ECLI:NL:GHDHA:2015:35

• Datum uitspraak: 27 januari 2015
• Publicatiedatum: 15 januari 2015
• Zaaknummer: 200.123.324-02
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.V. van den Berg; E.M. Dousma-Valk; T.G. Lautenbach
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvermindering en aansprakelijkheid bij baggerslibdepot door explosieven en bodemverontreiniging op voormalig vliegveld Valkenburg

De Staat verhuurde percelen op het voormalige Marinevliegkamp Valkenburg aan het Hoogheemraadschap Rijnland voor het oprichten van een baggerslibdepot. Tijdens de huurperiode bleek het terrein verdacht van explosieven en ernstig bodemverontreinigd, wat leidde tot vertraging in het gebruik van het gehuurde.

De gemeente Katwijk weigerde aanvankelijk toestemming vanwege de explosieven, waarna na vervolgonderzoek de percelen pas in april 2011 werden vrijgegeven. Het Hoogheemraadschap stelde de Staat aansprakelijk voor de vertraging en schade, maar het hof oordeelde dat het verkrijgen van de benodigde vrijgave een publiekrechtelijke taak is die voor rekening van de huurder komt, mede gelet op de huurovereenkomst en de ervaring van partijen.

Verder stelde het hof vast dat de Staat voorafgaand aan de huurovereenkomst niet hoefde te weten dat de bodemverontreiniging het huurgenot zou aantasten en dat de exoneratieclausule in de huurovereenkomst de Staat beschermt tegen aansprakelijkheid voor deze gebreken. De vorderingen van het Hoogheemraadschap werden daarom grotendeels afgewezen, met uitzondering van een comparitie over enkele specifieke schadeposten.

Uitkomst: Het hof oordeelt dat het Hoogheemraadschap het risico draagt voor vertraging door het niet tijdig verkrijgen van vrijgave en wijst de vorderingen grotendeels af.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.123.324/02

Rolnummer rechtbank : 1174853 \ CV EXPL 12-3697

Arrest van 27 januari 2015

inzake

DE STAAT DER NEDERLANDEN (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties),

zetelend te Den Haag,

principaal appellant,

geïntimeerde in het incidenteel appel.

hierna te noemen: de Staat,

advocaat: mr. F. Sepmeijer te 's-Gravenhage,

tegen

HET HOOGHEEMRAADSCHAP VAN RIJNLAND,

zetelend te Leiden,

geïntimeerde in het principaal appel,

incidenteel appellant,

hierna te noemen: het Hoogheemraadschap,

advocaat: mr. W. Lever te Leiden.

Het geding

Bij exploot van 5 maart 2013 is de Staat in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Den Haag, sector kanton, locatie Leiden, tussen partijen gewezen vonnis van 19 december 2012. Bij memorie van grieven (met producties) heeft de Staat vier grieven tegen het vonnis aangevoerd. Vervolgens heeft het hof bij tussenarrest van 7 mei 2013 een comparitie van partijen bevolen. Van die comparitie is proces-verbaal opgemaakt. Het Hoogheemraadschap heeft daarna bij memorie van antwoord in principaal appel tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel tevens houdende vermeerdering van eis (met producties; verder: memorie van antwoord) de grieven van de Staat bestreden, twee grieven tegen het vonnis aangevoerd en zijn eis vermeerderd. Partijen hebben daarop elk een akte inzake de vermeerdering van eis genomen. Ten slotte hebben partijen stukken overgelegd en arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Het gaat in deze zaak om het volgende.

1.1

De Staat is eigenaar van het voormalige Marinevliegkamp Valkenburg (verder: het vliegveld). Op het vliegveld hebben tijdens de Tweede Wereldoorlog gevechtshandelingen plaatsgevonden. Op grond van onderzoeken in de periode van 2006 tot april 2009 is bekend geworden dat het gehele vliegveld als verdacht moet worden aangemerkt ter zake van de aanwezigheid van explosieven en dat vooral in de buurt van de startbanen sprake is van mogelijke bodemverontreiniging.

