Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.115.373/01
Zaaknummer rechtbank : 394781 / HAZA 12-89
arrest van 26 maart 2013
inzake
Stichting Woonbron,
gevestigd te Rotterdam,
appellante,
hierna te noemen: Woonbron,
advocaat: mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam,
tegen
[Geïntimeerde],
wonende te [Woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. S. Velthuizen te Rotterdam.
Het geding
Voor de gang van zaken tot dat moment wordt verwezen naar het arrest van 18 december 2012, waarbij een comparitie van partijen is bevolen. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op 1 februari 2013. [geïntimeerde] heeft een memorie van antwoord (met producties) genomen. Ter comparitie is arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de rechtbank in het vonnis van 10 oktober 2012 onder 2.1 tot en met 2.8 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daar van uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende:
2.1 Bij notariële akte van 10 januari 2007 het Woonbron ten behoeve van [geïntimeerde] een recht van ondererfpacht op een appartementsrecht [adres] te [plaats] (hierna: de woning) verleend, op grond van de zogeheten Koopgarant-bepalingen. In de notariële akte is ter zake het volgende vermeld:
“Door middel van de Koopgarant-bepalingen wordt beoogd een evenwichtige verdeling van enerzijds de individuele belangen van eigenaren-bewoners van Koopgarant-woningen en anderzijds het algemene belang van de volkshuisvesting. (...)
Artikel 8
Opzegging
Ondererfpachter [lees: [geïntimeerde]] is niet bevoegd de Ondererfpacht op te zeggen.
Het niet voldoen aan de aanbiedingsplicht als bedoeld in Hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) sub 1 van na te melden Koopgarant-bepalingen wordt door de Woningcorporatie als een ernstig te kort schieten in de zin van artikel 5:87 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek aangemerkt en is derhalve een reden tot opzegging van de Ondererfpacht door de Woningcorporatie.
(...)
Artikel 11
Koopgarant-bepalingen
(...)
Hoofdstuk B. Zelfbewoningsplicht
Ondererfpachter is verplicht de Woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen; hij is niet bevoegd de Woning te verhuren of anderszins in gebruik af te staan. De Woningcorporatie [lees: Woonbron] kan Ondererfpachter in bijzondere gevallen schriftelijk toestaan dat van het in de vorige zin bepaalde wordt afgeweken, bijvoorbeeld in geval van tijdelijk verblijf van Ondererfpachter in het buitenland
(...)
Hoofdstuk D. Terugkoopprocedure
1. Aanbiedingsplicht van Ondererfpachter
Ondererfpachter is verplicht om het Registergoed onverwijld bij aangetekende brief te koop aan te bieden aan de Woningcorporatie zodra: (...)
b. Ondererfpachter niet (meer) voldoet aan de plicht tot zelfbewoning van de Woning overeenkomstig hoofdstuk B
(...)
Hoofdstuk N. Boete- en kettingbeding
Boetebeding
Indien Ondererfpachter bij aangetekende brief door de Woningcorporatie in gebreke is gesteld en na die ingebrekestelling gedurende acht dagen nalatig blijft één of meer van zijn verplichtingen jegens de Woningcorporatie na te komen, is Ondererfpachter in verzuim en zal hij aan de Woningcorporatie een door de Woningcorporatie vast te stellen, voor matiging door de rechter vatbare, terstond opeisbare boete verschuldigd zijn van maximaal vijftig procent (50%) van de op het moment van de ingebrekestelling geldende onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed. Bedoelde boete wordt vastgesteld in verhouding tot de ernst van het verzuim van Ondererfpachter (...)”
2.2 Bij huurovereenkomst van 7 december 2011 heeft [geïntimeerde] door tussenkomst van Wonen MVM B.V. (hierna: MVM) de woning per 1 december 2011 voor een periode van zes maanden verhuurd aan Transas Benelux B.V. (hierna: Transas) voor een bedrag van € 1.200,- per maand.
2.3 Naar aanleiding van een melding van een buurtbewoner, inhoudende dat de woning niet werd bewoond door [geïntimeerde] zelf, hebben op 21 december 2011 de heren […] en […], medewerkers van Woonbron, een bezoek gebracht aan de woning. Zij hebben toen gesproken met een man die verklaarde dat hij in de woning woonachtig was en dat de woning door zijn werkgever, Transas, werd gehuurd. Vervolgens heeft Transas desgevraagd aan Woonbron bevestigd de woning te huren.
2.4 Bij aangetekende brief van 22 december 2011 heeft Woonbron [geïntimeerde] gesommeerd binnen acht dagen een einde te maken aan deze verhuursituatie en wederom te gaan voldoen aan haar zelfbewoningsplicht.
2.5 Vervolgens heeft Woonbron bij exploot van 5 januari 2012 de ondererfpacht overeenkomst opgezegd tegen 15 juli 2012.
2.6 Per 24 januari 2012 heeft [geïntimeerde] de woning weer betrokken, nadat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd. [geïntimeerde] heeft de ontvangen huurpenningen teruggestort aan Transas.
