Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.122.249/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : 407082/ HA ZA 11-2658
Arrest d.d. 18 november 2014
inzake
[A],
[B],
beiden wonende te Den Haag,
appellanten in het principaal appel,
verweerders in het incidenteel appel,
hierna respectievelijk te noemen: [A] en [B],
hierna tezamen te noemen: [appellant] (mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. R. de Mooij te Den Haag,
tegen
GEMEENTE DEN HAAG,
zetelend te Den Haag,
geïntimeerde in het principaal appel,
appellante in het incidenteel appel,
hierna te noemen: de Gemeente,
advocaat: mr. E.E. van der Kamp te Den Haag.
Het geding
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- Het tussenarrest van 26 maart 2013, waarbij een comparitie na aanbrengen werd gelast
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 26 april 2013
- de memorie van grieven met acht grieven (met producties),
- de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in het incidenteel appel met vier grieven (met producties),
- de memorie van antwoord in het incidenteel appel,
- het proces-verbaal van het pleidooi van 6 oktober 2014, met de daarin genoemde pleitnota’s en producties.
Vervolgens is arrest bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
In het principaal en incidenteel appel
De door de rechtbank in rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.6 en 2.8 tot en met 2.11 van het bestreden vonnis van 12 december 2012 (ECLI:NL:RBSGR:2012:BY7538) vastgestelde feiten, staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uitgaat.
Zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, gaat het geschil tussen partijen om het volgende.
(2.1) De Gemeente heeft van oudsher vele gronden in eigendom, die met de daarop staande opstallen in erfpacht zijn uitgegeven. Het gemeentelijk beleid voor de (her)uitgifte van erfpachtrechten is vastgelegd in de zogenaamde Algemene Bepalingen (AB) en Aanvullende Algemene Regels (AAR) op dat gebied uit 1986 (met herzieningen in de jaren 1993 en 2008). Deze AB 1986 en AAR 1986 zijn vastgesteld door het college van B&W van de Gemeente als gevolg van een aangenomen voorstel van de gemeenteraad van 4 november 1985 over kort gezegd het gemeentelijk grondbeleid.
(2.2) Het voor dit conflict tussen de Gemeente en [appellant] meest relevante artikel van de AAR 1986, herz. 1993, luidt als volgt:
Artikel 6. Bepaling van de canon.6.1 In afwijking van het bepaalde in art. 8 AB 1986, herz. 1993, zal de gemeente bij de bepaling van de grondwaarde bij heruitgifte rekening houden met de waardedrukkende werking van eventueel bestaande opstallen. Als zich op de her uit te geven grond opstallen bevinden, zal het uitgangspunt voor de grondwaarde bij heruitgifte het aandeel van de waarde van de grond in de totale marktwaarde van de grond met opstallen bij oplevering vrij van huur en/of gebruik zijn. De overeen te komen grondwaarde, die de basis vormt voor de bepaling van de canon conform art. 8 AB 1986, herz. 1993, zal vanwege de waardedrukkende werking van de bestaande opstallen nooit hoger bepaald worden dan op 55 procent van de waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond.(hierna: de 55%-regel, toevoeging hof)
6.2 Indien geen overeenstemming wordt bereikt over de grondwaarde zal, ook indien het betreffende erfpachtsrecht daarin niet voorziet, op verzoek van de erfpachter advies ingewonnen kunnen worden van drie deskundigen overeenkomstig het bepaalde in Verordening 26. Het advies zal betrekking hebben op de hoogte van de grondwaarde, waarin eventueel begrepen het aandeel van de waarde van de grond in de totale marktwaarde van de grond met opstallen en/of de waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond.(2.3) Artikel 2 van Verordening 26 houdt in:
(…) en ten aanzien van de canon geen overeenstemming wordt bereikt, zullen, indien de erfpachter de wens daartoe aan Burgemeester en Wethouders schriftelijk kenbaar maakt, drie deskundigen worden benoemd op de wijze als in artikel 23, 2e lid, van de Algemene Voorwaarden (…) is aangegeven, die aan Burgemeester en Wethouders advies omtrent het bedrag van de nieuwe canon zullen uitbrengen. (…) Met de inhoud van bedoeld advies wordt de erfpachter (…) door Burgemeester en Wethouders in kennis gesteld. Binnen een maand (..) zal de erfpachter (…) aan Burgemeester en Wethouders meedelen of hij al dan niet met de door de deskundigen voorgestelde canon akkoord gaat. Indien hij hiermede in gebreke mocht blijven, zal hij geacht worden van het aangaan der nieuwe overeenkomst te hebben afgezien. (…)(2.4) [A] en [B] zijn echtgenoten en zijn sinds 4 juli 2001 door koop en levering gezamenlijk rechthebbenden op het erfpachtrecht en herenhuis aan de [straat]in [wijk] te Den Haag. Zij wonen daar sindsdien als gezin met hun twee kinderen. [A] is werkzaam als indirect mededirecteur en mede-aandeelhouder van Hooghlanden Makelaars BV te Den Haag.
(2.5) De van oorsprong tijdelijke erfpachtrechten in [wijk] te Den Haag liepen alle af per 31 december 2003. Conform het gemeentelijk beleid zoals vastgelegd in de AAR 1986, herz. 1993, heeft de Gemeente aan de rechtsvoorgangers van [appellant] in juni 1999 een aanbieding tot vervroegde heruitgifte van een eeuwigdurend
erfpachtrecht voor het perceel [adres] (hierna: het perceel) gedaan, die neerkwam op een toen namens de Gemeente getaxeerde grondwaarde van fl. 93.500,- (dat is omgerekend € 42.428,45), met een daarbij behorende te betalen of af te kopen nieuwe canon per 1 januari 2004. Op verzoek van de rechtsvoorgangers van [appellant] heeft de Gemeente voorts in november 2000 (na de verkoop maar voor de levering aan [appellant]) aan die rechthebbenden nog een tussentijdse aanbieding voor heruitgifte van het erfpachtrecht gedaan, die neerkwam op een getaxeerde grondwaarde van toen
fl. 151.250,- (dat is omgerekend € 68.634,26) met bijbehorende nieuwe canon per 1 januari 2004. De rechtsvoorgangers van [appellant] hebben die beide aanbiedingen van de Gemeente niet geaccepteerd.
(2.6) Na de levering van het erfpachtrecht in juli 2001 aan [appellant], heeft de Gemeente aan [appellant] in juni 2003 aangekondigd dat zijn tijdelijk erfpachtrecht per 31 december 2003 zou aflopen en dat een eindaanbieding voor heruitgifte zou volgen. In september 2003 heeft de Gemeente vervolgens aan [appellant] een eindaanbieding gedaan die neerkwam op heruitgifte van een eeuwigdurend erfpachtrecht tegen een getaxeerde grondwaarde van toen € 82.500,- met bijbehorende canon per 1 januari 2004. [appellant] heeft die eindaanbieding niet geaccepteerd en evenals vele andere wijkbewoners om uitstel verzocht in verband met, kort gezegd, nader onderzoek en overleg.
(2.7) Nadat de Gemeente uiteindelijk afwijzend had gereageerd, is [appellant] met 91 andere erfpachters uit [wijk] in juli 2004 een kort geding gestart bij de rechtbank over kort gezegd de volgens toenmalige eisers onjuiste, want ten opzichte van peiljaar 1999 buitengewoon hoge taxaties per peiljaar 2003, die ten grondslag lagen aan de vele eindaanbiedingen van de Gemeente per 31 december 2003. In dat kort geding heeft de voorzieningenrechter, na een op 8 november 2004 uitgebracht deskundigenbericht, de vorderingen van de 92 eisers uit [wijk] afgewezen bij vonnis van 30 december 2004.
