Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.095.703/01
Zaak/rolnummer rechtbank : 960515/10-14362
Arrest d.d. 28 april 2015
inzake
[appellante] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellante,
hierna te noemen: [appellante] ,
advocaat: mr. R.M. van der Zwan te Den Haag,
tegen
ERBESTAETE VASTGOEDFONDS N.V.,
gevestigd te Den Haag,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Erbestaete,
advocaat: mr. H.H.M. Meijroos te Den Haag.
Het geding
Bij exploot van 23 augustus 2011 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 12 juli 2011 dat de rechtbank Den Haag, team kanton, (hierna: de kantonrechter) in de zaak tussen partijen heeft gewezen. Bij memorie van grieven van 19 maart 2013 (met productie) heeft [appellante] drie grieven tegen het vonnis aangevoerd. Erbestaete heeft deze grieven bij memorie van antwoord van 23 september 2014 (met producties) bestreden.
Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
1.1.
[de zuster] (hierna: [de zuster] ), de zuster van [appellante] , was vanaf 25 maart 1991 eigenares van het appartement aan de [adres] te Den Haag. Op 6 maart 1998 heeft zij dit appartement geleverd aan [betrokkene] (hierna: [betrokkene] ). Bij deze levering trad [appellante] op als schriftelijk vertegenwoordigster van haar zuster. De leveringsakte vermeldt dat het appartement vrij van huur of ander gebruiksrecht wordt geleverd (artikel 2 sub 3), respectievelijk dat [de zuster] garandeert dat het appartement vrij van huur is (artikel 5).
1.2.
Op 10 december 1999 heeft [betrokkene] het appartement in onverhuurde staat geleverd aan Erbestaete.
1.3.
In mei 2001 heeft Erbestaete het appartement verkocht aan [de zoon] (hierna: [de zoon] ), een zoon van [appellante] . [de zoon] heeft het appartement niet afgenomen, reden waarom Erbestaete de koopovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden.
2. Ten tijde van de procedure in eerste aanleg verbleef [appellante] met (een aantal van) haar kinderen in het appartement. Erbestaete heeft bij inleidende dagvaarding gevorderd de veroordeling van [appellante] en haar (eveneens gedagvaarde) kinderen tot ontruiming van het appartement. Erbestaete heeft hieraan ten grondslag gelegd dat in 2001 was afgesproken dat [de zoon] , in aanloop van de levering aan hem, alvast van de woning gebruik mocht maken. Nadat de koop buitengerechtelijk was ontbonden, had [de zoon] de woning weer leeg aan Erbestaete ter beschikking moeten stellen, maar in plaats daarvan is hijzelf vertrokken en heeft hij het appartement in gebruik gegeven aan [appellante] en (een aantal van) haar kinderen. Laatstgenoemden verbleven volgens Erbestaete aldus zonder recht of titel in het appartement.
[appellante] heeft zich tegen deze vordering verweerd (haar mee gedagvaarde kinderen hebben verstek laten gaan). [appellante] heeft daartoe gesteld dat haar zuster, [de zuster] , het appartement op 25 maart 1991 aan haar en wijlen haar echtgenoot heeft verhuurd. Deze overeenkomst is volgens [appellante] nooit beëindigd en is daarom op grond van artikel 7:226 BW op Erbestaete overgegaan.
Naar aanleiding van dit verweer heeft Erbestaete haar eis gewijzigd. Primair heeft zij het bestaan van een huurovereenkomst betwist en heeft zij de ontruiming van het appartement door [appellante] en haar kinderen gevorderd op de grond dat [appellante] daar zonder recht of titel verbleef. Subsidiair, voor zover mocht blijken dat wel sprake is van een huurovereenkomst, heeft Erbestaete de ontbinding van die overeenkomst gevorderd, alsmede ontruiming van het pand, op grond van de stelling dat [appellante] nooit enige huur aan haar heeft betaald.
3. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de primaire vordering toegewezen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat voor zover het door [appellante] gestelde omtrent een op 25 maart 1991 gesloten huurovereenkomst al juist is, ten tijde van de levering op 6 maart 1998 aan [betrokkene] in elk geval geen sprake (meer) was van een huurovereenkomst, zodat [appellante] en haar kinderen zonder recht of titel in het appartement verbleven. Hiertegen richt zich grief 1 van [appellante] . Grief 2 is gericht tegen de overweging van de kantonrechter ten overvloede, inhoudende dat ook als aangenomen zou moeten worden dat [appellante] het appartement nog steeds huurde, de subsidiaire vordering tot ontbinding toewijsbaar zou zijn, omdat [appellante] niet heeft voldaan aan haar verplichting tot betaling van de huur. Grief 3 heeft geen zelfstandige betekenis.
