bewijslast van die stellingen. Het Havenbedrijf beroept zich daarbij in de eerste plaats op de correspondentie uit 1985, 1986, 1987 en 1989 als weergegeven onder de feiten.

9. Het hof onderschrijft het standpunt van het Havenbedrijf dat in de brieven van 8 februari 1985, 13 februari 1985 en 20 juni 1986 in het aanbod tot wijziging van het systeem in variant a) een jaarlijkse indexering onlosmakelijk is verbonden aan een algehele herziening na 25 jaar. Onder variant a) is eerst omschreven op welke wijze de huurprijs jaarlijks zal worden herzien, waarna (nog steeds onder de omschrijving variant a) de zin volgt die betrekking heeft op de algehele herziening na 25 jaar. De vraag is dus of het Havenbedrijf in de verdere onderhandelingen – waarin overigens variant b) geen enkele rol heeft gespeeld – haar aanbod heeft gewijzigd en van die algehele herzieningsmogelijkheid heeft afgezien (althans dat Team Terminal c.s. mochten begrijpen dat het Havenbedrijf daarvan alsnog afzag) of dat Team Terminal c.s. dat gedeelte van het aanbod heeft afgewezen (althans dat het Havenbedrijf moest begrijpen dat zij dat afwezen) en het Havenbedrijf die afwijzing aanvaardde (althans dat Team Terminal c.s. mochten begrijpen dat het Havenbedrijf die afwijzing aanvaardde). Bij de beoordeling daarvan overweegt het hof als volgt.