(2.8) Na enige correspondentie in mei 2005 heeft de Gemeente (onder verwijzing naar voornoemd vonnis van 30 december 2004) [appellant] bij brief van 7 juli 2005 voor de keus gesteld om ofwel de eindaanbieding 2003 voor heruitgifte binnen 14 dagen alsnog onvoorwaardelijk te accepteren ofwel de driedeskundigenprocedure te volgen zoals geregeld in artikel 6.2 van de AAR 1986, herz. 1993. [appellant] heeft gekozen voor de deskundigenprocedure, omdat hij het inhoudelijk niet eens is met de namens de Gemeente op 20 augustus 2003 getaxeerde grondwaarde van € 82.500,-. Daarbij heeft de Gemeente de heer Van Diest van Frisia Makelaars BV tot haar deskundige benoemd en heeft [appellant] de indirect mededirecteur en mede-aandeelhouder van [A], de heer Terlouw (hierna: Terlouw) van Hooghlanden Makelaars BV als de deskundige van [appellant] aangewezen, welke twee door partijen benoemde deskundigen zelf een derde deskundige moesten benoemen. Na veel correspondentie en ondanks bemiddeling van de toenmalige voorzitter van de Haagse Vereniging van Makelaars, zijn de twee door partijen benoemde deskundigen Van Diest en Terlouw het niet eens geworden over de persoon van de derde deskundige, waarna Van Diest op 22 mei 2006 uiteindelijk zijn opdracht aan de gemeente heeft teruggeven (hierna: deskundigenprocedure I).
(2.9) De Gemeente en [appellant] hebben na deze mislukte eerste deskundigenprocedure op 30 mei 2006 afgesproken dat een tweede poging (hierna: deskundigenprocedure II) zou worden gewaagd, waarbij [appellant] de zakenpartner van [A], Terlouw, handhaafde als zijn deskundige en de Gemeente de heer Kemp als haar deskundige aanwees. Kemp ging akkoord met de door Terlouw voorgestelde heer Belderbos als derde deskundige. Deze drie deskundigen zijn niet gekomen tot een gezamenlijke taxatie van de grondwaarde van het perceel per de volgens de Gemeente relevante peildatum 20 augustus 2003.
Op 2 oktober 2006 hebben Terlouw en Belderbos een door Terlouw op briefpapier van Hooghlanden Makelaars opgesteld taxatierapport ondertekend met daarin opgenomen een grondwaarde per 31 december 2003 van € 42.500,- (hierna: 'taxatierapport Terlouw en Belderbos'). Kemp heeft schriftelijk geprotesteerd tegen deze gang van zaken.
Op verzoek van de Gemeente heeft Kemp op 31 oktober 2006 schriftelijk gerapporteerd over de volgens hem door toedoen van Terlouw en Belderbos mislukte driedeskundigenprocedure. Hij heeft eenzijdig de grondwaarde van het perceel getaxeerd op
€ 160.000,- (hierna: 'taxatierapport Kemp'). Uitgaande van 'taxatierapport Kemp' bedraagt de maximale grondwaarde bij heruitgifte, gelet op art. 6.1 AAR 1986, herz. 1993, 55% van die € 160.000,-. Dat is € 88.000,-.
(2.10) In uitvoerige correspondentie vanaf eind november 2006 stond de vraag centraal of (zoals de Gemeente stelt) ook deskundigenprocedure II was mislukt, zodat een derde poging moest worden gewaagd met drie nieuwe onbevangen deskundigen, of dat (zoals [appellant] stelt) deskundigenprocedure II wél was geslaagd omdat het meerderheidsstandpunt telt en de Gemeente gehouden was aan [appellant] een eeuwigdurend erfpachtrecht uit te geven met een canon die per 1 januari 2004 was berekend op basis van een grondwaarde van € 42.500,-. De Gemeente heeft [appellant] bij brief van 21 november 2006 (productie 49 inleidende dagvaarding) in de gelegenheid gesteld een nieuwe deskundigenprocedure te beginnen. [appellant] heeft zich echter op het standpunt gesteld dat de Gemeente is gebonden aan het ‘taxatierapport Terlouw en Belderbos’ (brief van 28 november 2006 aan de Gemeente, productie 58 inleidende dagvaarding). Vervolgens heeft de Gemeente bij brief van 19 december 2006 (productie 59 inleidende dagvaarding) onder meer aan [appellant] geschreven:
‘(….) Voor de gemeente betekent het voorgaande dat, nu de deskundigenopdracht niet is geslaagd, slechts de keuze voor ligt om over te gaan tot heruitgifte op basis van het reeds eerder door de gemeente gedane aanbod, dan wel op basis van een alsnog uit te brengen gemeenschappelijk deskundigenrapport. De door u gewenste discussie over de waardering kan in het kader van laatstgenoemde procedure worden gevoerd. Graag verneem ik binnen drie weken na dagtekening van deze brief van u op welke wijze u tot heruitgifte wenst over te gaan. Indien u aangeeft opnieuw een deskundigenprocedure te willen beginnen, (….)’.[appellant] heeft een derde deskundigenprocedure geweigerd. De Gemeente heeft [appellant] bij brief van 12 februari 2007 (productie 62 inleidende dagvaarding) bericht dat hij kennelijk niet bereid was om mee te werken aan heruitgifte conform het gemeentelijk beleid en dat [appellant] de Gemeente feitelijk dus geen andere optie liet dan beëindiging van diens erfpachtrecht, waarover nader bericht zou volgen.
(2.11) Na veel correspondentie met herhaling van zetten, heeft het college van B&W van de Gemeente op 31 augustus 2010 (productie 83 inleidende dagvaarding) besloten om bij gebreke van overeenstemming over de voorwaarden waaronder de erfpacht voortgezet kan worden niet over te gaan tot heruitgifte van het erfpachtrecht aan [appellant] en om de erfpacht op te zeggen per 1 november 2011. Dit besluit is vervolgens op 27 oktober 2010 per deurwaardersexploit betekend aan [appellant] en aan zijn hypotheekhouder ING Bank (producties 90 en 91 inleidende dagvaarding) en daarna ingeschreven in het kadaster.
(2.12) Tussenkomst van de door [appellant] in september 2010 ingeschakelde eerste advocaat mr. Thunnissen heeft uiteindelijk niet tot een oplossing geleid. In verband met de door de Gemeente conform artikel 5 AAR 1986, herz. 1993 aan [appellant] bij beëindiging en ontruiming te betalen opstalvergoeding heeft Frisia Makelaars BV de opstalwaarde per 1 november 2011 aan de [adres] te Den Haag bij taxatierapport van 22 september 2011 (productie 97 inleidende dagvaarding) geschat op afgerond € 473.000,-.
(2.13) De Gemeente heeft zich vervolgens tot de rechtbank gewend. In het thans bestreden vonnis heeft de rechtbank, kort gezegd (a) de grondwaarde vastgesteld op
€ 82.500,- per peiljaar 2003, (b) partijen veroordeeld tot medewerking aan heruitgifte van het erfpachtrecht per uiterlijk 1 maart 2013 op basis van de grondwaarde van € 82.500,- per peiljaar 2003, (c) bij gebreke van medewerking van [appellant] aan heruitgifte op die basis, [appellant] veroordeeld tot ontruiming van het perceel en opstallen op voorwaarde dat de Gemeente uiterlijk 1 maart 2013 aan [appellant] een opstalvergoeding van € 473.000,- zal hebben betaald, (d) [appellant] veroordeeld tot betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding van € 359,42 vanaf 1 november 2011 tot de feitelijke ontruiming, en (e) [appellant] veroordeeld in de proceskosten. De rechtbank heeft dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
De grieven van partijen
(2.1) De Gemeente heeft van oudsher vele gronden in eigendom, die met de daarop staande opstallen in erfpacht zijn uitgegeven. Het gemeentelijk beleid voor de (her)uitgifte van erfpachtrechten is vastgelegd in de zogenaamde Algemene Bepalingen (AB) en Aanvullende Algemene Regels (AAR) op dat gebied uit 1986 (met herzieningen in de jaren 1993 en 2008). Deze AB 1986 en AAR 1986 zijn vastgesteld door het college van B&W van de Gemeente als gevolg van een aangenomen voorstel van de gemeenteraad van 4 november 1985 over kort gezegd het gemeentelijk grondbeleid.
