Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.175.231/01
Rolnummer rechtbank : C/09/493066 / KG ZA 15/1105
Arrest in kort geding van 29 december 2015 (bij vervroeging)
inzake
[appellant]
wonende te Den Haag,
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. R.A.U. Juchter van Bergen Quast, te Den Haag,
tegen
STICHTING VESTIA,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Vestia,
advocaat: mr. M.A. van Kleef te Den Haag.
Het geding
Onder buiten-effectstelling van de op 14 augustus 2015 betekende spoedappeldagvaarding is [appellant] bij spoedappeldagvaarding van 21 augustus 2015 onder aanvoering van vijf grieven, in hoger beroep gekomen van het tussen partijen op 12 augustus 2015 in kort geding door de voorzieningenrechter in de rechtbank Den Haag gewezen vonnis, waarbij de vordering tot ontruiming van de in geding zijnde bedrijfsruimte en berging is toegewezen. Bij mondeling arrest van 20 augustus 2015 is een comparitie van partijen gelast. Deze heeft plaatsgevonden op 24 augustus 2015 in aanwezigheid van beide partijen; hiervan is proces-verbaal gemaakt. Op 8 september 2015 heeft Vestia doorhaling van de procedure gevraagd, omdat [appellant] de bedrijfsruimte en de berging had verlaten en de sleutels had ingeleverd; het zeer spoedeisende belang was daarmee aan deze procedure komen te ontvallen. Yildirim heeft niet met doorhaling ingestemd. Bij memorie van antwoord d.d. 22 september 2015, met producties, heeft Vestia de grieven bestreden. Vervolgens heeft Vestia de stukken overgelegd en is arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
Het gaat in dit kort geding om het volgende:
1.1
Op 1 april 1997 is een huurovereenkomst gesloten tussen (de rechtsvoorganger van) Vestia als verhuurder en de heer [A], de broer van [appellant], als huurder ten aanzien van een bedrijfsruimte aan het adres [adres 1] (hierna: de bedrijfsruimte) en een berging aan de [adres 2] (hierna: de berging). De laatst geldende huurprijs voor de bedrijfsruimte bedroeg € 489,14 per maand en voor de berging € 23,67 per maand (samen € 512,81 per maand).
1.2
Aanvankelijk exploiteerde [A], handelend onder de naam Café/Grillroom Vriendschap, in de bedrijfsruimte een snackbar. Vanaf 1 maart 2013 exploiteerde [appellant] in de bedrijfsruimte een snackbar. [appellant] is bij de Kamer van Koophandel ingeschreven als eigenaar van de eenmanszaak “Cafetaria/Grillroom Mevla” die de vestiging op [adres 1] drijft sinds 1 maart 2013 (registratiedatum 21 maart 2013).
1.3
Op 17 juni 2013 heeft [A] aan Vestia een verzoek tot indeplaatsstelling gedaan ten behoeve van [appellant]. Bij brief van 25 juli 2013 heeft Vestia dit verzoek afgewezen, wegens onder meer een huurachterstand van en een ontruimingsvonnis tegen [appellant] in het verleden (betrekking hebbend op Bouwlustlaan 59). In deze brief heeft Vestia geschreven: “Desgewenst kunt u bij ons altijd een nieuw verzoek tot indeplaatsstelling indienen, waarbij u een andere kandidaat huurder voordraagt”.
1.4
Op 24 juni 2014 is [A] in staat van faillissement verklaard. Vestia heeft op 3 juli 2014 bij de curator een vordering ingediend wegens huurachterstand.
1.5
Op 7 juli 2014 heeft [A] opnieuw verzocht om [appellant] in zijn plaats te stellen. Hiertoe zijn [A] en [appellant] samen op het kantoor van Vestia geweest om dit te bespreken. Bij brief van 21 juli 2014 heeft Vestia de indeplaatsstelling wederom geweigerd. In deze brief heeft Vestia geschreven: “Als in de toekomst blijkt dat alle lopende vorderingen zijn voldaan en dat partijen zich minimaal een jaar bewezen hebben als goed huurder c.q. ondernemer, is Vestia bereid een nieuw verzoek in heroverweging te nemen”.
