ECLI:NL:GHDHA:2014:478

• Datum uitspraak: 24 januari 2014
• Publicatiedatum: 25 februari 2014
• Zaaknummer: 13-00242
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: U.E. Tromp; J.T. Sanders; E.M. Vrouwenvelder
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waarde van onroerende zaken bij WOZ-beschikkingen en de toepassing van correcties op transactieprijzen

In deze zaak, behandeld door het Gerechtshof Den Haag op 24 januari 2014, staat de waarde van een complex winkelpanden bij een woonboulevard centraal. De belanghebbende, [X] GmbH, heeft in hoger beroep de WOZ-waarden van verschillende onroerende zaken betwist, die door de Inspecteur van de gemeente Vlaardingen waren vastgesteld op basis van de transactieprijs. De rechtbank Rotterdam had eerder de uitspraak van de Inspecteur bevestigd, maar de belanghebbende is van mening dat de transactieprijs niet als uitgangspunt voor de WOZ-waarde kan dienen, omdat deze de beleggingswaarde weerspiegelt en niet de markthuurwaarde. De belanghebbende stelt dat de huurcontracten, die voor de waardepeildatum zijn gesloten, niet marktconform zijn en dat er rekening gehouden moet worden met een leegstandsrisico.

Het Hof oordeelt dat de Inspecteur de WOZ-waarden niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof benadrukt dat de wetgever heeft bedoeld dat de waarde aansluit bij de waarde in het economische verkeer, wat betekent dat de transactieprijs een belangrijke onderbouwing vormt voor de WOZ-waarden. Het Hof concludeert dat de gerealiseerde prijs van de onroerende zaken, die nabij de waardepeildatum is vastgesteld, de waarde in het economische verkeer weergeeft. De bestaande huurcontracten en het lage leegstandsrisico zijn ook van invloed op de waarde. Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank en verklaart het hoger beroep ongegrond, zonder dat er aanleiding is voor een proceskostenveroordeling.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-13/00242

Uitspraak van 24 januari 2014

in het geding tussen:

[X] GmbH, gezeteld in [Z], belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Vlaardingen , de Inspecteur,

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 17 januari 2013, nummer AWB 11/4951, betreffende de hierna vermelde beschikkingen en aanslagen.

Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1.1. De Inspecteur heeft bij beschikkingen de waarden van de onroerende zaken (woz-waarden), alle gelegen in [Q], op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2010 voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op de volgende bedragen;

- [a-straat 1]: € 1.352.000;

- [a-straat 2]: € 695.000;

- [a-straat 3]: € 1.380.000;

- [a-straat 4]: € 783.000;

- [a-straat 5]: € 1.668.000;

- [a-straat 6]: € 1.957.000;

- [a-straat 7]: € 2.243.000;

- [a-straat 8]: € 1.043.000;

- [a-straat 9]: € 1.698.000;

- [a-straat 10]: € 483.000;

- [a-straat 11]: € 856.000;

- [a-straat 12]: € 876.000;

- [a-straat 13]: € 1.300.000.

1.1.2. Gelijk met de beschikkingen zijn de aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaken opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2011 bekendgemaakt.

1.2. Bij uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. Een griffierecht van € 302 is geheven.

1.4. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 478 is geheven.

2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.3. Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend die in afschrift zijn verstrekt aan de Inspecteur. De Inspecteur heeft hierop schriftelijk gereageerd. Deze reactie is in afschrift aan belanghebbende verstrekt.

2.4. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 13 december 2013, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:

3.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. De onroerende zaken zijn een complex winkelpanden bij een woonboulevard.

3.2. Belanghebbende heeft de onroerende zaken gekocht op 1 juli 2010 voor € 16.418.053.

Oordeel van de rechtbank

4.

De rechtbank heeft overwogen, waarbij belanghebbende als ’eiseres’ en de Inspecteur als ’verweerder’ is geduid:

“(…)

5.2.