(2.2) Het voor dit conflict tussen de Gemeente en [appellant] meest relevante artikel van de AAR 1986, herz. 1993, luidt als volgt:
Artikel 6. Bepaling van de canon.6.1 In afwijking van het bepaalde in art. 8 AB 1986, herz. 1993, zal de gemeente bij de bepaling van de grondwaarde bij heruitgifte rekening houden met de waardedrukkende werking van eventueel bestaande opstallen. Als zich op de her uit te geven grond opstallen bevinden, zal het uitgangspunt voor de grondwaarde bij heruitgifte het aandeel van de waarde van de grond in de totale marktwaarde van de grond met opstallen bij oplevering vrij van huur en/of gebruik zijn. De overeen te komen grondwaarde, die de basis vormt voor de bepaling van de canon conform art. 8 AB 1986, herz. 1993, zal vanwege de waardedrukkende werking van de bestaande opstallen nooit hoger bepaald worden dan op 55 procent van de waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond.(hierna: de 55%-regel, toevoeging hof)
6.2 Indien geen overeenstemming wordt bereikt over de grondwaarde zal, ook indien het betreffende erfpachtsrecht daarin niet voorziet, op verzoek van de erfpachter advies ingewonnen kunnen worden van drie deskundigen overeenkomstig het bepaalde in Verordening 26. Het advies zal betrekking hebben op de hoogte van de grondwaarde, waarin eventueel begrepen het aandeel van de waarde van de grond in de totale marktwaarde van de grond met opstallen en/of de waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond.(2.3) Artikel 2 van Verordening 26 houdt in:
(…) en ten aanzien van de canon geen overeenstemming wordt bereikt, zullen, indien de erfpachter de wens daartoe aan Burgemeester en Wethouders schriftelijk kenbaar maakt, drie deskundigen worden benoemd op de wijze als in artikel 23, 2e lid, van de Algemene Voorwaarden (…) is aangegeven, die aan Burgemeester en Wethouders advies omtrent het bedrag van de nieuwe canon zullen uitbrengen. (…) Met de inhoud van bedoeld advies wordt de erfpachter (…) door Burgemeester en Wethouders in kennis gesteld. Binnen een maand (..) zal de erfpachter (…) aan Burgemeester en Wethouders meedelen of hij al dan niet met de door de deskundigen voorgestelde canon akkoord gaat. Indien hij hiermede in gebreke mocht blijven, zal hij geacht worden van het aangaan der nieuwe overeenkomst te hebben afgezien. (…)(2.4) [A] en [B] zijn echtgenoten en zijn sinds 4 juli 2001 door koop en levering gezamenlijk rechthebbenden op het erfpachtrecht en herenhuis aan de [straat]in [wijk] te Den Haag. Zij wonen daar sindsdien als gezin met hun twee kinderen. [A] is werkzaam als indirect mededirecteur en mede-aandeelhouder van Hooghlanden Makelaars BV te Den Haag.
(2.5) De van oorsprong tijdelijke erfpachtrechten in [wijk] te Den Haag liepen alle af per 31 december 2003. Conform het gemeentelijk beleid zoals vastgelegd in de AAR 1986, herz. 1993, heeft de Gemeente aan de rechtsvoorgangers van [appellant] in juni 1999 een aanbieding tot vervroegde heruitgifte van een eeuwigdurend
erfpachtrecht voor het perceel [adres] (hierna: het perceel) gedaan, die neerkwam op een toen namens de Gemeente getaxeerde grondwaarde van fl. 93.500,- (dat is omgerekend € 42.428,45), met een daarbij behorende te betalen of af te kopen nieuwe canon per 1 januari 2004. Op verzoek van de rechtsvoorgangers van [appellant] heeft de Gemeente voorts in november 2000 (na de verkoop maar voor de levering aan [appellant]) aan die rechthebbenden nog een tussentijdse aanbieding voor heruitgifte van het erfpachtrecht gedaan, die neerkwam op een getaxeerde grondwaarde van toen
fl. 151.250,- (dat is omgerekend € 68.634,26) met bijbehorende nieuwe canon per 1 januari 2004. De rechtsvoorgangers van [appellant] hebben die beide aanbiedingen van de Gemeente niet geaccepteerd.
(2.6) Na de levering van het erfpachtrecht in juli 2001 aan [appellant], heeft de Gemeente aan [appellant] in juni 2003 aangekondigd dat zijn tijdelijk erfpachtrecht per 31 december 2003 zou aflopen en dat een eindaanbieding voor heruitgifte zou volgen. In september 2003 heeft de Gemeente vervolgens aan [appellant] een eindaanbieding gedaan die neerkwam op heruitgifte van een eeuwigdurend erfpachtrecht tegen een getaxeerde grondwaarde van toen € 82.500,- met bijbehorende canon per 1 januari 2004. [appellant] heeft die eindaanbieding niet geaccepteerd en evenals vele andere wijkbewoners om uitstel verzocht in verband met, kort gezegd, nader onderzoek en overleg.
(2.7) Nadat de Gemeente uiteindelijk afwijzend had gereageerd, is [appellant] met 91 andere erfpachters uit [wijk] in juli 2004 een kort geding gestart bij de rechtbank over kort gezegd de volgens toenmalige eisers onjuiste, want ten opzichte van peiljaar 1999 buitengewoon hoge taxaties per peiljaar 2003, die ten grondslag lagen aan de vele eindaanbiedingen van de Gemeente per 31 december 2003. In dat kort geding heeft de voorzieningenrechter, na een op 8 november 2004 uitgebracht deskundigenbericht, de vorderingen van de 92 eisers uit [wijk] afgewezen bij vonnis van 30 december 2004.
(2.8) Na enige correspondentie in mei 2005 heeft de Gemeente (onder verwijzing naar voornoemd vonnis van 30 december 2004) [appellant] bij brief van 7 juli 2005 voor de keus gesteld om ofwel de eindaanbieding 2003 voor heruitgifte binnen 14 dagen alsnog onvoorwaardelijk te accepteren ofwel de driedeskundigenprocedure te volgen zoals geregeld in artikel 6.2 van de AAR 1986, herz. 1993. [appellant] heeft gekozen voor de deskundigenprocedure, omdat hij het inhoudelijk niet eens is met de namens de Gemeente op 20 augustus 2003 getaxeerde grondwaarde van € 82.500,-. Daarbij heeft de Gemeente de heer Van Diest van Frisia Makelaars BV tot haar deskundige benoemd en heeft [appellant] de indirect mededirecteur en mede-aandeelhouder van [A], de heer Terlouw (hierna: Terlouw) van Hooghlanden Makelaars BV als de deskundige van [appellant] aangewezen, welke twee door partijen benoemde deskundigen zelf een derde deskundige moesten benoemen. Na veel correspondentie en ondanks bemiddeling van de toenmalige voorzitter van de Haagse Vereniging van Makelaars, zijn de twee door partijen benoemde deskundigen Van Diest en Terlouw het niet eens geworden over de persoon van de derde deskundige, waarna Van Diest op 22 mei 2006 uiteindelijk zijn opdracht aan de gemeente heeft teruggeven (hierna: deskundigenprocedure I).
(2.9) De Gemeente en [appellant] hebben na deze mislukte eerste deskundigenprocedure op 30 mei 2006 afgesproken dat een tweede poging (hierna: deskundigenprocedure II) zou worden gewaagd, waarbij [appellant] de zakenpartner van [A], Terlouw, handhaafde als zijn deskundige en de Gemeente de heer Kemp als haar deskundige aanwees. Kemp ging akkoord met de door Terlouw voorgestelde heer Belderbos als derde deskundige. Deze drie deskundigen zijn niet gekomen tot een gezamenlijke taxatie van de grondwaarde van het perceel per de volgens de Gemeente relevante peildatum 20 augustus 2003.
