Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer: 200.143.103/01
Zaak-rolnummer rechtbank: C/09/443084 / HA ZA 13-566
Arrest d.d. 17 februari 2015
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
het haagsch vastgoedbedrijf b.v.,
gevestigd te Den Haag,
appellante, hierna aan te duiden als HVB,
advocaat mr. J.C.A. Stevens te Den Haag,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
nassauhuis makelaardij o.g. residentieel b.v.,
gevestigd te Den Haag,
geïntimeerde, hierna aan te duiden als Nassauhuis,
advocaat mr. C.C.J. Hiebendaal te Den Haag.
1.Het geding
Bij exploot van 9 januari 2014 is HVB in hoger beroep gekomen van het vonnis van 13 november 2013 dat de rechtbank Den Haag tussen partijen heeft gewezen. Bij memorie van grieven heeft HVB tegen dat vonnis vijf grieven aangevoerd die Nassauhuis bij memorie van antwoord heeft bestreden. Ten slotte hebben partijen hun stukken overgelegd voor arrest.
2.De grieven
2.1
HVB heeft haar memorie van grieven ingedeeld in een negental rubrieken, waarvan de achtste (rubriek H,"De Grieven") haar vijf grieven bevat. Daarnaast heeft zij in de derde rubriek (rubriek C, "Commentaar op- het vonnis van de rechtbank", in het bijzonder onder 8) en passim ook wel in enkele andere rubrieken een aantal kritische kanttekeningen bij het bestreden vonnis geplaatst. Dat roept de vraag op of die kritische kanttekeningen, hoewel niet in de vorm van grieven gepresenteerd, toch begrepen moeten worden als gronden, aangevoerd ten betoge dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd.
2.2
Het hof meent deze vraag ontkennend te moeten beantwoorden omdat:
anders niet valt in te zien waarom HVB zulk een uitdrukkelijk onderscheid maakt tussen commentaar op en grieven tegen het bestreden vonnis;
HVB ook kritisch commentaar plaats bij passages die in het geheel geen rol spelen voor de door de rechtbank op de vordering van HVB gegeven beslissing (bijvoorbeeld de eerste opmerking bij overweging 4.2);
HVB in sommige van deze kritische kanttekeningen wel betoogt dat (en soms ook wel waarom) zij bepaalde onderdelen van het bestreden vonnis onbegrijpelijk of onjuist acht, maar zonder een standpunt in te nemen over hoe het volgens haar dan wel zit (bijvoorbeeld de tweede opmerking bij overweging 4.2);
HVB ook kritische kanttekeningen plaatst bij onderdelen van het vonnis die zij elders (te weten onder 6 van de memorie van grieven) uitdrukkelijk zegt "in deze hoger beroepsprocedure (te laten) voor wat het is" (bijvoorbeeld de opmerkingen bij de overwegingen 4.10 en 4.16).
2.3
Het hof gaat er op deze gronden van uit dat deze kritische kanttekeningen niet strekken ten betoge dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd, maar slechts bestemd zijn om lucht te geven aan de teleurstelling van HVB over de afwijzing van haar vorderingen. Zij behoeven in hoger beroep dan ook geen bespreking tenzij zij in de als zodanig gepresenteerde grieven terugkeren, zoals bijvoorbeeld de tweede opmerking over overweging 4.2 in grief I, de opmerking over overweging 4.5 in grief V of de opmerking over overweging 4.8 in grief II.
2.4
Het hof zal zich daarom beperken tot de bespreking van de vijf als zodanig gepresenteerde grieven over de volgende onderwerpen:
( (grief I) de beperkte reikwijdte van de zorgplicht;
( (grief II) het advies uit februari 2011;
( (grief III) HVB heeft nooit overwogen om de woning voor complete renovatie te verkopen;
( (grief IV) waarde na beperkte renovatie van € 360.000,--;
( (grief V) Erecode van de NVM.
3.De vaststaande feiten
3.1
Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties dan wel als door de rechtbank vastgesteld en in hoger beroep niet bestreden, de navolgende feiten vast.