1.2

Op het terrein van het vliegveld is op termijn woningbouw gepland. Met het oog daarop hebben de Staat en de gemeente Katwijk een samenwerkingsverband opgericht. Dit samenwerkingsverband heeft een werkgroep in het leven geroepen, die in 2008 en 2009 actief is geweest op het gebied van archeologie, bodem, water en explosieven (verder: de werkgroep). Een medewerker van het Hoogheemraadschap was lid van de werkgroep.

1.3

De Staat heeft met ingang van 1 juli 2009 aan het Hoogheemraadschap voor drie jaar percelen grond, gelegen op het vliegveld (verder: de percelen) verhuurd voor € 400.000,- per jaar voor het oprichten van een tijdelijke verwerkingsinstallatie voor baggerslib (verder: het baggerslibdepot) en het gebruiken daarvan. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden ongebouwde onroerende zaken Domeinen 2008 (verder: de Ahv) van toepassing, voor zover in de huurovereenkomst niet anders is bepaald. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald.

Artikel 9. Publiekrechtelijke bepalingen.

1. Het verkrijgen en behouden en het gebruik van publiekrechtelijke vergunningen en/of ontheffingen voor het gebruik van het gehuurde is geheel voor rekening en risico van de huurder. (....)

(…)

3. In het geval dat huurder niet de vergunningen/ontheffingen/vrijstellingen vóór 1 september 2009 zal verkrijgen, zullen partijen in nader overleg treden over beëindiging van de huurovereenkomst.

(…)

Artikel 10. Ontbindende voorwaarde

Indien blijkt dat naar aanleiding van archeologisch onderzoek, het explosievenonderzoek, en/of de nulsituatie bodemonderzoek als bedoeld in artikel 11, leden 3 en 4, het baggerslibdepot geen doorgang kan vinden, kunnen partijen de huurovereenkomst ontbinden. (…)

Artikel 11. Bodemverontreiniging

(…)

3. Huurder dient voor aanvang van de werkzaamheden op zijn kosten een uitgebreide nulsituatie bodemonderzoek uit te voeren naar de chemische kwaliteit van de grond en het grondwater conform NEN 6740 (volledig waterbodempakket). (…)

4. Partijen gaan ervan uit dat het in bovengenoemde rapport omschreven verontreinigingssituatie met de daarbij behorende eventuele gebruiksbeperkingen geen belemmering zal vormen voor ingebruikneming voor de beoogde functie van de zaak en dat ten aanzien van de in bovengenoemde rapportage omschreven verontreinigingssituatie gedurende de looptijd van deze overeenkomst geen verder onderzoek en/of sanering noodzakelijk is.

In de Ahv is onder meer het volgende bepaald.

Artikel 4 Aanvaarding en terbeschikkingstelling

1. Het gehuurde is/wordt bij aanvang van de huur opgeleverd en door de huurder aanvaard in de staat waarin het zich dan bevindt. Die staat wordt door partijen vastgelegd in een als bijlage aan de huurovereenkomst toe te voegen en door partijen ondertekend opnamerapport, welk opnamerapport deel uitmaakt van de huurovereenkomst.

2. Indien er bij aanvang van de huurovereenkomst geen opnamerapport is opgemaakt, dan wordt het gehuurde geacht te zijn opgeleverd en aanvaard in de staat die de huurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken.

(…)

6. De Staat is niet aansprakelijk voor (de gevolgen van) eventuele gebreken die het gehuurde blijkt te hebben en die de Staat op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst daadwerkelijk niet kende of naar op dat moment geldende opvattingen niet hoefde te kennen. De Staat is evenmin aansprakelijk voor (de gevolgen van) eventuele zichtbare en/of onzichtbare gebreken, die na het aangaan van de huurovereenkomst ontstaan c.q. mochten ontstaan. Op de Staat rust ter zake van zichtbare en/of onzichtbare gebreken, ontstaan na het aangaan van de huurovereenkomst, geen onderzoeks- en/of mededelingsplicht. De huurder heeft ter zake van de in dit lid genoemde gebreken geen recht op vermindering van de huurprijs en/of schadevergoeding.

