ECLI:NL:GHDHA:2015:1717 - Gerechtshof Den Haag - Hoger beroep inzake huurindexatie en verjaring bij bedrij...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.151.306/01

Rolnummer rechtbank : 2016307 CV EXPL 13-12964

arrest van 30 juni 2015

in de zaak van

de vennootschap onder firmaGARAGEBEDRIJF [naam],

gevestigd te Rhoon, gemeente Albrandswaard,

appellante,

hierna te noemen: [appellante],

advocaat: mr. P.A. de Lange te Barendrecht,

tegen

B.V. HOUDSTERMAATSCHAPPIJ GEBR. [Broer1] EN [Broer2],

gevestigd te Rhoon, gemeente Albrandswaard,

geïntimeerde,

hierna te noemen: [Houdstermaatschappij],

advocaat: mr. L.E.D. Tjeertes te Amsterdam.

Het geding

Voor de gang van zaken tot 2 september 2014, wordt verwezen naar het tussenarrest van die datum, waarbij een comparitie van partijen is gelast. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2014. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens heeft [appellante] bij memorie van grieven (met producties) acht grieven aangevoerd en haar eis in voorwaardelijke reconventie vermeerderd. [Houdstermaatschappij] heeft hierop gereageerd bij memorie van antwoord (met producties). Hierna hebben partijen ieder nog een akte genomen. Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

Voormelde akten van partijen, na memorie van grieven en memorie van antwoord, zullen buiten beschouwing worden gelaten, voor zover zij, anders dan waarvoor zij zijn bedoeld – een korte feitelijke reactie op bijvoorbeeld overgelegde producties – een voortzetting van het partijdebat omtrent de inhoud én beoordeling van de grieven betreffen. Dit is in strijd met het bepaalde in artikel 347, eerste lid Rv en verdraagt zich niet met de eisen van een goede procesorde. Naar het hof begrijpt, gelet op het ontbreken van grieven tegen het tussenvonnis van 20 juni 2013 waarbij een comparitie van partijen werd gelast, richt het hoger beroep zich niet tegen dit tussenvonnis.

De door de rechtbank in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.2) van het bestreden tussenvonnis van 8 november 2013 vastgestelde feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uitgaat.

Kort en zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, gaat het geschil om het volgende.
(3.1) Tussen partijen is in 1999 een huurovereenkomst gesloten waarbij door [Houdstermaatschappij] aan [appellante] een bedrijfspand (opslagruimte/werkplaats) is verhuurd tegen een toenmalige huurprijs van NLG 39.000,-- per jaar plus een vergoeding van energiekosten, vermeerderd met omzetbelasting. Tevens is toen overeengekomen dat de huurprijs vanaf 2000 jaarlijks wordt geïndexeerd. Omgerekend naar EUROS komt
NLG 39.000,-- uit op een jaarhuur van € 17.697,43 (exclusief BTW) en een maandhuur van omstreeks € 1.474,79 (exclusief BTW) en € 1.754,99 (inclusief BTW).
(3.2) In het dossier bevindt zich een ongetekende huurovereenkomst uit 2002, waarbij werd uitgegaan van een huurprijs, exclusief omzetbelasting, van € 22.689,-- per jaar (en een bedrag van € 1.890,75 per maand). Inclusief BTW gaat het daarbij om een huur van, afgerond, € 2.250,25 per maand. Ook in dit huurcontract was een indexatieafspraak vermeld.
(3.3) Ter gelegenheid van de comparitie van partijen van 8 oktober 2014 heeft [appellante] als productie 9 (kwartaal)facturen van [Houdstermaatschappij] in het geding gebracht over de periode 2002 tot en met 2011, waarin telkens dezelfde (kale) kwartaalhuur van
€ 5.672,25 in rekening is gebracht. Omgerekend levert dit per maand een huurprijs op van, afgerond, € 1.890,75 (exclusief BTW) en van € 2.250,25 (inclusief BTW).
(3.4) [appellante] heeft tot 1 januari 2013 aan maandelijkse huur betaald een bedrag van € 1.754,99.
(3.5) [Houdstermaatschappij], bij inleidende dagvaarding vermeld als [Houdstermaatschappij] B.V., heeft in deze procedure, voor zover thans nog van belang, als verhuurster aanspraak gemaakt op het verschil tussen de werkelijk betaalde huur en de huur na indexatie op basis van de overeenkomst van 1999. [Houdstermaatschappij] heeft dit verschil over de periode 2008-2012 berekend op een bedrag van € 23.280,02.
(3.6) De kantonrechter heeft als volgt geoordeeld, zakelijk weergegeven:
(i) Het verweer van [appellante] dat [Houdstermaatschappij] niet-ontvankelijk is in haar vordering, aangezien ‘[Houdstermaatschappij] B.V.’ (een niet bestaande vennootschap) als eisende partij is opgetreden, wordt verworpen.
(ii) Het beroep van [appellante] op verjaring slaagt voor zover de vordering betrekking heeft op huurindexatie over de maanden gelegen vóór januari 2008.
(iii) [Houdstermaatschappij] maakt met recht aanspraak op indexatie over de huurmaanden 2008 tot en met december 2012.
(iv) [Houdstermaatschappij] heeft gespecificeerd toegelicht dat de sinds 2008 niet betaalde indexatie een bedrag van € 23.280,02 betreft. [appellante] heeft de berekening op zich als juist erkend. Dit bedrag zal worden toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente.
(v) Het beroep van [appellante] dat het achteraf vorderen van indexatie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6: 248 BW) wordt verworpen, evenals het beroep op rechtsverwerking.
(vi) Het bedrag van € 23.280,02, met wettelijke rente zal worden toegewezen.
(vii) De voorwaardelijke reconventionele vorderingen van [appellante] zullen worden afgewezen.