3.2
HVB heeft in november of december 2010 voor een bedrag van € 318.000,00 kosten koper de woning aan de Cantaloupenburg 18 in Den Haag gekocht. Het was een tussenwoning uit 1922 die al ongeveer twee jaar te koop en leeg stond. HVB kocht de woning met de bedoeling deze door te verkopen, al dan niet na volledige verbouwing en renovatie. Zij heeft daartoe ook plannen ontwikkeld en een bouwvergunning aangevraagd. Ook heeft zij contact gelegd met Nassauhuis met het verzoek als verkopend makelaar bij de doorverkoop op te treden.
3.3
In februari 2012 is de woning aan HVB geleverd en zij is terstond begonnen aan de sloopwerkzaamheden die aan de verbouwing vooraf moesten gaan en aan de renovatie van de gevel. Diezelfde maand is tussen HVB en Nassauhuis een overeenkomst van opdracht tot bemiddeling bij verkoop tot stand gekomen. Nassauhuis is een makelaarskantoor, aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars O.G. en Vastgoeddeskundigen (hierna: NVM). Haar directeur is de heer [B], tevens makelaar en taxateur. De heer [K] Klep is als makelaar in dienst van Nassauhuis.
3.4
Op 21 februari 2011 heeft de heer [S] namens HVB, waarbij hij op enigerlei wijze betrokken was, een mailbericht aan [K] gestuurd van de volgende inhoud:
Hoi [K],
Eerdaags gaan wij de Paramaribo al te koop aanbieden. Alles is opgeruimd de gevel ziet er netjes uit het is nu een kwestie van 6-8 weken afronden, stuken, verven, keuken enz. Mocht er snel iemand komen dan kunnen ze nog invloed uitoefenen. Ik wil eigenlijk hetzelfde doen bij de Canta(waarmee kennelijk de woning aan de Cantaloupenburg 18 bedoeld wordt)
. Eind van deze week is het slopen klaar, is de gevel gereinigd en geknipvoegd en liggen qua water en c.v de meeste leidingen. Als dan over een week of 2 de vergunning er zou komen dan kunnen we knallen. Wat denk jij? Zullen we dan gewoon de prijs in klaarstaat vragen of in de huidige staat of allebei of een combinatie in die zin dat de prijs navenant meeloopt met de vorderingen van de verbouwing?
. Eind van deze week is het slopen klaar, is de gevel gereinigd en geknipvoegd en liggen qua water en c.v de meeste leidingen. Als dan over een week of 2 de vergunning er zou komen dan kunnen we knallen. Wat denk jij? Zullen we dan gewoon de prijs in klaarstaat vragen of in de huidige staat of allebei of een combinatie in die zin dat de prijs navenant meeloopt met de vorderingen van de verbouwing?
Ik hoor graag van je!
3.5
Op dezelfde dag antwoord [K] aan [S]:
Hallo [S],
Inmiddels kon ik de situatie met [B] bespreken. (Eind vorige week was hij ziek) Wij verwachten, dat nr 18 mooier wordt dan het door ons in 2008 verkochte nr 24. Dat zag er ook prima uit en ligt recht tegenover de Schelpstraat. (vraagprijs in 2008 was € 630.000,-)
Onze eerste calculatie levert voor nr 18 een vraagprijs op in nieuwe staat van € 649.000,-. Zouden jullie daarmee goed uitkomen?
Laat maar weten of er aan de vraagprijs nog gesleuteld moet worden.
Succes met de beide bouwprojecten!
Mochten wij overigens voor de Paramaribo iemand weten, dan hoor je dat z.s.m.
Groet,
[K]
3.6
Op 25 februari 2011 voegt [K] daar nog aan toe:
Hallo [S],
Vandaag heb ik het nog even rustig kunnen doornemen met [B] in zijn hoedanigheid van taxateur. [B] verwacht dat de verkoopprijs op redelijk korte termijn rond de € 600.000,- zal liggen.
Een vraagprijs van € 649.000,- is daarom reëel.
Volgende week loop ik graag nog even door het huis om te zien hoe het er nu al uitziet. Van de week zag ik al veel activiteiten en steigers. Mooi…..Dat belooft veel.
Mooi weekend gewenst en tot vlg week.
Groet,
[K]
P.S. Gegadigden heb ik helaas nog niet direct voorhanden.