10. De onderhandelingen met
Essoverliepen niet bepaald snel en de daarvan overgelegde correspondentie is summier.

De eerste (overgelegde) brief na het aanbod (van 13 februari 1985 en 20 juni 1986) is die van 16 juni 1987 van het Havenbedrijf aan Esso. In die brief bericht het Havenbedrijf dat de herzieningsdata voor de huur inmiddels ver overschreden zijn, dat het de zaken zo snel mogelijk wilde afronden en dat het Havenbedrijf bereid is de huurprijs op vijfjaarsbasis te stellen op f. 2,87 per m2 voor de 5e Petroleumhaven en f. 2,81 per m2 voor de 3e Petroleumhaven (een verlaging ten opzichte van de eerder in de brieven van 13 februari 1985 en 20 juni 1986 genoemde vijfjaarstarieven). Esso stelt met recht dat uit deze brief van het Havenbedrijf is af te leiden dat Esso in de tussengelegen tijd de voorstellen uit 1985 en 1986 niet had aanvaard. Na de brief van 16 juni 1987 heeft op 22 juni 1987 telefonisch overleg plaatsgevonden. Over de inhoud van dat gesprek is niets gesteld. Vervolgens heeft het Havenbedrijf bij brief van 30 juni 1987 een nadere specificatie van de prijzen bij een jaarlijkse aanpassing op basis van CBS-indexcijfers gegeven (resulterend in prijzen voor de 5e Petroleumhaven voor 1985, 1986 en 1987 van f. 2,66, f. 2,68 en f. 2,65 per m2 en voor de 3e Petroleumhaven voor 1987 f. 2,60 per m2). Dat het Havenbedrijf hiermee een geheel nieuw voorstel deed, zoals Esso stelt, valt naar het oordeel van het hof niet zonder meer in die brief te lezen. Het Havenbedrijf verwijst in zijn brief van 30 juni 1987 voor de te hanteren prijsvaststelling naar het voorstel onder a) uit de brieven van 13 februari 1985 en 20 juni 1986 en noemt lagere aanvangsprijzen dan in die eerdere brieven. Dat het Havenbedrijf met deze brief van 30 juni 1987 slechts een gedeelte van haar eerdere aanbod handhaaft, te weten alléén de jaarlijkse indexering zonder de algehele huurprijsherziening na 25 jaar, en dus een derde alternatief (c) voor de vijfjaarlijkse herziening aanbiedt, staat er niet en Esso heeft ook niet gesteld op basis waarvan zij er redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat dat wel zo bedoeld was. Dat het Havenbedrijf in het telefonisch overleg van 22 juni 1987 dat derde alternatief voor de vijfjaarlijkse herziening heeft aangeboden, is evenmin gesteld en ook niet aannemelijk. Het Havenbedrijf heeft (onder 4.4. van de inleidende dagvaarding) onweersproken gesteld dat de prijsstijging van grond veel steiler is dan de CBS-index gezinsconsumptie van werknemersgezinnen. Een aanpassing op termijn aan de marktomstandigheden ligt dan in de rede. Dat er medio jaren ’80 een overschot aan haventerreinen was, maakt dat niet anders. Voorts heeft het Havenbedrijf in de brief van 30 juni 1987 gerefereerd aan het (tussen partijen besproken) nadeel dat kleefde aan het hanteren van de prijsindexcijfers vanwege het tijdstip waarop het CBS deze bekend maakte en doet het een voorstel om dat nadelige effect te elimineren door het indexcijfer te hanteren dat gold in de 7e kalendermaand van het aan de aanpassingsdatum van het contract voorafgaande kalenderjaar. Het was helderder geweest indien in de brief van 30 juni 1987 het totale aanbod (variant a) was herhaald en ook de herzieningsmogelijkheid na 25 jaar was gememoreerd, maar het uitblijven daarvan brengt niet mee dat Esso er redelijkerwijs zonder meer op mocht vertrouwen dat dat deel van het aangeboden alternatief voor het vijfjaarlijkse herzieningssysteem was vervallen. Het Havenbedrijf heeft ook onbestreden gesteld (zie randnummer 5.5. van de inleidende dagvaarding) dat Esso nooit heeft aangegeven dat zij bezwaren had tegen de algehele herzieningsmogelijkheid na 25 jaar. Esso stelt wel dat zij die bezwaren had, maar dat zij die bezwaren en zo ja, op welke wijze zij die aan het Havenbedrijf duidelijk heeft gemaakt, heeft zij niet gesteld. Het Havenbedrijf mocht er dus op vertrouwen dat Esso begreep dat het kiezen voor de ‘jaarlijkse aanpassing’ uit de brief van 30 juni 1987 (met een lagere beginprijs dan bij het vijfjaarssysteem) in plaats van de vijfjaarlijkse aanpassing mede inhield dat na 25 jaar een algehele herziening kon plaatsvinden.

Bij brief van 29 december 1987 heeft Esso (naar aanleiding van de brief van 30 juni 1987 en het daaraanvolgende rappel van het Havenbedrijf van 14 september) laten weten dat zij koos voor het systeem van jaarlijkse aanpassing der huurprijzen, geïndexeerd zoals aangegeven in de brief van 30 juni 1987 en geen probleem had met hantering van het prijsindexcijfer van de 7e kalendermaand voorafgaand aan de huurprijsaanpassingsdatum. In deze brief van Esso valt niet te lezen dat Esso het gedeelte van het aanbod ter zake van de algehele huurprijsherziening na 25 jaar (alsnog) afwees. Ook anderszins is niet gesteld of gebleken dat en zo ja, hoe Esso tegenover het Havenbedrijf bezwaar heeft gemaakt tegen die huurprijsherzieningsmogelijkheid. Het ziet er veeleer naar uit dat de discussie tussen partijen zich had toegespitst op de hoogte van de nieuwe huurprijs (zowel indien de vijfjaarstermijn werd gehandhaafd als bij invoering van het systeem met de jaarlijkse indexering).

Eind december 1987 maakte de algehele huurprijsherzieningsmogelijkheid na 25 jaar dus deel uit van de gewijzigde overeenkomsten met Esso.

11. De onderhandelingen tussen het Havenbedrijf en
de oude maatschapzijn iets anders verlopen, maar evenmin snel en ook de daarvan overgelegde correspondentie is summier.

