Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer: 200.145.048/01
Zaak-rolnummer rechtbank: C/11/98510 / HA ZA 12-2139
Arrest d.d. 8 september 2015
in de zaak van
1.de vennootschap onder firma[naam 1] caravanstalling v.o.f.,gevestigd te Alblasserdam,en haar vennoten
2.
[appellant] ,wonende te Alblasserdam,
[appellant] ,wonende te Alblasserdam,
3.
[appellante] ,wonende te Alblasserdam,
[appellante] ,wonende te Alblasserdam,
appellanten in het principale hoger beroep,
geïntimeerden in het incidentele hoger beroep,
hierna gezamenlijk aan te duiden als [appellanten] ;
advocaat mr. R. Kuizenga te Almere,
tegen
[geïntimeerde]
wonende te Alblasserdam,
geïntimeerde in het principale hoger beroep,
appellant in het incidentele hoger beroep,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat mr. J.B.M. Swart te Almere.
1.Het geding
1.1
Bij exploot van 28 februari 2014 is [appellanten] in hoger beroep gekomen van de vonnissen van 9 januari 2013 en 4 december 2013 die de rechtbank Rotterdam tussen haar als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, en [geïntimeerde] als eiser in conventie, verweerder in reconventie, heeft gewezen. Bij memorie van grieven heeft [appellanten] tegen het vonnis van 4 december 2013 twee grieven aangevoerd die [geïntimeerde] bij memorie van antwoord heeft bestreden.
1.2
Daarbij heeft [geïntimeerde] op zijn beurt tegen het vonnis van 4 december 2013 incidenteel hoger beroep ingesteld en daartegen twee grieven aangevoerd die [appellanten] heeft bestreden bij memorie van antwoord in incidenteel appel, tevens akte uitlating producties principaal appel. [geïntimeerde] heeft nog akte gevraagd van een schriftelijke verklaring en van overlegging van nadere producties en partijen hebben nog schriftelijk pleidooi gevoerd. Ten slotte hebben zij hun stukken overgelegd voor arrest.
2.Vaststaande feiten
2.1
In hoger beroep staan tussen partijen de volgende feiten vast.
2.2
In 1994 was ene [betrokkene] eigenaar van een rechthoekig, van noord naar zuid gerekt terrein te Alblasserdam, gelegen in het gebied tussen de [weg 1] in het noorden, de [weg 2] in het oosten en zuiden en de [weg 3] in het westen. Op het noordelijke deel van het terrein, dat in die richting grensde aan de [weg 1] , stond een woning, uitwegend op die [weg 1] . Het zuidelijke deel was bedrijfsmatig in gebruik. Het terrein lag op enige afstand ten oosten van de noord-zuid lopende [weg 3] , maar was daarvan gescheiden door enkele aan [betrokkene 2] B.V. toebehorende percelen, waarvan het zuidelijke het kadastrale nummer [x] had en het noordelijke het kadastrale nummer [Y] . Deze twee percelen grensden echter niet aan elkaar, maar waren van elkaar gescheiden door een smalle strook grond, dienende als pad waarlangs het terrein van [betrokkene] op de [weg 3] uitweegde. Dit pad maakte deel uit van het aan [betrokkene] toebehorende perceel met nummer [Z] .