[appellante] heeft zich met acht grieven beklaagd over deze beslissing. Grief I bevat een klacht over de verwerping van verweer (i). Met de grieven II en III klaagt zij over beslissing (v). Grief IV bevat een klacht over (de berekening van) het toegewezen bedrag van € 23.280,02. Grief V bouwt voort op het voorgaande en heeft geen zelfstandige betekenis. De grieven VI en VII betreffende een vermeerdering van eis (in reconventie), inhoudende veroordeling van [Houdstermaatschappij] tot terugbetaling van de sinds 2013 teveel betaalde (onjuist berekende) indexering, alsmede veroordeling van [Houdstermaatschappij] om de juiste facturen vanaf 2013 over te leggen. Grief VIII is een zogenaamde ‘veeggrief’ en mist zelfstandige betekenis.
Beoordeling van grief I

Vast staat dat in de inleidende dagvaarding bij vergissing – deze is inmiddels hersteld – als naam van verhuurster/eisende partij is vermeld ‘[Houdstermaatschappij]’. Ook staat vast, zoals ook blijkt uit het (bij inleidende dagvaarding overgelegde) huurcontract, dat verhuurster is genaamd ‘B.V. Houdstermaatschappij Gebr. [Broer1] en [Broer2]’. [appellante] is op deze dagvaarding verschenen. Er is geen enkele aanwijzing – [appellante] stelt dit ook niet – dat er bij [appellante] hierdoor enige onduidelijkheid is geweest over de persoon van verhuurster. Voor zover zij stelt dat zij er, achteraf gezien ten onrechte, vanuit was gegaan dat de heer [Broer2] een rechtsgeldige vertegenwoordiger was van verhuurster, miskent zij dat het onderhavige geschilpunt niet een vertegenwoordigingskwestie betreft maar de persoon van verhuurster. Zoals gezegd, is omtrent de persoon van verhuurster door voormelde vergissing geen onduidelijkheid geweest. De stelling van [appellante] dat zij door de niet correcte tenaamstelling in de dagvaarding niet wist of zij een reconventionele vordering kon instellen, mist belang, nu vaststaat dat zij wel degelijk een dergelijke vordering heeft ingesteld. De omstandigheid dat zij naar haar zeggen hierdoor pas later de rechtspersoon [Broer2] Beheer B.V. kon dagvaarden ter verkrijging van betaling van vele nota’s met een totaalbedrag van € 40.000,-- en dat zij nu een beroep op verjaring krijgt tegengeworpen, wat hier van zij – enige onderbouwing ontbreekt –, betekent niet dat zij hierdoor onredelijk in haar belangen is geschaad. Een eenvoudige stuitingsbrief zou dit effect hebben kunnen bewerkstelligen, terwijl daarenboven gesteld noch gebleken is dat de door [appellante] gestelde tegenvordering betrekking had op de persoon van verhuurster.
De conclusie is dan ook dat het gebrek dusdanig gering is, dat [appellante] hierdoor niet onredelijk in haar belangen is geschaad. Op grond van het bepaalde in artikel 122, eerste lid Rv wordt het verweer van [appellante] verworpen. Grief I faalt.
Beoordeling van de grieven II en III

