ECLI:NL:GHDHA:2015:3317

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.138.218/01

Zaak/rolnummer rechtbank : C10/394913 HA ZA 12-97

Arrest van 8 december 2015

inzake

ASSURANTIEKANTOOR [naam] EN [naam] V.O.F.,

gevestigd te [woonplaats],

appellante,

hierna te noemen: [appellante];

advocaat: mr. J.A.M. van de Sande te Rotterdam,

tegen

de GEMEENTE ROTTERDAM,

zetelend te Rotterdam,

geïntimeerde,

hierna te noemen: de Gemeente,

advocaat: mr. V. Wiegman te Rotterdam.

Het geding

Bij exploot van 10 september 2013 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 19 juni 2013, tussen partijen gewezen door de rechtbank Rotterdam, team haven en handel. Bij memorie van grieven van 14 april 2015 heeft [appellante] drie grieven tegen het vonnis aangevoerd, die de gemeente bij memorie van antwoord heeft bestreden. Hierna is arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. De rechtbank heeft onder het kopje “2. De feiten” een aantal feiten vastgesteld. Daartegen is alleen opgekomen met de klacht dat de rechtbank ten onrechte niet de voorgeschiedenis van en de aanleiding voor het opstellen van de brief van 13 augustus 2001 heeft vermeld (memorie van grieven, alinea 2.1, tweede zin, e.v.). Deze klacht, die verder aan de orde zal komen bij de bespreking van de eerste grief, staat er niet aan in de weg dat het hof de feiten die de rechtbank heeft vastgesteld, ook tot uitgangspunt neemt bij de beoordeling van de zaak. Met inachtneming daarvan gaat het in deze zaak om het volgende.

1.1

[appellante] exploiteert een assurantiekantoor en is daarmee sinds 1988 gevestigd in het kantoorpand aan de [adres] (hierna: het kantoorpand). Op 20 juni 1994 heeft [appellante] het kantoorpand in eigendom verkregen.

1.2

Op 13 april 1999 is het perceel grond waarop het kantoorpand zich bevindt door de Gemeente aangewezen als grond in de zin van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Deze aanwijzing liep vooruit op de totstandkoming van een ontwerpstructuurplan / bestemmingsplan binnen het Laurenskwartier te Rotterdam op grond waarvan stadsvernieuwing werd beoogd. Bij die stadsvernieuwing zou het kantoorpand moeten worden gesloopt.

1.3

Bij brief van 13 augustus 2001 heeft [appellante] aan de Gemeente geschreven dat zij voornemens is het kantoorpand te verkopen en dat zij verplicht is het eerst aan de Gemeente aan te bieden, hetgeen zij daarom bij die brief deed. Bij brief van 24 augustus 2001 heeft de Gemeente geschreven dat zij het aangeboden perceel tegen een nader overeen te komen prijs in eigendom wil verkrijgen.

1.4

In de koopakte, ondertekend op 5 respectievelijk 19 december 2001, is vastgelegd dat [appellante] het kantoorpand aan de Gemeente heeft verkocht voor € 235.965,71. Hierbij is overeengekomen dat [appellante] het gebruik van het kantoorpand tegen een vergoeding kan voortzetten tot uiterlijk 31 december 2004, waarna zij het pand leeg en ontruimd ter beschikking van de Gemeente zal stellen.

1.5

Op 28 februari 2003 heeft [appellante] het kantoorpand aan de Gemeente geleverd tegen voornoemde koopsom. In de leveringsakte is opgenomen dat [appellante] het gebruik van het verkochte voortzet tegen een vergoeding van € 1.134,45 per maand, aanvangend op 1 maart 2003 en eindigend uiterlijk 31 december 2004. Voor dit gebruik is per 1 maart 2003 een huurovereenkomst aangegaan, eindigend op 31 december 2004 waarna zou worden bezien of de huurovereenkomst kan worden verlengd. In deze huurovereenkomst is opgenomen dat [appellante] ermee bekend is dat het gehuurde gerenoveerd/gesloopt dient te worden.

