Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
Vonnis van 12 december 2012
in de zaak met zaaknummer / rolnummer 407082 / HA ZA 11-2658 van:
de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE DEN HAAG,
gevestigd te Den Haag,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
advocaat: mr. E.E. van der Kamp,
tegen
1. [A],
2. [B],
beide echtgenoten wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
advocaat: eerst mr. R.F. Thunnissen, nu mr. R. de Mooij.
De rechtbank zal de procespartijen in dit langlopende conflict over een erfpachtrecht in de [wijk] te [woonplaats] hierna kortheidshalve ook wel de gemeente en [AB c.s.] noemen.
De procedure
1.1 De rechtbank heeft bij het wijzen van dit vonnis kennis genomen van en rekening gehouden met de
navolgende processtukken, waaruit ook het procesverloop blijkt:
-de dagvaarding van 4 november 2011 tegen de eerste rolzitting van 16 november 2011, met de producties 1 t/m 99 van de gemeente;
-de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie van 28 december 2011;
-het tussenvonnis van 11 januari 2012;
-de bij brief van 13 maart 2012 ingezonden conclusie van antwoord in reconventie met de producties 100
t/m 103 van de gemeente;
-de bij brief van 21 maart 2012 ingezonden producties 1 en 2 van [AB c.s.];
-het proces-verbaal van de eerste comparitie van partijen van 5 april 2012;
-de rolbeslissing van 5 september 2012 met de daarin genoemde correspondentie;
-de akte van 5 september 2012 van [AB c.s.], met wijziging van eis in reconventie;
-de antwoordakte van 3 oktober 2012 met producties 104 t/m 106 van de gemeente;
-het proces-verbaal van de tweede comparitie van partijen van 23 oktober 2012;
-de brief van 2 november 2012 van de advocaat van de gemeente, met de producties 107 en 108 van de
gemeente;
-de brief van 5 november 2012 van de advocaat van [AB c.s.], met de (door de rechtbank hernummerde)
producties 3 en 4 van [AB c.s.];
-de brief van 6 november 2012 van de advocaat van de gemeente, met de producties 109 en 110 van de
gemeente.
1.2 Ter eerste comparitie van 5 april 2012 is een schikking onder twee voorwaarden getroffen, die kort gezegd inhield alsnog heruitgifte van het onderhavige afgelopen erfpachtrecht door de gemeente aan [AB c.s.] conform de eindaanbieding 2003 van de gemeente tegen een grondwaarde van € 82.500,- per 31 december 2003, onder voorwaarden van 1) de vereiste goedkeuring van het college van B & W van de gemeente en 2) afronding van alle benodigde, ook notariële uitvoeringshandelingen per uiterlijk 1 september 2012.
1.3 Bij rolbeslissing van 5 september 2012 heeft de rechtbank een tweede comparitie van partijen gelast, omdat kort gezegd uit de correspondentie omstreeks september 2012 was gebleken dat de eerste voorwaarde voor de schikking van 5 april 2012 wel was vervuld maar de tweede niet, en dat [AB c.s.] hun nieuwe advocaat mr. De Mooij in de arm hadden genomen, die bij zijn akte van 5 september 2012 de getroffen schikking wegens dwaling wilde vernietigen, de eis in reconventie wilde wijzigen en zijn nieuwe verweren in conventie wilde toelichten ter tweede comparitie. Na een antwoordakte van 3 oktober 2012 van de gemeente is daarom een tweede comparitie van partijen op 23 oktober 2012 bepaald.
1.4 Ter tweede zitting van 23 oktober 2012 bleek een minnelijke regeling uiteindelijk niet mogelijk en is vonnis bepaald op vandaag, 12 december 2012. Beide advocaten hebben kort daarna de in het proces-verbaal van de tweede zitting nog opgevraagde drie extra producties ingezonden die de rechtbank inhoudelijk bij haar beslissingen wil meewegen. Naar de inhoud van die drie extra producties (een deskundigenrapport uit november 2004, een gemeentelijke taxatie-instructie uit juni 1987 en een gemeenteraadsvoorstel uit november 1985) was immers in de eerdere processtukken met alle producties aan beide zijden al wel veelvuldig verwezen, maar zij waren tot dan nog niet geproduceerd.
De vaststaande feiten
2.1 De gemeente Den Haag heeft van oudsher vele gronden in eigendom, die met de daarop staande opstallen in erfpacht zijn uitgegeven. Het gemeentelijk beleid voor de (her)uitgifte van erfpachtrechten is vastgelegd in de zogenaamde Algemene Bepalingen (AB) en Aanvullende Algemene Regels (AAR) op dat gebied uit 1986 (met herzieningen in de jaren 1993 en 2008). Deze AB 1986 en AAR 1986 zijn vastgesteld door het college van B&W van de gemeente als gevolg van een aangenomen voorstel van de gemeenteraad van 4 november 1985 over kort gezegd het gemeentelijk grondbeleid.