Op 2 oktober 2006 hebben Terlouw en Belderbos een door Terlouw op briefpapier van Hooghlanden Makelaars opgesteld taxatierapport ondertekend met daarin opgenomen een grondwaarde per 31 december 2003 van € 42.500,- (hierna: 'taxatierapport Terlouw en Belderbos'). Kemp heeft schriftelijk geprotesteerd tegen deze gang van zaken.
Op verzoek van de Gemeente heeft Kemp op 31 oktober 2006 schriftelijk gerapporteerd over de volgens hem door toedoen van Terlouw en Belderbos mislukte driedeskundigenprocedure. Hij heeft eenzijdig de grondwaarde van het perceel getaxeerd op
€ 160.000,- (hierna: 'taxatierapport Kemp'). Uitgaande van 'taxatierapport Kemp' bedraagt de maximale grondwaarde bij heruitgifte, gelet op art. 6.1 AAR 1986, herz. 1993, 55% van die € 160.000,-. Dat is € 88.000,-.
(2.10) In uitvoerige correspondentie vanaf eind november 2006 stond de vraag centraal of (zoals de Gemeente stelt) ook deskundigenprocedure II was mislukt, zodat een derde poging moest worden gewaagd met drie nieuwe onbevangen deskundigen, of dat (zoals [appellant] stelt) deskundigenprocedure II wél was geslaagd omdat het meerderheidsstandpunt telt en de Gemeente gehouden was aan [appellant] een eeuwigdurend erfpachtrecht uit te geven met een canon die per 1 januari 2004 was berekend op basis van een grondwaarde van € 42.500,-. De Gemeente heeft [appellant] bij brief van 21 november 2006 (productie 49 inleidende dagvaarding) in de gelegenheid gesteld een nieuwe deskundigenprocedure te beginnen. [appellant] heeft zich echter op het standpunt gesteld dat de Gemeente is gebonden aan het ‘taxatierapport Terlouw en Belderbos’ (brief van 28 november 2006 aan de Gemeente, productie 58 inleidende dagvaarding). Vervolgens heeft de Gemeente bij brief van 19 december 2006 (productie 59 inleidende dagvaarding) onder meer aan [appellant] geschreven:
‘(….) Voor de gemeente betekent het voorgaande dat, nu de deskundigenopdracht niet is geslaagd, slechts de keuze voor ligt om over te gaan tot heruitgifte op basis van het reeds eerder door de gemeente gedane aanbod, dan wel op basis van een alsnog uit te brengen gemeenschappelijk deskundigenrapport. De door u gewenste discussie over de waardering kan in het kader van laatstgenoemde procedure worden gevoerd. Graag verneem ik binnen drie weken na dagtekening van deze brief van u op welke wijze u tot heruitgifte wenst over te gaan. Indien u aangeeft opnieuw een deskundigenprocedure te willen beginnen, (….)’.[appellant] heeft een derde deskundigenprocedure geweigerd. De Gemeente heeft [appellant] bij brief van 12 februari 2007 (productie 62 inleidende dagvaarding) bericht dat hij kennelijk niet bereid was om mee te werken aan heruitgifte conform het gemeentelijk beleid en dat [appellant] de Gemeente feitelijk dus geen andere optie liet dan beëindiging van diens erfpachtrecht, waarover nader bericht zou volgen.
(2.11) Na veel correspondentie met herhaling van zetten, heeft het college van B&W van de Gemeente op 31 augustus 2010 (productie 83 inleidende dagvaarding) besloten om bij gebreke van overeenstemming over de voorwaarden waaronder de erfpacht voortgezet kan worden niet over te gaan tot heruitgifte van het erfpachtrecht aan [appellant] en om de erfpacht op te zeggen per 1 november 2011. Dit besluit is vervolgens op 27 oktober 2010 per deurwaardersexploit betekend aan [appellant] en aan zijn hypotheekhouder ING Bank (producties 90 en 91 inleidende dagvaarding) en daarna ingeschreven in het kadaster.
(2.12) Tussenkomst van de door [appellant] in september 2010 ingeschakelde eerste advocaat mr. Thunnissen heeft uiteindelijk niet tot een oplossing geleid. In verband met de door de Gemeente conform artikel 5 AAR 1986, herz. 1993 aan [appellant] bij beëindiging en ontruiming te betalen opstalvergoeding heeft Frisia Makelaars BV de opstalwaarde per 1 november 2011 aan de [adres] te Den Haag bij taxatierapport van 22 september 2011 (productie 97 inleidende dagvaarding) geschat op afgerond € 473.000,-.
(2.13) De Gemeente heeft zich vervolgens tot de rechtbank gewend. In het thans bestreden vonnis heeft de rechtbank, kort gezegd (a) de grondwaarde vastgesteld op
€ 82.500,- per peiljaar 2003, (b) partijen veroordeeld tot medewerking aan heruitgifte van het erfpachtrecht per uiterlijk 1 maart 2013 op basis van de grondwaarde van € 82.500,- per peiljaar 2003, (c) bij gebreke van medewerking van [appellant] aan heruitgifte op die basis, [appellant] veroordeeld tot ontruiming van het perceel en opstallen op voorwaarde dat de Gemeente uiterlijk 1 maart 2013 aan [appellant] een opstalvergoeding van € 473.000,- zal hebben betaald, (d) [appellant] veroordeeld tot betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding van € 359,42 vanaf 1 november 2011 tot de feitelijke ontruiming, en (e) [appellant] veroordeeld in de proceskosten. De rechtbank heeft dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
De grieven van partijen
[appellant] heeft in het principaal appel de volgende grieven aangevoerd.
Met grief 1 klaagt hij over onjuiste feitenvaststelling in rechtsoverweging 2.7. van het bestreden vonnis. Grief 2 bevat als klacht dat, anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, met het ‘taxatierapport Terlouw en Belderbos’ (deskundigenprocedure II) wel sprake is geweest van een geslaagde deskundigenprocedure. Met grief 3 bestrijdt [appellant] het oordeel van de rechtbank dat opzegging van het erfpachtrecht in beginsel is toegestaan. Volgens [appellant] kan de Gemeente het erfpachtrecht alleen beëindigen in geval van bestemmingswijziging/herontwikkeling van het betreffende perceel. Grief 4 bevat een klacht over het oordeel van de rechtbank dat de meerderheidstaxatie van Terlouw en Belderbos zich niet verdraagt met een procedureel behoorlijke wijze van besluitvorming. De grieven 5, 6 en 7 richten zich tegen de beoordeling door de rechtbank van de (hoogte van de) grondwaarde van het perceel. Met grief 9 (er is geen grief 8) klaagt [appellant] over de hoogte van de door de Gemeente in geval van ontruiming te betalen opstalvergoeding van € 473.000,-.
Met grief 1 klaagt hij over onjuiste feitenvaststelling in rechtsoverweging 2.7. van het bestreden vonnis. Grief 2 bevat als klacht dat, anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, met het ‘taxatierapport Terlouw en Belderbos’ (deskundigenprocedure II) wel sprake is geweest van een geslaagde deskundigenprocedure. Met grief 3 bestrijdt [appellant] het oordeel van de rechtbank dat opzegging van het erfpachtrecht in beginsel is toegestaan. Volgens [appellant] kan de Gemeente het erfpachtrecht alleen beëindigen in geval van bestemmingswijziging/herontwikkeling van het betreffende perceel. Grief 4 bevat een klacht over het oordeel van de rechtbank dat de meerderheidstaxatie van Terlouw en Belderbos zich niet verdraagt met een procedureel behoorlijke wijze van besluitvorming. De grieven 5, 6 en 7 richten zich tegen de beoordeling door de rechtbank van de (hoogte van de) grondwaarde van het perceel. Met grief 9 (er is geen grief 8) klaagt [appellant] over de hoogte van de door de Gemeente in geval van ontruiming te betalen opstalvergoeding van € 473.000,-.