1.6
De huurovereenkomst met [A] is op 1 maart 2015 geëindigd.
1.7
Bij brief van 8 juni 2015 heeft (de gemachtigde van) Vestia geschreven dat hem bekend is dat [appellant] sinds 1 maart 2013 feitelijk gebruiker is van de huurobjecten en dat indeplaatsstelling uitdrukkelijk niet was toegestaan. Zij heeft [appellant] gesommeerd het gehuurde per uiterlijk 30 juni 2015 te ontruimen, met het verzoek tot betaling van een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huurprijs met, op dat moment, een achterstand van € 4.055,14. [appellant] heeft de bedrijfsruimte toen niet ontruimd.
2.1
Op 22 juli 2015 heeft Vestia [appellant] gedagvaard in het onderhavige kort geding en gevorderd:
I. [appellant] te veroordelen de bedrijfsruimte en de berging binnen vijf dagen leeg en ontruimd aan Vestia op te leveren, onder afgifte van alle sleutels;
II. [appellant] te veroordelen tot betaling vaan Vestia van € 4.055,14, vermeerderd met € 512,81 voor iedere maand dat de objecten na 1 juli 2015 nog niet leeg en ontruimd aan Vestia zullen zijn opgeleverd, vermeerderd met de wettelijke rente.
2.2
Aan de ontruimingsvordering (I) heeft Vestia ten grondslag gelegd, (primair) dat [appellant] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft nu er geen huurovereenkomst bestaat tussen Vestia en [appellant] en (subsidiair, voor het geval er wel een huurovereenkomst is ontstaan) dat [appellant] niet aan de betalingsverplichting voldoet. Aan de verplichting tot betaling (II) heeft Vestia ten grondslag gelegd dat [appellant] de objecten gebruikt en dus een redelijke vergoeding voor het gebruik verschuldigd is, zijnde een vergoeding conform de huurprijs. Sinds de datum van faillissement van [A] is een betalingsachterstand van € 4.055,14 ontstaan, aldus Vestia.
2.3
Bij dagvaarding van 3 augustus 2015 (in de bodemzaak) heeft [appellant] Vestia voor de kantonrechter gedagvaard en onder meer gevorderd een verklaring voor recht dat er tussen hem en Vestia een huurovereenkomst bestaat voor de bedrijfsruimte. Hij heeft daartoe aangevoerd dat hij vanaf januari 2014 maandelijks persoonlijk aan Vestia een huurprijs van € 512,81 betaalt voor het gebruik van de bedrijfsruimte. Ook heeft hij aangegeven dat hij voor het levensonderhoud van zijn gezin afhankelijk is van de inkomsten uit zijn horecagelegenheid in de bedrijfsruimte, dat hij daarvoor aanzienlijke investeringen (tenminste € 10.000,-) heeft gedaan, dat hij in 2014 een jaaromzet had van € 20.000,- en over 2015 een omzet van € 25.000,- verwacht en dat hij brodeloos en met schulden achter blijft indien hij uit het gehuurde wordt gezet.
2.4
Bij vonnis in het onderhavige kort geding van 12 augustus 2015 (hierna: het kort geding vonnis) heeft de voorzieningenrechter, na een mondelinge behandeling op 5 augustus 2015, op de vorderingen van Vestia (zie 2.1) [appellant] veroordeeld, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, om de bedrijfsruimte en de berging binnen vijf dagen leeg en ontruimd aan Vestia op te leveren, onder afgifte van alle sleutels, en de betalingsvordering afgewezen. De voorzieningenrechter overwoog daartoe:
(I) Een spoedeisend belang bij de vordering tot ontruiming is voldoende aannemelijk, omdat Vestia heeft gesteld dat er een inbreuk wordt gemaakt op haar eigendomsrecht. [appellant] gebruikt de bedrijfsruimte en de berging zonder recht of titel. Vestia heeft zich niet verbonden de bedrijfsruimte aan [appellant] in gebruik te verstrekken, ook niet voor een proefperiode. Uit het enkele feit dat [appellant] de bedrijfsruimte reeds sinds 1 maart 2013 in gebruik heeft kan dit niet worden afgeleid. De verzoeken tot indeplaatsstelling van [appellant] zijn uitdrukkelijk geweigerd.