Artikel 7 Vergunningen, ontheffingen en verzekeringen

1. De huurder dient zelf te zorgen voor het verkrijgen van eventuele, voor het beoogde gebruik van het gehuurde, benodigde vergunningen en/of ontheffingen, terwijl de weigering of intrekking daarvan nimmer aanleiding zou kunnen geven tot beëindiging van de huurovereenkomst of enige andere actie tegen de Staat. Het weigeren dan wel intrekken van een vergunning als in dit artikel bedoeld, levert geen gebrek in de zin van de wet op.

(…)

Artikel 10 Aansprakelijkheid schade

(…)

4. De Staat is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of de zaken van de huurder of van derden – en de huurder heeft ter zake geen recht op huurprijsvermindering – door het optreden en de gevolgen van zichtbare of onzichtbare gebreken (…), tenzij de schade het gevolg is van grove schuld of ernstige nalatigheid van de Staat ten aanzien van de staat van het gehuurde dat wel de schade het gevolg is van gebreken die de Staat bij het aangaan van de huurovereenkomst kende dan wel had behoren te kennen. (…)

1.4

Het Hoogheemraadschap heeft op 28 april 2010 aan een aannemerscombinatie opgedragen het baggerslibdepot aan te leggen. De werkzaamheden zouden op 1 oktober 2010 beginnen.

1.5

Het Hoogheemraadschap heeft de gemeente Katwijk (verder: de Gemeente) op 12 juli 2010 toestemming verzocht voor de geplande werkzaamheden op de percelen, zulks in verband met de eventuele aanwezigheid van explosieven aldaar. De burgemeester van de Gemeente heeft bij brief van 18 november 2010 die toestemming geweigerd op de grond dat uit een in opdracht van de Gemeente door Saricon bv (hierna: Saricon) uitgevoerd vooronderzoek bleek dat de aanwezigheid van conventionele explosieven, achtergebleven sinds de Tweede Wereldoorlog, niet kon worden uitgesloten, en dat de percelen pas konden worden vrijgegeven nadat van het voor vervolgonderzoek ingeschakelde bedrijf een verklaring was ontvangen dat de percelen vrij zijn van explosieven. De burgemeester van de Gemeente heeft bij brief van 4 februari 2011 aan het Hoogheemraadschap (verzonden op 16 februari 2011) medegedeeld dat de percelen voor wat betreft explosieven werden vrijgegeven.

1.6

Bovenbedoeld voor het vervolgonderzoek ingeschakeld bedrijf heeft in de percelen

ter plaatse van de voormalige start/landingsbanen grond opgegraven. Deze grond bleek ernstig verontreinigd te zijn. Naar aanleiding daarvan is de bodem van de percelen in opdracht en voor rekening van de Staat gesaneerd. Het Hoogheemraadschap heeft als gevolg van een en ander de percelen pas op 11 april 2011 in gebruik genomen.

1.7

Het Hoogheemraadschap heeft de Staat bij brief van 12 juli 2011 verweten dat hij toerekenbaar is tekortgeschoten door de percelen niet op de overeengekomen datum aan het Hoogheemraadschap ter beschikking te stellen, althans door het Hoogheemraadschap vanaf oktober 2010, het moment waarop de door het Hoogheemraadschap gecontracteerde aannemer met de werkzaamheden zou starten, tot 11 april 2011 geen huurgenot van de percelen te verschaffen. Het Hoogheemraadschap heeft daarbij aanspraak gemaakt op schadevergoeding, op dat moment begroot op € 5.319.050,72, althans € 5.819.050,72, telkens inclusief BTW. De Staat heeft zijn aansprakelijkheid afgewezen.

2. Het Hoogheemraadschap heeft bij de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, gevorderd dat deze voor recht zal verklaren dat het Hoogheemraadschap jegens de Staat aanspraak heeft op huurprijsvermindering in de periode tussen 1 oktober 2010 en 11 april 2011 als gevolg van op het terrein aangetroffen bodemverontreiniging en de op het terrein aangetroffen conventionele explosieven, alsmede dat de Staat jegens het Hoogheemraadschap aansprakelijk is voor de door het Hoogheemraadschap geleden schade als gevolg van dezelfde oorzaken, met rente en kosten. De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen voor de periode tussen 1 oktober 2010 en 16 februari 2011 en heeft de vorderingen voor het overige afgewezen.

