ECLI:NL:GHDHA:2015:1152

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer: 200.113.808/01

Zaak- en rolnummer rechtbank: 405678 / HA ZA 11-2585

Arrest van 10 februari 2015

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. J. Postma te Delft,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellant in het incidenteel hoger beroep,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. J.P.G. Bouwman te Naaldwijk.

1.Het geding

Bij exploot van 22 augustus 2012 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank 's-Gravenhage tussen partijen gewezen vonnis van 23 mei 2012. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [appellant] zeven grieven tegen het vonnis aangevoerd en zijn eis gewijzigd. Bij memorie van antwoord in het principaal appel, tevens houdende grieven in incidenteel appel (eveneens met producties) heeft [geïntimeerde] de grieven van [appellant] bestreden en van zijn kant één grief aangevoerd. [appellant] heeft op dat laatste gereageerd bij memorie van antwoord in incidenteel appel. Vervolgens zijn stukken overgelegd en is arrest gevraagd.

2.Beoordeling van het hoger beroep

2.1

De door de rechtbank in haar vonnis onder 2.1- 2.7 en 2.9-2.11 vastgestelde feiten zijn in hoger beroep niet bestreden.

2.2

Grief 1 van [appellant] richt zich tegen hetgeen de rechtbank onder 2.8 van haar vonnis heeft vastgesteld. Die grief houdt in dat de rechtbank ten onrechte heeft aangenomen dat [geïntimeerde] het gehele oorspronkelijke glastuinbouwbedrijf van partij [appellant] in eigendom heeft behouden en aan een derde heeft verhuurd. Het hof formuleert de desbetreffende feiten onder 2.3, zesde gedachtestreepje, meer nauwkeurig.

2.3

Het gaat in deze zaak om het volgende:

[appellant] heeft in december 1996 zijn toenmalige glastuinbouwbedrijf met bijbehorende gronden (groot 7.770 m2) verkocht en geleverd aan [geïntimeerde].
[geïntimeerde] heeft het gekochte bij diens naastgelegen glastuinbouwbedrijf gevoegd. Bij dat bedrijf behoorde een agrarische door [geïntimeerde] bewoonde bedrijfswoning.
Bij het glastuinbouwbedrijf van [appellant] behoorde ook een woning (met omliggende grond) welke woning destijds de publiekrechtelijke bestemming van agrarische bedrijfswoning had. [appellant] heeft die woning niet aan [geïntimeerde] verkocht. Hij is daar blijven wonen.
In de koopovereenkomst (verder: de overeenkomst) van december 1996 heeft [appellant] zich verbonden om met betrekking tot zijn woning een eerste recht van koop (verder: voorkeursrecht) aan [geïntimeerde] te verlenen. Het desbetreffende artikel 18 luidt als volgt:

“Bij de notariële akte van levering zal met betrekking tot het woonhuis [adres] met circa 685 m2 onder- en omliggende grond, ten behoeve van koper worden gevestigd het eerste recht van koop onder de volgende voorwaarden:
1. tegen de agrarische waarde voor zowel het woonhuis als de onder- en omliggende grond, vast te stellen in
onderling overleg of door drie taxateurs;
2. de uit dit kooprecht voortvloeiende rechten c.q. verplichtingen zullen overgaan op de rechtsopvolgers onder
bijzondere en algemene titel van zowel verkoper als koper;

Dit recht zal nader door de notaris worden uitgewerkt op de voor hem gebruikelijke wijze, waarbij voorts bepaald wordt dat onder vervreemding ook verstaan wordt: het verhuur danwel op enigerlei wijze op gebruik geven van genoemd woning aan een derde.

Voorts zijn partijen met betrekking tot het woonhuis [adres] met ca. 685 m2 onder- en omliggende grond, het volgende overeengekomen.

