Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.151.401/01
Zaak- en rolnummer rechtbank : 1252900/13-7039
Arrest van 13 januari 2015
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. A. Ramsoedh te Delft,
tegen
Stichting Staedion,
gevestigd te Den Haag,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Staedion,
advocaat: mr. R. van Kessel te Den Haag.
Het geding
Voor het verloop van het geding tot aan het tussenarrest van 7 oktober 2014 verwijst het hof naar dat arrest. De in dat arrest bevolen comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 1 december 2014. Staedion heeft op deze comparitie de memorie van antwoord (met producties) genomen waarin zij de grieven heeft bestreden. Van de comparitie is een proces-verbaal gemaakt. Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak om het volgende:
1.1.
Tussen [appellant] en Akloe Assurantien B.V. (hierna Akloe), handelend onder de naam Euro Capital Financiële Diensten V.O.F. (hierna Euro Capital), enerzijds en Staedion anderzijds is in 2010 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot een kantoorruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde).
1.2.
In de huurovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
“1.2 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als kantoorruimte ten behoeve van een makelaars-, verzekerings- en hypotheekadvieskantoor.
9. Alle kosten van wijzigingen en/of aanpassingen aan het gehuurde komen geheel voor rekening van huurder. Aan het einde van de huurperiode zal huurder geen enkele aanspraak kunnen maken op enige vergoeding.”
1.3.
Nadat Akloe de vennootschapsovereenkomst had opgezegd, is bij vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Den Haag van 19 juli 2012 drs. F. Kemper RA benoemd tot vereffenaar van de ontbonden vennootschap onder firma Euro Capital (hierna: de vereffenaar). De vereffenaar heeft de huurovereenkomst willen beëindigen per 31 januari 2013. [appellant] heeft te kennen gegeven de huurovereenkomst alleen te willen voortzetten.
1.4.
Staedion heeft [appellant], Akloe en de heer K. Akloe, (indirect) bestuurder van Akloe, begin 2013 in kort geding gedagvaard in verband met een ontstane huurachterstand en gevorderd, kort samengevat en voor zover in appel van belang, de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. De zaak tussen Staedion enerzijds en Akloe en K. Akloe anderzijds is geschikt en doorgehaald. De vordering jegens [appellant] is bij vonnis van 27 juni 2013 toegewezen.
2. Vervolgens heeft ook de rechtbank in deze bodemprocedure bij het bestreden vonnis van 16 december 2013 de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde wegens huurachterstand in de periode juli 2012 tot augustus 2013 en in de maand april 2011. Het gehuurde is inmiddels ontruimd.
3. Met zijn grieven komt [appellant] op tegen de ontbinding van de huurovereenkomst, stellende dat deze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hij heeft daartoe een aantal feiten en omstandigheden aangevoerd. [appellant] is niet opgekomen tegen de vaststelling van de kantonrechter dat in de periode juli 2012 tot augustus 2013 steeds een huurachterstand heeft bestaan, zodat ook het hof daarvan uitgaat.
4. Het hof stelt voorop dat - ook bij huurovereenkomsten - in beginsel iedere tekortkoming van de huurder een recht op ontbinding geeft, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard en/of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Bij de beantwoording van de vraag of de hiervoor bedoelde uitzondering ("tenzij...") zich voordoet moeten weliswaar alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen, maar is voor de werking van redelijkheid en billijkheid slechts een beperkte ruimte opengelaten (zie bijv. HR 4 februari 2000, NJ 2000, 562). In beginsel rechtvaardigt een huurachterstand van ruim een jaar de ontbinding van de huurovereenkomst. Het betoog van [appellant] dat de huurachterstanden in 2011 niet als toerekenbare tekortkoming meegewogen kunnen worden, baat hem dan ook niet omdat, ook als de huurachterstand van 2011 buiten beschouwing wordt gelaten, reeds sprake is van een voldoende ernstige tekortkoming.
5. [appellant] heeft voorts aangevoerd dat hij door ontbinding van de huurovereenkomst zijn investering van € 90.000,- zal verliezen zonder daarvoor enige compensatie te verkrijgen en dat Staedion een pand in handen krijgt dat voorzien is van alle benodigde voorzieningen waardoor een onrechtmatige verrijking van Staedion plaatsvindt. [appellant] heeft geen compensatie ontvangen (in de vorm van een lagere huur) voor de gedane investeringen.