3.7
De verbouwing werd voortgezet en in juni 2011 voltooid. In augustus nam Nassauhuis de woning in de verkoop met een vraagprijs van € 595.000,00. Er bleken niet of nauwelijks geïnteresseerden te zijn en daar kwam ondanks enkele verdere verlagingen van de vraagprijs geen verandering in. In of omstreeks november 2011 werd de samenwerking tussen partijen beëindigd en schakelde HVB een andere makelaar in, maar ook die wist het niet tot een verkoop te brengen. Per 1 juni 2012 werd de woning verhuurd.
4.Bespreking van grief I (de beperkte reikwijdte van de zorgplicht)
4.1
In de overwegingen 4.10 en 4.16 van het bestreden vonnis is de rechtbank ervan uitgegaan en heeft zij er consequenties aan verbonden dat de zorgplicht in deze zaak een relatief beperkte reikwijdte heeft. Met deze grief bestrijdt HVB dat uitgangspunt. Zij leidt eruit af dat de rechtbank vindt dat aan de zorgvuldigheid van Nassauhuis niet al te strenge eisen mochten worden gesteld en HVB zegt niet in te zien waarop dat gebaseerd is. Kennelijk echter ziet zij het in zoverre wel in dat zij naar het oordeel van het hof: terecht verband legt met en ingaat op overweging 4.2 van het bestreden vonnis.
4.2
In die overweging maakte de rechtbank onderscheid tussen de opdracht tot bemiddeling, de opdracht tot waardebepaling en de opdracht tot taxatie. Zij constateerde dat tussen partijen vaststond dat tussen hen een opdracht tot bemiddeling tot stand gekomen was en zij oordeelde dat dat de minst verstrekkende van de drie was. Over overweging 4.2 heeft HVB in haar "Commentaar op- het vonnis van de rechtbank" wel de staf gebroken, maar zonder daar een eigen standpunt bij in te nemen. Zij betoogt niet dat meer of minder soorten opdracht onderscheiden moeten worden of dat het onderscheid in het geheel niet gemaakt kan worden en zij bestrijdt ook niet dat de tussen partijen gesloten overeenkomst een opdracht tot bemiddeling is. In haar grief I laat zij er echter geen twijfel over bestaan dat zij het niet eens is met het oordeel dat de opdracht tot bemiddeling de minst verstrekkende zou zijn en zij voert aan dat "
de aankoop/verkoop van een woning financieel een van de meest verstrekkende belangrijkste beslissing in iemands leven is, hetgeen van de gemiddelde taxatie of waardebepaling niet gezegd kan worden".
de aankoop/verkoop van een woning financieel een van de meest verstrekkende belangrijkste beslissing in iemands leven is, hetgeen van de gemiddelde taxatie of waardebepaling niet gezegd kan worden".
4.3
Deze grief berust echter op een onjuiste lezing van het bestreden vonnis. De rechtbank heeft niet bedoeld dat de opdracht tot bemiddeling de minst belangrijke zou zijn, maar dat zij de minst verstrekkende is in die zin dat daarbij het accent het minste ligt op de schatting van de waarde van de woning en dat bij de beide andere opdrachten meer en hogere eisen gesteld mogen worden aan de precisie, de zorgvuldigheid en de voorbereiding van die schatting. Dat acht het hof juist. De opdracht tot taxatie is geheel gericht op die schatting die ook overeenkomstig de daarvoor in de professie geldende normen in een uitvoerig taxatierapport moet worden verantwoord. De opdracht tot waardebepaling is ook geheel op die schatting gericht, maar stelt wat minder eisen en de makelaar mag er wat minder tijd en kosten aan besteden. De opdracht tot bemiddeling echter is niet gericht op de schatting van de waarde, maar op de aan- of verkoop van een woning en de beslissing welke vraagprijs te hanteren is (in het geval van een opdracht tot verkoop) is slechts een van de vele daarbij te nemen beslissingen, een belangrijke weliswaar, maar niet decisief voor het uiteindelijke resultaat. De vraagprijs kan nog zo doordacht, zorgvuldig en juist zijn vastgesteld, als er geen koper opdaagt die geïnteresseerd is, zal de opdracht falen en, als de vraagprijs onjuist gekozen blijkt te zijn, is er altijd nog een mogelijkheid tot bijstelling.