2.2 Het voor dit conflict tussen de gemeente en [AB c.s.] meest relevante artikel van de AAR 1996, herz. 1993, luidt als volgt:
Artikel 6. Bepaling van de canon.
6.1 In afwijking van het bepaalde in art. 8 AB 1986, herz. 1993, zal de gemeente bij de bepaling van de grondwaarde bij heruitgifte rekening houden met de waardedrukkende werking van eventueel bestaande opstallen. Als zich op de her uit te geven grond opstallen bevinden, zal het uitgangspunt voor de grondwaarde bij heruitgifte het aandeel van de waarde van de grond in de totale marktwaarde van de grond met opstallen bij oplevering vrij van huur en/of gebruik zijn.
De overeen te komen grondwaarde, die de basis vormt voor de bepaling van de canon conform art. 8 AB 1986 herz. 1993, zal vanwege de waardedrukkende werking van de bestaande opstallen nooit hoger bepaald worden dan op 55 procent van de waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond.
6.2 Indien geen overeenstemming wordt bereikt over de grondwaarde zal, ook indien het betreffende erfpachtsrecht daarin niet voorziet, op verzoek van de erfpachter advies ingewonnen kunnen worden van drie deskundigen overeenkomstig het bepaalde in Verordening 26.
Het advies zal betrekking hebben op de hoogte van de grondwaarde, waarin eventueel begrepen het aandeel van de waarde van de grond in de totale marktwaarde van de grond met opstallen en/of de waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond.
2.3 [A] en [B] zijn echtgenoten en sinds 4 juli 2001 door koop en levering gezamenlijk rechthebbenden op het erfpachtrecht met herenhuis aan de [adres] in de relatief dure [wijk] te [woonplaats]. Zij wonen daar sindsdien als gezin met hun twee kinderen. [A] is werkzaam als indirect mededirecteur en mede-aandeelhouder van Hooghlanden Makelaars BV te Den Haag.
2.4 De van oorsprong tijdelijke erfpachtrechten in de [wijk] te [woonplaats] liepen alle af per 31 december 2003. Conform het gemeentelijk beleid zoals vastgelegd in de AAR 1986, herz. 1993, heeft de gemeente aan de rechtsvoorgangers (verkopers) van [AB c.s.] in juni 1999 een aanbieding tot vervroegde heruitgifte van een eeuwigdurend erfpachtrecht voor het perceel [adres] gedaan, die neerkwam op een toen namens de gemeente getaxeerde grondwaarde van fl. 93.500,- (dat is omgerekend € 42.428,45), met een daarbij behorende te betalen of af te kopen nieuwe canon per 1 januari 2004. Op verzoek van de rechtsvoorgangers van [AB c.s.] heeft de gemeente voorts in november 2000 (na de verkoop maar voor de levering aan [AB c.s.]) aan die rechthebbenden nog een tussentijdse aanbieding voor heruitgifte van het erfpachtrecht gedaan, die neerkwam op een getaxeerde grondwaarde van toen fl. 151.250,- (dat is omgerekend € 68.634,26) met bijbehorende nieuwe canon per 1 januari 2004. De rechtsvoorgangers van [AB c.s.] hebben die beide aanbiedingen van de gemeente niet geaccepteerd.
2.5 Na de levering van het erfpachtrecht in juli 2001 aan [AB c.s.], heeft de gemeente aan [AB c.s.] in juni 2003 aangekondigd dat hun tijdelijk erfpachtrecht per 31 december 2003 zou aflopen en dat een eindaanbieding voor heruitgifte zou volgen. In september 2003 heeft de gemeente vervolgens aan [AB c.s.] een eindaanbieding gedaan die neerkwam op heruitgifte van een eeuwigdurend erfpachtrecht tegen een getaxeerde grondwaarde van toen € 82.500,- met bijbehorende canon per 1 januari 2004. [AB c.s.] hebben die eindaanbieding niet geaccepteerd en evenals vele andere wijkbewoners om uitstel verzocht in verband met kort gezegd nader onderzoek en overleg.
2.6 Nadat de gemeente uiteindelijk afwijzend had gereageerd, is [A] met 91 andere erfpachters uit de [wijk] in juli 2004 een kort geding gestart bij deze rechtbank over kort gezegd de volgens eisers onjuiste, want ten opzichte van peiljaar 1999 buitengewoon hoge taxaties per peiljaar 2003, die ten grondslag lagen aan de vele eindaanbiedingen van de gemeente per 31 december 2003. In dat kort geding heeft de voorzieningenrechter na een op 8 november 2004 uitgebracht deskundigenbericht de vorderingen van de 92 eisers uit de [wijk] afgewezen bij vonnis van 30 december 2004.
