ECLI:NL:GHDHA:2014:4528 - Gerechtshof Den Haag - Geen koopovereenkomst of dooronderhandeling bij geschil o...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer: 200.111.741/01

Zaak-rolnummer rechtbank: 90096/ HA ZA 10-2907

Arrest d.d. 21 oktober 2014

in de zaak van

[appellant],[appellante],

beiden wonende te [woonplaats],

principaal appellanten,

incidenteel geïntimeerden,

hierna te noemen in enkelvoud: [appellant],

advocaat: mr. M.J. de Groot te Rotterdam,

tegen

Kinderopvangcentrum Bonbon B.V.,

gevestigd te Rhoon,

geintimeerde,

advocaat: mr. R.W.F. Heijmeriks te Spijkenisse,
de gemeente Albrandswaard,
zetelend te Poortugaal,

principaal geïntimeerde,

incidenteel appellante,

advocaat: mr. C.J.M. de Keijzer te Breda,

hierna te noemen: Bonbon en de gemeente.

Het verdere geding

Bij tussenarrest van 2 oktober 2012 is een comparitie van partijen gelast die op 20 december 2012 heeft plaatsgevonden. Vervolgens heeft [appellant] bij memorie van grieven (met producties) grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en vervolgens bij akte houdende wijziging van eis en overlegging productie zijn eis (in conventie) gewijzigd en nog een productie overgelegd. Bonbon en de gemeente hebben elk bij afzonderlijke memorie van antwoord (met producties) deze grieven bestreden. De gemeente heeft van haar kant onder aanvoering van grieven tegen het vonnis incidenteel geappelleerd en daarbij haar eis (in reconventie) gewijzigd. Daarna heeft [appellant] bij akte overlegging productie en wijziging van eis ex artt. 130 jo 353 Rv zijn eis (in conventie) opnieuw gewijzigd en een productie in het geding gebracht. De gemeente heeft hierop gereageerd bij antwoordakte inzake akte overlegging productie en wijziging van eis en Bonbon bij akte bezwaar wijziging eis ex artikel 30 jo Pro. 353 Rv. [appellant] heeft bij memorie van antwoord in het incidentele appel (met producties) de incidentele grieven bestreden. Ten slotte zijn stukken overgelegd voor arrest.

De beoordeling van het hoger beroep

Kort samengevat gaat het in deze zaak om het volgende.
Volgens (als productie 2 bij conclusie van eis in het geding gebrachte) verkoopinformatie heeft de gemeente medio maart 2008 “te koop bij inschrijving” aangeboden de onroerende zaak [adres]. [appellant] was één van de inschrijvers. Op 25 april 2008 liet de makelaar die voor de gemeente optrad, [appellant] weten dat zijn inschrijving de hoogste was. Tussen [appellant] en de gemeente is geschil gerezen over de vraag of een koopovereenkomst met betrekking tot voormelde onroerende zaak tot stand is gekomen, althans of de onderhandelingen over een zodanige overeenkomst zo ver waren gevorderd en inhoudelijk een dusdanig stadium hadden bereikt dat de gemeente die onderhandelingen niet had mogen afbreken. Bonbon, die ook geïnteresseerd was in de onroerende zaak, heeft op 17 juni 2009 daarop beslag doen leggen. Dit beslag is op 19 juli 2011 opgeheven. [appellant] heeft op de zaak beslag laten leggen dat op 29 september 2009 aan de gemeente is betekend.
procedure tussen [appellant] en de gemeenteis er een koopovereenkomst tot stand gekomen?