Indien koper van zijn eerste recht van koop gebruik heeft gemaakt en koper het onderhavige woonhuis met onder- en omliggende grond binnen 5 jaar na verkrijging aan een derde verkoopt in het vrije economische verkeer (niet agrarisch gebonden) zal van de eventuele meeropbrengst alsnog 50% ten gunste van de verkoper komen.
Onder meeropbrengst wordt verstaan, de door koper gerealiseerde / te realiseren verkoopopbrengst van het woonhuis met circa 685 m2 onder- en omliggende grond minus de verkrijgingsprijs door koper, te vermeerderen met de kosten koper, kosten kadastraal recht en kosten notaris (i.v.m. transport) en de eventuele kosten van verbeteringen aan genoemd woonhuis.

Dit bedrag van de meeropbrengst dient door koper aan verkoper te worden voldaan bij de notariële akte van levering van het betreffende woonhuis.

Deze regeling zal door de notaris nader worden uitgewerkt op de voor hem gebruikelijke wijze.”

Bij notariële akte van 18 december 1996 (verder: de notariële akte) is het glastuinbouwbedrijf van [appellant] aan [geïntimeerde] geleverd. De akte bevat een voorkeursrecht met betrekking tot het woonhuis van [appellant] ten behoeve van [geïntimeerde].
[geïntimeerde] heeft bij akte van 1 maart 2007 een groot deel van (de gronden van) zijn kassencomplex verkocht en geleverd aan een derde genaamd [naam] [appellant]. (Die overgedragen percelen hebben de kadastrale nummers [nummer 1] en [nummer 2].) Een relatief klein gedeelte van de door [geïntimeerde] van [appellant] gekochte gronden (dat gedeelte: nummer [nummer 3], groot circa 1.100 m2) heeft [geïntimeerde] in eigendom behouden en
In 2010 hebben de woningen van [appellant] en [geïntimeerde] de bestemming woondoeleinden (verder: burgerwoning) gekregen, bij de beperking tot gebruik uitsluitend als agrarische bedrijfswoning is vervallen.
De woning van [appellant] is - los van het voorkeursrecht - vanwege die bestemmingswijziging thans circa € 150.000,- meer waard.

2.4

[appellant] acht zich niet meer gebonden aan het voorkeursrecht, althans niet op de wijze zoals dat recht op onderdelen in de notariële akte is omschreven. De op die stellingname gebaseerde vordering van [appellant] is door de rechtbank in die zin toegewezen dat - verkort weergegeven - voor recht is verklaard, dat (i) het in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid is indien de woning van [appellant] aan [geïntimeerde] of diens rechtsopvolgers dient te worden aangeboden tegen de agrarische waarde, en (ii) dat [appellant] of diens rechtsopvolgers niet gehouden zijn om de woning tegen agrarische waarde aan de voorkeursgerechtigde aan te bieden, maar tegen het gemiddelde van de agrarische waarde en de onderhandse vrije verkoopwaarde op grond van de (publiekrechtelijke) burgerbestemming hiervan. De rechtbank heeft het verschil tussen de agrarische waarde en de waarde als burgerwoning aldus gelijkelijk tussen partijen verdeeld (r.o. 4.10).

2.5

[appellant] beoogt met het hoger beroep dat zijn - vermeerderde - vordering alsnog geheel wordt toegewezen. [geïntimeerde] verzet zich daartegen en concludeert dat de vordering van [appellant] alsnog geheel dient te worden afgewezen.

2.6

De wederzijdse grieven nopen, zowel in het principaal als het incidenteel hoger beroep, tot beoordeling van de gegrondheid van de - bij diens memorie van grieven vermeerderde - vordering van [appellant]. Het hof overweegt hierover als volgt.

2.7

Uit artikel 18 van de koopovereenkomst volgt dat [geïntimeerde] met betrekking tot de woning van [appellant] een voorkeursrecht van koop heeft, welk recht inhoudt dat [geïntimeerde] in voorkomend geval aanspraak heeft om de woning te kopen tegen betaling van de agrarische waarde daarvan. Het begrip agrarische waarde moet met toepassing van de zogenoemde Haviltex-maatstaf, de op dit onderdeel gebruikelijke bestemmingsplanvoorschriften in aanmerking nemende, zo worden uitgelegd dat het gaat om de waarde die de woning heeft als deze ingevolge een bestemmingsplan is of zou zijn bestemd als agrarische dienstwoning, dat wil zeggen als woning die uitsluitend is bestemd voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf ter plaatse noodzakelijk is, en welke woning uitsluitend dienovereenkomstig mag worden gebruikt.