2.7 Na enige correspondentie in mei 2005 heeft de gemeente (onder verwijzing naar voornoemd vonnis van 30 december 2004 in kort geding) [AB c.s.] bij brief van 7 juli 2005 voor de keus gesteld om ofwel de eindaanbieding 2003 voor heruitgifte binnen 14 dagen alsnog onvoorwaardelijk te accepteren ofwel de driedeskundigenprocedure te volgen zoals geregeld in art. 6.2 van de AAR 1996, herz. 1993. [A] heeft namens [AB c.s.] gekozen voor de deskundigenprocedure, omdat hij het inhoudelijk niet eens is met de namens de gemeente op 20 augustus 2003 volgens de gemeentelijke standaard taxatierichtlijn getaxeerde grondwaarde van € 82.500,-. Daarbij heeft de gemeente de heer Van Diest van Frisia Makelaars BV tot haar deskundige benoemd en heeft [A] zijn indirect mededirecteur en mede-aandeelhouder Terlouw van Hooghlanden Makelaars BV als de deskundige van [AB c.s.] aangewezen, welke twee door partijen benoemde deskundigen volgens de gemeente zelf een derde deskundige moesten benoemen. Na veel correspondentie en ondanks bemiddeling van de toenmalige voorzitter van de Haagse Vereniging van Makelaars, zijn de twee door partijen benoemde deskundigen Van Diest en Terlouw het niet eens geworden over de persoon van de derde deskundige, waarna Van Diest op 22 mei 2006 uiteindelijk zijn opdracht aan de gemeente heeft teruggeven.
2.8 De gemeente en [A] hebben na deze mislukte eerste deskundigenprocedure op 30 mei 2006 afgesproken dat een tweede poging zou worden gewaagd, waarbij [A] zijn zakenpartner Terlouw handhaafde als zijn deskundige en de gemeente de heer Kemp als haar deskundige aanwees. Kemp ging akkoord met de door Terlouw voorgestelde heer Belderbos als derde deskundige. Deze drie deskundigen zijn niet gekomen tot een gezamenlijke taxatie van de grondwaarde van de [adres] per de volgens de gemeente relevante peildatum 20 augustus 2003. Op 2 oktober 2006 hebben Terlouw en Belderbos een door Terlouw op briefpapier van Hooghlanden Makelaars opgesteld taxatierapport ondertekend met daarin opgenomen een grondwaarde per 31 december 2003 van € 42.500,-. Kemp heeft schriftelijk geprotesteerd tegen deze gang van zaken. Op verzoek van de gemeente heeft Kemp op 31 oktober 2006 schriftelijk gerapporteerd over de volgens hem door toedoen van Terlouw en Belderbos mislukte driedeskundigenprocedure en eenzijdig de grondwaarde aan de [adres] getaxeerd op € 160.000,-. Gelet op art. 6.2 AAR 1986, herz. 1993, bedraagt de maximale grondwaarde 55% van die € 160.000,-, dat is € 88.000,-.
2.9 In uitvoerige correspondentie vanaf eind november 2006 ontstond vervolgens een conflict over de vraag of (zoals de gemeente stelt) ook deze tweede procedure van drie deskundigen was mislukt, zodat een derde poging moest worden gewaagd met drie nieuwe onbevangen deskundigen, of dat (zoals [A] stelt) de tweede deskundigenprocedure wel is geslaagd omdat het meerderheidsstandpunt telt, zodat de gemeente volgens [A] gehouden is aan [AB c.s.] een eeuwigdurend erfpachtrecht uit te geven met een canon die per 1 januari 2004 is berekend op basis van een grondwaarde van € 42.500,-. De gemeente heeft [AB c.s.] bij brief van 12 februari 2007 bericht dat [A] kennelijk niet bereid was om mee te werken aan heruitgifte conform het gemeentelijk beleid en dat [A] de gemeente feitelijk dus geen andere optie liet dan beëindiging van het erfpachtrecht van [AB c.s.], waarover nader bericht zou volgen.
2.10 Na veel correspondentie met herhaling van zetten, heeft het college van B&W van de gemeente op 31 december 2010 besloten om bij gebreke van overeenstemming over de voorwaarden waaronder de erfpacht voortgezet kan worden niet over te gaan tot heruitgifte van het erfpachtrecht aan [AB c.s.] en om de erfpacht op te zeggen per 1 november 2011. Dit besluit is vervolgens op 27 oktober 2010 per deurwaardersexploit betekend aan [AB c.s.] en aan hun hypotheekhouder ING Bank en daarna ingeschreven in het kadaster.
2.11 Tussenkomst van de door [AB c.s.] in september 2010 ingeschakelde eerste advocaat mr. Thunnissen heeft niet tot een oplossing geleid. In verband met de door de gemeente conform art. 5 AAR 1986 aan [AB c.s.] bij beëindiging en ontruiming te betalen opstalvergoeding heeft Frisia Makelaars BV de opstalwaarde per 1 november 2011 aan de [adres] te [woonplaats] bij taxatierapport van 22 september 2011 geschat op afgerond € 473.000,-.