2.3
In 1994 verkocht [betrokkene 2] B.V. de oostelijke rand van perceel [x] ter breedte van enkele meters aan [betrokkene] . De levering vond plaats bij notariële akte van 19 augustus 1994. Vervolgens kwam tussen [betrokkene 2] B.V. en [betrokkene] een ruiling tot stand, waarbij [betrokkene 2] B.V. aan [betrokkene] de oostelijke rand van perceel [Y] ter breedte van enkele meters afstond en [betrokkene] aan [betrokkene 2] B.V. een gedeelte van perceel [Z] , te weten het pad naar de [weg 3] , een en ander met een bijbetaling door [betrokkene 2] B.V. aan [betrokkene] . De ruiling werd geëffectueerd bij notariële akte van 28 oktober 1994. Deze akte hield onder meer in:
in aanmerking nemende;
dat partijen een reeds gesloten overeenkomst van ruiling effectueren middels deze notariële akte;
dat in het stuk waarin voormelde overeenkomst is vastgelegd niet is voorzien in het vestigen van een erfdienstbaarheid ten behoeve van [betrokkene] ;
dat bij deze akte tevens een erfdienstbaarheid zal moeten worden gevestigd teneinde [betrokkene] een geschikt uitpad van en naar de openbare weg te garanderen;
dat de enige mogelijkheid thans van het bereiken van de openbare weg voor [betrokkene] , en dus voor het vestigen van een erfdienstbaarheid, is de huidige route via het bij voormelde ruiling door [betrokkene] aan [betrokkene 2] te leveren perceelsgedeelte;
dat er echter waarschijnlijk in de nabije toekomst de mogelijkheid zal ontstaan tot het creëren van een alternatieve uitrit via het terrein van sloperij "De Brug" (gedeeltelijk eigendom van Renostate),
zijn [betrokkene 2] en [betrokkene] nader overeengekomen:
Dat [betrokkene] zal meewerken aan verlegging casu quo wijziging van de te vestigen erfdienstbaarheid, via het te ruilen perceelsgedeelte (richting [weg 3] ), naar het terrein van "De Brug" (richting [weg 2] ), een en ander aan partijen genoegzaam bekend zodat zij daarvan geen nadere omschrijving verlangen,
indien:
Het vervangende pad gelijkwaardig is aan het huidige, hiervoor omschreven pad, zodanig dat het dezelfde breedte heeft, dezelfde toegankelijkheid biedt in de zin van in- en uitdraaimogelijkheden (draaicirkels) en dezelfde zekerheden biedt voor voortgezet gebruik in de toekomst.
VESTIGING
[betrokkene 2] en [betrokkene] verklaarden te zijn overeengekomen als hiervoor omschreven en uit dien hoofde te vestigen een erfdienstbaarheid(…) ten laste van het bij deze akte door [betrokkene 2] in eigendom verkregen perceel, kadastraal bekend gemeente Alblasserdam sectie D nummer [Z] gedeeltelijk en tot gebruik en ten nutte van het aan [betrokkene] in eigendom verblijvende gedeelte van dat perceel, ten behoeve van [betrokkene] en zijn rechtsopvolgers, inhoudende:
het recht van weg om te komen van en te gaan naar de openbare weg, de [weg 3] , op de thans bestaande wijze. (…) De eigenaar van het heersend erf zal meewerken aan verlegging casu quo wijziging van de hierbij gevestigde erfdienstbaarheid indien een te zijner tijd aangeboden vervangend pad gelijkwaardig is aan het huidige, hiervoor omschreven pad, zodanig dat het dezelfde breedte heeft, dezelfde toegankelijkheid biedt in de zin van in- en uitdraaimogelijkheden (draaicirkels) en derhalve voor de eigenaar van het heersend erf, [betrokkene] en zijn eventuele rechtsopvolgers, dezelfde zekerheden biedt voor voortgezet gebruik in de toekomst. In dat geval zal de bij deze akte gevestigde erfdienstbaarheid van rechtswege vervallen.