Na de brieven van 8 februari 1985 aan de oude maatschap waarin het Havenbedrijf de mogelijkheid gaf om in plaats van de vijfjaarlijkse herziening te kiezen uit twee mogelijkheden, waarbij in de hier aan de orde zijnde variant a) de algehele herzieningsmogelijkheid na 25 jaar onlosmakelijk was verbonden aan de voorgestelde jaarlijkse indexering (zie rechtsoverweging 9) heeft het Havenbedrijf in zijn brief van 23 juni 1987 de huurprijs op vijfjaarsbasis bijgesteld naar f. 2,87 per m2 met ingang van de betreffende herzieningsdata, omdat de herzieningsdata inmiddels ver waren overschreden en er behoefte was de zaken zo snel mogelijk af te ronden. Terecht is gesteld dat uit deze brief is af te leiden dat de oude maatschap de voorstellen uit 1985 niet had aanvaard.

Na de brief van 23 juni 1987 heeft het Havenbedrijf aan de oude maatschap nog een (niet overgelegde) brief gezonden van 5 oktober 1987, zo blijkt uit de brief van 21 april 1989, waarin een onderzoek werd genoemd. Dat het Havenbedrijf in die brief van 5 oktober 1987 of op enige andere wijze ook een derde alternatief voor het vijfjaarlijkse herzieningssysteem heeft aangeboden, te weten alleen een jaarlijkse indexering zonder mogelijkheid van algehele huurprijsherziening op lange termijn, is niet gesteld en ook niet aannemelijk. Het Havenbedrijf heeft (onder 4.4. van de inleidende dagvaarding) onweersproken gesteld dat de prijsstijging van grond veel steiler is dan de voorgestelde CBS-index gezinsconsumptie van werknemersgezinnen, zodat een aanpassing op termijn aan de marktomstandigheden in de rede ligt. Dat er medio jaren ’80 een overschot aan haventerreinen was, maakt dat niet anders.

Blijkens de brief van 21 april 1989 betrof het in de brief van 5 oktober 1987 genoemde onderzoek een onderzoek van het N.E.I. naar de huurprijzen van natte terreinen in een aantal belangrijke zeehavens. Uit dat onderzoek ontstond het beeld dat de voor Rotterdam op dat moment gehanteerde uitgifteprijzen, die hoger lagen dan de voorgestelde herzieningsprijzen, in vergelijking met andere zeehavens niet ongunstig waren. Het Havenbedrijf stelde in het verlengde van de brief van 23 juni 1987 voor om de huurprijsverhoging op basis van jaarlijkse indexering te matigen tot f 2,66 per m2 per jaar. Die prijs verschilde volgens het Havenbedrijf niet wezenlijk van die van “
de eerder ter sprake gekomen aangrenzende huurder.” Dat het Havenbedrijf met deze brief slechts een gedeelte van haar aanbod gestand deed, te weten alleen de jaarlijkse indexering, afzag van de algehele huurprijsherziening na 25 jaar, en dus een derde alternatief voor de vijfjaarlijkse herzieningsmogelijkheid bood, valt in de brief niet te lezen. De oude maatschap stelt ook niet op basis waarvan zij mocht vertrouwen dat het hier een geheel nieuw aanbod betrof.