4.4
In dit geval is een opdracht tot bemiddeling (bij verkoop) gegeven. In het kader van die opdracht heeft HVB op 21 februari 2011 aan Nassauhuis een mailbericht gestuurd, waarvan de aanhef ("
Hoi [K]") een min of meer informeel karakter suggereert en dat na een summiere uiteenzetting van de stand van zaken in twee of drie zinnen een vraag stelt met een beknoptheid en in een formulering ("
Wat denk jij?") die ook al geen indicatie zijn voor het levensbelang dat HVB er thans aan toeschrijft. Het is duidelijk dat HVB hierop geen toezending van een taxatierapport met bijbehorende factuur kon verwachten en dat verwachtte zij ook niet. Zij beklaagt zich er niet over en toonde zich ook in het geheel niet verbaasd dat zij die niet kreeg en dat [K] nog dezelfde dag per mail antwoordde met een beknoptheid en in een formulering die geheel bij die van de vraagstelling aansloten. HVB kan in redelijkheid niet verwachten dat dat antwoord inhoudelijk geheel voldoet aan de eisen die aan een full dress taxatie gesteld mogen worden. Daaraan wordt onvoldoende afgedaan door het feit dat [K] een paar dagen later in een aanvullend mailbericht vermeldde dat hij het nog even rustig heeft "
kunnen doornemen met [B] in zijn hoedanigheid van taxateur".
Hoi [K]") een min of meer informeel karakter suggereert en dat na een summiere uiteenzetting van de stand van zaken in twee of drie zinnen een vraag stelt met een beknoptheid en in een formulering ("
Wat denk jij?") die ook al geen indicatie zijn voor het levensbelang dat HVB er thans aan toeschrijft. Het is duidelijk dat HVB hierop geen toezending van een taxatierapport met bijbehorende factuur kon verwachten en dat verwachtte zij ook niet. Zij beklaagt zich er niet over en toonde zich ook in het geheel niet verbaasd dat zij die niet kreeg en dat [K] nog dezelfde dag per mail antwoordde met een beknoptheid en in een formulering die geheel bij die van de vraagstelling aansloten. HVB kan in redelijkheid niet verwachten dat dat antwoord inhoudelijk geheel voldoet aan de eisen die aan een full dress taxatie gesteld mogen worden. Daaraan wordt onvoldoende afgedaan door het feit dat [K] een paar dagen later in een aanvullend mailbericht vermeldde dat hij het nog even rustig heeft "
kunnen doornemen met [B] in zijn hoedanigheid van taxateur".
4.5
Het hof is van oordeel dat dit de betekenis is van de door grief I aangevallen overweging, het verenigt zich met de aldus begrepen overweging en verwerpt de grief.
5.Bespreking van grief V (Erecode van de NVM)
5.1
HVB heeft in eerste aanleg de Erecode van de NVM overgelegd en aangevoerd dat deze "
bijna beschouwd kan worden als een lex specialis van de desbetreffende artikelen van het BW" en tot een "
verzwaring van (de inhoud van) de zorgplicht" leidt. De rechtbank is aan dat standpunt voorbij gegaan omdat HVB het niet heeft uitgewerkt en evenmin in concreto op (onderdelen van) de erecode heeft teruggegrepen. Daartegen komt HVB op met grief V, waarin zij betoogt dat zij dat wel degelijk gedaan heeft, namelijk in haar bij de Raad van Toezicht van de NVM te Den Haag ingediende tuchtrechtelijke klacht tegen Nassauhuis, welke klacht zij met het gehele dossier betreffende de behandeling van deze klacht in twee instanties als productie (14, lees:) 13 bij de inleidende dagvaarding in het geding heeft gebracht met verzoek aan de rechtbank om al wat zij voor de tuchtrechter naar voren heeft gebracht, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, in deze procedure als herhaald en overgenomen te beschouwen. HVB veronderstelt dat de rechtbank dit over het hoofd heeft gezien omdat zij het dossier niet goed gelezen heeft.
bijna beschouwd kan worden als een lex specialis van de desbetreffende artikelen van het BW" en tot een "
verzwaring van (de inhoud van) de zorgplicht" leidt. De rechtbank is aan dat standpunt voorbij gegaan omdat HVB het niet heeft uitgewerkt en evenmin in concreto op (onderdelen van) de erecode heeft teruggegrepen. Daartegen komt HVB op met grief V, waarin zij betoogt dat zij dat wel degelijk gedaan heeft, namelijk in haar bij de Raad van Toezicht van de NVM te Den Haag ingediende tuchtrechtelijke klacht tegen Nassauhuis, welke klacht zij met het gehele dossier betreffende de behandeling van deze klacht in twee instanties als productie (14, lees:) 13 bij de inleidende dagvaarding in het geding heeft gebracht met verzoek aan de rechtbank om al wat zij voor de tuchtrechter naar voren heeft gebracht, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, in deze procedure als herhaald en overgenomen te beschouwen. HVB veronderstelt dat de rechtbank dit over het hoofd heeft gezien omdat zij het dossier niet goed gelezen heeft.
