Uitspraak
arrest
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.122.199/0 1
Rolnummer rechtbank : 1356358 CV EXPL 12-30829
arrest van 8 juli 2014
inzake
[appellante 1] ,
gevestigd te [plaats],
appellante,
hierna te noemen: [appellante 1] ,
advocaat: mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats].
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. G.R. Stolk te Rotterdam.
Het geding
[appellante 1] heeft bij exploot van 5 februari 2013 [geïntimeerde] in hoger beroep gedagvaard. Bij
memorie van grieven heeft zij zes grieven aangevoerd tegen het vonnis van de rechtbank
Rotterdam, sector kanton, van 14 december 2012. Bij memorie van antwoord met één
productie heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Vervolgens hebben partijen de stukken
overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1.
Tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten zijn geen grieven gericht, zodat het hof
ook daarvan uitgaat.
2.
Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
2.1.
[geïntimeerde] en [appellante 1] hebben op 22 juni 2006 een huurovereenkomst gesloten met
betrekking tot de woning aan de [adres] .
2.2.
In de huurovereenkomst zijn - voor zover van belang- de volgende bepalingen
opgenomen:
“Artikel 2
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte
te dienen.
(...)
Artikel 7
7.1.
Op deze overeenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte d.d. 01 januari
2004 van verhuurster van toepassing.
(...)
2.3.
In de Algemene Huurvoorwaarden zijn, voor zover relevant, de volgende bepalingen
opgenomen:
8.4.
Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven
bestemming van woonruimte gebruiken.
(...)
8.10.
Huurder mag niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurster het gehuurde
in zijn geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven aan derden. Voor het onderverhuren
of in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde zal verhuurster die toestemming geven mits
huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van overbewoning waardoor
verhuurster schade zou kunnen lijden.
2.4.
[geïntimeerde] is in november 2010 in voorlopige hechtenis genomen wegens verdenking van
overtreding van de Opiumwet.
2.5.
Op het adres van de door [geïntimeerde] gehuurde woning heeft mevrouw [… 1] van 22
februari 2011 tot 8 december 2011 in de gemeentelijke basisadministratie ingeschreven
gestaan.
2.6.
Bij brief van 28 november 2011, gericht aan mevrouw [… 1] , heeft
deurwaarderskantoor een betalingsregeling bevestigd terzake van de huurachterstand met
betrekking tot de gehuurde woning aan de [adres] . [geïntimeerde] is deze betalingsregeling
nagekomen en heeft de achterstand ingelopen.
2.7.
Op 16 januari 2012 heeft [appellante 1] bij aangetekende brief aan [geïntimeerde] geschreven, voor
zover relevant:
“Er is geconstateerd dat uw woning een onbewoonde indruk maakt. In de huurovereenkomst is
afgesproken dat u uw hoofdverblijf op de [adres] dient te hebben en de
woning ook daadwerkelijk zelf dient te bewonen.
Ik verzoek u dan ook dringend per direct uw woning aan de [adres] als
hoofdverblijf in gebruik te nemen.”
2.8.
Eneco heeft bij brief van 14 februari 2012 de heer [… 2] verwelkomd als klant op
het adres [adres] .
2.9.
Met ingang van 1 mei 2012 is de voorlopige hechtenis geschorst en is [geïntimeerde]
(vervroegd) in vrijheid gesteld in afwachting van het strafproces.
2.10.
Op 20 december 2012 is [geïntimeerde] door de rechtbank veroordeeld tot een gevangenisstraf
van 5 jaar en weer in detentie genomen. Tegen dit vonnis heeft [geïntimeerde] hoger beroep
ingesteld.
2.11.