Vooropgesteld moet worden dat het bij inschrijving ter verkoop aanbieden van een bepaalde zaak in beginsel gaat om een uitnodiging om in onderhandeling te treden. Feiten of omstandigheden die in dit geval tot een uitzondering op dat beginsel zouden moeten leiden, zijn onvoldoende gesteld of gebleken. Met name de omstandigheid dat een memo van 28 oktober 2008 van burgemeester en wethouders aan de gemeenteraad begint met de mededeling : “Eind januari is door ons College het besluit tot verkoop van het genoemde pand genomen”, betekent niet dat de verkoop tot stand zou komen met de inschrijving of de bevestiging daarvan of de toezending van de koopakte daarna. [appellant] heeft aan de uitnodiging van de gemeente gevolg gegeven door bij brief van 25 april 2008 (productie 8 bij conclusie van eis) de gemeente (via haar makelaar) te berichten:
“
Bod van fam. [appellanten].€ 637.500,= onder het voorbehoud dat er een schone grond verklaring wordt afgegeven, zoals toegezegd.”Daarmee heeft hij een voorwaardelijk bod gedaan dat onderwerp zou worden van onderhandeling tussen partijen. Op diezelfde dag heeft de makelaar van de gemeente gereageerd met de mededeling dat de inschrijving van [appellant] de hoogste was. Nu het ging om een (voorwaardelijk) bod, kon [appellant], anders dan hij betoogt, deze mededeling redelijkerwijs niet opvatten als een aanvaarding van zijn (dan als onvoorwaardelijk te beschouwen) aanbod tot koop volgens de voorwaarden in de verkoopbrochure waardoor tussen partijen een koopovereenkomst overeenkomstig die voorwaarden tot stand is gekomen. Voor zover wel van een onvoorwaardelijk aanbod zou worden uitgegaan en de mededeling van de makelaar zou gelden als een aanvaarding van dat aanbod, geldt dat de enkele omstandigheid dat een makelaar die is ingeschakeld bij de verkoop van een onroerende zaak, aan een gegadigde die een bod op die zaak heeft gedaan, meedeelt dat de opdrachtgever instemt met het bod, niet meebrengt dat de wederpartij daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van die opdrachtgever handelt. De wederpartij dient in een zodanig geval aan te nemen dat de makelaar optreedt als bode van zijn opdrachtgever. Wanneer de makelaar, onbevoegd, zich zodanig gedraagt dat de wederpartij daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van de opdrachtgever handelt, bindt hij zijn opdrachtgever in beginsel niet. Dit is alleen anders indien aan de pseudo-opdrachtgever is toe te rekenen dat de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid is gewekt. Voor het oordeel dat dit geval zich heeft voorgedaan, is onvoldoende gesteld of gebleken. Met name is onvoldoende het enkele feit dat de begeleiding van de verkoop in handen van een makelaar wordt gelegd.

Met betrekking tot de vraag of in een later stadium alsnog een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, wordt het volgende overwogen. Uit de in het geding gebrachte correspondentie blijkt, zoals ook de rechtbank in het vonnis onder 5.2. heeft geconstateerd, dat partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over als essentieel te beschouwen voorwaarden, zoals de wijze waarop wordt omgegaan met eventuele bodemverontreiniging en de in de verkoopbrochure vermelde en door de heer [naam 1] namens de gemeente tijdens een informatiebijeenkomst, waarbij [appellant] aanwezig was, nog benadrukte restauratieverplichting (productie 74 bij conclusie van antwoord). [appellant] bouwt een betoog (samengevat) dat het hier de uitvoering van een wel al tot stand gekomen overeenkomst betrof, op een uitleg van correspondentie en een interpretatie van feitelijke ontwikkelingen die het hof niet kan volgen. Het hof stelt vast dat de gemeente niet meer heeft gegarandeerd dan dat de te verkopen onroerende zaak geschikt zou zijn voor de functie wonen, hetgeen niet zonder meer gelijk gesteld kan worden met de afwezigheid van elke verontreiniging waarop [appellant] met de door hem van aanvang af gewenste schonegrondverklaring het oog had. Deze garantie is door [naam 1] voornoemd nog eens impliciet bevestigd in zijn mededeling volgens het door [appellant] opgestelde verslag van een bespreking op 20 mei 2009 (productie 19 bij conclusie van eis) onder “Ad 1.” dat de grond is gesaneerd en geschikt is voor woningbouw. Uit dat verslag valt niet af te leiden dat [naam 1] (namens de gemeente) akkoord is gegaan met een verdergaande garantie in de vorm van een verklaring dat de grond volledig schoon is. Het op dit verslag gebaseerde betoog van [appellant] dat partijen (op het punt van eventuele bodemverontreiniging) in elk geval tijdens genoemde bespreking tot overeenstemming zijn gekomen, faalt dan ook. Wat de restauratieplicht betreft blijkt dat enerzijds [appellant] bleef inzetten op een gedeeltelijke sloop en herbouw en anderzijds dat de gemeente daarover met hem niet tot overeenstemming is kunnen komen. Ook de oppervlakte van de te leveren onroerende zaak en daarmee de prijs stond tussen partijen nog ter discussie. Ook als juist is dat [appellant] in de correspondentie nergens een weigering of niet-aanvaarden van concepten van de koopovereenkomst heeft uitgesproken, kan deze omstandigheid niet worden gelijk gesteld met de vereiste ondubbelzinnige en onvoorwaardelijke aanvaarding van die concepten. In dit licht heeft [appellant] zijn stelling dat in elk geval in een later stadium alsnog een koopovereenkomst tot stand is gekomen onvoldoende onderbouwd, zodat deze stelling wordt verworpen. Daarmee is aan de (gewijzigde) primaire vordering tot nakoming en betaling van boete en aanvullende schadevergoeding de grondslag ontvallen.
verplichting tot dooronderhandelen?