De Gemeente heeft in het incidenteel appel de volgende grieven aangevoerd.
Grief 1 is een voorwaardelijke grief. Voor het geval het hof mocht oordelen dat er sprake is (bij deskundigenprocedure II) van een vaststellingsovereenkomst met een bindend advies, zoals [appellant] in hoger beroep stelt, vermeerdert de Gemeente haar eis in die zin dat zij vernietiging ervan vordert op basis van artikel 7:904 BW. Met grief 2 klaagt de Gemeente over de miskenning door de rechtbank van de alternatieve geschilbeslechting conform het gemeentelijk beleid (in de vorm van het driedeskundigenbericht). Voor een inhoudelijk debat over de juistheid van de bepaling van de grondwaarde is volgens de Gemeente in deze procedure geen plaats. Grief 3 bevat een klacht over het oordeel van de rechtbank dat opzegging van het erfpachtrecht misbruik van recht oplevert en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Volgens de Gemeente is het recht van erfpacht rechtsgeldig door opzegging per 1 november 2011 geëindigd.
In grief 4 klaagt de Gemeente dat de rechtbank buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden door [appellant] nog een allerlaatste kans te bieden om het eindbod van de Gemeente te accepteren.
De vorderingen in hoger beroep
Grief 1 is een voorwaardelijke grief. Voor het geval het hof mocht oordelen dat er sprake is (bij deskundigenprocedure II) van een vaststellingsovereenkomst met een bindend advies, zoals [appellant] in hoger beroep stelt, vermeerdert de Gemeente haar eis in die zin dat zij vernietiging ervan vordert op basis van artikel 7:904 BW. Met grief 2 klaagt de Gemeente over de miskenning door de rechtbank van de alternatieve geschilbeslechting conform het gemeentelijk beleid (in de vorm van het driedeskundigenbericht). Voor een inhoudelijk debat over de juistheid van de bepaling van de grondwaarde is volgens de Gemeente in deze procedure geen plaats. Grief 3 bevat een klacht over het oordeel van de rechtbank dat opzegging van het erfpachtrecht misbruik van recht oplevert en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Volgens de Gemeente is het recht van erfpacht rechtsgeldig door opzegging per 1 november 2011 geëindigd.
In grief 4 klaagt de Gemeente dat de rechtbank buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden door [appellant] nog een allerlaatste kans te bieden om het eindbod van de Gemeente te accepteren.
De vorderingen in hoger beroep
In hoger beroep zijn de volgende vorderingen aan de orde, zakelijk weergegeven:
[appellant] vordert in hoger beroep, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
II. een verklaring voor recht dat de opzegging van het recht van erfpacht door de Gemeente niet rechtmatig althans zonder rechtsgrond is geschied;
III. veroordeling van de Gemeente tot heruitgifte van de erfpacht op basis van de grondwaarde van € 42.500,-;
IV. althans
subsidiaireen grondwaarde die het hof redelijk voorkomt.
Subsidiair:
V. bij bekrachtiging van het ontruimingsvonnis, veroordeling van de Gemeente om mee te werken aan een deskundigenprocedure ex artikel 21 AAR ter bepaling van de waarde van de opstal;
VI. veroordeling van de Gemeente in de proceskosten van beide instanties.
[appellant] vordert in hoger beroep, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
II. een verklaring voor recht dat de opzegging van het recht van erfpacht door de Gemeente niet rechtmatig althans zonder rechtsgrond is geschied;
III. veroordeling van de Gemeente tot heruitgifte van de erfpacht op basis van de grondwaarde van € 42.500,-;
IV. althans
subsidiaireen grondwaarde die het hof redelijk voorkomt.
Subsidiair:
V. bij bekrachtiging van het ontruimingsvonnis, veroordeling van de Gemeente om mee te werken aan een deskundigenprocedure ex artikel 21 AAR ter bepaling van de waarde van de opstal;
VI. veroordeling van de Gemeente in de proceskosten van beide instanties.
De Gemeente vordert in hoger beroep, kort en zakelijk weergegeven, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a) voorwaardelijk: vernietiging van de eventuele vaststellingsovereenkomst;
b) een verklaring voor recht dat het recht van erfpacht betreffende het perceel rechtsgeldig is opgezegd en eindigt op 1 november 2011;
c) een verklaring voor recht dat de Gemeente bij ontruiming een opstalvergoeding verschuldigd is van € 473.000,-, althans een ander bedrag;|
d)
primair: veroordeling van [appellant] om het perceel te ontruimen;
e) althans
subsidiair: veroordeling van [appellant] het perceel te ontruimen na betaling van de onder c) bedoelde opstalvergoeding;
f) veroordeling van [appellant] tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 359,42 per maand, althans een ander bedrag, over de periode van 1 november 2011 tot de dag van feitelijke ontruiming;
g) veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
a) voorwaardelijk: vernietiging van de eventuele vaststellingsovereenkomst;
b) een verklaring voor recht dat het recht van erfpacht betreffende het perceel rechtsgeldig is opgezegd en eindigt op 1 november 2011;
c) een verklaring voor recht dat de Gemeente bij ontruiming een opstalvergoeding verschuldigd is van € 473.000,-, althans een ander bedrag;|
d)
primair: veroordeling van [appellant] om het perceel te ontruimen;
e) althans
subsidiair: veroordeling van [appellant] het perceel te ontruimen na betaling van de onder c) bedoelde opstalvergoeding;
f) veroordeling van [appellant] tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 359,42 per maand, althans een ander bedrag, over de periode van 1 november 2011 tot de dag van feitelijke ontruiming;
g) veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
De kern van het geschil
7. De grieven en vorderingen in het principaal en incidenteel appel lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Het springende punt in het geschil tussen partijen is de waarde van de grond (de grondwaarde) van het perceel bij heruitgifte van het recht van erfpacht. Volgens [appellant] is deze waarde rechtsgeldig vastgesteld met het ‘taxatierapport Terlouw en Belderbos’ in deskundigenprocedure II, en wel op een bedrag van € 42.500,-. Volgens de Gemeente is de grondwaarde € 82.500,-, conform haar eindaanbieding. Het hof oordeelt als volgt.
Beoordeling van deskundigenprocedure II
Beoordeling van deskundigenprocedure II
8. Allereerst is aan de orde de gang van zaken bij deskundigenprocedure II. Volgens de Gemeente is het 'taxatierapport Terlouw en Belderbos' met daarin opgenomen een grondwaarde per 31 december 2003 van € 42.500,- niet op de juiste wijze tot stand gekomen, zodat daaraan geen rechtsgevolgen kunnen worden verbonden. Het hof is van oordeel dat de wijze waarop de deskundigen zich jegens elkaar hebben gedragen bij de totstandkoming van het 'taxatierapport Terlouw en Belderbos' elementaire gebreken bevat, zodat het niet kan gelden als een deskundigenbericht in de zin van artikel 6.2 AAR 1986, zoals herzien in 1993. Hiertoe wijst het hof op het volgende:
- Als bij pleidooi erkend staat – anders dan is gesuggereerd in de memorie van grieven 79 – in de eerste plaats vast dat de drie deskundigen slechts eenmaal (op 18 juli 2006) bij elkaar zijn gekomen en dat zij het toen niet eens zijn geworden over de wijze van bepaling van de grondwaarde.
- Op 25 juli 2006 is er een bespreking geweest tussen slechts twee deskundigen (Terlouw en Kemp) én partij [appellant]. De Gemeente was daarbij niet uitgenodigd. Deskundige Belderbos was evenmin aanwezig.
- Een vervolgafspraak van de drie deskundigen werd daarna steeds uitgesteld/afgebeld (zie de onvoldoende gemotiveerd weersproken verklaring van Kemp in zijn brief d.d. 3 oktober 2006 en 'taxatierapport Kemp'; producties 46 en 48 inleidende dagvaarding).