(II) Ter zake van de geldvordering is er geen spoedeisend belang. Bovendien staat niet vast dat [appellant] nooit een vergoeding heeft betaald voor het gebruik van de bedrijfsruimte. Uit diverse bankafschriften blijkt dat ook na de datum van het faillissement nog bedragen aan Vestia zijn betaald met in de omschrijving de bedrijfsruimte, welke bedragen voor of namens [appellant] kunnen zijn betaald.
3.1
Bij spoedappeldagvaarding van 21 augustus 2015 heeft [appellant] vernietiging van het kort geding vonnis gevorderd en afwijzing van de vorderingen van Vestia. [appellant] heeft hiertoe aangevoerd dat executie van voornoemd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard, vonnis misbruik van procesrecht oplevert, omdat Vestia onder valse voorwendselen een ontruimingsvonnis bij de voorzieningenrechter heeft verkregen. Immers, [appellant] heeft reeds vóór de inleidende dagvaarding betalingen ter zake van zowel de betalingsachterstand uit het verleden ([adres 3]) als de bedrijfsruimte gedaan, hetgeen Vestia ten onrechte en tegen beter weten in bij de voorzieningenrechter heeft ontkend. Voorts heeft [appellant] aangevoerd – kort en puntsgewijs weergegeven:
Grief 1: De voorzieningenrechter heeft ten onrechte een spoedeisend belang zijdens Vestia aangenomen. Er was geen betalingsachterstand en dus geen spoedeisend belang.
Grief 2: De voorzieningenrechter heeft ten onrechte geen rekening gehouden met de betalingsbewijzen ten bedrage van € 14.421,89 aan Vestia en hij heeft ten onrechte het opzettelijk verzwijgen daarvan niet meegewogen en gewaardeerd.
Grief 3: Ten onrechte heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat Vestia spoedeisend belang toekomt omdat inbreuk wordt gemaakt op haar eigendomsrecht. Vestia wist dat [appellant] sedert 1 maart 2013 een snackbar in de bedrijfsruimte uitoefende. [appellant] heeft € 14.421,89 als huur hiervoor overgemaakt, hetgeen Vestia zonder protest heeft behouden.
Grief 4: Ten onrechte heeft de voorzieningenrechter overwogen dat er geen huurovereenkomst tussen partijen bestaat. [appellant] exploiteert al sedert 1 maart 2013 met instemming en medeweten van Vestia een snackbar in de bedrijfsruimte en heeft sedert 1 maart 2013 tot augustus 2015 in totaal € 14.421,89 aan huurpenningen overgemaakt. Dit heeft meer waarde dan de brieven aan [A] dat Vestia niet akkoord gaat met de indeplaatsstelling.
Grief 5: Ten onrechte heeft de voorzieningenrechter overwogen dat [appellant] zonder recht of titel gebruik maakt van het gehuurde, nu [appellant] gedurende 20 maanden met medeweten van Vestia een snackbar in het gehuurde exploiteerde en Vestia de daarvoor ontvangen huurpenningen zonder protest heeft behouden en aan [appellant] heeft toegestaan om gebruik te maken van het gehuurde.
3.2
Vordering II van Vestia is in hoger beroep niet aan de orde. Alleen de toegewezen ontruiming van de bedrijfsruimte en berging ligt ter beoordeling voor.