Het hof overweegt daaromtrent als volgt. Uit met name de bij de huurovereenkomst behorende “technische omschrijving commerciële ruimten Cabo Verde” (productie 2 bij memorie van grieven) blijkt dat het gehuurde in casco-staat werd verhuurd en dat voorzieningen zoals verwarming, meterkasten, vloeren en plafonds door de huurder zelf moesten worden aangebracht. Het was dus aan [appellant] om te bepalen welke investeringen hij aan het gehuurde deed en tot welk bedrag. Op grond van de huurovereenkomst (de hiervoor onder 1.2 weergegeven bepaling 9), kan hij echter geen aanspraak maken op vergoeding door de verhuurder van zijn gedane investeringen. Ten overvloede merkt het hof op dat ook naar vaste rechtspraak slechts in uitzonderlijke gevallen ruimte is voor vergoeding van verbeteringskosten. Daarvan kan bijvoorbeeld sprake zijn als de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte veranderingen omdat hij een hogere huur kan bedingen. Dit is echter door [appellant] niet gesteld en evenmin gebleken zodat een verrijking van Staedion thans niet kan worden vastgesteld. De omstandigheid dat [appellant] geen of onvoldoende compensatie heeft gekregen voor zijn investeringen, kan dan ook, binnen de beperkte ruimte zoals geschetst in r.o. 4, niet tot het oordeel leiden dat de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was.
6. Verder heeft [appellant] betoogd (i) dat Staedion geen enkele medewerking aan hem heeft verleend in zijn pogingen zijn investering te redden, door alle aangedragen onderhuurders te weigeren, (ii) dat Staedion buiten medeweten van [appellant] om al met een nieuwe huurder in gesprek was, terwijl die door [appellant] als kandidaat-onderhuurder naar voren geschoven is en (iii) dat Staedion een toezegging heeft gedaan dat de huurovereenkomst kon worden voortgezet en dat Staedion deze toezegging niet is nagekomen terwijl de huurachterstand inmiddels was voldaan.
7. In de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als kantoorruimte ten behoeve van een makelaars-, verzekerings- en hypotheekadvieskantoor. Zonder nadere motivering, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom het onredelijk te noemen is dat Staedion niet heeft ingestemd met de door [appellant] aangedragen onderhuurders die immers beide niet in voornoemde branches werkzaam zijn maar in de advocatuur (zie productie 5 bij memorie van grieven). Staedion heeft bovendien wel ingestemd met Renkler Assurantiën (hierna: Renkler) als onderhuurder. In september 2012 hebben er onderhandelingen plaatsgevonden tussen de vereffenaar en Renkler over de overname van de huurovereenkomst, zo blijkt uit de e-mailcorrespondentie (overgelegd als productie 6 bij memorie van grieven). Deze onderhandelingen hebben geen resultaat gehad omdat de vereffenaar op 14 september 2012 aangaf niet te kunnen instemmen met het bedrag dat door Renkler voor de investeringen werd geboden. Uit de correspondentie blijkt weliswaar dat Staedion op de hoogte was van deze onderhandelingen maar er kan niet uit worden afgeleid dat Staedion in dezelfde periode eveneens in onderhandeling was met Renkler. Evenmin blijkt hieruit dat mogelijk contact tussen Staedion en Renkler het bereiken van overeenstemming tussen de vereffenaar en Renkler in de weg heeft gestaan, zodat evenmin valt in te zien welk verwijt Staedion kan worden gemaakt.
8. Dat vervolgens Staedion in 2013 heeft gekozen voor Renkler als nieuwe huurder, acht het hof, gelet op het betaalverleden van [appellant], evenmin onredelijk. Ter gelegenheid van de comparitie heeft [appellant] erkend dat hem geen harde toezeggingen zijn gedaan dat hij de huurovereenkomst daadwerkelijk mocht voortzetten. Dat Staedion als voorwaarden had gesteld dat hij eerst de gehele huurachterstand moest voldoen en een nieuw ondernemersplan moest indienen om in aanmerking te komen voor een eventuele nieuwe huurovereenkomst, acht het hof niet onredelijk omdat van Staedion niet kon worden verlangd dat zij onvoorwaardelijk en zonder garanties met [appellant] een nieuwe huurovereenkomst zou sluiten. Het was de eigen keuze van [appellant] of hij aan deze voorwaarden wilde voldoen om kans te maken op een nieuwe huurovereenkomst. Aan het door [appellant] op dit punt gedane bewijsaanbod zal het hof als niet ter zake dienend voorbij gaan.
9. Tot slot heeft [appellant] nog aangevoerd dat hem op grond van voornoemde omstandigheden een “terme de grace” had moeten worden verleend. [appellant] miskent daarmee echter dat de bepaling van art. 7:280 BW enkel toepassing vindt bij de huur van woonruimte doch niet – zoals in casu – bij de huur van bedrijfsruimte.
10. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de grieven niet slagen en dat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 16 december 2013;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Staedion tot op heden begroot op € 704 aan verschotten en € 1.788 aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Dousma-Valk, J.J. van der Helm en M.P.J. Ruijpers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 januari 2015 in aanwezigheid van de griffier.