De vorderingen
3.1 In conventie vordert de gemeente, verkort weergegeven:
-een verklaring voor recht dat het erfpachtrecht voor het perceel [adres] te [woonplaats] rechtsgeldig is
opgezegd en eindigt op 1 november 2011;
-een verklaring voor recht dat de door de gemeente aan [AB c.s.] te betalen opstalvergoeding € 473.000,-
bedraagt;
-[AB c.s.] te veroordelen om het perceel en de opstallen aan de [adres] binnen twee weken na betekening
van het vonnis (en subsidiair na ontvangst van de opstalvergoeding) te ontruimen en ontruimd te houden;
-[AB c.s.] te veroordelen om aan de gemeente te betalen een gebruiksvergoeding van € 459,42 per maand
vanaf 1 november 2011 tot de dag van feitelijke ontruiming;
-alles met de gebruikelijke nevenvorderingen.
3.2 In reconventie vorderen [AB c.s.], verkort weergegeven en na wijziging van eis:
-veroordeling van de gemeente tot heruitgifte aan [AB c.s.] van het erfpachtrecht voor het perceel [adres] te
[woonplaats] op basis van een grondwaarde van € 42.500,-, althans op basis van een grondwaarde “die
de rechtbank redelijk voorkomt” binnen twee weken na betekening van het vonnis;
-een verklaring voor recht dat de opzegging door de gemeente van het erfpachtrecht aan [AB c.s.]
onrechtmatig, althans zonder geldige rechtsgrond is geschied;
-alles met de gebruikelijke nevenvorderingen.
3.3 Voor alle argumenten die voor en tegen deze vorderingen zijn aangevoerd, volstaat de rechtbank nu kortheidshalve met een verwijzing naar de inhoud van alle hiervoor door de rechtbank onder 1.1 opgesomde processtukken met alle producties. De relevante argumenten zal de rechtbank hierna bij de beoordeling aan de orde stellen.
De beoordeling
4.1 Het eerste kerngeschil tussen de gemeente en [AB c.s.] betreft de vraag of de tweede deskundigenprocedure, die resulteerde in twee afzonderlijke rapportages van enerzijds Terlouw en Belderbos en anderzijds Kemp, is mislukt of geslaagd (zie 2.8 en 2.9). Naar het oordeel van de rechtbank is er alles afwegende géén sprake van een geslaagde deskundigenprocedure in de door [AB c.s.] bepleite zin. De gemeente is daarom naar het oordeel van de rechtbank niet gehouden om over te gaan tot heruitgifte aan [AB c.s.] op basis van een grondwaarde van € 42.500,-. Daartoe is vooral het volgende doorslaggevend.
4.2 Gezamenlijke collegiale besluitvorming en ondertekening van één gezamenlijk rapport door de drie benoemde deskundigen is de gebruikelijke gang van zaken in andere vergelijkbare procedures in Nederland met drie deskundigen (zie Hoge Raad 14 april 2006, NJ 2006, 259). Zulks is ook voorgeschreven in daarmee vergelijkbare gezamenlijke besluitvorming door bijvoorbeeld drie rechters of drie arbiters (vergelijk Hoge Raad 5 december 2008, NJ 2009, 6). Een systeem van “dissenting opinions” waarbij het meerderheidsstandpunt de doorslag geeft is ongebruikelijk in de Nederlandse rechtspraktijk.
4.3 Ook tekst, strekking en totstandkoming van het hier relevante art. 6.2 AAR 1986, herz. 1993, gaan naar het oordeel van de rechtbank uit van één collegiaal advies met één collegiaal getaxeerde grondwaarde van de drie benoemde taxateurs gezamenlijk. Enig aanknopingspunt voor het andersluidende en van de gebruikelijke gang van zaken afwijkende standpunt van [AB c.s.], is daarin niet te vinden.
4.4 Voorts is de rechtbank het met de gemeente eens dat de wijze waarop Terlouw en Belderbos zijn gekomen tot hun meerderheidsrapportage van 2 oktober 2006 zich niet verdraagt met een procedureel behoorlijke wijze van besluitvorming. Mede gelet op de inhoud van de geproduceerde rapportage en correspondentie van Kemp, concludeert de rechtbank dat er van serieus gezamenlijk overleg van de drie deskundigen geen sprake is geweest, dat [A's] zakenpartner Terlouw zijn conceptrapportage al klaar had bij de eerste ontmoeting met Kemp, en dat Belderbos deze conceptrapportage zonder eigen relevant onderzoek heeft ondertekend. Ook reeds daarom kan de rechtbank niet tot het oordeel komen dat de gemeente gehouden is om over te gaan tot heruitgifte van het erfpachtrecht aan [AB c.s.] op basis van de door Terlouw en Belderbos aldus getaxeerde grondwaarde van € 42.500,-.