2.4
Op enig moment heeft [betrokkene 2] B.V. aan de aan haar gelieerde vennootschap [betrokkene 2] Beheer B.V. een aantal onroerende zaken verkocht en geleverd, waaronder ook het perceel [Z] gedeeltelijk, zijnde het pad dat [betrokkene 2] bij de akte van ruiling van 28 oktober 1994 in eigendom verkregen had. [betrokkene 2] Beheer B.V. wenste vervolgens de in die akte van ruiling reeds voorziene "verlegging casu quo wijziging" van de op dat pad gevestigde erfdienstbaarheid te realiseren en bood daartoe aan [betrokkene] een vervangend pad aan. Dat vervangende pad ging echter niet, zoals de bedoeling was geweest, in de richting van de [weg 2] omdat de doorgang in die richting door nieuwbouw geblokkeerd bleek. Het aangeboden vervangende pad ging daarom ook in de richting van de [weg 3] en kwam daarop ook uit, maar dan iets zuidelijker dan het bestaande pad, namelijk langs de zuidrand van perceel [x] dat inmiddels eveneens aan [betrokkene 2] Beheer B.V. was overgedragen. [betrokkene] had bezwaren tegen het aangeboden vervangende pad, maar [betrokkene 2] Beheer B.V. sloot het pad op perceel [Z] niettemin af. Partijen legden hun geschil op de voet van artikel 96 Rv Pro (artikel 43 R.O. oud) aan de kantonrechter te Dordrecht voor en in het aldus geëntameerde geding bereikten zij ter zitting van 14 december 1995 een schikking die in het proces-verbaal van die zitting werd vastgelegd en, voor zover thans van belang, luidde:
De door [betrokkene 2] voorgestelde uitweg wordt door [betrokkene] geaccepteerd onder de voorwaarden:
(volgen enkele voorwaarden betreffende de fysieke inrichting en het gebruik van het pad).
Aan die voorwaarden werd voldaan en [betrokkene] nam daarop de aldus tot stand gekomen uitweg in gebruik.
2.5
In 2006 heeft [betrokkene] zijn terrein met de daarop gevestigde onderneming verkocht en overgedragen aan [appellanten] . Deze zette de onderneming (met inbegrip van het gebruik van de bestaande uitweg naar de [weg 3] ) voort. [betrokkene 2] Beheer B.V., inmiddels genaamd [betrokkene 3] Beheer B.V., heeft in 2010 de percelen [B] , [C] en [D] aan [geïntimeerde] verkocht en geleverd. Perceel [B] was het pad langs de zuidzijde van wat oorspronkelijk perceel [x] was. Als kadastraal perceel was het in 2004 gevormd uit de afgesplitste zuidelijke rand van dat perceel [x] en de in 1995 van een derde aangekochte noordelijke rand van het ten zuiden van perceel [x] liggende perceel [A] . De percelen [C] en [D] vormden tezamen een bedrijfsterrein, gelegen aan het oostelijke uiteinde van dat pad en ten zuiden van het terrein dat [appellanten] in 2006 van [betrokkene] gekocht had. Dat bedrijfsterrein werd, nadat [geïntimeerde] het in 2010 had gekocht, door hem verhuurd aan zijn zoon, die daarop een kringloopwinkel ging exploiteren.
3.Het hoger beroep tegen het vonnis van 9 januari 2013
Nu tegen het vonnis van 9 januari 2013 in het principale, zowel als in het incidentele hoger beroep geen grieven zijn aangevoerd, zal [appellanten] in haar tegen dat vonnis ingestelde hoger beroep niet-ontvankelijk worden verklaard.
4.De erfdienstbaarheid (bespreking van grief I in het principale hoger beroep)
4.1
Partijen zijn verdeeld over de vraag of ten behoeve van terrein van [appellanten] een erfdienstbaarheid van weg rust op een of meer aan [geïntimeerde] toebehorende percelen. De rechtbank heeft, in hoger beroep onbestreden, vastgesteld dat tussen partijen niet langer in geschil is dat er geen sprake is van een erfdienstbaarheid door vestiging en dat [appellanten] zich nog slechts beroept op verkrijgende verjaring. De rechtbank heeft dat beroep verworpen omdat [betrokkene] een deel van het huidige perceel van [geïntimeerde] als uitweg gebruikte op grond van een dading en daarmee op grond van een persoonlijk recht, waaraan [appellanten] geen rechten kon ontlenen. [betrokkene] heeft zich daarom niet als rechthebbende tot een erfdienstbaarheid kunnen, althans mogen beschouwen en kon dat recht niet door verjaring verkrijgen. De verjaringstermijn kan dus niet eerder zijn gaan lopen dan toen [appellanten] in 2006 eigenaar werd en was ten tijde van de aanvang van het geding niet voltooid. Tegen deze overwegingen richt zich grief I in het principale hoger beroep.