Deze grieven betreffen het verweer van [appellante] dat het achteraf vorderen van indexatie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6: 248 BW), althans dat er sprake is van rechtsverwerking. In hoger beroep heeft [appellante] in dit verband in de kern het volgende betoogd. [appellante] heeft feitelijk vanaf het ingaan van de huurovereenkomst in 1999 altijd contact gehad met de heer [Broer2] (hierna: [Broer2]). In december 2012 stond de haar onbekende heer [Broer3] (hierna: [Broer3]) plotseling op de stoep, met de mededeling dat hij ruzie had met zijn broer [Broer2] en dat een en ander niet goed ging met de huur. [appellante] was hierover verbijsterd omdat zij nooit contact had gehad met [Broer3] en altijd trouw aan haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst van 1999 had voldaan. De huurovereenkomst uit 2002, die [Broer3] later kwam tonen, was niet ondertekend en kende zij niet. Enige dagen later kwam [Broer3] weer langs met het bericht dat zij conform de huurovereenkomst uit 1999 indexering moest betalen. [appellante] wist van niets, maar was bereid per 1 januari 2013 een geïndexeerde huur te gaan betalen. Eind 2013 ontving [appellante] een schrijven van [Houdstermaatschappij] waarin aanspraak werd gemaakt op de indexering vanaf 1 december 2000. [appellante] was hier verbaasd over. Voorheen was (door [Broer2]) nooit aangegeven dat [appellante] te weinig huur betaalde. Evenmin is op enig moment aan de orde geweest dat de huur geïndexeerd zou moeten worden. Gelet hierop hoefde zij tot 1 januari 2013 geen rekening te houden met huurindexering. Anders dan mevrouw [betrokkene] per abuis ter comparitie in eerste aanleg heeft aangegeven, is vanaf 2003 door [Houdstermaatschappij] nooit huurindexatie in rekening gebracht. Blijkens de in het geding gebrachte facturen over de periode 2002 tot en met 2012 is gefactureerd conform de overeenkomst uit 2002, echter met verwijzing naar de huurovereenkomst uit 1999, zonder indexatie.
heeft geaccepteerd dat [appellante] in de periode 2002 tot en met 2012 conform de huurovereenkomst uit 1999 maandelijks een huurbedrag van € 1.474,88, exclusief BTW, heeft voldaan. [appellante] mocht er dus op vertrouwen dat zij de juiste huur betaalde en hoefde geen rekening te houden met huurindexatie. Van enkel stilzitten door [Houdstermaatschappij] is dan ook geen sprake.