[appellante 1] heeft [geïntimeerde] gedagvaard voor de kantonrechter en gevorderd de tussen
partijen gesloten huurovereenkomst te ontbinden en [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van
de door hem gehuurde woning. Bij verstekvonnis van 27 april 2012 heeft de kantonrechter de
vorderingen toegewezen. Bij exploot van 16 mei 2012 is [geïntimeerde] bevolen de gehuurde woning
te ontruimen met aanzegging dat bij niet voldoening aan dit bevel de ontruiming zal
plaatsvinden op 31 mei 2012. [geïntimeerde] heeft bij exploot van 5 juni 2012 [appellante 1] gedagvaard
in kort geding en gevorderd [appellante 1] te verbieden het vonnis van 27 april 2012 te
executeren totdat in de verzetprocedure door de rechtbank is beslist. Bij dagvaarding van 6
juni 2012 is [geïntimeerde] tijdig in verzet gekomen van dit vonnis. Bij vonnis van 22 juni 2012
heeft de voorzieningenrechter in het executiegeschil de vordering van [geïntimeerde] toegewezen en
de tenuitvoerlegging van het vonnis van 27 april 2012 geschorst totdat in de verzetprocedure
is beslist. De kantonrechter heeft bij eindvonnis van 14 december 2012 het verstekvonnis
vernietigd en de vorderingen alsnog afgewezen. Hij heeft aan die beslissing -kort samengevat-
ten grondslag gelegd dat, ondanks het schenden van de verplichting om
hoofdverblijf in het gehuurde te hebben, er geen sprake was van een zodanige tekortkoming
dat een ontbinding gerechtvaardigd was vanwege: i) het karakter van de voorlopige hechtenis
en ii) het feit dat [appellante 1] reeds in januari 2011 wist dat [geïntimeerde] zich in voorlopige
hechtenis bevond, maar daarin tot en met 2012 geen aanleiding zag om tot een beëindiging
van de huurovereenkomst te komen. [appellante 1] had daarnaast onvoldoende onderbouwd dat
sprake was van onderhuur. In hoger beroep heeft [appellante 1] gevorderd het vonnis in de
verzetzaak te vernietigen en het verstekvonnis te bekrachtigen, met veroordeling van [geïntimeerde]
in de kosten van de procedure in twee instanties.
3.1.
Grieven 1 en 3 betreffen de vraag of het juist is dat [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf gedurende
een bepaalde periode niet in de gehuurde woning heeft gehad en zo ja, of hij daardoor tekort
is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en of dit de ontbinding van de
huurovereenkomst rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW Pro). Alhoewel [geïntimeerde] niet heeft betwist
dat hij (contractueel) gehouden is het gehuurde zelf te bewonen, overweegt het hof
volledigheidshalve als volgt. Uitgangspunt is dat een crediteur in het algemeen niet tot
uitoefening van zijn rechten verplicht kan worden. De verplichting van de huurder om van
zijn rechten om van de woning daadwerkelijk gebruik te maken kan echter onder
omstandigheden wel voortvloeien uit artikel 7:213 BW Pro. De verhuurder mag van de huurder
verwachten dat deze handelt in overeenstemming met de voor de huurder kenbare redelijke
en zwaarwegende belangen van de verhuurder bij het voorkomen van de negatieve gevolgen
die verbonden zijn aan het niet-gebruiken van de zaak. Voor de huur van woonruimte geldt
dat de verhuurder er doorgaans belang bij zal hebben dat de huurder door zijn hoofdverblijf
te hebben in het gehuurde feitelijk de verantwoordelijkheid kan blijven nemen voor hetgeen
in en aan het gehuurde gebeurt.
3.2.
Allereerst rijst de vraag of [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf elders heeft (gehad). Het antwoord
op die vraag wordt niet alleen bepaald door de intentie van de huurder, maar ook door de
concrete feiten en omstandigheden rond het gebruik van de gehuurde woning en de
leefsituatie van de huurder. Vast staat dat [geïntimeerde] in verband met zijn detentie gedurende een
periode van meer dan 18 maanden (november 2010 - mei 2012) niet zelf in de door hem
gehuurde woning heeft gewoond. Bovendien is [geïntimeerde] in december 2012 weer in detentie
genomen en heeft hij dus sindsdien tot in elk geval augustus 2013 (in welke maand de MvA
is genomen) weer in hechtenis gezeten, met dien verstande dat hij naar eigen zeggen vanaf
juni 2013 periodiek met verlof mocht. Het hof acht deze periode van niet-gebruik voldoende
lang om te concluderen dat [geïntimeerde] gedurende deze periode zijn hoofdverblijf elders had, ook
al heeft hij al die tijd de intentie gehad terug te keren naar de gehuurde woning. Het hof
oordeelt dat [geïntimeerde] zich door het niet gebruiken van de woning niet heeft gedragen als goed
huurder en derhalve tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de
huurovereenkomst.
3.3.