4.5 Het tweede kerngeschil tussen de gemeente en [AB c.s.] betreft de vraag wat tussen hen de rechtsgevolgen zijn van het feit, althans van het voorgaande oordeel dat ook de tweede deskundigenprocedure niet heeft geleid tot een geldige bepaling van de omstreden grondwaarde per augustus of december 2003. Mocht de gemeente in dat geval (zoals zij heeft bepleit mede gelet op de buitengewone voorgeschiedenis tussen partijen) feitelijk in 2007 en formeel in 2010 overgaan tot de opzegging van het erfpachtrecht in het algemeen belang per 1 november 2011 en ontruiming per de eerst mogelijke datum? Of maakt de gemeente (zoals namens [AB c.s.] is bepleit) in dat geval misbruik van haar eigendomsrecht en is de onderhavige opzegging en ontruiming in strijd met de redelijkheid en billijkheid en/of niet in het algemeen belang in de zin van art. 3 AAR 1986, althans behoort de rechtbank aan [AB c.s.] nog een derde deskundigenprocedure te gunnen met drie nieuwe deskundigen en/of behoort de rechtbank zelf een redelijke grondwaarde voor heruitgifte van het erfpachtrecht vast te stellen of een laatste termijn te geven aan [AB c.s.] om de eindaanbieding 2003 met een grondwaarde van € 82.500,- en bijbehorende canon per 1 januari 2004 alsnog onvoorwaardelijk te accepteren? Over dit tweede kerngeschil oordeelt de rechtbank hierna als volgt.
4.6 De rechtbank concludeert dat de AAR 1986 (herz. 1993 en 2008) en de AB 1986 (herz. 1993 en 2008) niet regelen wat in een dergelijk geval tussen de gemeente en haar erfpachter rechtens geldt. Ook de Verordening 26, naar welke art. 6.2 AAR 1986 verwijst (welke gemeentelijke verordening 26 uit 1930 op haar beurt verwijst naar verordening 19 uit 1923; zie productie 26 van de gemeente), regelt daarover niets. Anders dan de gemeente betoogt, heeft de rechter in dat geval wel degelijk een beslissende rol in zo’n conflict. Dat volgt reeds uit het aangenomen gemeenteraadsvoorstel van 4 november 1985 (productie 109 van de gemeente en productie 3 van [AB c.s.]), op basis waarvan de AAR 1986 en de AB 1986 zijn vastgesteld. Op bladzijde 8 daarvan wordt immers uitdrukkelijk overwogen: “het marktbeginsel wordt in onze voorstellen bij heruitgifte van oude rechten zorgvuldig ingebed in procedurele en rechtswaarborgen (taxatieprocedure, onafhankelijk deskundigenadvies en rechterlijke toetsing)”. Dit (voor vooral het gezin van [AB c.s.] ingrijpende) conflict is dus reeds daarom na twee niet geslaagde deskundigenprocedures onderworpen aan rechterlijke toetsing met alle rechtswaarborgen van dien. Dat ook de gemeente dit beseft en uiteindelijk onderschrijft, volgt overigens ook uit de in conventie door de gemeente ingestelde vorderingen, die naar de strekking een rechterlijke goedkeuring beogen van de ontruiming na het niet accepteren van de eindaanbieding 2003 door [AB c.s.] na de niet geslaagde tweede deskundigenprocedure.
4.7 Artikel 3 van de AAR 1986 (herz. 1993) bepaalt over de heruitgifte van een aflopend tijdelijk erfpachtrecht het volgende. “Tenzij de gemeente om redenen van algemeen belang geen heruitgifte wenst, wordt de erfpachter de keuze gelaten met de gemeente tot heruitgifte over te gaan of daarvan om hem moverende redenen af te zien”. De gemeente heeft in deze procedure meerdere redenen van algemeen belang gegeven die haar noodzaakten om uiteindelijk formeel op 31 augustus 2010 te besluiten tot opzegging van het erfpachtrecht van [AB c.s.] omdat met hen geen overeenstemming over de voorwaarden van heruitgifte was te bereiken. Die redenen zijn te vinden in productie 83, de toelichting op het besluit van 31 augustus 2010 met de redenen van opzegging in het algemeen belang. Kort gezegd komt het erop neer dat [AB c.s.] ondanks vele pogingen zich volgens de gemeente niet wensen te conformeren aan het gemeentelijk erfpachtbeleid, zodat de rechtszekerheid en ook de rechtsgelijkheid ten opzichte van nagenoeg alle andere erfpachters in de [wijk] die de gemeentelijke eindaanbieding 2003 wel hebben geaccepteerd, in het geding is.