3. De
eerste grief van de Staat is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de beslissing van de burgemeester van de Gemeente niet valt onder vergunningen en ontheffingen in de zin van artikel 9 van de huurovereenkomst en artikel 7, eerste lid, van de Ahv. De Staat meent dat dat oordeel onjuist is. Hij wijst daarbij op de tekst van die bepalingen en stelt dat, in een uitleg overeenkomstig het Haviltex-criterium rekening houdend met alle omstandigheden van het geval, de benodigde vrijgave door de Gemeente wel degelijk onder genoemde bepalingen viel. De Staat brengt verder naar voren dat de kantonrechter is uitgegaan van onjuiste feiten en daaraan een doorslaggevende betekenis heeft gehecht. De
tweede grief van de Staat keert zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat onvoldoende is gebleken dat het Hoogheemraadschap de verantwoordelijkheid heeft aanvaard voor gebruiksbelemmerende omstandigheden, onder meer ten aanzien van bodem en explosieven. De Staat voert gemotiveerd aan dat het Hoogheemraadschap die expliciet onder ogen heeft gezien. De
derde grief van de Staat valt het oordeel van de kantonrechter aan dat aan hem geen beroep toekomt op de exoneratie van artikel 4, zesde lid, van de Ahv, omdat de Staat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst het risico van de mogelijke aanwezigheid van explosieven kende, althans had behoren te kennen. De Staat wijst erop dat niet de aanwezigheid van explosieven het gebruik door het Hoogheemraadschap heeft verhinderd, maar de (publiekrechtelijke) weigering van de Gemeente om het terrein vrij te geven. Verder brengt de Staat naar voren dat die weigering het gevolg is geweest van ontwikkelingen die zich na het sluiten van de huurovereenkomst hebben voorgedaan. De
vierde grief van de Staat betreft het dictum in het vonnis van de kantonrechter; zij bouwt in de eerste plaats op de eerdere grieven voort. De Staat klaagt daarnaast over de door de Kantonrechter vastgestelde periode waarover huurprijsvermindering en gevolgschade dient te worden berekend. Hij brengt naar voren dat de periode gedurende welke de percelen niet zijn vrijgegeven, is begonnen op 26 november 2010.

4. De
eerste twee grieven van het Hoogheemraadschap richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter ter zake van de aansprakelijkheid van de Staat voor de schade ten gevolge van de geconstateerde bodemverontreiniging. Het Hoogheemraadschap brengt naar voren dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de bodemverontreiniging na het sluiten van de huurovereenkomst is ontstaan en dat de Staat dat gebrek niet kende of behoorde te kennen. Het Hoogheemraadschap voert subsidiair aan dat het beroep van de Staat op het exoneratiebeding uit oogpunt van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, en meer subsidiair dat de Staat onrechtmatig nalatig is geweest door het Hoogheemraadschap niet te informeren over de omstandigheid dat de locatie van de startbanen verdacht was op het punt van bodemverontreiniging, en daarom aansprakelijk is voor de gevolgschade, bestaande uit de stagnatiekosten van de aannemer. Het Hoogheemraadschap is voorts van mening dat het alleen al op grond van de aanwezige bodemverontreiniging recht heeft op volledige huurprijsvermindering over de hele periode van 29 november 2010 tot 11 april 2011, alsmede op vergoeding van de hele stagnatieschade. De
derde grief van het Hoogheemraadschap betreft de proceskostenveroordeling; zij bouwt op de eerdere grieven voort.

5. Het Hoogheemraadschap heeft in hoger beroep zijn eis aldus vermeerderd, dat het thans tevens vordert dat het hof de Staat zal veroordelen aan hem € 3.302.738,64 met rente te betalen. Dit bedrag is samengesteld uit huurprijsvermindering, kosten vervangende grond en stagnatiekosten aannemer. De Staat heeft zich tegen deze vermeerdering van eis verzet, omdat hij meent dat deze in strijd is met de eisen van een goede procesorde. In eerste aanleg heeft geen debat over de hoogte van de schade plaatsgevonden en ook tijdens de comparitie van partijen in hoger beroep is niet over schadeposten gesproken, aldus de Staat. Voorts is volgens de Staat van belang dat sprake is van feitelijk complexe schadeposten en dat er causaliteits- en eigen-schuldvragen spelen waarvoor uitgebreid feitenonderzoek nodig is. Ook wordt de Staat een feitelijke instantie ontnomen. Om deze redenen vraagt de Staat de eisvermeerdering niet toe te laten.

