Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.115.011/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : 411364 / HA ZA 12-108
Zaak-/rolnummer rechtbank : 411364 / HA ZA 12-108
Arrest d.d. 4 februari 2014
inzake
1.
[appellant],
2.
[appellante],
beiden wonende te [plaats],
appellanten,
hierna te noemen: [appellant] c.s.,
advocaat: mr. J.W. Boogaardt te Wassenaar,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [plaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. P. van Riessen te Gouda.
Het geding
Voor het verloop van het geding tot 18 december 2012 verwijst het hof naar zijn tussenarrest van 18 december 2012. De daarin gelaste comparitie heeft op 15 maart 2013 plaatsgehad en daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Daarna heeft [geïntimeerde] de grieven bij memorie van antwoord (met een productie) bestreden. [appellant] c.s. hebben een herstelakte (met producties) genomen. Hierop heeft [geïntimeerde] in een antwoordakte gereageerd. Bij akte partij beraad hebben [appellant] c.s. pleidooi gevraagd. Partijen hebben de zaak op 2 december 2013 laten bepleiten. Van deze zitting is proces-verbaal opgemaakt. Tot slot hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1.
De door de rechtbank in rechtsoverweging 2 (2.1 tot met 2.6) van het bestreden vonnis vastgestelde feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uitgaat.
2.
Samengevat gaat het in deze zaak om het volgende. [appellant] c.s. hebben hun woning aan de [adres] te ’s-Gravenhage (hierna: de woning) te koop aangeboden. Op 4 januari 2011 heeft [geïntimeerde] per e-mail contact opgenomen met de makelaar van [appellant] c.s. en aangegeven dat hij in principe de woning wel wil kopen, maar dat hij de woning eerst – tot het moment van zijn scheiding – onder voorwaarden wil huren. Vervolgens hebben partijen een overeenkomst gesloten tot (ver)huur van de woning voor een half jaar met ingang van 27 januari 2011 en met de mogelijkheid van verlenging (hierna: de huurovereenkomst). Ook hebben partijen op 27 januari 2011 een stuk met het opschrift “Koopoptie” ondertekend. Volgens de tekst van dit stuk verlenen [appellant] c.s. als optiegever aan [geïntimeerde] als optienemer het recht om de woning te kopen tegen de daarna vermelde voorwaarden en bedingen. De tekst vermeldt verder dat het optierecht geldt voor de duur van een jaar vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Nadat [geïntimeerde] eind november 2011 de huurovereenkomst per 13 januari 2012 had opgezegd, is tussen partijen gecorrespondeerd over de vraag of [geïntimeerde] bij het einde van de huur gehouden is om tot koop van de woning over te gaan. [geïntimeerde] heeft een andere woning aan de [adres] gekocht welke op 9 januari 2012 aan hem is geleverd.
3.
Bij inleidende dagvaarding hebben [appellant] c.s. gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot nakoming van een tussen partijen gesloten overeenkomst tot koop van de woning tegen € 510.000,-- kosten koper, dan wel tot betaling van een schadevergoeding van 10% van de koopsom, vermeerderd met rente en kosten. Aan de primair gevorderde nakoming legden zij ten grondslag dat in januari 2011 mondelinge overeenstemming is bereikt over de koop van de woning. De bedoeling van de koopoptie was om deze koop op te schorten in afwachting van het afronden van de echtscheiding waarin [geïntimeerde] destijds was verwikkeld. De subsidiair gevorderde schadevergoeding is gebaseerd op de stelling dat [geïntimeerde] een wanprestatie en/of onrechtmatige daad heeft gepleegd door de huur na bijna een jaar op te zeggen zonder de toegezegde koop van de woning gestand te doen.
4.
[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
5.
De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en heeft daartoe - verkort weergegeven - als volgt overwogen. Uit de e-mail van [geïntimeerde] van 4 januari 2011 kan worden afgeleid - zoals [appellant] c.s. betogen - dat zijn wil niet gericht was op aanvaarding van het aanbod tot koop van de woning, maar op het onderhandelen over een huurovereenkomst met daaraan gekoppeld een koopoptie. Dat partijen met de koopoptie hebben bedoeld een mondeling overeengekomen koop van de woning op te schorten totdat de echtscheiding van [geïntimeerde] was afgewikkeld, kan niet uit de tekst worden afgeleid. Nu van de zijde van [appellant] c.s. geen verklaringen of gedragingen zijn gesteld of gebleken die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, heeft te gelden dat tussen partijen een huurovereenkomst en een koopoptie tot stand zijn gekomen, en geen koopovereenkomst. Dit leidt tot afwijzing van de primaire vordering. De subsidiaire vordering is evenmin toewijsbaar aangezien het [geïntimeerde] vrij stond om (met welke reden dan ook) geen gebruik te maken van zijn koopoptie.