De notariële akte geeft met de omschrijving van agrarische waarde ("de waarde die het object heeft als zaak die duurzaam is verbonden aan - en een onlosmakelijke economische band heeft met - de bij deze akte geleverde Westlandse tuin, of de daaraan grenzende Westlandse tuin, welke eigendom is van de voorkeursgerechtigde") geen blijk van een wezenlijk andere inhoud van het begrip agrarische waarde.

2.8

Voor zover [appellant] bedoelt dat [geïntimeerde] geen aanspraak meer kan maken op verwerving van de woning tegen betaling van de agrarische waarde, omdat de woning inmiddels de ruimere bestemming van burgerwoning heeft gekregen en daardoor meer waard is dan toen deze nog was bestemd als agrarische bedrijfswoning, faalt dat argument, aangezien de tussen partijen overeengekomen inhoud van het voorkeursrecht is dat [geïntimeerde] de woning kan verwerven voor de agrarische waarde, hetgeen iets anders is dan de waarde in het vrije economisch verkeer met inachtneming van de ten tijde van de uitoefening van het voorkeursrecht vigerende bestemming. Als partijen dat laatste hadden bedoeld zou er geen reden zijn geweest om - zoals in de overeenkomst is geschied - nadrukkelijk te bepalen dat het ging om de agrarische waarde.

Partijen hebben er ook blijk van gegeven zich te realiseren dat [geïntimeerde] als gevolg van de uitoefening van het voorkeursrecht "winst" zou kunnen maken, omdat die woning als burgerwoning zou kunnen worden bestemd terwijl [geïntimeerde] daarvoor slechts de agrarische waarde had betaald. Zij hebben immers de uit de overeenkomst en de notariële akte blijkende regeling getroffen, inhoudende dat indien [geïntimeerde] binnen 5 jaar na de uitoefening van het voorkeursrecht winst zou realiseren door doorverkoop aan een derde, hij de helft daarvan aan [appellant] diende te vergoeden. Partijen moeten zich aldus hebben gerealiseerd dat de bestemming van de woning op enig moment na de vestiging van het voorkeursrecht in 1996 - dus ook al vóór de uitoefening van het voorkeursrecht, zoals nu het geval blijkt te zijn - zou kunnen worden gewijzigd. Bovendien blijkt uit de regeling dat [geïntimeerde] de hogere waarde als gevolg van die gewijzigde bestemming slechts dan niet toekwam als hij binnen 5 jaar na uitoefening van het voorkeursrecht winst bij doorverkoop wist te realiseren, en dat hij ook in dat geval 50% van de winst mocht behouden.

Ook het in de notariële akte opgenomen boetebeding geeft nadere steun aan het oordeel dat het voorkeursrecht - ondanks de verkrijging tegen de agrarische waarde - mogelijk voor [geïntimeerde] een waarde vertegenwoordigde die hoger lag dan bij een bestemming als agrarische bedrijfswoning. De boete is immers gelijk gesteld aan "de vrije verkoopwaarde van het object (derhalve niet de agrarische waarde)".

2.9

[appellant] betoogt dat de afspraak van verwerving tegen betaling van de agrarische waarde niet is bedoeld voor het geval bij de uitoefening van het voorkeursrecht de woning niet meer als agrarische dienstwoning kan worden gebruikt, omdat er ter plaatse geen agrarisch bedrijf meer is waarvoor de woning als dienstwoning kan fungeren. [appellant] stelt dat die feitelijke situatie zich thans voordoet als gevolg van de verkoop van het grootste deel van de gronden van [geïntimeerde] aan een derde in 2007.

Het hof acht deze stellingname onjuist. Met het voorkeurecht is aan [geïntimeerde] de mogelijkheid gegeven de woning voor de agrarische waarde daarvan te verwerven. Deze afspraak houdt - mede gelet op hetgeen onder 2.8 is overwogen - niet in dat partijen voor ogen stond dat [geïntimeerde] de woning als agrarische bedrijfswoning zou (doen) gebruiken, laat staan dat dat beoogde gebruik een vereiste was om het voorkeursrecht te kunnen uitoefenen. Ook anderszins volgt uit de stellingen van [appellant] niet dat zulks het geval was.