2. In navolging van de kantonrechter is het hof van oordeel dat voor zover al juist is de stelling van [appellante] dat in maart 1991 tussen haar en haar zus een huurovereenkomst tot stand is gekomen (het door [appellante] overgelegde contract roept enkele vragen op), in elk geval aangenomen moet worden dat deze huurovereenkomst reeds ten einde was gekomen ten tijde van de levering aan [betrokkene] in maart 1998. In de leveringsakte van maart 1998 staat immers expliciet (twee keer) dat het appartement vrij van huur geleverd wordt. [appellante] vertegenwoordigde haar zuster bij deze levering en moet zich van deze bepalingen dus bewust zijn geweest. Het hof acht niet overtuigend de stelling van [appellante] dat zij hier “overheen gelezen” heeft (kennelijk tot twee keer toe). Onweersproken is bovendien dat ook de levering door [betrokkene] aan Erbestaete vrij van huur is geschied, dit terwijl volgens de stellingen van [appellante] ook toen nog sprake was van verhuur aan haar. Mede gelet op het voorgaande had het op de weg van [appellante] gelegen om haar stelling dat sprake is van huur nader te onderbouwen. Dit heeft zij niet gedaan, althans in volstrekt ontoereikende mate. Met name is niet deugdelijk onderbouwd, laat staan te bewijzen aangeboden, dat een tegenprestatie werd geleverd voor het gebruik van het appartement. De stelling van [appellante] dat geen sprake was van een gebruikelijke situatie omdat [betrokkene] en zij ten tijde van de levering aan [betrokkene] een relatie hadden, dat [betrokkene] destijds ook in het appartement verbleef, ook al was hij daar niet ingeschreven, dat [appellante] daarom geen huur aan [betrokkene] heeft betaald, maar wel andere kosten zoals hypothecaire lasten en kosten van levensonderhoud, is daartoe onvoldoende. [appellante] heeft dit immers verder niet onderbouwd, terwijl zij evenmin een bewijsaanbod heeft gedaan. Daar komt bij dat hoewel [appellante] naar eigen zeggen aanvankelijk niet wist van de levering door [betrokkene] aan Erbestaete in 1999, vaststaat dat zij in 2001 – toen haar zoon [de zoon] het appartement kocht – hiervan wel op de hoogte raakte (MvG 19). Niet gesteld of gebleken is dat zij vanaf dat moment huur aan Erbestaete is gaan betalen en evenmin dat zij heeft aangeboden dit alsnog te gaan doen. Grief 1 faalt.
3. Bij deze stand van zaken heeft [appellante] geen belang bij een bespreking van grief 2. Ten overvloede overweegt het hof dat uit het voorgaande voortvloeit dat ook die grief faalt. Indien al juist is dat ten tijde van de inleidende dagvaarding nog sprake was van een huurovereenkomst, staat in elk geval vast dat [appellante] nooit huur heeft betaald aan Erbestaete. Dit levert een tekortkoming op die Erbestaete het recht gaf de overeenkomst te ontbinden. Voor zover [appellante] zich op het standpunt stelt dat ontbinding niet gerechtvaardigd is gelet op de bijzondere omstandigheden van het geval, volgt het hof haar daarin niet. Haar stelling in dat verband dat Erbestaete wist en toestond dat [de zoon] met zijn familie, waaronder zijzelf, in de woning woonde, wordt door Erbestaete betwist en afgezien van het feit dat [appellante] ook deze stelling niet heeft onderbouwd, heeft zij geen bewijsaanbod gedaan. Ook haar stelling dat Erbestaete haar nooit tot betaling van de huurpenningen heeft aangemaand slaagt niet. Erbestaete heeft zich immers steeds op het standpunt gesteld dat geen sprake was van een huurovereenkomst en dat [appellante] en haar kinderen daarom zonder recht of titel in de woning verbleven. Het was aan [appellante] , die zich op het bestaan van een huurovereenkomst beriep, om tenminste aan te bieden huur te betalen. Niet gesteld is dat zij dit heeft gedaan.
4. De conclusie is dat het appel faalt en dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst past dat [appellante] in de proceskosten in appel zal worden veroordeeld. Zoals gevorderd door Erbestaete zal de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
- veroordeelt [appellante] in de proceskosten in appel, aan de zijde van Erbestaete tot op heden begroot op € 649,- aan griffierecht en € 894,- aan salaris advocaat;
- verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, E.M. Dousma-Valk en T.G. Lautenbach en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 april 2015 in aanwezigheid van de griffier.