- Als bij pleidooi erkend staat – anders dan is gesuggereerd in de memorie van grieven 79 – in de eerste plaats vast dat de drie deskundigen slechts eenmaal (op 18 juli 2006) bij elkaar zijn gekomen en dat zij het toen niet eens zijn geworden over de wijze van bepaling van de grondwaarde.
- Op 25 juli 2006 is er een bespreking geweest tussen slechts twee deskundigen (Terlouw en Kemp) én partij [appellant]. De Gemeente was daarbij niet uitgenodigd. Deskundige Belderbos was evenmin aanwezig.
- Een vervolgafspraak van de drie deskundigen werd daarna steeds uitgesteld/afgebeld (zie de onvoldoende gemotiveerd weersproken verklaring van Kemp in zijn brief d.d. 3 oktober 2006 en 'taxatierapport Kemp'; producties 46 en 48 inleidende dagvaarding).
- Terlouw en Belderbos hebben vervolgens zonder nader overleg met Kemp met zijn tweeën het 'taxatierapport Terlouw en Belderbos' opgesteld en ondertekend omdat, aldus [appellant], gezamenlijke rapportage niet haalbaar was vanwege verschil in inzichten (zie productie 45 inleidende dagvaarding en het pleidooi in hoger beroep van [appellant]). Kemp was hiervan niet op de hoogte.
9. Deze gang van zaken is niet te rijmen met een deugdelijke taxatieprocedure door drie deskundigen. Tenminste hadden meer serieuze pogingen moeten worden gedaan om nader tot elkaar te komen. Van serieuze pogingen hiertoe is geen sprake geweest. Niet alleen zijn de drie deskundigen na de eerste ronde niet meer met zijn drieën bij elkaar geweest, maar evenmin is er enige aanwijzing dat alle drie deskundigen na de eerste bijeenkomst daadwerkelijk hebben geprobeerd om tot een gezamenlijk standpunt te komen, althans dichter bij elkaar te komen, hetgeen wel gevergd had mogen worden. Ook de omstandigheid dat slechts een partij ([appellant]) een overleg met (twee) deskundigen heeft gehad zonder dat de andere partij (de Gemeente) was uitgenodigd daarbij aanwezig te zijn, vormt een schending van het elementaire beginsel van hoor- en wederhoor. De stelling van [appellant] bij pleidooi dat Kemp dan maar met de Gemeente had moeten praten, is niet toereikend, temeer niet nu Kemp ervan uitging dat de deskundigenprocedure nog niet was voltooid en de deskundigen nog verder zouden overleggen. Daarnaast vormt een rapport dat slechts door twee van de drie deskundigen is opgesteld en ondertekend, geen bericht van drie deskundigen, waar artikel 6.2 AAR 1986, herz. 1993 van uitgaat, laat staan een advies van drie deskundigen in de zin van het toepasselijke artikel 2 van Verordening 26. Het voorgaande maakt de gevolgde procedure reeds hierom onmiskenbaar gebrekkig.
Hier komt bij dat van Terlouw als zakenpartner van [A] gevergd had mogen worden dat hij zijn uiterste best zou hebben gedaan om juist in deze situatie, elke schijn van partijdigheid te vermijden. De omstandigheid dat Terlouw al bij de eerste (en enige) gezamenlijke bespreking een conceptrapportage klaar had en dat het 'taxatierapport Terlouw en Belderbos' op briefpapier van Hoohglanden Makelaars (het kantoor waar [A] zelf als makelaar werkzaam is) was geschreven, neemt deze schijn niet weg. Ook het puur kwalificatieve verweer van [appellant] dat Belderbos ‘wel degelijk zelfstandig onderzoek heeft gedaan’ (memorie van grieven 80), is onvoldoende tegenover het oordeel van de rechtbank (rechtsoverweging 4.4 bestreden vonnis) dat Belderbos deze conceptrapportage zonder eigen relevant onderzoek heeft getekend. In de gegeven omstandigheden had van [appellant] gevergd mogen worden dat hij dit verweer met concrete feitelijke stellingen had onderbouwd en had aangegeven waaruit de werkzaamheden van Belderbos bij de totstandkoming van het 'taxatierapport Terlouw en Belderbos' dan hebben bestaan. Dit alles versterkt het oordeel van het hof dat het uitgebrachte 'taxatierapport Terlouw en Belderbos' zodanig gebrekkig is dat dit niet de kwalificatie deskundigenbericht (in de zin van artikel 6 lid 2 AAR 1986, herz. 1993) verdient. De Gemeente is reeds hierom op goede gronden aan dit taxatierapport voorbij gegaan. De overige in dit verband aangevoerde stellingen en weren (omtrent de noodzaak van een collegiaal advies) hoeven daarom geen verdere bespreking.
Hier komt bij dat van Terlouw als zakenpartner van [A] gevergd had mogen worden dat hij zijn uiterste best zou hebben gedaan om juist in deze situatie, elke schijn van partijdigheid te vermijden. De omstandigheid dat Terlouw al bij de eerste (en enige) gezamenlijke bespreking een conceptrapportage klaar had en dat het 'taxatierapport Terlouw en Belderbos' op briefpapier van Hoohglanden Makelaars (het kantoor waar [A] zelf als makelaar werkzaam is) was geschreven, neemt deze schijn niet weg. Ook het puur kwalificatieve verweer van [appellant] dat Belderbos ‘wel degelijk zelfstandig onderzoek heeft gedaan’ (memorie van grieven 80), is onvoldoende tegenover het oordeel van de rechtbank (rechtsoverweging 4.4 bestreden vonnis) dat Belderbos deze conceptrapportage zonder eigen relevant onderzoek heeft getekend. In de gegeven omstandigheden had van [appellant] gevergd mogen worden dat hij dit verweer met concrete feitelijke stellingen had onderbouwd en had aangegeven waaruit de werkzaamheden van Belderbos bij de totstandkoming van het 'taxatierapport Terlouw en Belderbos' dan hebben bestaan. Dit alles versterkt het oordeel van het hof dat het uitgebrachte 'taxatierapport Terlouw en Belderbos' zodanig gebrekkig is dat dit niet de kwalificatie deskundigenbericht (in de zin van artikel 6 lid 2 AAR 1986, herz. 1993) verdient. De Gemeente is reeds hierom op goede gronden aan dit taxatierapport voorbij gegaan. De overige in dit verband aangevoerde stellingen en weren (omtrent de noodzaak van een collegiaal advies) hoeven daarom geen verdere bespreking.
10. Het hof komt onder deze omstandigheden niet toe aan de voorwaardelijke grief van de Gemeente, strekkende tot vernietiging van een eventuele vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW. Overigens is het hof van oordeel dat ook indien het 'taxatierapport Terlouw en Belderbos' als een bindend advies zou moeten worden aangemerkt, gebondenheid daaraan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn gelet op de ernstige totstandkomingsgebreken genoemd onder 8 en 9.
Verdere beoordeling van het geschil
Verdere beoordeling van het geschil
11. Nu het 'taxatierapport Terlouw en Belderbos' niet als basis voor de bepaling van de grondwaarde kan dienen, rijst de vraag welke waarde dan wel moet worden gehanteerd.
Het hof is mét de Gemeente van oordeel dat dit een taak is voor deskundigen. Aan een nieuw deskundigenbericht komt het hof echter niet toe. De Gemeente heeft [appellant] bij herhaling (zie rechtsoverweging 2.10) in de gelegenheid gesteld een nieuwe deskundigenprocedure te beginnen, maar [appellant] wilde dat niet. De Gemeente heeft de erfpacht vervolgens rechtsgeldig opgezegd, zoals het hof hierna onder 14 zal toelichten.
Het hof is mét de Gemeente van oordeel dat dit een taak is voor deskundigen. Aan een nieuw deskundigenbericht komt het hof echter niet toe. De Gemeente heeft [appellant] bij herhaling (zie rechtsoverweging 2.10) in de gelegenheid gesteld een nieuwe deskundigenprocedure te beginnen, maar [appellant] wilde dat niet. De Gemeente heeft de erfpacht vervolgens rechtsgeldig opgezegd, zoals het hof hierna onder 14 zal toelichten.