Aan de vraag of de woning van [appellant] na verwerving daarvan door [geïntimeerde] nog als agrarische bedrijfswoning (met betrekking tot een deel van de oorspronkelijke gronden van [geïntimeerde], inclusief die hij van [appellant] heeft verworven) kan worden gebruikt, wordt derhalve niet toegekomen.

[geïntimeerde] heeft ook als hij de woning niet als agrarische bedrijfswoning kan of wil gebruiken belang bij de verwerving van de woning van [appellant] door middel van de uitoefening van zijn voorkeursrecht.

2.1

Dat de toenmalige gemeente Monster in 1996 slechts onder de voorwaarde dat [appellant] met betrekking tot zijn woning aan [geïntimeerde] een recht van eerste koop zou verstrekken bereid was om aan [appellant] een vrijstelling te verlenen van de publiekrechtelijke verplichting om de woning als agrarische dienstwoning te gebruiken, zodat [appellant] na de verkoop van zijn bedrijf aan [geïntimeerde] in die woning kon blijven wonen, doet aan het voorafgaande niet af. De voorwaarde van de gemeente kan verklaren waarom partijen een voorkeursrecht zijn overeengekomen, doch doet aan de inhoud en gelding van de tussen hen gemaakte afspraken niet af. Dat partijen hebben beoogd dat de aanspraken van [geïntimeerde] uit het voorkeursrecht
- waaronder het recht om de woning voor de agrarische waarde te verwerven - zouden komen te vervallen indien de vrijstelling vanwege een bestemmingswijziging niet meer nodig was, volgt niet uit de stellingen van [appellant]. Dit te meer niet omdat - zoals hiervoor werd overwogen - partijen hebben voorzien dat de woning een niet-agrarische bestemming zou kunnen krijgen.

2.11

De conclusie is dat [geïntimeerde] het gelijk aan zijn zijde heeft met diens stellingname dat uit de tussen partijen gemaakte afspraken voortvloeit dat hij - ondanks de wijziging van de bestemming van de woning van [appellant] en ondanks de vervreemding door [geïntimeerde] van een groot deel van zijn gronden in 2007 - een voorkeursrecht heeft om de woning van [appellant] tegen de agrarische waarde te kopen, en de vordering van [appellant] in zoverre een deugdelijke grondslag mist.

Van een lacune in de overeenkomst waarin moet worden voorzien, is, ander dan de rechtbank heeft geoordeeld, geen sprake.

2.12

De door [appellant] gestelde verrijking van [geïntimeerde] is niet ongerechtvaardigd, maar een gevolg van de tussen partijen gemaakte afspraken.

2.13

Uit hetgeen is gesteld of gebleken volgt - het voorafgaande in aanmerking nemende - niet dat de hiervoor besproken door [appellant] gewraakte gevolgen van het overeengekomen voorkeursrecht onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn, of dat aan de vereisten voor toepassing van artikel 6:258, lid 1, BW wordt voldaan.

2.14

[appellant] richt zich ook tegen het wat hij noemt (mogelijk) eeuwigdurende karakter van het voorkeursrecht en het boetebeding, zoals bepaald in de notariële akte opgenomen voorwaarden.

Daarover wordt het volgende overwogen.

2.15

Uit de tekst van de overeenkomst volgt onder meer dat de uit het voorkeursrecht voortvloeiende verplichting van [appellant] om de woning in voorkomend geval aan [geïntimeerde] aan te bieden, zal overgaan op de rechtsopvolgers van [appellant] onder bijzondere en algemene titel. Verder staat in de overeenkomst dat het voorkeursrecht nader door de notaris zal worden uitgewerkt op de voor deze gebruikelijke wijze.