4.8 Terecht voert de gemeente aan dat dit respectabele algemene belangen zijn, die anders dan [AB c.s.] betogen in beginsel kunnen leiden tot een rechtsgeldige opzegging van het op de voet van art. 5:98 BW nu al bijna tien jaar tegen de oude, financieel zeer geringe canon uit 1923 doorlopende tijdelijke erfpachtrecht van [AB c.s.] Ook is de rechtbank met de gemeente van oordeel dat [A] met zijn hardnekkige tegendraadse houding vanaf 2003 tot en met 2012 heruitgifte door de gemeente niet eenvoudig heeft gemaakt en daarbij grote risico’s heeft genomen voor de huisvesting van zijn gezin, mede gelet op het relatief kleine financiële verschil tussen de op de omstreden grondwaarden gebaseerde canons zoals bepleit door enerzijds de gemeente en anderzijds [A]. Toch is de rechtbank alles afwegende van oordeel dat in de omstandigheden van dit geval redelijkerwijs niet geconcludeerd kan worden dat [AB c.s.] om aan hen moverende redenen in 2007 wensten af te zien van heruitgifte (zie art. 3 AAR 1986) en/of dat zij niet wensten mee te werken aan heruitgifte conform het gemeentelijk beleid, zodat in 2007 voor de gemeente geen andere optie dan opzegging zou resteren (zie onder 2.9). Het was met andere woorden het goed recht van [AB c.s.] om hun langdurige conflict met de gemeente over de juiste taxatie van de onderhavige grondwaarde en over de tweede deskundigenprocedure aan rechterlijke toetsing te onderwerpen, en het kan meer aan de gemeente dan aan [AB c.s.] worden geweten dat het pas in deze in november 2011 door de gemeente gestarte civiele procedure tot die rechterlijke toetsing is gekomen. Ook het feit dat het oordeel over het eerste kerngeschil voor [AB c.s.] blijkens de voorgaande rechtsoverwegingen 4.1. t/m 4.4 ongunstig is, kan niet leiden tot de conclusie dat reeds daarom ook het tweede kerngeschil tussen partijen in voor [AB c.s.] ongunstige zin moet worden beslist.
4.9 Onder deze specifieke omstandigheden wordt namens [AB c.s.] naar het oordeel van de rechtbank terecht betoogd dat de onderhavige opzegging door de gemeente aan [AB c.s.] van het erfpachtrecht in augustus en oktober 2010, die echter feitelijk al plaatsvond in februari 2007 (zie hiervoor onder 2.9 en 2.10), gelet op alle wederzijdse belangen en omstandigheden, misbruik van eigendomsrecht oplevert en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Die maatstaven beheersen immers ook de huidige rechtsverhouding op de voet van art. 5:98 BW tussen de gemeente en [AB c.s.] Of zoals het onderhavige raadvoorstel uit november 1985 (zie bladzijde 14 daarvan) het omschrijft: “bij afloop van het (tijdelijk) erfpachtrecht is er sprake van een open contractuele relatie. De gemeente mag bij de onderhandelingen voor een nieuwe uitgifte juridisch volkomen correct de marktwaarde van dat moment betrekken. Tot meerdere zekerheid en uit overwegingen van redelijkheid en billijkheid, zijn wij echter van mening dat de grondwaarde bij heruitgifte niet hoger mag worden dan 55 % van de marktwaarde van vergelijkbare onbebouwde kavels.”
4.10 De rechtbank heeft alles afwegende in de specifieke omstandigheden van dit geval geen behoefte aan nog een derde deskundigenprocedure conform art. 6.2 van de AAR 1986, herz. 1993. Niet alleen uit kostenoogpunt voor partijen en om nieuwe tijdrovende geschillen over de persoon van die drie nieuw te benoemen deskundigen te voorkomen, maar vooral ook omdat de rechtbank op basis van de vele in deze procedure al geproduceerde taxaties tot een zelfstandig oordeel kan komen over de door de rechtbank nu eind 2012 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid en met inachtneming van de kern van het gemeentelijk beleid vast te stellen grondwaarde voor heruitgifte van dit erfpachtrecht, nu partijen en alle eerder benoemde deskundigen daarover sinds eind 2003 niet tot overeenstemming konden komen. Voordat de rechtbank tot die vaststelling overgaat, zal zij hierna eerst het nodige overwegen over het derde kerngeschil tussen de gemeente en [AB c.s.]