Niet in geschil is dat de huurwaardekapitalisatiemethode gebruikt dient te worden om de waarde te bepalen. Huurwaardekapitalisatie houdt in essentie in dat de waarde van de niet-woning wordt bepaald door de bruto huurwaarde te vermenigvuldigen met de bruto kapitalisatiefactor. De bruto huurwaarde is de jaarhuur zonder aftrek van onderhoudskosten en lasten voor de eigenaar. Om de bruto huurwaarde te bepalen dient men te beschikken over gerealiseerde huren. Verweerder stelt dat de netto huurwaarde over het jaar 2010 € 1.307.372,- is. Eiseres weerspreekt dat niet maar stelt dat daarvan niet uitgegaan dient te worden, omdat die huurwaarde het gevolg is van langlopende contracten die steeds weer geïndexeerd zijn. De huurprijs is als gevolg daarvan niet marktconform. Voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ moet daarom de aankoopwaarde worden gecorrigeerd (naar beneden bijgesteld), aldus eiseres. De rechtbank is van oordeel dat verweerder bij de waardebepaling uit heeft mogen gaan van de gerealiseerde huur. Er is geen rechtsregel die eraan in de weg staat dat bij het bepalen van de (markt)huurwaarde wordt uitgegaan van verkopen in verhuurde staat. Het betoog van eiseres dat de zinsnede ‘onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kunnen nemen’ moet worden opgevat als ‘in lege staat’ in gebruik nemen, berust op een onjuiste lezing van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Om een object onmiddellijk en in volle omvang in gebruik te nemen is geenszins vereist dat het object ‘leeg’ wordt opgeleverd. Aan het in volle omvang in gebruik nemen staat bij onderhavig object het verhuurd zijn geenszins in de weg; de ingebruikneming kan, zoals hier ook het geval is, juist bestaan in commerciële verhuur van de winkels. Verweerder mocht dan ook uitgaan van de netto huurwaarde over 2010 van € 1.307.372,-. Om de bruto kapitalisatiefactor te berekenen dient men te beschikken over gerealiseerde huren en over gerealiseerde verkoopcijfers. Partijen zijn het eens over het verkoopcijfer, € 16.418.053,-. De bruto kapitalisatiefactor kan aan de hand van deze waarden worden herleid door het gerealiseerde verkoopcijfer te delen door de terzake gerealiseerde huurwaarde. De beste combinatie is die van een gerealiseerde huur en een gerealiseerde verkoopprijs van hetzelfde pand. Dat is hier het geval. Aangezien er op de waardepeildatum 1 januari 2010 geen leegstand was, hoefde verweerder daarmee ook geen rekening te houden. Uit het taxatierapport blijkt dat verweerder desondanks rekening heeft gehouden met een leegstandsniveau van 7%. Dit percentage komt de rechtbank niet onredelijk voor. Voor de stelling van eiseres dat een verdere correctie dient plaats te vinden, is geen grondslag te vinden in de wet of jurisprudentie.

5.3.

Op grond van het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder de WOZ- waarde van de winkels per waardepeildatum 1 januari 2010 voor het belastingjaar 2011 niet te hoog heeft vastgesteld, zodat het beroep ongegrond wordt verklaard.

6.

Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

(…)”

Geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

5.1. Tussen partijen is uitsluitend in geschil of als uitgangspunt geldt dat de transactieprijs van de onroerende zaken de woz-waarde is of dat ter bepaling van de woz-waarden op de transactieprijs een correctie dient te worden toegepast in verband met de woz-ficties van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.

5.2. Belanghebbende stelt dat de verkoopopbrengst niet kan dienen ter onderbouwing van de woz-waarden. De verkoopprijs betreft een beleggingswaarde. De huurovereenkomsten zijn lang voor de waardepeildatum gesloten en zijn op basis van de algemene voorwaarden van de overeenkomsten jaar na jaar geïndexeerd met de prijsontwikkeling. Daardoor komt de op de waardepeildatum betaalde huurprijs niet overeen met de markthuurwaarde. De huurovereenkomsten zorgen bovendien dat het feitelijke leegstandsrisico zeer klein is. Bij het bepalen van de woz-waarden dient met een leegstandsrisico rekening te worden gehouden. Ook kan de Taxatiewijzer in dit geval niet worden gebruikt voor het bepalen van de kapitalisatiefactor. De Taxatiewijzer is slechts een hulpmiddel. De uitkomst van de Taxatiewijzer moet worden geverifieerd aan de hand van marktgegevens. Een referentie voor de door de gemeente berekende theoretische kapitalisatiefactor aan de hand van marktgegevens rond de relevante waardepeildatum ontbreekt in de onderbouwing van de woz-waarden door de gemeente. Daarnaast is de risico-opslag voor investering in vastgoed zoals gepresenteerd in de Taxatiewijzer uitsluitend gestoeld op een rapportage van makelaarskantoor [A] waarvan de opbouw en de totstandkoming van de risico-opslag niet inzichtelijk of controleerbaar zijn.