Bij brief van 5 september 1989 liet de oude maatschap weten dat zij de voorstellen van het Havenbedrijf aanvaardde. In die brief valt niet te lezen dat het gedeelte van het aanbod ter zake van de algehele herzieningsmogelijkheid na 25 jaar, anders dan de voorgestelde prijs en de indexering, niet werd aanvaard. De oude maatschap stelt dat zij bezwaren had tegen de algehele herziening na 25 jaar, maar gesteld noch gebleken is dat en zo ja, op welke wijze de oude maatschap tegenover het Havenbedrijf bezwaar heeft gemaakt tegen die huurprijsherzieningsmogelijkheid of waaruit het Havenbedrijf dit had moeten afleiden. Het Havenbedrijf mocht er dus op vertrouwen dat de oude maatschap begreep dat het kiezen voor de ‘jaarlijkse indexering’ uit de brief van 21 april 1989 (met een lagere beginprijs dan bij het vijfjaarssysteem) in plaats van de vijfjaarlijkse aanpassing ook inhield dat na 25 jaar een algehele herziening kon plaatsvinden. Het ziet er ook hier naar uit dat de discussie tussen partijen zich had toegespitst op de hoogte van de nieuwe huurprijs (zowel indien de vijfjaarstermijn werd gehandhaafd als bij invoering van het systeem met de jaarlijkse indexering). Ook hier geldt dat het helderder was geweest indien het Havenbedrijf het totale aanbod en dus ook de herzieningsmogelijkheid na 25 jaar in de latere brieven herhaald had, maar het uitblijven daarvan brengt niet mee dat de oude maatschap erop mocht vertrouwen dat dat deel van het aangeboden alternatief a) was vervallen.

In september 1989 maakte de algehele huurprijsherzieningsmogelijkheid na 25 jaar dus deel uit van de gewijzigde overeenkomsten met de oude maatschap.

12. Team Terminal c.s. hebben zich ter ondersteuning van hun standpunt dat zij een algehele herzieningsmogelijkheid na 25 jaar niet zijn overeengekomen ook nog op de wijzigingsovereenkomst van 1994 beroepen, omdat daaruit volgens hen blijkt dat partijen de wijziging van de algehele herzieningsmogelijkheid niet eerder zijn overeengekomen.

13. Partijen zijn het erover eens dat de nieuwe maatschap een herverdeling van de 4e en 5e Petroleumhaven wenste alsmede harmonisatie van de huurtermijnen. Het ging bij de wijzigingsovereenkomst dus ook niet om de 3e Petroleumhaven (contract 707), maar alleen om de 4e en 5e Petroleumhaven (contracten 836, 839 en 842, de contracten zowel met Esso alleen als met de oude maatschap waarvan Esso ook deel uitmaakte).

14. Volgens Team Terminal c.s. volgt uit de wijzigingsovereenkomst, met name uit het feit dat onder h is opgenomen “
dat deze huurprijzen in het vervolg (uitsluitend) zouden worden aangepast door jaarlijkse indexatie”, dat partijen
uitsluitendeen jaarlijkse indexering zijn overeengekomen en niet ook nog een algehele herzieningsmogelijkheid na 25 jaar. Nergens in de wijzigingsovereenkomst, zo stellen Team Terminal c.s., wordt van die algehele herzieningsmogelijkheid gewag gemaakt. Verwijzing naar de brieven van 8 en 13 februari 1985 vindt alleen plaats in het verband van de systematiek van de indexering. Verder staat er duidelijk: de overeenkomst zoals
belichaamdin de brieven van 21 april 1989 en 5 september 1989. In die brieven wordt alleen over de indexering gesproken. Het is toch vreemd dat in die hele uitgebreide clausule onder h de algehele herziening niet wordt genoemd. Voorts wordt in de bepaling onder G alleen voorzien in een verlenging per 31 december 2009 met een recht op verlenging van tweemaal vijftien jaar. Daarmee zouden de overeenkomsten eerder eindigen dan aanvankelijk voorzien. Uit de overeenkomst volgt niets anders dan dat de overeenkomsten in geval van verlenging onder de vigerende voorwaarden zouden worden voortgezet, aldus nog steeds Team Terminal c.s.