6. Het hof zal de vermeerdering van eis toelaten. De herstelfunctie van het hoger beroep brengt met zich, dat het de oorspronkelijke eiser vrijstaat in hoger beroep een nieuwe koers te kiezen. Hij mag daarbij naast verklaringen voor recht zijn eis aanvullen met een schadevergoedingsvordering. Daaraan is inherent dat de oorspronkelijke gedaagde ter zake van de schadevordering slechts één instantie toekomt. Gelet op de omstandigheid dat door deze vordering wordt voorkomen dat het Hoogheemraadschap mogelijk genoodzaakt wordt na de onderhavige procedure een nieuwe vordering tegen de Staat in te dienen, is de omstandigheid dat de onderhavige procedure door de eisvermeerdering langer zal duren, op zichzelf geen reden om strijd met de eisen van een goede procesorde aan te nemen. Het hof zal de Staat, als het enige aansprakelijkheid van de Staat voor de beweerde schade van het Hoogheemraadschap mogelijk aanwezig acht, alsnog in de gelegenheid stellen ter zake daarvan verweer te voeren.

7. Tussen partijen is niet betwist dat de aanwezigheid van explosieven en (ernstige) bodemverontreiniging het huurgenot dat het Hoogheemraadschap mocht verwachten, in ernstige mate aantast. Van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is evenwel geen sprake als deze aanwezigheid een “aan de huurder toe te rekenen omstandigheid” is. Dat is onder meer het geval indien het gaat om een omstandigheid die krachtens in het maatschappelijk verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt (artikel 6:75 BW). Is dat het geval, dan heeft de huurder geen recht op huurprijsvermindering of schadevergoeding.

8. Het hof stelt het volgende voorop. Partijen zijn beide overheidslichamen met ervaring met grondwerkzaamheden waarbij rekening moet worden gehouden met het risico van na de Tweede Wereldoorlog achtergebleven explosieven. Uit dien hoofde mag ervan worden uitgegaan dat beide partijen, dus ook het Hoogheemraadschap, ervan op de hoogte waren dat, indien een locatie wordt beschouwd als verdacht op aanwezigheid van conventionele explosieven, vrijgave van de locatie door de burgemeester van de gemeente waarin de locatie is gelegen, vereist is. Partijen zijn het erover eens dat tussen hen voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst het risico van conventionele explosieven als bovenbedoeld is besproken. In de rapportage van T&A Survey BV van 12 september 2008 betreffende de opsporing van conventionele explosieven ter plaatse van het baggerslibdepot (productie 15 bij de dagvaarding in eerste aanleg) is bovendien vermeld dat de locatie gezien wordt als verdacht op aanwezigheid van explosieven. Het Hoogheemraadschap heeft niet betwist dat de Staat aan hem deze rapportage voor het sluiten van de huurovereenkomst heeft doen toekomen. Het Hoogheemraadschap had er dus ten minste redelijkerwijs van op de hoogte dienen te zijn dat zodanige vrijgave noodzakelijk was.

9. Partijen twisten over de vraag wie voor het verkrijgen van de vrijgave diende te zorgen. Het hof stelt voorop dat de afgifte van bedoelde vrijstelling onderdeel is van de publiekrechtelijke taken van de burgemeester op het gebied van de openbare orde en veiligheid. Zowel in de huurovereenkomst als in de Ahv is bepaald dat het de huurder is die dient te zorgen voor het verkrijgen van de nodige (publiekrechtelijke) vergunningen en ontheffingen. Wat onder deze bepalingen moet worden verstaan is afhankelijk van de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij is van belang dat het hier gaat om publiekrechtelijke lichamen die bij uitstek in staat zijn de grens tussen publiekrechtelijke en privaatrechtelijke taken en bevoegdheden te onderkennen. Gelet daarop behoorde het tot de taak van het Hoogheemraadschap om ervoor te zorgen dat het de vrijgave (tijdig) verkreeg en komt het in beginsel voor risico van het Hoogheemraadschap indien de vrijgave niet tijdig afkomt.