Uit de tekst van de notariële akte volgt dat indien [geïntimeerde] (met de aanduiding van partijen wordt hier en in het navolgende in voorkomend geval mede begrepen hun rechtsopvolgers) verklaart van zijn recht van koop geen gebruik te willen maken, [appellant] de woning aan een ander kan verkopen/vervreemden, mits door hem bij wijze van kettingbeding de verplichtingen uit het voorkeursrecht aan de koper/verkrijger worden opgelegd, zodat die koper/verkrijger op zijn beurt in de omschreven gevallen de woning weer aan [geïntimeerde] (of een van diens rechtsopvolgers) voor de agrarische waarde dient aan te bieden. (Zie de notariële akte sub a.2 en d.1). De notariële akte houdt op dit onderdeel derhalve in dat het voorkeursrecht niet vervalt indien van dat eerste recht van koop wordt afgezien. Dit laatste is voor [appellant] zeer nadelig, aangezien hij ook als [geïntimeerde] van het voorkeursrecht geen gebruik maakt de woning niet voor de waarde die deze in het vrije verkeer heeft kan verkopen, omdat de koper er rekening mee moet houden dat hij de woning te zijner tijd voor de agrarische waarde aan [geïntimeerde] of een van diens rechtsopvolgers moet aanbieden.

[appellant] hoefde er bij het sluiten van de overeenkomst geen rekening mee te houden dat het aan [geïntimeerde] verleende voorkeursrecht een dergelijke vergaande werking zou hebben. Gesteld noch gebleken is dat tussen partijen omtrent de desbetreffende - voor niet-juristen niet makkelijk te begrijpen - in de notariële akte opgenomen bepalingen daadwerkelijk overeenstemming is bereikt. Dit is niet anders indien geoordeeld zou worden dat de uitwerking in de notariële akte op dit onderdeel de voor de betrokken notaris gebruikelijke vormgeving van een voorkeursrecht als dit is.

Op grond hiervan oordeelt het hof dat de desbetreffende bepaling in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, en de vordering in zoverre, in de uit het dictum van dit arrest blijkende zin, toewijsbaar is.

2.16

Het boetebeding als opgenomen in de notariële akte onder c.1 is wat betreft de zin "Een door de vervreemder te verbeuren boete is niet voor rechterlijke matiging vatbaar" in strijd met het bepaalde in artikel 6:94, leden 1 en 3 BW. Ook in zoverre is de vordering van [appellant] - zoals deze kennelijk is bedoeld - toewijsbaar.

Voor het overige is de boeteclausule niet onredelijk en kan in een voorkomend concreet geval beoordeeld worden of matiging geboden is.

2.17

Het hof passeert elk bewijsaanbod als niet ter zake doende, althans onvoldoende gespecificeerd.

2.18

Het voorafgaande voert tot de conclusie dat het principaal hoger beroep ten dele, en het incidenteel hoger beroep geheel, gegrond zijn. In het principaal hoger beroep zullen de kosten worden gecompenseerd, in het incidenteel hoger beroep zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld.

De beslissing van de rechtbank omtrent de proceskosten van de eerste instantie blijft in stand aangezien de vordering van [appellant] ten dele toewijsbaar is.

3.Beslissing

Het hof,

in het principaal en het incidenteel hoger beroep:

vernietigt het vonnis waarvan beroep wat betreft onderdeel 5.1 van het dictum,

in zoverre opnieuw recht doende:

verklaart voor recht:

i) dat het voorkeursrecht vervalt ingeval [geïntimeerde] (of een rechtsopvolger) impliciet of expliciet van het gebruik van het voorkeursrecht afziet en [appellant] (of een rechtsopvolger) vervolgens binnen 6 maanden daarna de woning vervreemdt;
ii) dat de in de notariële akte onder c.1 opgenomen zin, luidende "Een door de vervreemder te verbeuren boete is niet voor rechterlijke matiging vatbaar" geen gelding heeft;

bekrachtigt het vonnis voor het overige;

wijst af het in hoger beroep meer of anders dan in de eerste instantie gevorderde;

compenseert de kosten van het principaal hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het incidenteel hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] worden bepaald op nihil aan verschotten en € 447,- (tarief II, 1 punt ad 50%) aan salaris voor de advocaat;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de veroordeling in de proceskosten betreft.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, J.H.W. de Planque R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 februari 2015 in aanwezigheid van de griffier.