5.2
Het hof deelt die veronderstelling niet, maar veronderstelt op zijn beurt dat de rechtbank het verzoek van HVB tot quasi-insertie niet heeft willen inwilligen. Dat stond de rechtbank vrij. De rechter is niet verplicht om behalve op wat een partij op ordelijke wijze in het geding naar voren brengt, ook onbeperkt in te gaan op en een gemotiveerd oordeel te geven over wat die partij niet naar voren brengt, maar door de simpele truc van de quasi-insertie van andere procesdossiers geacht wil worden naar voren te hebben gebracht zonder evenwel de moeite te nemen het uit te schrijven of toe te lichten of te vertalen van het geding waaruit het afkomstig is naar het geheel andersoortige geding waarin zij het wil hergebruiken. Ook het hof wil het verzoek tot quasi-insertie niet inwilligen en verwerpt deze grief.
6.Bespreking van grief II (het advies uit februari 2011)
6.1
De rechtbank heeft de stellingen van HVB aldus begrepen dat de door Nassauhuis in februari 2011 genoemde vraagprijs van € 649.000,00 niet reëel zou zijn geweest, anders gezegd dat Nassauhuis in redelijkheid niet tot een dergelijk advies had kunnen komen. Grief II bestrijdt de verwerping van de aldus begrepen stelling. In verband met de eisen die aan het in februari 2011 door Nassauhuis gegeven advies (zoals vervat in de hiervoor onder 3.5 en 3.6 geciteerde mailberichten van 21 en 25 februari 2011 van [K] aan [S]) gesteld mogen worden, wil het hof twee voorafgaande opmerkingen te maken.
6.2
De eerste heeft betrekking op de passage in de toelichting op deze grief waar HVB benadrukt dat het erom gaat vast te stellen of het advies "
zorgvuldig/correct/juist" was. Het hof ziet geen bezwaar tegen deze formulering, al beschouwt het haar niet als bijzonder verhelderend, mits met de woorden "
correct" en "
juist" evenals met het woord "
zorgvuldig" maar gedoeld wordt op de wijze van advisering en niet op de inhoud van de uitgesproken verwachting. HVB mocht niet verwachten dat Nassauhuis met de mededeling "
Coen verwacht dat de verkoopprijs op redelijk korte termijn rond de € 600.000,- zal liggen" een juiste en zekerheid biedende voorspelling deed van de opbrengst die behaald zou worden. HVB spreekt dan ook ten onrechte van een "
feitelijk gezien gegarandeerde verkoopprijs". Het uitspreken van een verwachting impliceert niet het geven van een garantie, zelfs niet van 'feitelijk gezien' een garantie en makelaars plegen ook geen opbrengsten te garanderen. Het komt het hof voor dat zij daarmee ook in strijd zouden komen met de Erecode, in het bijzonder onderdeel 6 daarvan. Als dat al niet van algemene bekendheid is, mocht Nassauhuis toch in elk geval van HVB als professioneel vastgoedhandelaar verwachten dat zij zich daarvan bewust was.
zorgvuldig/correct/juist" was. Het hof ziet geen bezwaar tegen deze formulering, al beschouwt het haar niet als bijzonder verhelderend, mits met de woorden "
correct" en "
juist" evenals met het woord "
zorgvuldig" maar gedoeld wordt op de wijze van advisering en niet op de inhoud van de uitgesproken verwachting. HVB mocht niet verwachten dat Nassauhuis met de mededeling "
Coen verwacht dat de verkoopprijs op redelijk korte termijn rond de € 600.000,- zal liggen" een juiste en zekerheid biedende voorspelling deed van de opbrengst die behaald zou worden. HVB spreekt dan ook ten onrechte van een "
feitelijk gezien gegarandeerde verkoopprijs". Het uitspreken van een verwachting impliceert niet het geven van een garantie, zelfs niet van 'feitelijk gezien' een garantie en makelaars plegen ook geen opbrengsten te garanderen. Het komt het hof voor dat zij daarmee ook in strijd zouden komen met de Erecode, in het bijzonder onderdeel 6 daarvan. Als dat al niet van algemene bekendheid is, mocht Nassauhuis toch in elk geval van HVB als professioneel vastgoedhandelaar verwachten dat zij zich daarvan bewust was.