4. Ter zake van de eerste grief oordeelt het hof dat de voorzieningenrechter een spoedeisend belang van Vestia bij haar vordering mocht aannemen, nu Vestia gemotiveerd heeft gesteld dat [appellant] de bedrijfsruimte en berging zonder recht of titel gebruikte, dat zij de ruimten wilde verhuren aan nieuwe huurders – zijnde anderen dan [appellant] – die huur betaalden en dat de ontruiming reeds was aangezegd. Het betrof een vordering op grond van de situatie waarin de huurovereenkomst met de huurder ([A]) tot een einde was gekomen, terwijl desondanks een ander ([appellant]) de ruimten gebruikte zonder dat Vestia laatstgenoemde als huurder had geaccepteerd; Vestia had in de voorafgaande jaren zelfs tweemaal laten weten dat de indeplaatsstelling van [appellant] als huurder werd geweigerd. De mogelijkheid volgens [appellant] dat hij door betalingen wel een huurovereenkomst met Vestia had gekregen, althans dat Vestia in moest stemmen met langer gebruik tegen betaling van een gebruiksvergoeding, doet aan de spoedeisendheid niet af. De aannemelijkheid hiervan kon in dit kort geding voldoende worden onderzocht. De eerste grief is ongegrond.
5.1
De overige grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
5.2
Het hof stelt voorop dat er geen enkele aanwijzing is dat Vestia ter zake van de bedrijfsruimte en de berging ooit uitdrukkelijk een huurovereenkomst met [appellant] is aangegaan. Wél staat vast dat (de rechtsvoorganger van) Vestia schriftelijk een huurovereenkomst met [A] is aangegaan, die met de opzegging van 20 november 2014 per 1 maart 2015 is beëindigd. Er is geen schriftelijke, noch een mondelinge huurovereenkomst met [appellant] gesloten, terwijl Vestia de verzoeken van [A] om [appellant] als huurder in zijn plaats te stellen nota bene uitdrukkelijk heeft geweigerd.
5.3
Ter beantwoording van de vraag of Vestia zich stilzwijgend tot een huurovereenkomst met [appellant] heeft verbonden, omdat [appellant] gebruiker was en betaalde, overweegt het hof het volgende.
5.4
De huurovereenkomst met [A] was niet opgezegd. Vestia verhuurde dus aan [A]. Indien het al zo was (hetgeen Vestia ontkent) dat Vestia reeds ruim voor het faillissement er mee bekend was dat niet [A] maar [appellant] in de bedrijfsruimte een snackbar exploiteerde, mocht Vestia aannemen dat haar huurder [A] hem als gebruiker in de ruimte toeliet. Vestia kon immers niet tegelijkertijd dezelfde ruimte die zij reeds aan [A] verhuurde ook aan [appellant] verhuren. Het gebruik door [appellant] was in dat geval iets tussen T. en [appellant], waar Vestia buiten stond.
Het feit dat [appellant] persoonlijk huurbetalingen deed, maakt niet dat [appellant] zich jegens Vestia heeft verbonden om huurpenningen te betalen, noch dat Vestia zich verbonden heeft om de bedrijfsruimte niet meer aan [A] maar aan [appellant] in gebruik te verstrekken. [appellant] kon immers voor [A] betalen (artikel 6:30, eerste lid, BW). Uit niets is gebleken dat [appellant] aan Vestia kenbaar heeft gemaakt dat hij de huurpenningen ten behoeve van zijn eigen eenmanszaak “Cafetaria/Grillroom Mevla” betaalde.
Het feit dat [appellant] persoonlijk huurbetalingen deed, maakt niet dat [appellant] zich jegens Vestia heeft verbonden om huurpenningen te betalen, noch dat Vestia zich verbonden heeft om de bedrijfsruimte niet meer aan [A] maar aan [appellant] in gebruik te verstrekken. [appellant] kon immers voor [A] betalen (artikel 6:30, eerste lid, BW). Uit niets is gebleken dat [appellant] aan Vestia kenbaar heeft gemaakt dat hij de huurpenningen ten behoeve van zijn eigen eenmanszaak “Cafetaria/Grillroom Mevla” betaalde.