10. Het had dus op de weg van het Hoogheemraadschap gelegen om zich bij de gemeente Katwijk (verder: de Gemeente) te oriënteren over de stand van zaken en om tijdig een verzoek tot vrijgave in te dienen. De Staat mocht daar na het sluiten van de huurovereenkomst ook van uitgaan. Hoewel het Hoogheemraadschap vanaf het sluiten van de huurovereenkomst de Gemeente daarover had kunnen benaderen, blijkt uit de processtukken en de producties dat het Hoogheemraadschap zich pas na het geven van de opdracht aan de aannemerscombinatie tot de Gemeente heeft gewend; het heeft zich ook toen pas weer tot de Staat gewend met de vraag of het ter zake van explosieven alle benodigde informatie had. Onder deze omstandigheid dienen de gevolgen van het niet tijdig verkrijgen van een vrijgave (naar verkeersopvattingen) voor risico van het Hoogheemraadschap te blijven.

11. Dat zou wellicht anders zijn als was komen vast te staan dat de Staat een kennisvoorsprong had op het Hoogheemraadschap ten aanzien van het explosievenonderzoek, in welk geval van de Staat in beginsel in redelijkheid verwacht had mogen worden dat hij die kennis had gedeeld. Daarvan is echter niet gebleken. Uit de stukken blijkt veeleer dat zowel de Staat als het Hoogheemraadschap ervan uitging dat vrijgave slechts een formaliteit zou zijn, zodat voor vertraging niet viel te vrezen. Het Hoogheemraadschap heeft nog naar voren gebracht dat de Staat van het begin af aan op de hoogte is geweest van de opdracht en de voortgang van het naar aanleiding van de eerdere bevindingen door de Gemeente opgedragen en door Saricon uitgevoerde onderzoek, maar dat wordt door de Staat in reactie op het vonnis van de kantonrechter in hoger beroep gemotiveerd ontkend en door het Hoogheemraadschap niet verder onderbouwd. Aan bewijslevering wordt dan ook niet toegekomen. Een voldoende gespecificeerd aanbod tot getuigenbewijs op dit punt heeft het Hoogheemraadschap overigens ook niet gedaan; het algemene bewijsaanbod van punt 5.27 van de memorie van antwoord volstaat daartoe niet.

12. Het hierboven overwogene brengt het hof tot de slotsom dat de vertraging in de aanleg van het baggerslibdepot die het gevolg was van het niet tijdig verkrijgen van de vrijgave van de locatie, een omstandigheid vormt die maakt dat de daardoor veroorzaakte derving van huurgenot en de daaruit voortkomende schade voor rekening van het Hoogheemraadschap komen. De daartoe strekkende grieven van de Staat slagen.

13. Met betrekking tot de litigieuze, het huurgenot aantastende bodemverontreiniging overweegt het hof dat deze na het sluiten van de huurovereenkomst aan het licht is gekomen bij het explosievenonderzoek. Blijkens artikel 4, zesde lid, van de Ahv hebben partijen de aansprakelijkheid van de Staat voor gebreken als deze beperkt tot gebreken die de Staat bij het aangaan van de huurovereenkomst kende dan wel had behoren te kennen. Het hof gaat ervan uit dat de Staat voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst wist dat ter plaatse bodemverontreiniging kon worden aangetroffen. De Staat wist echter niet dat die bodemverontreiniging zodanig was dat daardoor het huurgenot van het Hoogheemraadschap zou worden aangetast. Zij hoefde dat voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst ook niet te onderzoeken, omdat het betreffende perceel voor die tijd zonder beperking kon worden gebruikt en de Staat ervan mocht uitgaan dat het Hoogheemraadschap het baggerslibdepot zonder noemenswaardige grondroeringen zou laten aanleggen. Ook het rapport van het zgn. nulsituatie-onderzoek verplichtte de Staat niet tot een verder gaand bodemonderzoek; daaruit blijkt de mogelijke aanwezigheid van ernstige bodemverontreiniging niet. Het Hoogheemraadschap verwijst bij zijn incidentele grieven nog naar een “Basisdocument Milieuhygiënische bodemkwaliteit” en naar enige verwijzingen daarnaar in overgelegde producties, maar dat document is niet in het geding gebracht en die verwijzingen brengen het hof niet tot de conclusie dat de daarin beschreven bodemverontreiniging zodanig is dat de Staat op grond daarvan wist dat op de locatie van het baggerslibdepot sprake was van het huurgenot aantastende verontreiniging, dan wel dat de Staat op grond daarvan verder gaand bodemonderzoek ter plaatse moest laten verrichten. Aan de Staat komt derhalve een beroep toe op de exoneratieclausule van artikel 4, zesde lid, van de Ahv.