6.
Na een in hoger beroep doorgevoerde eisvermindering vorderen [appellant] c.s. thans niet langer nakoming van de gestelde koopovereenkomst maar alleen betaling van een schadevergoeding van 10% van de koopsom.
7.
[appellant] c.s. hebben tegen de beslissing van de rechtbank twee grieven aangevoerd.
8.
De eerste grief is in de eerste plaats gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat partijen in januari 2011 geen overeenstemming over de koop van de woning hebben bereikt. Betoogd wordt dat uit de e-mail van [geïntimeerde] van 4 januari 2011 niet volgt dat dat hij van de koop van de woning afziet, maar dat hij deze wil huren totdat hij deze kan kopen zonder toestemming van zijn echtgenote te vragen. Door het overeenkomen van de huur met koopoptie zou hiermee optimaal rekening zijn gehouden. [appellant] c.s. stellen dat [geïntimeerde] verplicht was de woning gedurende de looptijd van de optie af te nemen tegen de overeengekomen prijs zodra hij zonder zijn echtgenote zou kunnen handelen.
9.
Bij de beoordeling van dit betoog stelt het hof voorop dat in hoger beroep terecht niet is opgekomen tegen de door de rechtbank geformuleerde maatstaf dat bij de uitleg van de e-mail van [geïntimeerde] en de koopoptie niet alleen wordt uitgegaan van de grammaticale betekenis van de teksten, maar ook van hetgeen partijen in de gegeven omstandigheden uit elkaars verklaringen en gedragingen redelijkerwijs over elkaars bedoelingen mochten afleiden.
10.
Met de rechtbank en op dezelfde gronden is het hof van oordeel dat noch uit de e-mail van [geïntimeerde], noch uit de tekst van de koopoptie kan worden afgeleid dat partijen in januari 2011 zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] de woning koopt, al dan niet onder de opschortende voorwaarde dat diens echtscheiding is afgewikkeld. Dat [geïntimeerde] in zijn e-mail voorstelt de koopprijs voor iedere maand betaalde huur met € 500,-- te verminderen en dat de in de koopoptie vermelde koopsom € 5.000,-- lager is dan de prijs die hij in deze e-mail noemt, zijn - anders dan [appellant] c.s. willen - geen redenen om hier anders over te oordelen.
11.
In hoger beroep hebben [appellant] c.s. geen verklaringen of gedragingen gesteld die, in weerwil van de bewoordingen van de e-mail en de koopoptie, tot de door hen verdedigde uitleg van de overeenkomst zouden kunnen leiden. In de schriftelijke verklaring van de makelaar van [appellant] c.s. (prod. A bij MvG) zijn geen verklaringen of gedragingen vermeld waaruit zij redelijkerwijs mochten opmaken dat [geïntimeerde] geen koopoptie maar een koopovereenkomst wilde aangaan. De makelaar verklaart:
“(z)eer nadrukkelijk is deze koopoptie opgemaakt om de heer [geïntimeerde] tegemoet te komen aan zijn wens uw woning te kunnen kopen daar hij zich nog niet kon verbinden in een koopovereenkomst daar zijn (ex) vrouw mee zou moeten tekenen.” Verder is in de tekst van de door de makelaar opgestelde “koopintentie” (prod. E bij MvG) geen verplichting tot het kopen van de woning opgenomen, nog daargelaten dat [geïntimeerde] dit stuk niet heeft ondertekend. Dat [geïntimeerde] het voornemen tot kopen heeft geuit rechtvaardigt nog niet de verwachting dat hij zich daartoe ook reeds heeft willen verbinden, zeker niet waar volgens de koopoptie de keuze om al dan niet te kopen aan hem werd gelaten. Tegen de stelling van [appellant] c.s. dat [geïntimeerde] de verkoopborden in januari 2011 heeft weggehaald, heeft [geïntimeerde] ingebracht dat hij op verzoek van hun makelaar de borden enkele dagen later weer heeft teruggeplaatst, hetgeen zij niet hebben weersproken. De stelling van [appellant] c.s. dat de koopoptie en huurovereenkomst als één geheel zijn te beschouwen en dat daarvan reeds een gedeelte is uitgevoerd, is niet relevant voor de vraag of zij erop mochten vertrouwen dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen. De op zichzelf niet betwiste stelling van [geïntimeerde] dat hij in 2011 medewerking heeft verleend aan bezichtigingen van de woning door derden, vormt daarentegen een sterke aanwijzing dat partijen niet van de totstandkoming van een koopovereenkomst zijn uitgegaan. Het hof concludeert dat [appellant] c.s. tevergeefs betogen dat [geïntimeerde] zich tot het kopen van de woning heeft verbonden.