15. Het Havenbedrijf heeft daartegen onder meer ingebracht dat het woord ‘uitsluitend’ niet betekent dat alleen een jaarlijkse indexering is overeengekomen zonder algehele herzieningsmogelijkheid, maar dat het betekent dat de vijfjaarlijkse herzieningstermijn niet meer gold. Het hof overweegt daaromtrent als volgt. De wijzigingsovereenkomst had tot doel meerdere contracten gelijk te laten lopen. Alle contracten kenden aanvankelijk een vijfjaarlijkse herzieningstermijn (met algehele herzieningsmogelijkheid na 25 jaar). Alle contracten waren gewijzigd in het systeem van een jaarlijkse indexering (met algehele herzieningsmogelijkheid na 25 jaar). Met het woord ‘uitsluitend’ kan dus evengoed gedoeld zijn op het feit dat, zoals voor alle contracten was overeengekomen, voor deze overeenkomst (ook nog) uitsluitend een jaarlijkse indexering (met algehele herzieningsmogelijkheid na 25 jaar) gold en geen vijfjaarlijkse termijn meer.

16. Voorts lag het in de rede dat in het kader van de harmonisatie van de huurprijzen uit de verschillende contracten verwezen werd naar de systematiek van de indexering en daarmee naar zowel de brieven van 21 april 1989 en 5 september 1989 als naar de brieven van 8 en 13 februari 1985 waarin die systematiek (met in laatstgenoemde brieven ook een algehele herzieningsmogelijkheid na 25 jaar) uiteengezet is en waarvan later niet is afgeweken. Alleen de hoogte van de nieuwe huurprijs en het peilmoment (de 7e kalendermaand) is later na de onderhandelingen door het Havenbedrijf bijgesteld.

17. Dat een herhaling van de algehele herzieningsmogelijkheid niet is opgenomen onder G en H van de wijzigingsovereenkomst betekent niet dat die mogelijkheid niet in een eerder stadium is overeengekomen. Het gaat er in G en H alleen om dat de wijziging de verschillende overeenkomsten (ook) qua duur gelijk laat lopen. De overige (talrijke) voorwaarden van de overeenkomsten zijn evenmin opgenomen en die hebben alle, voor zover zij niet met name in de wijzigingsovereenkomst zijn genoemd, hun gelding behouden.

18. Aan het feit dat in de wijzigingsovereenkomst van 1994 de algehele herzieningsmogelijkheid na 25 jaar nergens met name is genoemd, komt dus naar het oordeel van het hof niet de betekenis toe die Team Terminal c.s. voorstaan.

19. Het voorgaande betekent dat het Havenbedrijf met de eerste twee grieven, gericht tegen het tussenvonnis, succes heeft. Bij behandeling van de derde grief heeft het Havenbedrijf dan ook geen belang. De slotsom is dat de vonnissen vernietigd zullen worden. De vordering van het Havenbedrijf zal alsnog worden toegewezen, bij welke uitslag een kostenveroordeling ten laste van Team Terminal c.s. past voor beide instanties.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt de bestreden vonnissen van 9 november 2012 en 6 juni 2014;

en opnieuw rechtdoende

- veroordeelt Team Terminal c.s. tot het verlenen van medewerking aan de herzieningsprocedure al dan niet door middel van het inschakelen van deskundigen, op straffe van een door elk (Esso en Team Terminal) te verbeuren dwangsom van € 10.000,- voor elke dag dat Team Terminal c.s. deze veroordeling overtreden vanaf 14 dagen na betekening van dit arrest;

- veroordeelt Team Terminal c.s. hoofdelijk in de kosten van beide instanties, in het hoger beroep tot op heden aan de zijde van het Havenbedrijf bepaald op € 781,52 aan verschotten (zijnde € 77,52 aan explootkosten en € 704,- aan griffierecht) en op € 2.682,- aan salaris voor de advocaat en voor de eerste instantie tot op 6 juni 2014 bepaald op € 109,- aan griffierecht en op € 3.200,- aan salaris voor de gemachtigde, met de wettelijke rente over deze kosten vanaf veertien dagen na betekening van dit arrest tot aan de dag der voldoening;

- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, H.J.M. Burg en H.J.H. van Meegen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 december 2015 in aanwezigheid van de griffier.