1.6

De voorziene stadsvernieuwing in het Laurenskwartier is niet uitgevoerd. Op 29 juni 2004 heeft het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente besloten het voorkeursrecht te laten vervallen. De akte van vervallenverklaring is ingeschreven in de openbare registers.

1.7

De huurovereenkomst tussen partijen is na 31 december 2004 stilzwijgend voortgezet.

1.8

Bij brief van 9 december 2009, nadat zij had gehoord dat de Gemeente het kantoorpand wilde verkopen, heeft [appellante] aan de Gemeente geschreven dat zij het pand wilde terugkopen. In die brief heeft zij geschreven dat ze heeft begrepen dat de indertijd voorgestelde sloop van het pand geen doorgang meer gaat vinden en dat zij het pand destijds min of meer dwingend opgelegd middels de Wvg heeft verkocht, zonder dat dat haar bedoeling was.

1.9

De Gemeente heeft aan [appellante] bevestigd dat zij het kantoorpand wilde verkopen en voorts dat zij bereid was het aan [appellante] te koop aan te bieden tegen een verkoopprijs gebaseerd op de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. [appellante] heeft daarop aangegeven dat de verkoopsom van € 235.965,71 met een vorm van inflatiecorrectie als uitgangspunt voor onderhandelingen moet dienen, gelet op het feit dat zij het pand in 2003 noodgedwongen aan de Gemeente had verkocht. De Gemeente heeft het pand voor € 365.000,- kosten koper aan [appellante] aangeboden. Onderhandelingen hebben niet tot overeenstemming geleid. Bij brief van 8 december 2011 heeft de Gemeente geschreven dat zij het pand nu aan de markt zal aanbieden middels een openbare verkoop bij inschrijving, waarin [appellante] desgewenst kan participeren. Daarop heeft (de raadsman van) [appellante] bericht dat zij conservatoir beslag op het kantoorpand zal leggen indien openbare verkoop in gang wordt gezet.

2. [appellante] heeft, na wijziging van eis in eerste aanleg en naast proceskostenveroordeling, gevorderd, kort gezegd:
a) de in geding zijnde koopovereenkomst van 19 december 2001 te wijzigen, zodat daarbij tevens dient te worden verstaan dat, indien de door partijen voorziene stadsvernieuwing niet zal worden uitgevoerd en de Gemeente het kantoorpand zal willen vervreemden, de Gemeente het kantoorpand aan [appellante] dient aan te bieden tegen eenzelfde koopsom als [appellante] heeft ontvangen van de Gemeente, vermeerderd met een rentevergoeding van 1% over de initiële koopsom per jaar, te rekenen vanaf 1 maart 2003 tot aan de datum van verkrijging door [appellante], waarbij de overdrachtskosten voor rekening van de Gemeente komen; en

b) de Gemeente te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting de schade welke [appellante] als gevolg van de overdracht op grond van de Wvg lijdt te vergoeden, nader op te maken bij staat.

3. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en [appellante] in de proceskosten veroordeeld.

4.1

De eerste grief van [appellante] richt zich tegen de overweging van de rechtbank dat, nu de Wvg een passief instrument is om onroerend goed te verwerven, [appellante] niet verplicht was het kantoorpand aan de Gemeente te koop aan te bieden, dat eventuele verkoop onder invloed van onjuiste mededelingen of druk door de Gemeente (indien juist) hooguit tot vernietiging op grond van een wilsgebrek zou kunnen leiden, hetgeen niet aan de vordering ten grondslag is gelegd, terwijl partijen geacht moeten worden de omstandigheid dat de geplande stadsvernieuwing geen doorgang zou vinden (stilzwijgend) te hebben verdisconteerd in de overeenkomst. Ter toelichting op haar grief heeft [appellante] aangevoerd dat er wel sprake is van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 lid 1 BW omdat het kantoorpand uitsluitend is verkocht en gekocht vanwege de door beide partijen voorziene sloop in het kader van de stadsvernieuwing. Er was indertijd dus geen wilsgebrek; het kantoorpand zou moeten worden gesloopt. Het feit dat de sloop niet doorging omdat er geen sprake meer was van stadsvernieuwing was (voor beide partijen) onvoorzien. Het enkele feit dat de Wvg een schadevergoedingsregeling kent voor gevallen waarin de plannen geen doorgang vinden, staat niet aan een beroep op artikel 6:258 BW in de weg, aldus [appellante].