4.2
[betrokkene] heeft na de totstandkoming van de dading in december 1995 regelmatig gebruik gemaakt van het pad over wat nu perceel [B] is, en daar heeft de toenmalige eigenaar nooit bezwaar tegen gemaakt. Het is ook niet aan twijfel onderhevig dat [betrokkene] dat pad mocht gebruiken: het pad was hem aangeboden en hij had het met de dading geaccepteerd. Dat is echter niet voldoende voor de conclusie dat hij bezitter van een erfdienstbaarheid van weg was. Daartoe is nodig dat hij het pad gebruikte als ware hij gerechtigd tot een erfdienstbaarheid en dat moet voortvloeien uit de feitelijke omstandigheden van het geval.
4.3
Dergelijke omstandigheden voert [appellanten] ook wel aan. Zij wijst erop dat het vervangende pad volgens de akte van 28 oktober 1994 gelijkwaardig moest zijn aan het vroegere pad op perceel [Z] , niet alleen in breedte en toegankelijkheid, maar ook in zekerheid voor voortgezet gebruik in de toekomst. [betrokkene] had recht op een erfdienstbaarheid en hoefde met een persoonlijk recht geen genoegen te nemen.
4.4
Dat laatste acht het hof een verdedigbaar standpunt, maar het is niet beslissend. Het gaat er in het licht van de vordering [geïntimeerde] niet om waar [betrokkene] vóór de dading recht op had. Het gaat erom waarop hij op grond van die dading vervolgens recht had en dat was niet een erfdienstbaarheid. Er wordt in de dading niet gerept van een erfdienstbaarheid en dat partijen bij de dading dat ook niet bedoeld hebben, moet afgeleid worden uit het feit dat zij na de totstandkoming van de dading geen stappen ondernomen hebben om een notariële akte te laten opmaken waarin een erfdienstbaarheid gevestigd kon worden. Ook [betrokkene] heeft daar niet om gevraagd, hoewel hij wist dat er geen voor inschrijving vatbare akte bestond waarin de erfdienstbaarheid was opgenomen. [appellanten] betoogt in de toelichting op grief I wel dat die akte er wel was, namelijk de akte van 28 oktober 1994, maar dat is onjuist. In die akte was niet de gewenste erfdienstbaarheid opgenomen, maar een heel andere erfdienstbaarheid, namelijk de bestaande erfdienstbaarheid op perceel [Z] .
4.5
De situatie die ontstond toen [betrokkene] na de dading het nieuwe pad ging gebruiken, was daardoor gekenmerkt dat tussen [betrokkene] en [betrokkene 2] Beheer B.V. een rechtsverhouding bestond met de strekking dat [betrokkene] het pad mocht gebruiken. De aan artikel 3:110 BW Pro ten grondslag liggende gedachte brengt dan met zich dat hij dat pad gebruikte op grond van die rechtsverhouding en niet als bezitter van een erfdienstbaarheid, daargelaten zijn goede trouw. Hij was dan ook niet bezig die erfdienstbaarheid door verjaring te doen ontstaan en, toen [appellanten] hem als eigenaar van het terrein opvolgde, was er geen lopende verjaring die zij kon voortzetten. De grief faalt.
5
De noodzaak van een noodweg (bespreking van grief I in het incidentele hoger beroep)
De noodzaak van een noodweg (bespreking van grief I in het incidentele hoger beroep)
5.1
De rechtbank heeft [appellanten] op haar in reconventie subsidiair ingestelde eis een noodweg aangewezen. Daartegen komt [geïntimeerde] op met grief I in het incidentele hoger beroep waarin hij betoogt dat [appellanten] kan uitwegen naar de [weg 1] en dat soms ook doet. Als daarvoor een gemeentelijke vergunning nodig is, mag van [appellanten] verwacht worden dat zij die aanvraagt en er is geen reden te betwijfelen dat die vergunning haar dan verleend zal worden.