6.3
In de tweede plaats: HVB maakt bezwaar tegen het door de rechtbank gebruikte woord "reëel" en wijst erop dat dat woord niet uit haar teksten afkomstig is. Het hof is echter van oordeel dat het woord niet onjuist gebruikt is en de verdienste heeft te doen uitkomen dat de adviezen van de makelaar zakelijk en op de werkelijkheid zowel gebaseerd als gericht dienen te zijn zonder wetenschappelijke zekerheid te hoeven bieden zoals de door HVB gebezigde formuleringen dat hier en daar lijken te suggereren.
6.4
De norm waaraan het advies van Nassauhuis rechtens getoetst dient te worden is of Nassauhuis daarbij de zorg van een goed opdrachtnemer in acht heeft genomen, dat wil zeggen of zij te werk is gegaan zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan. Het advies hield in:
op 21 februari 2011: "
Onze eerste calculatie levert (…) een vraagprijs op in nieuwe staat van € 649.000,-";
Onze eerste calculatie levert (…) een vraagprijs op in nieuwe staat van € 649.000,-";
op 25 februari 2011: "
[B] verwacht dat de verkoopprijs op redelijk korte termijn rond de € 600.000,- zal liggen. Een vraagprijs van € 649.000,- is daarom reëel."
[B] verwacht dat de verkoopprijs op redelijk korte termijn rond de € 600.000,- zal liggen. Een vraagprijs van € 649.000,- is daarom reëel."
6.5
De verwachte verkoopprijs is niet gerealiseerd. Er is zelfs helemaal geen verkoopprijs gerealiseerd. De verbouwing is voortgezet en in juni 2011 voltooid. Nassauhuis adviseerde toen de vraagprijs bij te stellen naar € 585.000,00. In verband met de inmiddels plaats gehad hebbende verlaging van de overdrachtsrechten koos HVB voor een vraagprijs van € 595.000,00. Tegen die vraagprijs is de woning in augustus 2011 door Nassauhuis in de verkoop genomen. Er bleek geen interesse voor de woning. In september 2011 werd de vraagprijs verlaagd naar € 569.000,00, maar dat sorteerde geen effect. In november 2011 werd de vraagprijs op advies van Nassauhuis wederom verlaagd naar € 549.000,00. Bovendien werd de samenwerking tussen partijen beëindigd en nam HVB een andere makelaar in de arm die de verkooppogingen voortzette, aanvankelijk met een vraagprijs van € 550.000,00, in april 2012 teruggebracht tot € 525.000,00. Er kwam geen verkoop tot stand en per 1 juni 2012 werd de woning verhuurd.
6.6
Het behoeft geen betoog dat de verwachtingen van Nassauhuis die in februari 2011 ten grondslag lagen aan haar advies, in het geheel niet zijn uitgekomen. De vraag of zij de zorg van een goed opdrachtnemer in acht heeft genomen, is daarmee nog niet beantwoord. HVB beantwoordt die vraag ontkennend en beroept zich daarbij (onder meer) op het waardeoordeel van anderen. Het in haar opdracht op 10 mei 2012 door de makelaar […] uitgebrachte taxatierapport taxeert de marktwaarde per 7 mei 2012 op € 482.500,00. Korbéé geeft desgevraagd aan dat hij, voorbijgaande aan de kennis van nu, voor juni 2011 en voor september 2011 komt tot een vraagprijs van € 520.000,00 onderscheidenlijk € 513.000,00 en een verkoopopbrengst van ca. € 500.000,00 onderscheidenlijk € 492.500,00. Het in opdracht van HVB op 11 december 2013 door de makelaar […] uitgebrachte taxatierapport taxeert de marktwaarde per 20 november 2013 onderscheidenlijk per 1 juli 2011 op € 450.000,00 onderscheidenlijk op € 475.000,00 of, indien verkoop binnen drie maanden gerealiseerd moet zijn, op € 425.000,00 onderscheidenlijk € 450.000,00. Verder beroept HVB zich erop dat de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2011 (wat, naar het hof aanneemt, betekent zonder inachtneming van de door HVB aangebrachte verbeteringen) door de gemeente aanvankelijk is vastgesteld op € 495.000,00 en na daartegen ingesteld beroep nader is vastgesteld op € 460.000,00. Ook is een in opdracht van Nassauhuis op 22 juni 2012 door de makelaar […] opgestelde waardeindicatie overgelegd, waarin op basis van een geveltaxatie een onderhandse verkoopwaarde per 1 juli 2011 wordt gegeven van € 530.000,00 en een daarbij behorende marktconforme vraagprijs van € 575.000,00.