4.2

Het hof stelt voorop dat voor toepassing van art. 6:258 BW alleen plaats is wanneer het gaat om omstandigheden, ingetreden na het sluiten van de overeenkomst, die partijen niet in hun overeenkomst hebben verdisconteerd
endie van dien aard zijn dat de wederpartij van degene die herziening van de overeenkomst verlangt, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Daarbij is het uitgangspunt dat in beginsel overeenkomsten worden nagekomen, zodat de rechter terughoudendheid moet betrachten ten aanzien van de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden.

4.3

Naar het oordeel van het hof is de omstandigheid dat het kantoorpand niet gesloopt wordt niet van dien aard dat de Gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. Hiertoe neemt het hof het navolgende in aanmerking, daarbij (mede) lettend op de aard en strekking van de overeenkomst, de omstandigheden waaronder zij tot stand is gekomen, de verkeersopvattingen en de redelijkheid en billijkheid.

4.3.1

De onderhavige overeenkomst betreft een overeenkomst van koop en verkoop van een kantoorpand. Zij is gesloten in december 2001. Levering en betaling hebben plaatsgevonden in februari 2003.

4.3.2

[appellante] hield zich toen, en houdt zich nog, bezig met bemiddeling in onder meer financieringen en hypotheken. In het verkochte kantoorpand hield en houdt [appellante] zelf haar kantoor. De Gemeente mocht er daarom van uitgaan dat [appellante] kennis had en heeft op het gebied van onroerend goed en ten aanzien van het kantoorpand in het bijzonder.

4.3.3

Vaststaat dat [appellante] het kantoorpand bij brief van 13 augustus 2001 aan de Gemeente aanbood terwijl er een voorkeursrecht op rustte en dat [appellante] op dat moment ook van dat voorkeursrecht op de hoogte was. Naar het oordeel van het hof mocht van [appellante] worden verwacht dat zij begreep dat het voorkeursrecht haar niet verplichtte om het pand op dat moment te gaan verkopen, maar slechts om,
alszij ging verkopen, het eerst aan de Gemeente aan te bieden. De Gemeente mocht er daarom in beginsel vanuit gaan dat [appellante] toen zij het pand aanbood, dit pand daadwerkelijk wilde en zou gaan verkopen, ongeacht het stadium van de stadsvernieuwingsplannen. [appellante] heeft aangevoerd dat dit laatste anders is, omdat haar door de Gemeente (bij monde van de heer Gros) was verteld – kort gezegd – dat het kantoorpand op niet al te lange termijn gesloopt zou gaan worden, daartoe in een (kostbare) onteigeningsprocedure onteigend zou worden en dan alsnog aan de Gemeente zou toevallen, zodat de beste oplossing voor [appellante] zou zijn om het kantoorpand aan de Gemeente te koop aan te bieden, waarna zij het kantoorpand zou kunnen blijven gebruiken tot het moment van sloop. Zo dit juist is (de Gemeente heeft het betwist), dan kan hieruit begrepen worden dat [appellante] het zekere voor het onzekere heeft genomen en heeft gekozen voor een directe verkoop tegen de overeengekomen koopprijs en gebruik, in plaats van een toekomstige, ongewisse onteigening. Echter, niet kan hieruit worden afgeleid dat er van de zijde van de Gemeente druk of dwang is uitgeoefend om tot verkoop over te gaan. De Gemeente mocht er vanuit gaan dat [appellante] bewust de keus maakte om het kantoorpand reeds op 13 augustus 2001 (bij de stand waarop de stadsvernieuwing zich toen bevond) te koop aan te bieden.

4.3.4

De verwachting van (beide) partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst dat het kantoorpand gesloopt zou worden, was enkel gerelateerd aan stadsvernieuwingsplannen. Dergelijke plannen betreffen verwachtingen voor toekomstige ruimtelijke ordening, maar veelal is er nog enige mate van onzekerheid of de geplande (her)ontwikkeling daadwerkelijk zal kunnen worden gerealiseerd. Niets wijst er op dat de stadsvernieuwing in het Laurenskwartier ten tijde van de verkoop al in een zodanig stadium van uitvoering was, dat de sloop van het kantoorpand helemaal zeker was.