“(z)eer nadrukkelijk is deze koopoptie opgemaakt om de heer [geïntimeerde] tegemoet te komen aan zijn wens uw woning te kunnen kopen daar hij zich nog niet kon verbinden in een koopovereenkomst daar zijn (ex) vrouw mee zou moeten tekenen.” Verder is in de tekst van de door de makelaar opgestelde “koopintentie” (prod. E bij MvG) geen verplichting tot het kopen van de woning opgenomen, nog daargelaten dat [geïntimeerde] dit stuk niet heeft ondertekend. Dat [geïntimeerde] het voornemen tot kopen heeft geuit rechtvaardigt nog niet de verwachting dat hij zich daartoe ook reeds heeft willen verbinden, zeker niet waar volgens de koopoptie de keuze om al dan niet te kopen aan hem werd gelaten. Tegen de stelling van [appellant] c.s. dat [geïntimeerde] de verkoopborden in januari 2011 heeft weggehaald, heeft [geïntimeerde] ingebracht dat hij op verzoek van hun makelaar de borden enkele dagen later weer heeft teruggeplaatst, hetgeen zij niet hebben weersproken. De stelling van [appellant] c.s. dat de koopoptie en huurovereenkomst als één geheel zijn te beschouwen en dat daarvan reeds een gedeelte is uitgevoerd, is niet relevant voor de vraag of zij erop mochten vertrouwen dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen. De op zichzelf niet betwiste stelling van [geïntimeerde] dat hij in 2011 medewerking heeft verleend aan bezichtigingen van de woning door derden, vormt daarentegen een sterke aanwijzing dat partijen niet van de totstandkoming van een koopovereenkomst zijn uitgegaan. Het hof concludeert dat [appellant] c.s. tevergeefs betogen dat [geïntimeerde] zich tot het kopen van de woning heeft verbonden.
12.
De eerste grief voor het overige en de tweede grief strekken ten betoog dat [appellant] c.s. op grond van de onderhandelingen tussen partijen erop mochten vertrouwen dat [geïntimeerde] de woning zou kopen en dat het hem daarom niet meer vrij stond om geen gebruik te maken van de verleende koopoptie. In dat verband wordt een beroep gedaan op HR 18 juni 1982, NJ 1983, 723 (Plas/Valburg). Volgens [appellant] c.s. heeft [geïntimeerde] de verwachting gewekt dat hij de woning zou kopen als hij daarover niet met zijn echtgenote behoefde te overleggen, ook gezien zijn mededeling dat de financiering geen probleem zou zijn.
13.
Dit betoog kan het hof niet volgen. De door partijen in januari 2011 gevoerde onderhandelingen zijn uitgemond in een huurovereenkomst en een koopoptie. Zoals hiervóór is geoordeeld, is [geïntimeerde] daarmee niet de verplichting tot het kopen van de woning aangegaan. Dat partijen na januari 2011 nog over de koop van de woning hebben onderhandeld, is gesteld noch gebleken.
14.
Geheel ten overvloede overweegt hof dat aan toewijzing van de vordering tot schadevergoeding tevens in de weg staat dat ingevolge artikel 7:2 lid 1 BW mondelinge overeenstemming over de koop van een woonhuis de particuliere koper niet bindt zolang die overeenstemming niet schriftelijk is vastgelegd (HR 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BU7412). Bovendien hebben [appellant] c.s. niet gesteld dat zij als gevolg van de handelwijze van [geïntimeerde] schade lijden tot een bedrag gelijk aan 10% van de vermeende koopsom en evenmin waaruit deze schade bestaat, hoewel [geïntimeerde] hier reeds in zijn verweer in eerste aanleg op heeft gewezen. Ook om die reden is de vordering niet toewijsbaar. Hieraan doet niet af dat [appellant] c.s. tijdens het pleidooi in hoger beroep hebben aangeboden om de gevorderde schade te onderbouwen met een door het hof te gelasten deskundigenbericht of het horen van getuigen, aangezien een te bewijzen stelling ontbreekt.
15.
Ook het overigens door [appellant] c.s. aangeboden (getuigen)bewijs passeert het hof bij het ontbreken van voor bewijslevering relevante stellingen.
16.
De slotsom is dat de grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Hierbij past een proceskostenveroordeling van [appellant] c.s, waaronder begrepen de (nog te maken) nakosten waarvoor onderstaande veroordeling een executoriale titel geeft (HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116). Ingevolge artikel 237, derde lid Rv blijft de vaststelling van de proceskosten door het hof in dit arrest beperkt tot de vóór de uitspraak gemaakte kosten.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank ’s-Gravenhage van 11 juli 2012;
- veroordeelt [appellant] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 291,-- aan griffierecht en € 7.339,50 aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, M.J. van der Ven, en C.T.C. Welters, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 februari 2014 in aanwezigheid van de griffier.