5.5
[appellant] kan geen huur- of gebruiksrechten ontlenen aan toezeggingen jegens hem die zouden blijken uit de brief van 21 juli 2014 aan [A]. Uit die brief kan wel blijken dat Vestia zich heeft verbonden om in de toekomst een nieuw verzoek tot indeplaatsstelling in heroverweging te nemen als blijkt dat alle lopende vorderingen zijn voldaan en dat partijen zich minimaal een jaar bewezen hebben als goed huurder c.q. ondernemer. Echter, deze toezegging om een nieuw verzoek tot indeplaatsstelling te gaan heroverwegen betekent geenszins dat zo’n nieuw verzoek reeds is ingewilligd of dat het zal worden ingewilligd. Een nieuw indeplaatsstellingsverzoek is niet gedaan en er is niet in de plaats gesteld. Bovendien kan voorshands niet worden aangenomen dat [A] (danwel [appellant]) zich na juli 2014 minimaal een jaar als goed huurder (c.q. gebruiker) heeft bewezen. [A] is immers op 24 juni 2014 failliet verklaard en heeft niets meer betaald, laat staan regelmatig de maandelijks verschuldigde huur. [appellant] heeft betalingen gedaan, maar uit niets blijkt dat hij telkens maandelijks op tijd het huurbedrag betaalde - uit het bij de Memorie van Antwoord gevoegde betalingsoverzicht volgt veeleer dat vaak een maand niet werd betaald, waarna dat later (onder meer met vijf betalingen in juli 2015) werd ingehaald. Dat [appellant] tot augustus 2015 in totaal € 14.421,89 heeft betaald, betekent niet dat hij als een goed huurder maandelijks de verschuldigde huurpenningen voldeed. Bovendien is niet gebleken dat hij deze bedragen jegens Vestia als een eigen verplichting (van [appellant] c.q. Cafetaria/Grillroom Mevla) heeft gepresenteerd.
Aangaande ‘goed ondernemer’ is niets naar voren gebracht.
Aangaande ‘goed ondernemer’ is niets naar voren gebracht.
5.6
Kortom, [appellant] mocht -op grond van het voorgaande- er niet redelijkerwijs op vertrouwen dat Vestia hem als huurder had geaccepteerd. De situatie van artikel 6:35 BW doet zich niet voor.
6. Uit de in de memorie van grieven omschreven ‘feiten en omstandigheden’ en de punten 19, 24 en 25 bij grieven 1 en 2 begrijpt het hof dat het [appellant] dwarszit dat Vestia bij de voorzieningenrechter nog niet heeft erkend dat [appellant] tot augustus 2015 € 14.421,89 had betaald. Dienaangaande laat het hof in het midden of Vestia ten tijde van de zitting bij de voorzieningenrechter in eerste aanleg voldoende inzicht in de herkomst en grondslag van de aan haar door [appellant] betaalde bedragen had ([appellant] voert aan van wel, terwijl Vestia aanvoert dat er wisselende bedragen ten behoeve van onduidelijke dossiers binnenkwamen). In hoger beroep heeft Vestia niet weersproken dat er in de periode van 1 maart 2013 tot augustus 2015 vanaf de rekening van Cafe/Grillroom Vriendschap (van [A]) € 14.421,89 is betaald voor de door [A] gehuurde bedrijfsruimte. Daarmee staan de betalingen van in totaal € 14.421,89 voorshands voldoende vast. Echter, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen geven deze betalingen geen recht of titel aan [appellant] om de bedrijfsruimte te blijven gebruiken, zodat dit geen aanleiding is het bestreden vonnis te vernietigen. Het beroep op misbruik van procesrecht om het (uitvoerbaar bij voorraad verklaarde) vonnis te executeren, treft reeds daarom geen doel.
7. Dat [appellant] voor het levensonderhoud van zijn gezin afhankelijk was van de inkomsten uit zijn horecagelegenheid in de door [A] gehuurde bedrijfsruimte, dat hij daarvoor investeringen heeft gedaan en dat hij omzet genereerde, leveren voorshands geen omstandigheden op die Vestia verplichten hem als contractspartij te aanvaarden of hem (anderszins) langer van de bedrijfsruimte gebruik te laten maken.
8. Uit het voorgaande volgt dat de grieven falen. Afzonderlijke bespreking van onderdelen ervan kan achterwege blijven. Het hof zal het vonnis bekrachtigen. [appellant] moet als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Den Haag van 12 augustus 2015;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Vestia tot op heden begroot op € 711,- aan verschotten en € 1.788,- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest voor wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.E.H.M. Pinckaers en G. Dulek-Schermers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 december 2015 in aanwezigheid van de griffier.