4.3.5

Er is niet gesteld, dat de koopprijs van € 235.965,71 destijds slechts de restwaarde van een ‘slooppand’ betrof. Uit de stukken komt veeleer naar voren dat de koopprijs de onderhandse verkoopwaarde van het kantoorpand vertegenwoordigde, stadsvernieuwing met sloop weggedacht. [appellante] heeft zelf, zoals hiervoor aangegeven, naar voren gebracht dat zij heeft verkocht omdat het kantoorpand anders onteigend zou worden. Ook bij onteigening krijgt de onteigende de onderhandse verkoopwaarde vergoed, waarbij de beoogde sloop wordt weggedacht.

4.3.6

[appellante] heeft de kooppenningen ontvangen en desgewenst kunnen (her)beleggen en zij heeft de eigendom, met de rechten en de verplichtingen en risico’s, begin 2003 overgedragen.

4.3.7

Hoewel aan [appellante] voorafgaand aan de koopovereenkomst was verteld dat het kantoorpand “op niet al te lange termijn” gesloopt zou gaan worden en in de koopovereenkomst ook was opgenomen dat de huur op 31 december 2004 zou eindigen, heeft [appellante] pas eind 2009 te kennen gegeven het pand te willen terugkopen. Reeds medio 2004 waren de voorkeursrechten in het gebied vervallen verklaard.

4.4

Het voorgaande in aanmerking nemend oordeelt het hof dat de overeenkomst thans niet met een beroep op onvoorziene omstandigheden zo gewijzigd dient te worden dat daaronder tevens wordt begrepen dat, indien de door partijen voorziene stadsvernieuwing niet zal worden uitgevoerd en de Gemeente het kantoorpand zal willen vervreemden, de Gemeente het kantoorpand aan [appellante] dient aan te bieden tegen eenzelfde koopsom als [appellante] destijds heeft ontvangen van de Gemeente, vermeerderd met een vergoeding van 1% per jaar. De grief treft geen doel.

4.5

Nu de vordering sub a) niet voor toewijzing in aanmerking komt, behoeft de tweede grief, die gericht is tegen het oordeel van de rechtbank dat er voor toewijzing van de vordering sub a) geen plaats is omdat dat strijdig zou zijn met de strekking van de Wvg, geen bespreking.

5.1

De derde grief richt zich tegen het oordeel van de rechtbank inhoudend (kort gezegd) dat [appellante] geen directe schade in de zin van artikel 25 Wvg heeft gesteld en dat de waardestijging van het kantoorpand niet onder het begrip schade als bedoeld in artikel 25 Wvg valt. [appellante] heeft hiertegen aangevoerd dat zij het kantoorpand uitsluitend heeft verkocht vanwege de uit de stadsvernieuwing voortvloeiende sloop, dat daaraan inherent is dat zij het kantoorpand wil (terug)verwerven en dat de waarde van het kantoorpand in de tussentijd niet is gestegen. Nadat [appellante] aanvankelijk aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd dat de prijs die de Gemeente thans vraagt geen rekening houdt met de voorgeschiedenis, heeft zij in hoger beroep (ook) aangevoerd dat de Gemeente thans misbruik maakt van haar dankzij het indertijd gevestigde voorkeursrecht verkregen eigenaarspositie, doordat zij [appellante] – die evident het pand terug wil – een onredelijk hoge prijs laat betalen die niet in een redelijk verband met de daadwerkelijke waarde staat. [appellante] lijdt hierdoor schade, omdat de waarde van het kantoorpand niet is gestegen terwijl de (terug)verwervingsprijs thans substantieel hoger is dan de verkoopprijs indertijd, aldus [appellante].