In de kern betoogt [appellant] dat partijen in de onderhandelingen over de koop het over zoveel als essentieel te beschouwen elementen eens waren geworden dat de punten waarop overeenstemming ontbrak niet tot de essentialia van een koopovereenkomst gerekend kunnen worden maar zo nodig aan de hand van de wet en de eisen van redelijkheid en billijkheid vastgesteld zouden kunnen worden. Daartoe hadden de onderhandelingen voortgezet behoren te worden. Uit hetgeen hiervoor onder 3 is overwogen vloeit echter voort dat partijen dit stadium niet hadden bereikt toen de gemeente de onderhandelingen staakte. Ook overigens kan het hof in de stellingen van [appellant] niets ontwaren dat grond zou kunnen geven voor een verplichting van de gemeente om met [appellant] verder te onderhandelen. Het afbreken van de onderhandelingen kan ook niet als een onrechtmatige daad jegens [appellant] worden aangemerkt. Partijen konden ondanks langdurige onderhandelingen het niet eens worden over als essentieel te beschouwen voorwaarden. [appellant] heeft onvoldoende aangevoerd om het oordeel te kunnen dragen dat hij niettemin gerechtvaardigd er op heeft mogen vertrouwen dat een koopovereenkomst tot stand zou komen. Ook de (gewijzigde) subsidiaire vordering de gemeente te veroordelen tot dooronderhandelen en tot betaling van boete en aanvullende schadevergoeding mist daarom grond.

Nu er geen grond is voor toewijzing van de vorderingen tegen de gemeente, zullen ook de primaire en subsidiaire nevenvorderingen tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.
schade als gevolg van het beslag?

De rechtbank heeft de vordering van de gemeente tot vergoeding van schade als gevolg van het door [appellant] gelegde beslag afgewezen op de grond dat de gemeente heeft nagelaten duidelijk te maken welk nadeel zij zou kunnen hebben (gehad) van dat beslag. Daartegen komt de gemeente op met incidentele grief 7. De grief faalt. Vooropgesteld wordt dat eerst Bonbon beslag had gelegd, waarna [appellant] een tweede beslag heeft gelegd, aan de gemeente betekend op 29 september 2009. Het beslag van Bonbon is op 19 juli 2011 opgeheven. De gemeente kan [appellant] niet aanspreken voor eventuele schade als gevolg van het feit dat beslag was gelegd in de periode van het beslag van Bonbon. Het gaat dus bij de onderhavige vordering om de periode na 19 juli 2011. De gemeente stelt dat zij vrij over de onroerende zaak had kunnen beschikken wanneer het beslag niet was gelegd, maar laat ook in hoger beroep na te onderbouwen dat er in evengenoemde periode concrete gegadigden voor de koop waren die als gevolg van het beslag zijn afgehaakt. Voorts stelt de gemeente dat zij zonder het beslag en bij het uitblijven van verkoop aan een derde, de mogelijkheid had de restauratie zelf ter hand te nemen en daarmee het pand in een zodanige staat (het hof begrijpt: gerestaureerde staat) had kunnen brengen, dat zij onder meer instandhoudingskosten en kosten ten behoeve van veiligheidsmaatregelen en overige kosten niet had hoeven te maken. De gemeente verwijst voor die kosten naar producties 4 tot en met 18. In deze producties noch anderszins ziet het hof een onderbouwing van de stelling dat de gemeente in genoemde periode uitsluitend als gevolg van het beslag niet heeft kunnen overgaan tot de uitvoering van een concreet restauratieplan en daardoor de gestelde kosten heeft moeten maken. De (gewijzigde) vordering tot schadevergoeding wordt afgewezen. Daarmee is ook het lot van de nevenvordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten bezegeld.
procedure tussen [appellant] en Bonbon

Hierop heeft principale grief 31 betrekking. Daarin wordt naar voren gebracht dat, als het hof zou vaststellen dat [appellant] ten onrechte in zijn vordering tegen de gemeente in het ongelijk is gesteld, op grond van al hetgeen in eerste instantie is gesteld blijkt dat Bonbon onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld door op de onroerende zaak beslag te leggen. Nu deze situatie zich blijkens het voorgaande niet voordoet, behoeft de grief geen bespreking. Bonbon heeft geen belang bij haar bezwaar tegen de wijziging van eis in hoger beroep.
de slotsom in beide procedures

De grieven 1 tot en met 30 van [appellant] en alle grieven van de gemeente stuiten af op hetgeen hiervoor is overwogen c.q. kunnen als niet meer van belang buiten beschouwing blijven. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de telkens in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] de kosten van het principale beroep en de gemeente die van het incidentele beroep hebben te dragen. De bewijsaanbiedingen van ieder van partijen wordt als in het licht van het voorgaande niet ter zake dienend gepasseerd omdat, ook als de gestelde feiten zouden worden bewezen, dit niet tot een ander oordeel zou leiden.
Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het principale beroep, tot op heden aan de zijde van de gemeente en Bonbon telkens begroot op € 4.836,= vast recht en € 2.235,= salaris advocaat;

veroordeelt de gemeente in de kosten van het incidentele beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 815,50 salaris advocaat;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het door [appellant] en de gemeente in hoger beroep meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, M.C.M. van Dijk en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 oktober 2014 in aanwezigheid van de griffier.