6.7
Voorts beroept HVB zich op de uitspraak van de Centrale Raad van Toezicht van de NVM (hierna: de raad) van 1 februari (2012, lees:) 2013 in de hiervoor bedoelde klachtprocedure. Daarin heeft de raad overwogen dat HVB de woning, waarvoor aanvankelijk een vraagprijs van € 429.000,00 had gegolden, voor € 318.000,00 heeft gekocht en er vervolgens een bedrag van € 120.000,00 in heeft geïnvesteerd. Gegeven de aankoopprijs en de in de daarop volgende periode verslechterende marktomstandigheden in aanmerking genomen, acht de raad niet begrijpelijk dat Nassauhuis in februari 2011 heeft geadviseerd een vraagprijs van € 649.000,00 te hanteren en hij is van mening dat Nassauhuis in redelijkheid niet tot dat advies had kunnen komen. In het feit dat Nassauhuis binnen vier maanden daarna een vraagprijs van € 585.000,00 adviseert ziet de raad ook een aanwijzing dat de eerder door haar geadviseerde vraagprijs niet juist was. Op deze gronden heeft de raad de klacht, voor zover op dit advies betrekking hebbende, gegrond en voor het overige ongegrond verklaard.
6.8
Voor de beantwoording van de vraag of Nassauhuis als een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar te werk is gegaan, acht het hof de waardeoordelen van […], […], […] en de gemeente slechts van beperkte betekenis. Zij allen oordeelden achteraf en waren op de hoogte van de ontwikkelingen op de woningmarkt en van de wederwaardigheden van HVB in haar verkoopinspanningen waarover Nassauhuis in februari 2011 nog slechts kon speculeren. Toch zijn deze waardeoordelen op zijn minst een serieuze aanwijzing dat het advies van Nassauhuis een uitgesproken optimistisch karakter heeft gehad. Hier staat echter tegenover dat de bandbreedte waarbinnen redelijk bekwame en redelijk handelende vakgenoten over de waarde van een woning van inzicht kunnen en mogen verschillen, in het onderhavige geval bij uitstek ruim moet worden bemeten.
6.9
HVB heeft zich beroepen op een uitlating in 2001 van de toenmalige Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke ordening en Milieubeheer, luidende:
Uit de praktijkervaring van taxateurs blijkt wel dat een verschil in getaxeerde waarde van ca. 5% hoger of lager dan de uiteindelijke verkoopprijs tot de redelijke marges behoort.
Dat zou voor een geval als het onderhavige, waarin helemaal geen uiteindelijke verkoopprijs gerealiseerd wordt, betekenen dat een verschil van 10% tussen twee schattingen ook tot de redelijke marges behoort. De schatting van Nassauhuis is echter 20% verwijderd van die van […], 33% van die van […] en 13% van die van […], terwijl de WOZ-waarde voor vergelijking onbruikbaar is omdat zij aan de invloed van de verbouwing voorbij gaat. De verschillen lijken hoe dan ook wel erg groot.
6.1
Er zijn echter vele redenen om in dit geval een aanmerkelijk ruimere marge nog aanvaardbaar te achten:
Het door de Staatssecretaris genoemde percentage dateert uit 2001. Sindsdien is de woningmarkt volstrekt verfrommeld en veel onvoorspelbaarder geworden.
Het gaat in casu niet om een taxatierapport, maar om een waardeinschatting in het kader van een opdracht tot bemiddeling bij verkoop waardoor de zorgplicht een relatief beperkte reikwijdte heeft.