5.2
Door [geïntimeerde] is in eerste aanleg een mailbericht overgelegd van een beleidsmedewerker verkeer van de gemeente Alblasserdam, alsmede een tekening behorende bij het bestemmingsplan Lint [weg 1] . [appellanten] heeft van dat bestemmingsplan de hoofdstukken "Gebiedsbeschrijving" en "Planbeschrijving" overgelegd. De terreinen van partijen liggen buiten het plangebied: het plangebied begint ongeveer op 200 meter oostelijk langs de [weg 1] vanaf de plaats waar het terrein van [appellanten] aan die weg ligt. De gebiedsbeschrijving van het bestemmingsplan geeft wel enige informatie over het omliggende gebied en ook over de [weg 1] in het algemeen.
5.3
Uit een en ander blijkt dat de [weg 1] een polderlintweg is met een landelijke uitstraling, waarlangs overwegend woningen liggen. Het mailbericht vermeldt "
dat de [weg 1] onderdeel is van een verblijfsgebied en om die reden als 30 km/uur-zone is aangewezen. De weg kan worden gezien als een soort woonstraat." [geïntimeerde] heeft onweersproken gesteld dat het terrein van [appellanten] uitweegt op de [weg 1] met een bruggetje over de langs de weg gelegen sloot.
dat de [weg 1] onderdeel is van een verblijfsgebied en om die reden als 30 km/uur-zone is aangewezen. De weg kan worden gezien als een soort woonstraat." [geïntimeerde] heeft onweersproken gesteld dat het terrein van [appellanten] uitweegt op de [weg 1] met een bruggetje over de langs de weg gelegen sloot.
5.4
Het hof is van oordeel dat deze uitweg beschouwd kan worden als een behoorlijke toegang voor een woning en misschien ook nog wel voor een woning waar een caravanstalling bij behoort. [appellanten] exploiteert echter niet alleen een caravanstalling, maar legt zich ook toe op de verhuur van bedrijfsruimte. In hetzelfde gebouw waar op de bovenverdieping(en) de caravans gestald worden, zijn op de benedenverdieping (volgens opgave van [geïntimeerde] ) een schildersbedrijf, een stoffeerdersbedrijf, een zaak in kopieermachines, een montagebedrijf, een aantal autobedrijven, enkele repetitieruimtes van muziekgroepen en hobbyruimtes gevestigd. Het hof is van oordeel dat voor een woning waarbij niet slechts een caravanstalling, maar ook een dergelijk bedrijvenverzamelgebouw behoort, een uitweg naar de [weg 1] geen behoorlijke toegang oplevert. Een bedrijvenverzamelgebouw op een bedrijventerrein behoort immers uitweg te hebben op de hoofdaders van dat bedrijventerrein en niet op een toevallig in de buurt liggende woonstraat. De grief faalt daarom.
6.De noodwegvergoeding (bespreking van grief II in het principale hoger beroep)
6.1
De rechtbank heeft [geïntimeerde] voor de aangewezen noodweg een vergoeding toegekend van € 2.000,00 per jaar. Daartegen komt [appellanten] op met grief II in het principale hoger beroep. In de daarop gegeven toelichting voert zij aan dat het toegewezen bedrag onredelijk hoog is en niet in verhouding staat tot de werkelijke kosten van het gebruik en dat [geïntimeerde] de door hem te maken onderhoudskosten niet aannemelijk heeft gemaakt.
6.2
Het hof is van oordeel dat de door de noodweg veroorzaakte schade niet exact kan worden vastgesteld. Die schade, met inbegrip van een redelijk aan het gebruik van de noodweg toe te rekenen deel van de onderhoudskosten van de weg, een redelijke schatting van het risico dat daarbij zaken van [geïntimeerde] beschadigd worden zonder dat schadevergoeding verkregen kan worden en een redelijke vergoeding van de veroorzaakte overlast, kan slechts geschat worden. Daarbij zal het hof niet uitgaan van een bepaald aantal verkeersbewegingen per tijdseenheid (waarover partijen ernstig van mening verschillen), maar van de globale omvang van de bedrijfsactiviteiten van [appellanten] , zoals die door [geïntimeerde] onweersproken zijn uiteengezet. Dan acht het hof de schatting van de rechtbank redelijk. De grief moet daarom worden verworpen.