12. Overigens merkt het hof ten aanzien van de door [appellant] voorgestane methode voor bepaling van de grondwaarde op dat deze zich niet verdraagt met de uitgangspunten van de Gemeente. [appellant] heeft bij pleidooi uitgelegd hoe volgens hem getaxeerd moet worden. Hij vergelijkt de koopprijs (marktprijs) van een woning op eigen grond met de koopprijs van een vergelijkbare woning op grond die in erfpacht is uitgegeven. Het verschil in marktprijs is volgens hem de grondwaarde. Dit voorbeeld heeft het aantrekkelijke van de eenvoud. [appellant] miskent hiermee echter dat in dit voorbeeld niet de waarde van de grond wordt bepaald, maar slechts het verschil in marktwaarde tussen het gebruiksrecht van de grond als erfpachter en de rechten van een eigenaar van de grond. Dit is iets anders dan ‘de waarde van de grond’ (de grondwaarde).
De Gemeente heeft verschillende taxatiemethoden getest (zie proeftaxaties en taxatie-instructie t.b.v heruitgifte erfpacht van 15 juni 1987 (productie 108 bij inleidende dagvaarding), die hebben geleid tot een taxatie-instructie, die kort gezegd voor woningen neerkomt op toepassing van de 55 %-regel. Deze 55 %-regel is in 2004 opnieuw getest (zie deskundigenrapportage erfpacht te Den Haag van 8 november 2004, productie 107 bij inleidende dagvaarding) en heeft tot dezelfde uitkomst geleid. Het ligt daarom in de rede dat deze 55% -regel ook bij het perceel van [appellant] wordt toegepast. Dit klemt temeer nu deze taxatiemethode ook elders in [wijk] is gehanteerd. Dit betekent dat de eindaanbieding in 2003 van de Gemeente van € 82.500,-, die op deze 55%-regel is gebaseerd, op juiste gronden heeft plaatsgehad. Hiermee is de subsidiaire vordering onder IV van [appellant] besproken.
De Gemeente heeft verschillende taxatiemethoden getest (zie proeftaxaties en taxatie-instructie t.b.v heruitgifte erfpacht van 15 juni 1987 (productie 108 bij inleidende dagvaarding), die hebben geleid tot een taxatie-instructie, die kort gezegd voor woningen neerkomt op toepassing van de 55 %-regel. Deze 55 %-regel is in 2004 opnieuw getest (zie deskundigenrapportage erfpacht te Den Haag van 8 november 2004, productie 107 bij inleidende dagvaarding) en heeft tot dezelfde uitkomst geleid. Het ligt daarom in de rede dat deze 55% -regel ook bij het perceel van [appellant] wordt toegepast. Dit klemt temeer nu deze taxatiemethode ook elders in [wijk] is gehanteerd. Dit betekent dat de eindaanbieding in 2003 van de Gemeente van € 82.500,-, die op deze 55%-regel is gebaseerd, op juiste gronden heeft plaatsgehad. Hiermee is de subsidiaire vordering onder IV van [appellant] besproken.
13. De Gemeente heeft bij pleidooi te kennen gegeven (pleitnota 6.2) dat zij bereid is om alsnog tot heruitgifte over te gaan op basis van haar eindaanbieding in 2003 van € 82.500,-. Indien aan de veroordeling tot ontruiming de voorwaarde zou worden verbonden dat [appellant] nog een (aller)laatste keer in de gelegenheid wordt gesteld om die eindaanbieding te aanvaarden, kan de Gemeente zich daarin naar haar zeggen goed vinden. Het hof zal deze opmerking verstaan als wijziging van eis in voormelde zin, welke wijziging zich in dit bijzondere geval verdraagt met de beginselen van een goede procesorde. Immers zowel [appellant] als de Gemeente wordt, mocht het hof dit punt bereiken, aldus een extra kans geboden om het geschil op een aanvaardbare manier tot een oplossing te brengen.
14. Voor het geval dat [appellant] de door de Gemeente herhaalde eindaanbieding niet alsnog accepteert, rijst de vraag of de Gemeente het recht van erfpacht rechtsgeldig heeft opgezegd. Zoals de Gemeente met juistheid heeft aangevoerd, is er sprake van verlengde erfpacht in de zin van artikel 5:98 BW. Deze kan in beginsel met inachtneming van de termijn van artikel 5:88 BW worden opgezegd. Het standpunt van [appellant] dat alleen kan worden opgezegd wanneer er sprake is van bestemmingswijziging/herontwikkeling van het betreffende perceel wordt verworpen. De verwijzing naar productie 109 van de Gemeente (het aangenomen raadsvoorstel 1985, 456), maakt dit niet anders, en wel reeds op grond van de omstandigheid dat in het raadsvoorstel (p. 23) uitdrukkelijk ook als grond van beëindiging is genoemd de omstandigheid dat met de erfpachter geen overeenstemming kan worden bereikt. Voorts is van belang dat het in de onderhavige zaak gaat om een tijdelijk - en niet eeuwigdurend - recht van erfpacht, dat in 2003 is verstreken en op grond van artikel 5:98 BW is blijven doorlopen. De Gemeente kan in een situatie van verlengde erfpacht niet worden gedwongen om het erfpachtrecht te verlengen op de voorwaarden van [appellant]. Dit zou immers tot de onredelijke situatie leiden dat [appellant] van verlenging mag afzien, maar ook mag besluiten tot verlenging van de erfpacht onder eenzijdig aan de Gemeente als (privaatrechtelijke) erfverpachter gedicteerde erfpachtvoorwaarden, die bovendien in strijd komen met het gemeentelijke beleid en rechtsongelijkheid in de hand werken. In ieder geval hoeft de Gemeente dit niet te dulden, waarbij het hof ook nog wijst op artikel 2 Verordening 26, waarin bij gebreke van overeenstemming over de hoogte van de canon de erfpachter geacht wordt geen nieuwe erfpachtovereenkomst te willen afsluiten. In die situatie vormt opzegging door de Gemeente geen misbruik van recht en is opzegging evenmin naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Van détournement de pouvoir is alsdan geen sprake.
15. Iets anders is dat wel van de Gemeente gevergd mag worden, zoals de Gemeente zich terdege bewust is, om zich in te spannen om met erfpachter [appellant] tot overeenstemming te komen. Het hof heeft deze inspanningsverplichting al uitgewerkt in rechtsoverweging 13 van dit arrest. Mocht desondanks de te herhalen eindaanbieding uit 2003 niet door [appellant] worden geaccepteerd, dan moet worden uitgegaan van een rechtsgeldige opzegging door de Gemeente per 1 november 2011 en kan op grond van artikel 5:98 BW (onder na te melden voorwaarden) tot ontruiming worden overgegaan.
16. Wanneer laatstbedoelde situatie zich voordoet, is de vraag aan de orde welke opstalvergoeding moet worden betaald. [appellant] klaagt over de door de Gemeente vastgestelde opstalvergoeding van € 473.000,- in geval van ontruiming en maakt in dat geval aanspraak op de deskundigenprocedure van artikel 21 AAR 1986 (herz. 1993, versie 2008). Naar het hof begrijpt heeft [appellant] hierbij het oog op schadevergoeding wegens beëindiging op grond van het algemeen belang, overeenkomstig de volledige schadevergoeding bij onteigening (artikelen 21 en 22 AAR 2008). Voor een dergelijke schadevergoeding ziet het hof in dit geval geen grondslag. Niet in geschil is immers dat [appellant] in dat geval slechts aanspraak heeft op vergoeding van de opstal (zie ook de onweersproken vaststelling in rechtsoverweging 2.12 van dit arrest).