5.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de waarde in het economische verkeer in dit geval bij uitstek blijkt uit de koopsom van de onroerende zaken. Met een leegstandsrisico hoeft geen rekening gehouden te worden. Met verkopen in [R] en [S] waar belanghebbende naar verwijst, hoeft geen rekening te worden gehouden, aangezien die onroerende zaken een andere ligging hebben en bovendien de beste onderbouwing van de woz-waarde de eigen koopsom is.

5.4. Voor de standpunten van partijen en de gronden verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

6.1. Belanghebbende concludeert tot vaststelling van de volgende woz-waarden: [a-straat 1]: € 992.000, [a-straat 2]: € 481.000, [a-straat 3]: € 1.155.000, [a-straat 4]: € 569.000, [a-straat 5]: € 1.303.000, [a-straat 6]: € 1.668.000, [a-straat 7]: € 1.711.000, [a-straat 8]: € 793.000, [a-straat 9]: € 1.340.000, [a-straat 10]: € 330.000, [a-straat 11]: € 655.000, [a-straat 12]: € 649.000, [a-straat 13]: € 987.000, en tot een overeenkomstige vermindering van de aanslagen.

6.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

7.1. Gelet op het geheel van over de onroerende zaken voorhanden zijnde gegevens heeft de rechtbank naar ’s Hofs oordeel terecht en op goede gronden geoordeeld dat de woz-waarden niet te hoog zijn vastgesteld.

7.2. In aanvulling overweegt het Hof dat de wetgever heeft bedoeld de waarde ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, aan te laten sluiten bij de waarde in het economische verkeer, dat wil zeggen de prijs die de meest biedende koper bereid is te betalen bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Bij het bepalen van de waarde moet worden uitgegaan van de vrij opleverbare verkoop van het object aan de meest biedende gegadigde, die het object in de staat op dat moment wil verwerven voor de bestemming die hem goeddunkt.

7.3. In dit geval is sprake van een transactiecijfer van de onroerende zaken nabij de waardepeildatum. Het verkoopcijfer van de onroerende zaken zelf vormt een belangrijke onderbouwing voor de aan deze zaken toe te kennen woz-waarden. Aangenomen mag worden dat dat cijfer de waarde in het economische verkeer weergeeft. Dat op de onroerende zaken goede, stabiele huurcontracten rusten, die moeilijk opnieuw te realiseren zijn rondom de waardepeildatum in een dalende markt, maakt dit niet anders. Een laag leegstandsrisico en de bestaande huurcontracten horen bij de onroerende zaken op de waardepeildatum en bepalen mede de waarde in het economische verkeer van die zaken. De ficties van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ brengen niet mee dat niet uitgegaan mag worden van de daadwerkelijk gerealiseerde prijs van de onroerende zaken.

7.4. Dat alles brengt mee, nu belanghebbende ook overigens geen feiten of omstandigheden aannemelijk heeft gemaakt die een correctie op de eigen transactieprijs rechtvaardigen, dat de Inspecteur de woz-waarden niet te hoog heeft vastgesteld.

7.5. Dat voert het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is. Bijgevolg moet worden beslist zoals hierna is vermeld.

Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig een partij te veroordelen in de proceskosten.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is vastgesteld door mrs. U.E. Tromp, J.T. Sanders en E.M. Vrouwenvelder, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.H.R. Massmann. De beslissing is op 24 januari 2014 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1.

Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2.

Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

-
- de naam en het adres van de indiener;

-
- de dagtekening;

-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

-
- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.