7
De afsluiting van de noodweg (bespreking van grief II in het incidentele hoger beroep)
De afsluiting van de noodweg (bespreking van grief II in het incidentele hoger beroep)
7.1
[appellanten] heeft in eerste aanleg gevorderd te bepalen dat de (door haar subsidiair gevraagde) noodweg niet mag worden afgesloten. Die vordering is door [geïntimeerde] niet betwist en door de rechtbank toegewezen. Daartegen komt [geïntimeerde] op met grief II in het incidentele hoger beroep. In de toelichting op deze grief voert hij aan dat hij zijn eigendommen mag gebruiken op de manier die hem goeddunkt en onduidelijk is waarom het hem niet geoorloofd zou zijn zijn weg af te sluiten. Hierbij wijst hij ook op het beveiligingsnut van afsluiting.
7.2
Als uitgangspunt heeft op grond van artikel 5:48 BW Pro te gelden dat het de eigenaar van een erf vrijstaat dit af te sluiten. [geïntimeerde] wordt in die bevoegdheid echter beperkt door zijn verplichting [appellanten] en de haren een noodweg te verschaffen. Het aanbrengen en gedurende de nacht sluiten van een hek bij de ingang van het pad over perceel 338 moet [geïntimeerde] geoorloofd zijn. Het is geen serieuze belemmering voor het gebruik van de noodweg. [appellanten] en de haren kunnen dan dat hek openen om het pad op of af te gaan of te rijden en het hek vervolgens weer achter zich sluiten. Anders wordt het wanneer [geïntimeerde] dat hek slotvast zou afsluiten. Het is immers praktisch niet mogelijk allen die zich rechtmatig naar het bedrijvenverzamelgebouw willen begeven, vooraf van een sleutel te voorzien omdat [geïntimeerde] niet kan weten wie dat allemaal zullen zijn. Daardoor zou hij niet voldoen aan zijn plicht om een noodweg te verlenen. Het door de rechtbank verboden "afsluiten" moet daarom aldus worden begrepen dat hij wel een hek mag plaatsen en het 's nachts mag dicht doen, maar hij mag het niet slotvast afsluiten. Aldus begrijpt het hof het door de rechtbank gegeven verbod en aldus begrepen is het verbod door de rechtbank terecht gegeven. De grief faalt.
7.3
Erkend moet worden dat met een hek dat wel gesloten, maar niet afgesloten is, de veiligheid maar in geringe mate bevorderd wordt omdat ook onbevoegden dan naar binnen kunnen gaan. Dat is echter een van de onvermijdelijke inconveniënten van een bedrijventerrein: het is er 's nachts uitgestorven en ongure lieden hebben betrekkelijk vrij spel. Daartegen effectievere maatregelen te nemen is afhankelijk van goed overleg tussen de betrokken ondernemers en zij kunnen het elkaar niet opleggen.
8.Slotsom
In haar hoger beroep tegen het vonnis van 9 januari 2013 dient [appellanten] niet-ontvankelijk te worden verklaard. Het vonnis van 4 december 2013 dient, nu alle daartegen aangevoerde grieven falen, te worden bekrachtigd met verwijzing van [appellanten] in de kosten van het principale, van [geïntimeerde] in die van het incidentele hoger beroep.
Beslissing
Het hof;
verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in haar hoger beroep tegen het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 9 januari 2013;
bekrachtigt het in de hoofdzaak tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 4 december 2013;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het principale hoger beroep en bepaalt deze, voor zover tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen, op € 308,00 voor griffierecht en € 894,00 voor salaris advocaat;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het incidentele hoger beroep en bepaalt deze, voor zover tot op heden aan de zijde van [appellanten] gevallen, op € 447,00 voor salaris advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, M.C.M. van Dijk en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 september 2015 in aanwezigheid van de griffier.