5.2

Het hof overweegt dat, voorzover [appellante] haar vordering tot schadevergoeding baseert op artikel 25 Wvg, deze moet worden afgewezen vanwege het volgende. Op grond van artikel 25 Wvg kan, wanneer aan de daar nader gestelde eisen is voldaan, schade vergoed worden die rechtstreeks voortvloeit uit het gevestigde voorkeursrecht. Daarbij is wel uitgangspunt dat de onroerende zaak vrijwillig in de verkoop is gezet. [appellante] heeft het kantoorpand te koop aangeboden. Vervolgens heeft de Gemeente het voor de (toen geldende) marktwaarde aangekocht. [appellante] heeft niet aangevoerd dat zij destijds andere vervreemdingsmogelijkheden had waarmee zij een hogere opbrengst kon behalen dan bij de verkoop aan de Gemeente (bijvoorbeeld een mogelijkheid van verkoop tegen een hogere prijs of met een gunstiger beding) en dat zij die mogelijkheden door het gevestigde voorkeursrecht is misgelopen. Zij heeft slechts aangevoerd dat zij het kantoorpand liever (als pensioenbelegging) zelf had gehouden. Echter, het verschil tussen wel verkopen tegen betaling van de waarde in het economisch verkeer en niet verkopen vertaalt zich niet in een schadevergoeding onder de Wvg, omdat die wet uitgaat van de vrije keuze van de eigenaar tussen wel of niet verkopen. Artikel 25 Wvg ziet evenmin op verschillen tussen de prijzen die onroerende zaken op het tijdstip van het voorkeursrecht opbrachten en de prijzen die diezelfde zaken later kunnen opbrengen, omdat dergelijke gevolgen niet in een rechtstreeks verband staan met het voorkeursrecht (zij zijn veeleer afhankelijk van de ontwikkelingen op de onroerendgoedmarkt en van de staat en ligging van het object).

5.3

Ook voorzover [appellante] thans (mede) een onrechtmatige daad in de vorm van misbruik van omstandigheden aan haar vordering ten grondslag legt, moet de schadevergoedingsvordering worden afgewezen. Vast staat immers dat de Gemeente het kantoorpand wil verkopen vrij van huur en gebruik en dat zij het pand op die wijze ook aan [appellante] heeft aangeboden (en desgewenst nog steeds aanbiedt). In de onderhandelingen heeft de Gemeente een vraagprijs genoemd van € 365.000,- k.k. Uit niets blijkt dat zij met een dergelijke vraagprijs, die volgens de Gemeente gebaseerd is op de voor het buurpand ontvangen prijs, misbruik maakt van haar eigendomspositie. [appellante] heeft hierop een tegenbod gedaan ter hoogte van de koopprijs van destijds plus een 1% correctie. Het verwerpen van dit tegenbod vormt evenmin misbruik van omstandigheden, ook niet indien dit tegenbod een door een taxateur van [appellante] getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik van € 244.000,- benadert en [appellante] het kantoorpand beslist voor een ongewijzigde voortzetting van haar bedrijfsvoering wil behouden. Een en ander (onderbouwd bod en onderbouwd tegenbod) zijn veeleer onderdeel van normale onderhandelingen tussen potentiële (ver)kopers, in welke onderhandelingen partijen elkaar kunnen overtuigen van de juiste prijs. Het feit dat [appellante] het pand beslist wil behouden, levert geen omstandigheid op die de Gemeente behoort te weerhouden van haar handelen.

5.4

Gelet op het voorgaande mist de vordering tot schadevergoeding grond, zodat ook de derde grief faalt.

6. Nu geen van de grieven slaagt, zal het hof het vonnis bekrachtigen. [appellante] moet als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep. Hieronder zijn begrepen de (nog te maken) nakosten (waarvoor onderstaande veroordeling een executoriale titel geeft). Ingevolge artikel 237, derde lid Rv blijft de begroting van de proceskosten door het hof in dit arrest beperkt tot de vóór de uitspraak gemaakte kosten.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het bestreden vonnis van de rechtbank Rotterdam van 19 juni 2013;

- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 683,- aan griffierecht en € 894,- aan salaris voor de advocaat;

- verklaart dit arrest voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, J.E.H.M. Pinckaers en G. Dulek-Schermers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 december 2015 in aanwezigheid van de griffier.