Deze grieven worden verworpen. In deze procedure is de huurovereenkomst uit 1999 uitgangspunt, nu partijen deze erkennen en nu [Houdstermaatschappij] ook op basis van deze overeenkomst een vordering heeft ingesteld. Anders dan [appellante] stelt, heeft zij er niet op mogen vertrouwen dat zij geen huurindexatie verschuldigd was, nu in de betreffende overeenkomst deze indexatie door partijen is overeengekomen. In dit licht is dan ook onjuist de stelling van [appellante] dat zij altijd trouw aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst uit 1999 heeft voldaan. Zij heeft immers stelselmatig slechts de aanvangshuur van € 1.754,99 (inclusief BTW), maar zonder indexering, voldaan.
Ook aan de wijze van factureren, die bij narekenen inderdaad correspondeert met de aanvangshuur uit de (niet getekende) overeenkomst uit 2002, heeft [appellante] dit vertrouwen niet mogen ontlenen. [appellante] heeft immers stelselmatig een lager bedrag betaald dan werd gefactureerd, zodat zij op deze grond er niet op mocht vertrouwen dat zij aan haar verplichtingen had voldaan. Blijft over de stelling van [appellante] dat zij dit vertrouwen heeft mogen ontlenen aan de omstandigheid (i) dat van de zijde van [Houdstermaatschappij] niet eerder dan december 2012 werd opgetreden tegen het slechts gedeeltelijk betalen van de facturen, althans (ii) dat de huurindexatie (op basis van de overeenkomst uit 1999) pas in 2012 in rekening werd gebracht. Deze stelling wordt eveneens verworpen, nu dit onvoldoende is om de conclusie te rechtvaardigen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om alsnog nakoming van de indexeringsafspraak te verlangen. De door de kantonrechter met juistheid toegepaste verjaringsregeling biedt in dit verband toereikende bescherming. Het betoog van [appellante] ten aanzien van [Broer2], met wie zij altijd contact had, en zijn gestelde onbevoegdheid, zijn niet relevant voor deze beoordeling. Het hof verwijst daartoe mede naar hetgeen zij hierover in rechtsoverweging 5 heeft opgemerkt. Uit het voorgaande vloeit tevens voort dat er geen sprake is van rechtsverwerking.
Beoordeling van de grieven IV en V

Deze grieven gaan over de wijze waarop het indexeringsbedrag betreffende de niet-verjaarde periode (van 2008 tot en met 2012) moet worden berekend. Volgens [appellante] heeft [Houdstermaatschappij] ten onrechte de over de verjaarde periode opgebouwde indexatie meegenomen bij de berekening vanaf 2008. Zij betoogt dat voor de berekening van het indexeringsbedrag, dat vanaf 2008 wordt gevorderd, als startpunt de huur uit 1999 genomen had moeten worden, omdat de indexering daarvóór was verjaard. Dit betoog wordt verworpen. [appellante] miskent hiermee dat weliswaar het ‘vorderingsrecht’ was verjaard, maar dat de vordering zelf hiermee niet was verdwenen en als natuurlijke verbintenis bleef bestaan. Nu voor het overige de berekening niet is betwist, moet, gelet op het voorgaande, geoordeeld worden dat de beslissing van de kantonrechter tot toewijzing van het gevorderde bedrag van € 23.280,02 juist is. De grieven falen.
Beoordeling van de grieven VI en VII

Deze grieven hebben betrekking op de (in hoger beroep vermeerderde) eis van [appellante] in de voorwaardelijke reconventie. [appellante] vordert thans, zeer kort en zakelijk weergegeven:
a) teruggave van de (volgens [appellante] blijkens haar grieven IV en V) onjuist berekende en betaalde indexatie sinds 2013;
b) verstrekking van de huurfacturen vanaf 2013.

Vordering a) wordt afgewezen. Deze is immers gebaseerd op de onjuist bevonden redenering omtrent de berekening van de indexatie.

Naar aanleiding van vordering b) heeft [Houdstermaatschappij] (onweersproken bij de daarop volgende akte) bij memorie van antwoord de relevante facturen overgelegd. Bij deze vordering heeft [appellante] daarom geen belang meer.
Slotsom

Uit het voorgaande volgt dat de grieven falen (ook grief VIII die geen zelfstandige betekenis heeft), dat de bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd en dat de in hoger beroep vermeerderde vordering van [appellante] zal worden afgewezen. [appellante] dient als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld te worden in de kosten van het hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de bestreden vonnissen;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [Houdstermaatschappij] tot op heden begroot op € 1.920,-- aan verschotten en € 2.316,-- aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het in hoger beroep door [appellante] meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.E.H.M. Pinckaers en
J.J. van der Helm, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 juni 2015 in aanwezigheid van de griffier.