Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer: 200.134.151/01
Zaak- en rolnummer rechtbank: 288554 CV EXPL 11-8925
Arrest van 2 juni 2015
in de zaak van
C.W.N. B.V.,
gevestigd te Eindhoven,
appellante,
hierna te noemen: CWN,
advocaat: mr. P.J. de Bruin te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. J. Bontebal te Voorburg.
1.De verdere loop van het geding
Bij tussenarrest van 19 november 2013 is een comparitie van partijen gelast. De comparitie is op 7 januari 2014 gehouden. Nadat de zaak weer naar de rol was verwezen heeft CWN bij memorie van grieven (met producties) twee grieven aangevoerd en haar eis gewijzigd. [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord (eveneens met producties) de grieven en de gewijzigde vordering van CWN bestreden. Vervolgens zijn stukken overgelegd en is arrest gevraagd.
2.De nadere beoordeling van het hoger beroep
2.1
De door de rechtbank in het vonnis van 9 augustus 2012 onder 1.1-1.3 vastgestelde feiten zijn in hoger beroep niet bestreden. Ook het hof gaat van die feiten uit.
2.2
Het gaat in deze zaak om het volgende:
- Bij schriftelijke overeenkomst heeft [geïntimeerde] aan CWN een woning aan de Koninginnestraat 42 te Dordrecht met ingang van 15 juli 2009 verhuurd voor een - eerst met ingang van 15 oktober 2009 verschuldigde - huurprijs van € 750,- per maand.
- Bij vonnis van de rechtbank Dordrecht, sector kanton, van 12 augustus 2010 is een meerledige huurvordering van CWN jegens [geïntimeerde] afgewezen en is in reconventie onder meer de huurovereenkomst wegens een grote huurachterstand ontbonden.
2.3
In de eerste instantie vorderde CWN in hoofdsom een bedrag van € 750,- ter zake van een waarborgsom en € 28.442,- wegens - zoals zij stelt - door haar aan de woning aangebrachte verbeteringen.
Bij het bestreden vonnis van 9 augustus 2012 heeft de rechtbank de vordering met betrekking tot de waarborgsom toegewezen en de vordering voor het overige - als onvoldoende gemotiveerd - afgewezen.
2.4
In hoger beroep heeft CWN haar eis gewijzigd en de grondslag van haar vordering aangevuld.
Zij legt thans het volgende aan haar vordering te grondslag:
primair:de woning bevond zich bij de aanvang van de huur in een slechtere staat van onderhoud dan CWN op grond van de huurovereenkomst en de door [geïntimeerde] verstrekte informatie mocht aannemen;
tevens:(i) door toedoen van [geïntimeerde] mochten van overheidswege slechts vier personen in het gehuurde wonen, terwijl er afgesproken was dat het om een groter aantal personen ging, (ii) [geïntimeerde] is toezeggingen om bepaalde werkzaamheden uit te (laten) voeren niet nagekomen, en (iii) [geïntimeerde] heeft geweigerd om CWN in staat te stellen haar "laatste bezittingen" uit de woning weg te halen;
subsidiair:[geïntimeerde] is ongerechtvaardigd verrijkt. CWN heeft de woning opgeknapt en ingericht, waarvan [geïntimeerde] profijt heeft gehad.
2.5
Het verweer van [geïntimeerde] dat CWN haar eis en de grondslag daarvan in hoger beroep niet mocht vermeerderen, respectievelijk uitbreiden, vindt geen steun in het recht. [geïntimeerde] heeft zich voldoende tegen de gewijzigde vordering kunnen verweren.
2.6
Over de onder 2.4 weergegeven grondslagen van de vordering oordeelt het hof als volgt:
ad 2.4 sub 1: gebreken
2.7
Uit het navolgende blijkt dat CWN de woning met tekortkomingen/gebreken heeft aanvaard:
- Artikel 10 van de huurovereenkomst luidt onder meer: "huurder draagt zorg voor genoegzaam onderhoud: de woning zal inclusief tapijt in ordelijke staat gebracht worden";
- in de brief van CWN van 28 augustus 2009 (productie H9) staat: "Daarnaast heeft C.W.N. Bv zich o.a. verbonden het pand weer in een ordentelijke staat te brengen. Deze activiteiten worden op dit moment voor 100 procent ondernomen om het pand in september aan de nieuwe huurders, U bekend, te verhuren.";
- namens CWN is ter comparitie in hoger beroep verklaard: "C.W.N. zou de ruimte opknappen.".
2.8
Dat er sprake was van gebreken waarop CWN niet bedacht hoefde te zijn volgt niet uit hetgeen is gesteld of gebleken. Daarbij is van belang dat CWN bedrijfsmatig woonruimte huurde en geacht moet worden over de nodige kennis en ervaring, althans adviseurs, te beschikken om te weten in welke staat de gehuurde woning zich bevond. Bovendien heeft CWN tal van werkzaamheden uitgevoerd zonder zich er jegens [geïntimeerde] over te beklagen dat die werkzaamheden nodig waren. Eerst op 21 september 2009 - nadat over het hierna onder 2.9 aangeduide onderwerp een geschil tussen partijen was ontstaan - heeft CWN over gestelde gebreken aan de woning geklaagd.