14. Het in rechtsoverweging 13 overwogene leidt tot de conclusie dat ook de vertraging in de aanleg van het baggerslibdepot die het gevolg was van de geconstateerde ernstige bodemverontreiniging van de locatie, een omstandigheid vormt die maakt dat de derving van huurgenot die daar het gevolg van is, voor rekening van het Hoogheemraadschap komt. De grieven van het Hoogheemraadschap leiden niet tot resultaat.

15. Een en ander maakt dat de vorderingen van het Hoogheemraadschap, voor zover zij betrekking hebben op stagnatieschade (punten 6.7-6.13 van de memorie van antwoord), voor afwijzing gereed liggen. Dat is voorshands anders voor zover het de kosten vervangen grond betreft (punt 6.6 van de memorie van antwoord). In overeenstemming met hetgeen in rechtsoverweging 6 is overwogen, zal de Staat zich nog mogen uitlaten ter zake van de in hoger beroep in de memorie van antwoord besproken schade die het Hoogheemraadschap zou hebben geleden doordat de bij de bodemsanering namens de Staat aangebrachte schone grond niet voldoende draagkrachtig zou zijn voor de te plaatsen afvalscheidingsinstallatie. Het hof zal daartoe een comparitie van partijen bevelen als na te melden. Bij die gelegenheid zullen partijen zich ook mogen uitlaten over de vraag of het Hoogheemraadschap zowel huur heeft betaald over de periode van 1 oktober 2010 tot 11 april 2011 als over de periode waarmee de huur is verlengd (1 januari 2013 tot 1 juli 2013), dit in verband met hetgeen is aangevoerd bij memorie van antwoord onder 6.4. en 6.5. Op de comparitie zal tevens een schikking worden beproefd.

16. Het hof zal elke verdere beslissing aanhouden.

Beslissing

Het hof:

- beveelt partijen, deugdelijk vertegenwoordigd door een persoon die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is om een schikking aan te gaan, vergezeld van hun raadslieden, voor de in rechtsoverweging 15 vermelde doeleinden te verschijnen voor de hierbij benoemde raadsheer-commissaris mr. A.V. van den Berg in één der zalen van het Paleis van Justitie, Prins Clauslaan 60 te Den Haag op
27 maart 2015 om
9:30 uur ;

- bepaalt dat, indien één der partijen
binnen veertien dagen na heden , onder gelijktijdige opgave van de verhinderdata van beide partijen in de maanden april tot en met juni van 2015, opgeeft dan verhinderd te zijn, de raadsheer-commissaris (in beginsel eenmalig) een nadere datum en tijdstip voor de comparitie zal vaststellen;

- verstaat dat het hof reeds beschikt over een kopie van de volledige procesdossiers in eerste aanleg en in hoger beroep, inclusief producties, zodat overlegging daarvan voor de comparitie niet nodig is;

- bepaalt dat partijen de bescheiden waarop zij voor het overige een beroep zouden willen doen, zullen overleggen door deze
uiterlijk twee weken vóór de comparitie in kopie aan de griffie handel en aan de wederpartij te zenden;

- houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.V. van den Berg, E.M. Dousma-Valk en T.G. Lautenbach en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 januari 2015 in aanwezigheid van de griffier.