Nassauhuis had te adviseren over een woning die pas geruime tijd later (onbekend was hoeveel later, maar het werd uiteindelijk een half jaar) in de verkoop zou komen wat de onzekerheid die aan de schatting kleefde extra groot maakte.
Het advies had betrekking op een woning na een verbouwing waarmee nog maar net was aangevangen. Nassauhuis was over die verbouwing geïnformeerd en had er ook de tekeningen van gezien, maar uiteraard nog niet het resultaat en zij had op die verbouwing ook geen invloed. Ook dit versterkt het speculatieve karakter van haar waardeinschatting.
Een en ander voert het hof tot het oordeel dat de advisering van februari 2011 weliswaar optimistisch was, maar dat niet geoordeeld kan worden dat Nassauhuis als redelijk handelend makelaar daartoe niet zou hebben kunnen komen.
6.11
Het hof is zich ervan bewust dat de raad anders heeft geoordeeld en het erkent dat dat een weliswaar de civiele rechter niet bindend, maar wel gezaghebbend oordeel is. De raad heeft echter groot belang gehecht aan de door HVB betaalde aankoopprijs van € 318.000,00 en de door haar in het pand gedane investeringen van € 120.000,00. Maar die aankoopprijs steekt schril af tegen de (aan de raad kennelijk nog niet bekende) WOZ-waarde per peildatum 1 januari 2011, aanvankelijk vastgesteld op € 495.000,00 en na beroep bij schikking teruggebracht tot € 460.000,00. Dat wijst erop dat HVB de woning ver onder de werkelijke waarde heeft kunnen kopen wat zij zelf (onder 12 van de memorie van grieven) toeschrijft aan het sterk onderkomen aanzien dat de woning had en waarvan verwacht kon worden dat het door de beoogde renovatie als waardebepalende factor geëlimineerd zou zijn. En ook de investering door HVB is door de raad tot een te laag bedrag in aanmerking genomen, namelijk voor het blijkbaar door HVB gestelde en niet weersproken bedrag van € 120.000,00, terwijl HVB in hoger beroep gespecificeerd heeft opgegeven dat die investeringen € 153.400,55 bedroegen.
6.12
Conclusie uit een en ander moet zijn dat Nassauhuis bij haar advisering in februari 2011 niet heeft gehandeld op een wijze waarop een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot niet had kunnen handelen. Het hof verwerpt grief II.
7.Bespreking van grief IV (waarde na beperkte renovatie van € 360.000,--)
Het rapport-[…] vermeldt een verzoek van HVB om bij benadering aan te geven voor welk bedrag zij de woning in februari/maart/april 2011 had kunnen verkopen indien wordt uitgegaan van de situatie dat alle sloopwerkzaamheden voltooid waren. […] verklaart daarbij te denken aan een bedrag van ca. € 360.000,00. De rechtbank is aan die schatting voorbij gegaan waartegen HVB met grief IV opkomt. Aangezien deze schatting betrekking heeft op de woning waaraan wel alle sloopwerkzaamheden verricht zouden zijn, maar nog niet de rest van de renovatie, terwijl de advisering door Nassauhuis ging over de woning in geheel verbouwde staat, acht het hof deze schatting voor de beoordeling van de advisering door Nassauhuis irrelevant, zodat deze grief verder geen bespreking behoeft.
8
Bespreking van grief III (HVB heeft nooit overwogen om de woning voor complete renovatie te verkopen)
Bespreking van grief III (HVB heeft nooit overwogen om de woning voor complete renovatie te verkopen)
Deze grief is gericht tegen een overweging ten overvloede en behoeft daarom ook niet meer aan de orde te komen.
9.Slotsom
Nu geen van de grieven effect kan sorteren, dient het bestreden vonnis te worden bekrachtigd met verwijzing van HVB als in het ongelijk gestelde partij in de kosten van dit hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van 13 november 2013 van de rechtbank Den Haag;
veroordeelt HVB in de kosten van dit hoger beroep en bepaalt deze, voor zover tot op heden aan de zijde van Nassauhuis gevallen, op € 5.114,00 voor griffierecht en € 2.632,00 voor salaris advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, J.H.W. de Planque en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 februari 2015 in aanwezigheid van de griffier.