Het hof zal vordering V van [appellant] als na te melden verstaan en de Gemeente veroordelen mee te werken aan een deskundigenprocedure overeenkomstig het bepaalde in artikel 5.2 AAR 1986 herz. 1993, waarbij de deskundigen wordt opgedragen een advies uit te brengen over de hoogte van de opstalvergoeding bij ontruiming, zulks naar analogie van het bepaalde in Verordening 26. Mocht [appellant] hieraan niet meewerken, dan is de Gemeente gerechtigd voormeld getaxeerd bedrag als opstalvergoeding te hanteren.
Slotsom
Het hof zal vordering V van [appellant] als na te melden verstaan en de Gemeente veroordelen mee te werken aan een deskundigenprocedure overeenkomstig het bepaalde in artikel 5.2 AAR 1986 herz. 1993, waarbij de deskundigen wordt opgedragen een advies uit te brengen over de hoogte van de opstalvergoeding bij ontruiming, zulks naar analogie van het bepaalde in Verordening 26. Mocht [appellant] hieraan niet meewerken, dan is de Gemeente gerechtigd voormeld getaxeerd bedrag als opstalvergoeding te hanteren.
Slotsom
17. Ten aanzien van de grieven van [appellant]: de grieven 2 tot en met 7 falen. Grief 9 slaagt in die zin dat alsnog gelegenheid tot een deskundigenbericht wordt geboden ter advisering over de hoogte van de opstalvergoeding (rechtsoverweging 16). Grief 1 hoeft niet apart te worden besproken. Het hof heeft zelf de feiten vastgesteld.
Ten aanzien van de grieven van de Gemeente: aan grief 1 komt het hof, zoals gezegd, niet toe. Grieven 2, 3 en 4 slagen. Beslist zal worden op de gewijzigde eis, zoals genoemd in rechtsoverweging 13.
Ten aanzien van de grieven van de Gemeente: aan grief 1 komt het hof, zoals gezegd, niet toe. Grieven 2, 3 en 4 slagen. Beslist zal worden op de gewijzigde eis, zoals genoemd in rechtsoverweging 13.
18. De slotsom van het voorgaande is, kort gezegd, de volgende:
(i) Het 'taxatierapport Terlouw en Belderbos' heeft geen rechtsgevolg.
(ii) De Gemeente is tot ontruiming gerechtigd, indien [appellant] niet binnen een termijn van vier weken ingaat op de te herhalen eindaanbieding uit 2003 van de Gemeente van € 82.500,- (rechtsoverweging 14), zulks na betaling door de Gemeente van een opstalvergoeding aan [appellant]. De hoogte van de opstalvergoeding moet worden bepaald na advies van deskundigen (rechtsoverweging 16).
(iii) Ingeval van weigering van de onder (ii) genoemde eindaanbieding is [appellant] een gebruiksvergoeding van € 359,42 per maand verschuldigd vanaf 1 november 2011 tot de dag der feitelijke ontruiming. Dit bedrag wordt redelijk geacht, nu dit – onweersproken – gelijk is aan de te betalen erfpachtcanon, uitgaande van de eindaanbieding van € 82.500,-.
(iv) De vorderingen van [appellant], met uitzondering van vordering V zoals nader opgevat in rechtsoverweging 16, missen een deugdelijke grondslag en zullen worden afgewezen. Vordering V wordt toegewezen in na te melden zin.
(v) Vorderingen d) en e) van de Gemeente zoals opgevat in rechtsoverweging 13 en 14 zullen in na te melden zin worden toegewezen. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm van justitie en politie te realiseren zal niet worden toegewezen, omdat de ontruiming ingevolge artikel 556 Rv altijd door de deurwaarder geschiedt die geen machtiging behoeft om de veroordeling tot ontruiming ten uitvoer te leggen waarbij hij indien hem dit noodzakelijk voorkomt, op grond van artikel 2 van de Politiewet de hulp van politie kan inroepen.
(vi) Vordering f) van de Gemeente zal in na te melden zin worden toegewezen.
(vii) Het hof komt aan (de voorwaardelijke) vordering a) van de Gemeente niet toe. De Gemeente heeft geen belang, naast het voorgaande, bij de door haar onder b) en c) gevraagde verklaringen voor recht, nog daargelaten dat deze vorderingen niet geheel zijn toegesneden op voormelde overwegingen van het hof.
(viii) [appellant] dient als de overwegend in het ongelijk gestelde partij de proceskosten van beide instanties te dragen, zowel in het principaal als in het incidenteel appel.
(ix) Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en beslist zal worden als na te melden.
(i) Het 'taxatierapport Terlouw en Belderbos' heeft geen rechtsgevolg.
(ii) De Gemeente is tot ontruiming gerechtigd, indien [appellant] niet binnen een termijn van vier weken ingaat op de te herhalen eindaanbieding uit 2003 van de Gemeente van € 82.500,- (rechtsoverweging 14), zulks na betaling door de Gemeente van een opstalvergoeding aan [appellant]. De hoogte van de opstalvergoeding moet worden bepaald na advies van deskundigen (rechtsoverweging 16).
(iii) Ingeval van weigering van de onder (ii) genoemde eindaanbieding is [appellant] een gebruiksvergoeding van € 359,42 per maand verschuldigd vanaf 1 november 2011 tot de dag der feitelijke ontruiming. Dit bedrag wordt redelijk geacht, nu dit – onweersproken – gelijk is aan de te betalen erfpachtcanon, uitgaande van de eindaanbieding van € 82.500,-.
(iv) De vorderingen van [appellant], met uitzondering van vordering V zoals nader opgevat in rechtsoverweging 16, missen een deugdelijke grondslag en zullen worden afgewezen. Vordering V wordt toegewezen in na te melden zin.
(v) Vorderingen d) en e) van de Gemeente zoals opgevat in rechtsoverweging 13 en 14 zullen in na te melden zin worden toegewezen. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm van justitie en politie te realiseren zal niet worden toegewezen, omdat de ontruiming ingevolge artikel 556 Rv altijd door de deurwaarder geschiedt die geen machtiging behoeft om de veroordeling tot ontruiming ten uitvoer te leggen waarbij hij indien hem dit noodzakelijk voorkomt, op grond van artikel 2 van de Politiewet de hulp van politie kan inroepen.
(vi) Vordering f) van de Gemeente zal in na te melden zin worden toegewezen.
(vii) Het hof komt aan (de voorwaardelijke) vordering a) van de Gemeente niet toe. De Gemeente heeft geen belang, naast het voorgaande, bij de door haar onder b) en c) gevraagde verklaringen voor recht, nog daargelaten dat deze vorderingen niet geheel zijn toegesneden op voormelde overwegingen van het hof.
(viii) [appellant] dient als de overwegend in het ongelijk gestelde partij de proceskosten van beide instanties te dragen, zowel in het principaal als in het incidenteel appel.
(ix) Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en beslist zal worden als na te melden.
Beslissing
Het Hof:
in het principaal en incidenteel appel
- vernietigt het door de rechtbank 's-Gravenhage tussen partijen gewezen vonnis van 12 december 2012;
en opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [appellant] om het perceel plaatselijk bekend [adres] te Den Haag, kadastraal bekend gemeente 's-Gravenhage, sectie AO, nummer 746, de daarop gestichte opstallen inbegrepen, binnen twee weken na betekening van dit arrest te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van de Gemeente te stellen en te laten,
- veroordeelt [appellant], ingeval hij voormelde eindaanbieding weigert, tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 359,42 per maand, over de periode van 1 november 2011 tot de dag van de feitelijke ontruiming;
- wijst af het door partijen meer of anders gevorderde;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van de Gemeente tot op 12 december 2012 begroot op € 4.226,81 aan proceskosten, met bepaling dat over dat bedrag de wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van 27 december 2012;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in het principaal appel, tot op heden begroot op € 683,-- aan griffierecht en € 4.077,50 aan salaris advocaat, en in het incidenteel appel begroot op € 2.235,-- aan salaris advocaat, met bepaling dat over deze proceskostenveroordeling de wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van 14 dagen na deze uitspraak;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.E. Honée en H.C. Grootveld en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 november 2014 in aanwezigheid van de griffier.