2.9
De besproken grondslag is derhalve ondeugdelijk.
ad 2.4 sub 2 onder (i): aantal te huisvesten personen
2.1
[geïntimeerde] beroept zich op het tussen partijen gewezen vonnis van 12 augustus 2010 waarin onder 8 en 9 is geoordeeld dat [geïntimeerde] niet gehouden was om mee te werken aan de door CWN verlangde inschrijving van een relatief groot aantal personen bij de Gemeentelijke Basis Administratie. Het hof acht deze beslissing juist.
ad 2.4 sub 2 onder (ii): toezeggingen
2.11
[geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist de gestelde toezeggingen te hebben gedaan. Het bewijs van die toezeggingen volgt niet uit de in het geding gebrachte producties. CWN heeft op dit onderdeel geen concreet bewijsaanbod gedaan.
ad 2.4 sub 2 onder (iii): achtergelaten zaken
2.12
De als productie bij conclusie van antwoord in het geding gebrachte opleveringsverklaring van 30 oktober 2010 verdraagt zich niet met de stelling van CWN dat [geïntimeerde] haar niet in staat heeft gesteld om aan haar toebehorende zaken bij het einde van de huur tot zich te nemen. Indien CWN had gewild die zaken tot zich te nemen zou zij anders hebben gehandeld of zou de opleveringsverklaring anders hebben geluid. In deze situatie slaagt het beroept van [geïntimeerde] op artikel 2.8 van de tot de huurovereenkomst behorende algemene voorwaarden. Overigens blijkt uit de stellingen van CWN niet (voldoende gemotiveerd) welke waarde de door haar bedoelde zaken hadden.
ad 2.4 sub 3: ongerechtvaardigde verrijking
2.13
CWN voert in dit verband aan dat zij de woning heeft opgeknapt (onder meer het dak, stucwerk, vloeren, hang- en sluitwerk), hetgeen haar € 29.124,30 (€ 24.005,05 plus € 5.119,25) heeft gekost, van welke investering zij niet gedurende de verwachte vijf maar slechts gedurende vier jaar profijt heeft gehad, en zij aldus met 4/5 van genoemd bedrag van € 29.124,30, derhalve voor een bedrag van € 23.299,44, is "verarmd". CWN acht [geïntimeerde] tot dat bedrag verrijkt, aangezien de woning door toedoen van CWN in een veel betere staat is komen te verkeren en daardoor een hogere huurwaarde heeft gekregen.
2.14
Hierover wordt geoordeeld dat ingevolge de artikelen 7:216, lid 3 BW en 6:212 BW voor de toewijsbaarheid van de vordering op deze grondslag is vereist dat de gestelde verrijking van [geïntimeerde] ongerechtvaardigd is. Aan dat vereiste wordt niet voldaan, omdat de gestelde verrijking en de daarmee samenhangende verarming van CWN zich slechts hebben voorgedaan omdat - zoals is beslist in het genoemde vonnis van 12 augustus 2010 - de huurovereenkomst door toedoen van CWN, door het zonder grond niet-betalen van de huur, is ontbonden en aldus voortijdig is beëindigd. Uit de stellingen van CWN vloeit niet voort dat indien de huurovereenkomst de door haar genoemde periode van vijf jaar had geduurd, in welke periode zij haar investering in haar visie zou hebben terugverdiend, zij jegens [geïntimeerde] recht op enige vergoeding voor de opknapwerkzaamheden zou hebben gehad. Dat [geïntimeerde] gedurende de vier in dezen relevante jaren een hogere huuropbrengst of lagere onderhoudskosten heeft, dan zij gehad zou hebben bij continuering van de huurovereenkomst met CWN, volgt niet (in de vereiste deugdelijk gemotiveerde zin) uit de stellingen van CWN. Daarbij is van belang dat CWN niet heeft betwist dat [geïntimeerde] de woning aan een derde heeft verhuurd voor dezelfde huurprijs als die met CWN overeengekomen was (conclusie van antwoord sub 6.)
voorts
2.15
Het hof passeert het bewijsaanbod van CWN, als niet ter zake doende, althans onvoldoende gespecificeerd.
2.16
Uit het voorafgaande volgt dat de vordering van CWN geen genoegzame grondslag heeft. Het vonnis zal worden bekrachtigd. CWN zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
3.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
wijst af het door CWN in hoger beroep meer of anders dan in eerste aanleg gevorderde;
veroordeelt CWN in de kosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] worden bepaald op € 683,- aan griffierecht en € 3.262,- (tarief IV, 2 punten) aan salaris voor de advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de veroordeling in de proceskosten betreft.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, J.H.W. de Planque en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 juni 2015 in aanwezigheid van de griffier.