4.11 Het derde, onderliggende kerngeschil tussen partijen is welke taxatiemethode primair moet worden gehanteerd. Naar het oordeel van de rechtbank staat het gelet op tekst, strekking en totstandkoming van art. 6.1 AAR 1986 en van de bijbehorende gemeentelijke taxatie-instructie uit juni 1987 (productie 4 van [AB c.s.] en productie 108 van de gemeente) buiten twijfel dat [AB c.s.] op dit geschilpunt gelijk hebben. Primair gaat het immers evident om de taxatie van de marktwaarde van de onderhavige specifieke bebouwde grond, met als bovengrens ter bescherming van de erfpachter 55% van de waarde van onbebouwde vergelijkbare nieuwbouwkavels. Iets anders is dat de gemeentelijke taxateurs en de vele gemeentelijke eindaanbiedingen in de praktijk om redenen van doelmatigheid en omdat 55% van de waarde van nieuwbouwkavels meestal lager uitvalt dan de actuele marktwaarde van de onderhavige grond standaard uitgaan van de 55%-regel, maar bij gebreke van overeenstemming zoals in dit geval is het primaire uitgangspunt voor partijen, voor de drie deskundigen en voor de rechtbank wel degelijk primair de marktwaarde van de grond van het specifieke in erfpacht her uit te geven bebouwde perceel, met als bovengrens 55% van de waarde van vergelijkbare onbebouwde nieuwbouwkavels. Zie daartoe ook het voorgaande citaat onder 4.9 uit het raadsvoorstel van november 1985 en de inhoud van het deskundigenrapport van 8 november 2004 in het kort geding over de gemeentelijke taxaties uit 1999 en 2003 in de [wijk] (productie 107 van de gemeente).
4.12 Dat betekent echter niet dat de rechtbank de door [AB c.s.] bepleite grondwaarde van € 42.500,- uit het rapport van Terlouw en Belderbos (productie 44 van de gemeente) als juist kan aanvaarden. Integendeel, zonder nadere toelichting – die ontbreekt – kan niet worden aanvaard dat die grondwaarde van € 42.500,- slechts circa 8% van de totale marktwaarde van volgens Terlouw en Belderbos in 2003 € 520.000,- van het perceel met opstal aan de [adres] zou bedragen. Immers, alle andere geproduceerde relevante taxatierapporten (zie de producties 48, 100 en vooral 107) gaan uit van een relevante “grondquote” van 20% tot 35% van de totale marktwaarde van een erfpachtrecht inclusief bestaande opstal, maar nooit van een onwaarschijnlijke grondquote van slechts 8% van de totale actuele marktwaarde. Voorts is de uitkomst van € 42.500,- zonder nadere toelichting – die ontbreekt – onverenigbaar met de overeenkomstig het gemeentelijk beleid voor de [adres] gedane aanbiedingen van € 42.428,45 in 1999, € 68.634,26 in 2000 en
€ 82.500,- in 2003 (zie nader de producties 6, 9 en 13 van de gemeente), mede gelet op de feitelijk sterk stijgende marktprijzen in de relevante periode van 1999 tot 2004.
4.13 De rechtbank zal gelet op dit alles uitgaan van de juistheid van de eindaanbieding 2003 van de gemeente met een grondwaarde per 20 augustus 2003 van € 82.500,-, dat wil zeggen de bovengrens van 55% van een waarde van € 150.000,- van vergelijkbare nieuwbouwkavels (productie 13 van de gemeente). Dit vindt ook bevestiging in de cijfers uit rapportage van Kemp (productie 48 van de gemeente), die neerkomen op € 159.000,- (30% van de totale marktwaarde van het onderhavige perceel van volgens Kemp toen € 530.000,-) met als bovengrens 55% van een waarde van € 160.000,- van vergelijkbare onbebouwde nieuwbouwkavels, dat is dus € 88.000,-. De rechtbank zal daarbij billijkheidshalve conform de eerdere voorstellen van de gemeente uitgaan van de voor [AB c.s.] meest gunstige grondwaarde van € 82.500,- en niet van de voornoemde € 88.000,-.
4.14 Dat deze € 82.500,- voor [AB c.s.] per peiljaar 2003 veel ongunstiger uitvalt dan de € 42.428,45 per peiljaar 1999 voor hetzelfde perceel, moet niet geweten worden aan een onjuiste taxatie namens de gemeente maar aan de forse marktprijsstijgingen van 1999 tot 2004. Dat geldt immers ook voor alle overige wijkbewoners van de Haagse [wijk] die om welke redenen dan ook geen gebruik hebben gemaakt of konden maken van de aanbieding voor vervroegde heruitgifte in 1999 en daarom pas de eindaanbieding 2003 van de gemeente voor de heruitgifte van hun erfpachtrecht hebben geaccepteerd.
