ECLI:NL:GHDHA:2014:18

• Datum uitspraak: 21 januari 2014
• Publicatiedatum: 13 januari 2014
• Zaaknummer: 200.104.428-01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.A.F. Tan-de Sonnaville; M.J. van der Ven; E.M. Dousma-Valk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur van een bedrijfsruimte voor een coffeeshop en de opzegging van de huurovereenkomst

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van Stichting Woonbron tegen een vonnis van de rechtbank Rotterdam, waarin de opzegging van een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte, waarin een coffeeshop wordt geëxploiteerd, werd afgewezen. Woonbron, de verhuurder, had de huurovereenkomst opgezegd op basis van vermeende slechte bedrijfsvoering door de huurders, die de exploitatie van de coffeeshop sinds 1999 hadden. De opzegging was bedoeld om de huurovereenkomst te beëindigen per 1 september 2012. De rechtbank had echter geoordeeld dat er geen sprake was van 'slechte bedrijfsvoering'. Woonbron heeft in hoger beroep vier grieven ingediend tegen dit vonnis, maar het hof heeft de feiten zoals vastgesteld door de rechtbank als uitgangspunt genomen.

Het hof heeft vastgesteld dat de huurders zich aan de regels van het gedoogbeleid hebben gehouden en dat de incidenten die Woonbron aanhaalt, zoals vechtpartijen en overlast, niet voldoende zijn om te concluderen dat de bedrijfsvoering niet is zoals een goed huurder betaamt. De incidenten vonden plaats in een periode van jaren en de burgemeester van Rotterdam had geen aanleiding gezien om de exploitatievergunning in te trekken. Het hof concludeert dat de grieven van Woonbron falen en bevestigt het vonnis van de rechtbank, waarbij Woonbron wordt veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.111.918/01

Rolnummer rechtbank :1316117\CV EXPL 12-5406

Arrest van 21 januari 2014

inzake

Stichting Woonbron,

gevestigd te Rotterdam,

appellante,

hierna te noemen: Woonbron,

advocaat: mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam,

tegen

1.

[geïntimeerde sub 1],

2.

[geïntimeerde sub 2] en

3.

[geïntimeerde sub 3] ,

allen wonende te Schiedam,

geïntimeerden,

hierna tezamen noemen: [geïntimeerden],

advocaat: mr. V.M. Weski te Rotterdam.

Het geding

Bij exploot van 10 augustus 2012 is Woonbron in hoger beroep gekomen tegen het vonnis d.d. 6 juli 2012 van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam. Bij memorie van grieven (met producties) heeft Woonbron vier grieven tegen het vonnis opgeworpen. Bij memorie van antwoord (met producties) heeft [geïntimeerden] de grieven bestreden. Hierna heeft Woonbron een akte uitlaten producties genomen. Tot slot is arrest gevraagd.

De beoordeling van het hoger beroep

1.

De rechtbank heeft onder 2.1 tot en met 2.4 van het bestreden vonnis een aantal feiten vastgesteld. Daartegen is niet opgekomen, zodat die feiten ook uitgangspunt zijn voor het hof. Met inachtneming daarvan gaat het in deze zaak in het kort om het volgende.

1.1

Sinds 1 december 1999 huurt [geïntimeerden] een bedrijfsruimte aan de [adres], dan wel [adres] (hierna ook: het gehuurde). Later is Woonbron eigenares en verhuurster van die ruimte geworden. De huurovereenkomst geldt thans voor onbepaalde tijd. In het gehuurde wordt, conform de contractuele bestemming en met van jaar tot jaar verlengde vergunning van de gemeente, een coffeeshop geëxploiteerd.

1.2 (

De gemachtigde van) Woonbron heeft de huurovereenkomst bij brief van 6 juni 2011 opgezegd tegen 1 september 2012 op de grond dat de bedrijfsvoering van [geïntimeerden] niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. [geïntimeerden] stemt niet in met opzegging.

1.3

Woonbron heeft daarop bij de kantonrechter gevorderd te bepalen dat de huurovereenkomst zal eindigen op 1 september 2012 althans een door de rechter te bepalen tijdstip en voorts om [geïntimeerden] te veroordelen tot ontruiming.

1.4

De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en daartegen komt Woonbron op in dit hoger beroep.

2.

De grieven zijn gericht tegen de overwegingen die hebben geleid tot het oordeel dat van de kantonrechter dat geen sprake is van "slechte bedrijfsvoering". De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.