Op grond van artikel 6:265 BW Pro levert iedere tekortkoming in een van de verbintenissen
uit overeenkomst grond voor ontbinding op. Daarbij is in beginsel niet van belang of de
tekortkoming de huurder kan worden toegerekend. Het kan wel zijn dat de tekortkoming
vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet
rechtvaardigt. Het is aan [geïntimeerde] daarvoor feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te
bewijzen. Het hof is van oordeel dat de argumenten die [geïntimeerde] heeft aangevoerd niet de
conclusie kunnen dragen dat sprake is van de uitzonderingssituatie van lid 1 van artikel
6:265 BW omdat de verplichting van de huurder om het gehuurde te bewonen en zich als
goed huurder te gedragen een kernverplichting is van de huurovereenkomst en het niet
gebruiken van de woning geen incidenteel karakter had. Het feit dat het strafvonnis niet in
kracht van gewijsde is gegaan in verband met het door [geïntimeerde] ingestelde appel maakt het
voorgaande niet anders omdat ook als het vonnis zal worden vernietigd dit nog steeds
meebrengt dat [geïntimeerde] gedurende een lange periode niet in het gehuurde heeft gewoond. In
zoverre is sprake van een onomkeerbare en niet voor herstel vatbare tekortkoming in de
nakoming van de huurovereenkomst. Om dezelfde reden faalt het betoog van [geïntimeerde] dat,
hangende de procedure in hoger beroep, het hof in de strafzaak periodiek toetst of hij weer
naar huis mag, dat vanaf juni 2013 er weer sprake is van zelfbewoning in verband met de
BBI regeling die vanaf 3 juni 2013 volgens [geïntimeerde] van toepassing is en de ZBBI waar [geïntimeerde]
naar eigen zeggen vanaf 29 juli 2013 voor in aanmerking komt. Tevens weegt het hof mee
dat [appellante 1] als woningcorporatie, die rekening moet houden met woningschaarste en
wachttijden, een legitiem belang heeft bij daadwerkelijk gebruik van de verhuurde woningen
door haar huurders en dat van haar in redelijkheid, zoals [appellante 1] terecht heeft aangevoerd,
niet kan worden verwacht dat zij een sociale huurwoning langdurig leeg laat staan. Dat
[appellante 1] dit argument eerst voert in hoger beroep, zoals [geïntimeerde] heeft betoogd, is niet
relevant omdat het hoger beroep juist dient als herkansing en het partijen vrij staat in hoger
beroep de gronden, weren en argumenten aan te vullen dan wel te wijzigen.
3.4.
Ten slotte heeft [geïntimeerde] nog aangevoerd dat dient te worden mee gewogen dat [appellante 1]
op 20 januari 2011 wist dat [geïntimeerde] in november 2010 in detentie was genomen, dat zij
desondanks een betalingsregeling heeft getroffen en eerst pas bij dagvaarding van 15 maart
2012 de ontbinding heeft gevorderd op grond van schending van de verplichting tot
zelfbewoning. Het hof verwerpt dit verweer omdat [appellante 1] in januari 2011 niet kon
voorspellen hoe lang [geïntimeerde] niet zelf in de woning zou verblijven en kortstondige detentie
van de huurder in beginsel niet snel tot gevolg zal hebben dat de huurder niet langer zijn
hoofdverblijf heeft in de gehuurde. In maart 2012 was er in de visie van [appellante 1] kennelijk
wel sprake van een zodanig lange afwezigheid dat ontbinding gerechtvaardigd was.
3.5.
De slotsom luidt dat [appellante 1] voldoende heeft onderbouwd dat er sprake is van een
tekortkoming van [geïntimeerde] , terwijl de uitzonderingssituatie van artikel 6:265 lid 1 BW Pro zich
niet voordoet. De gevorderde ontbinding zal daarom worden toegewezen. De grieven 1
en 3 slagen mitsdien. De discussie tussen partijen met betrekking tot de vraag of er al dan niet
sprake is geweest van onderhuur -de vraag die de grieven 2 en 4 aan de orde stellen- kan
daarom onbesproken worden gelaten. Het bewijsaanbod dat [appellante 1] terzake heeft gedaan
is daarmee niet relevant meer, zodat daaraan voorbij wordt gegaan. Grieven 5 en 6 hebben
geen zelfstandige betekenis.
3.6.
Het vorenoverwogene heeft tot gevolg dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven
en dat de in eerste aanleg gevorderde ontbinding en ontruiming alsnog zullen worden
toegewezen. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten
van de eerste aanleg en van het hoger beroep zoals hierna in het dictum is bepaald.
Beslissing
Het gerechtshof
- vernietigt het vonnis waarvan beroep;
opnieuw rechtdoende;
- ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde aan de
[adres] en veroordeelt [geïntimeerde] om binnen veertien dagen na
betekening van dit arrest het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege
[geïntimeerde] daar bevinden en het gehuurde onder afgifte van de sleutels ter beschikking
van [appellante 1] te stelten;
- veroordeelt [geïntimeerde] in kosten van de eerste aanleg, aan de zijde van [appellante 1] vastgesteld
op een bedrag van € 199,64 aan verschotten en € 300,00 aan salaris gemachtigde en in het
hoger beroep vastgesteld op een bedrag van € 775,82 aan verschotten en een bedrag van
€ 894,00 aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, E.M. Dousma-Valk en T.G.
Lautenbach en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 juli 2014 in aanwezigheid
van de griffier.