4.15 Alle wederzijdse belangen afwegende, zal de rechtbank aan [AB c.s.] op de voet van art. 3:296 BW nog een allerlaatste termijn gunnen om gelet op de voorgaande rechterlijke oordelen het billijk te achten eindaanbod van de gemeente van € 82.500,- per peiljaar 2003 met de daarbij behorende canon per 1 januari 2004 (inclusief betaling van de wettelijke rente over de sinds 1 januari 2004 achterstallige canon) alsnog onvoorwaardelijk te accepteren. Zowel de gemeente als [AB c.s.] moeten aan alle voor die heruitgite noodzakelijke uitvoeringshandelingen onvoorwaardelijk meewerken, opdat de heruitgifte van dit erfpachtrecht met een canon per 1 januari 2004 op basis van een grondwaarde van
€ 82.500,- alsnog uiterlijk 1 maart 2013 tot stand zal zijn gekomen. Indien de gemeente daaraan niet meewerkt, geldt vanzelfsprekend art. 5:98 BW en loopt de erfpacht op de oude canonvoorwaarden door. Omdat die situatie nu feitelijk sinds 1 januari 2004 al bestaat, behoeft de rechtbank voor dat geval hierna onder de beslissingen geen afzonderlijke maatregelen te treffen, met dien verstande dat alle vorderingen in conventie in dat geval vanzelfsprekend moeten worden afgewezen. Indien [AB c.s.] daaraan niet meewerken en dus niet hun allerlaatste kans grijpen, zal de rechtbank aan de gemeente de gevorderde ontruiming toestaan per 1 maart 2013, op de wijze en onder de (door de gemeente gevorderde en door [A] c.s in deze procedure onvoldoende weersproken) voorwaarden zoals hierna nader onder de beslissingen door de rechtbank zal worden bepaald.
4.16 Een en ander brengt de rechtbank tot de navolgende beslissingen in conventie en in reconventie. De overige geschilpunten tussen de procespartijen kan en zal de rechtbank na het voorgaande buiten beoordeling laten. De rechtbank zal [AB c.s.] als de in overwegende mate in het ongelijk te stellen partijen hoofdelijk veroordelen tot betaling van de proceskosten aan de gemeente, die de rechtbank in conventie en in reconventie zal begroten op € 90,81 kosten dagvaarding, € 560,- griffierecht en € 3.576,- forfaitair salaris advocaat (4 x tarief IV), dat is in totaal € 4.226,81, met de daarover gevorderde wettelijke rente. Conform het daartoe strekkende verzoek van [AB c.s.] zal de rechtbank dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren, gelet op de woonbelangen van het gezin van [AB c.s.] en om geen feitelijk onomkeerbare gevolgen te scheppen voor het geval dat [AB c.s.] en/of de gemeente hoger beroep willen instellen tegen dit vonnis.
De beslissingen
De rechtbank in conventie en in reconventie:
- stelt de voor heruitgifte van het onderhavige erfpachtrecht relevante grondwaarde van het perceel aan de [adres] te [woonplaats] per peiljaar 2003 vast op € 82.500,-;
- beveelt zowel de gemeente Den Haag als [A] en [B] om volledig en onvoorwaardelijk mee te werken aan alle uitvoeringshandelingen die nodig zijn voor de realisatie van alsnog een heruitgifte door de gemeente aan [AB c.s.] per uiterlijk 1 maart 2013 van een eeuwigdurend erfpachtrecht voor het perceel aan de [adres] te [woonplaats], zulks op basis van een grondwaarde van € 82.500,- per peiljaar 2003 en een daarop gebaseerde canon, die canon door [AB c.s.] te betalen met ingang van 1 januari 2004 inclusief alle daarover inmiddels verstreken wettelijke rente;
- veroordeelt [AB c.s.] - voor het geval dat [AB c.s.] niet alsnog volledig en onvoorwaardelijk zullen meewerken aan de hiervoor door de rechtbank bevolen heruitgifte per uiterlijk 1 maart 2013 conform de onderhavige eindaanbieding 2003 van de gemeente met een grondwaarde van € 82.500,- (productie 13 van de gemeente) - om het perceel aan de [adres] te [woonplaats] met de daarop gestichte opstallen per 1 maart 2013 geheel te ontruimen en ontruimd te houden, en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van de gemeente te stellen en te laten, met machtiging van de gemeente om deze veroordeling tot ontruiming in dat geval per 1 maart 2013 zo nodig met behulp van de sterke arm van justitie en politie te realiseren, alles op de voorwaarde dat de gemeente per uiterlijk 1 maart 2013 in dat geval aan [AB c.s.] een opstalvergoeding van € 473.000,- zal hebben betaald;
- veroordeelt [AB c.s.] - voor het geval dat [AB c.s.] niet alsnog volledig en onvoorwaardelijk zullen meewerken aan de hiervoor door de rechtbank bevolen heruitgifte per uiterlijk 1 maart 2013 conform de onderhavige eindaanbieding 2003 van de gemeente met een grondwaarde van € 82.500,- (productie 13 van de gemeente) - om aan de gemeente een gebruiksvergoeding van € 359,42 per maand te betalen over de periode vanaf 1 november 2011 tot de dag van feitelijke ontruiming op of na 1 maart 2013, een en ander gerelateerd aan de duur van dat feitelijk gebruik;
- veroordeelt [A] en [B] hoofdelijk tot betaling aan de gemeente van
€ 4.226,81 aan proceskosten, met bepaling dat over dat bedrag de wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van 27 december 2012;
- wijst af al het in conventie en in reconventie meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Wien en in het openbaar uitgesproken op woensdag 12 december 2012.