Het hof stelt voorop dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat het gehuurde zal worden gebruikt als coffeeshop. Ten tijde van het aangaan van de overeenkomst kon, net als thans, de exploitatie van een coffeeshop volgens de wet niet legaal geschieden, maar slechts op basis van gedoogbeleid. Dit betekent dat voor beantwoording van de vraag of sprake is van bedrijfsvoering zoals een goed huurder betaamt, mede van belang is of [geïntimeerden] zich aan de regels van het gedoogbeleid houdt. [geïntimeerden] heeft onweersproken gesteld dat hij vanaf het begin van de huurovereenkomst tot op heden (althans tot 12 oktober 2013) steeds over een exploitatievergunning van de gemeente heeft beschikt.

4.

Woonbron meent desondanks dat de bedrijfsvoering van [geïntimeerden] niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. De incidenten waarop Woonbron zich beroept hebben plaatsgevonden in de periode van juli 2002 tot en met april 2011. De incidenten zijn gevarieerd van aard.

a. a)
vechtpartijen en overlast

In juli 2002, augustus 2002 en juli 2004 heeft telkens een vechtpartij in de coffeeshop plaatsgevonden. In juli 2002 is diverse malen sprake geweest van overlast voor de omgeving, veroorzaakt door bezoekers van de coffeeshop.

b) Bij politiecontroles is het volgende gebleken:

- ten aanzien van
vergunningen :

In april 2003 waren de benodigde vergunningen niet in de coffeeshop aanwezig.

In mei 2006 bleek de vergunning voor twee behendigheidsautomaten te zijn verlopen.

- Ten aanzien van
beveiliging :

In maart 2005 bleek een beveiliger niet te beschikken over de voorgeschreven kleding.

In juni 2005 bleek een beveiliger niet te beschikken over een geldig legitimatiebewijs en een geldige beveiligingspas.

- Ten aanzien van
bezoekers :

In november 2004 was een persoon allerhande zaken aan het verkopen.

In februari 2008 bleek dat een bezoeker niet beschikte over een geldig identiteitsbewijs en een ander bezoeker was in het bezit van een vals identiteitsdocument.

Ten aanzien van
soft drugs :

In oktober (blijkens het daarvan opgemaakt proces-verbaal) 2008 overschreed de aanwezige handelsvoorraad het toegestane maximum.

In april 2011 heeft [geïntimeerden] in een schuurtje van een buurman een hoeveelheid van circa 650 gram softdrugs opgeslagen/doen opslaan.

4.

In een brief van 3 februari 2009 schreef de burgemeester van Rotterdam naar aanleiding van de politierapportage met betrekking tot de overschrijding van de handelsvoorraad in 2008 onder meer
"Gezien uw nagenoeg onbesproken exploitatie en een zeer geringe overschrijding van de handelsvoorraad heb ik besloten u een eenmalige bestuurlijke waarschuwing te geven. Ik ga er vanuit dat u alles in het werk zult stellen om overschrijding van de handelsvoorraad in de toekomst te voorkomen. (…) Bij herhaling zal ik nadere maatregelen overwegen." De burgemeester was kennelijk niet onder de indruk van de hoeveelheid (in een betrekkelijk lange periode) en (de betrekkelijke) ernst van de incidenten tot 2008. De kantonrechter was dat evenmin en ook het hof sluit zich daarbij aan. Hetgeen Woonbron ten aanzien van die incidenten heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel wat betreft de ernst van die incidenten.

5.

Ook het incident in april 2011 met betrekking tot de opslag van soft drugs in een schuurtje van een buurman vormde voor de burgemeester van Rotterdam geen aanleiding de exploitatievergunning in te trekken, dan wel een nieuwe vergunning te weigeren. Voor het oordeel dat dit incident desondanks kan leiden tot de conclusie dat de bedrijfsvoering van [geïntimeerden] niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, heeft Woonbron te weinig gesteld. Dit geldt te meer nu het gedoogbeleid niets bepaalt over de productie en aanlevering van softdrugs aan coffeeshops, terwijl de handelsvoorraad toch ergens vandaan moet komen. Onder die omstandigheden acht het hof het incident onvoldoende om te oordelen dat de bedrijfsvoering van [geïntimeerden] niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, te meer daar het incident buiten het gehuurde heeft plaats gevonden. De omstandigheid dat de buurman als gevolg van het incident de woning heeft moeten ontruimen, maakt dit niet anders.

6.

Voor zover Woonbron meent dat van na 2008 daterende "diverse incidenten" kunnen leiden tot het oordeel dat de bedrijfsvoering van [geïntimeerden] niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, geldt dat [geïntimeerden] deze incidenten heeft betwist en Woonbron deze – zeker in het licht van de (desondanks) steeds verlengde exploitatievergunning – onvoldoende heeft onderbouwd.

7.

Dit een en ander betekent dat de grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en Woonbron zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 6 juli 2012;

- veroordeelt Woonbron in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] tot op heden begroot op € 291,-- aan griffierecht en € 894,-- aan salaris advocaat;

- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.J. van der Ven en E.M. Dousma-Valk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 januari 2014 in aanwezigheid van de griffier.