3. Woonbron heeft in eerste aanleg (na vermeerdering van eis) gevorderd om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [geïntimeerde] te veroordelen om:
- uiterlijk op 15 juli 2012 en voor het geval het ten deze te wijzen vonnis later wordt betekend dan 15 juli 2012, binnen twee dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, de woning te ontruimen en ontruimd te houden en, onder afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking aan Woonbron te stellen, met machtiging van Woonbron om, indien [geïntimeerde] aan deze veroordeling niet voldoet, het ten deze te wijzen vonnis zelf ten uitvoer te doen leggen, zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
- aan Woonbron te betalen een bedrag van € 219,86 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding;
- aan Woonbron te betalen de boete zoals omschreven in de akte, binnen veertien dagen na vaststelling door Woonbron of, indien [geïntimeerde] gebruik maakt van een geschillenregeling, binnen veertien dagen na afronding van de geschillenregeling, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van de opeisbaarheid tot aan de dag der voldoening;
met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
Daaraan heeft Woonbron ten grondslag gelegd dat zij de ondererfpacht overeenkomst heeft opgezegd, omdat sprake is van ernstig tekortschieten door [geïntimeerde].
4. De rechtbank heeft de vorderingen van Woonbron afgewezen en haar veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerde]. Daarbij heeft de rechtbank overwogen dat het illegaal verhuren van een woning als de onderhavige in beginsel een ernstige tekortkoming oplevert in de nakoming van de erfpachtsvoorwaarden die de beëindiging van de erfpacht kan rechtvaardigen, maar dat in het onderhavige geval geen sprake is van een ernstige tekortkoming. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de tekortkoming van korte duur is geweest, in beperkte mate verwijtbaar is aan [geïntimeerde] omdat zij geloof hecht aan de toelichting van [geïntimeerde] dat zij van het verbod niet op de hoogte was, de verwachting is dat [geïntimeerde] de woning niet opnieuw zal verhuren en dat Woonbron in het kader van de opzegging [geïntimeerde] ervan niet op de hoogte heeft gesteld dat de tekortkoming dermate ernstig was dat zij op basis daarvan de erfpacht wilde opzeggen. Ten slotte acht de rechtbank het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Woonbron aanspraak maakt op de boete.
5. Woonbron komt in hoger beroep op tegen de afwijzing van haar vorderingen. Daarbij heeft zij haar vordering in die zin gewijzigd dat zij ontruiming vordert binnen zes maanden na betekening van het arrest. De vordering tot betaling van een bedrag van € 219,86 is ingetrokken en de boete is beperkt tot een bedrag van € 7.500,-, zijnde de door haar gemaakte kosten. Het hof zal op deze gewijzigde eis beslissen.
6. Woonbron komt met haar eerste zeven grieven op tegen het oordeel van de rechtbank dat geen sprake is van een ernstige tekortkoming die de opzegging kan rechtvaardigen. Deze grieven slagen.
7. Uit voormelde koopgarant-bepalingen vloeit voort dat het niet was toegestaan om de woning te verhuren en niet langer zelf te bewonen. Desalniettemin heeft [geïntimeerde] de woning wel – voor een commercieel tarief van € 1.200,- per maand – verhuurd, niet voldaan aan de zelfbewoningsplicht en de woning niet te koop aangeboden aan Woonbron op het moment dat zij niet meer voldeed aan haar zelfbewoningsplicht. Uit artikel 5:87, lid 1 BW volgt dat Woonbron als eigenaar de bevoegdheid heeft de overeenkomst op te zeggen, nu zelfbewoning en de daaraan gekoppelde aanbiedingsplicht een wezenlijk element is van de koopgarantregeling en [geïntimeerde] – zoals ook volgt uit artikel 8 van Pro de notariële akte – door overtreding daarvan in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit die overeenkomst. Zoals Woonbron heeft toegelicht, worden via de koopgarantregeling woningen voor een aanzienlijke lagere prijs op de markt gebracht om mensen met een kleine portemonnee in de gelegenheid te stellen een woning te kopen. Woonbron koopt woningen voor 100% van de waarde en zet deze vervolgens voor 75% van de waarde voor die doelgroep in de markt. Woonbron hecht derhalve terecht groot belang aan daadwerkelijke bewoning door mensen uit de doelgroep en het voorkomen van misbruik van de regeling door (bijvoorbeeld) verhuur tegen een commercieel tarief.
8. In de gegeven omstandigheden is deze uitkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Dat in onderhavige situatie de verhuur slechts circa twee maanden heeft geduurd, dat [geïntimeerde] op 14 december 2011 contact had opgenomen met MVM met de mededeling dat zij de woning weer zelf wilde gaan bewonen en dat zij de ontvangen huurpenningen heeft terugbetaald, is in het licht van de bedoeling van de koopgarantregeling van ondergeschikt belang. Te meer nu van een daadwerkelijke beëindiging van de verhuur en terugbetaling van de ontvangen huurpenningen eerst sprake is geweest, nadat Woonbron de verhuur bij een controle had ontdekt. Bovendien heeft Woonbron terecht aangevoerd dat bij het tolereren van enige verhuur onduidelijk wordt gedurende welke periode huur wel en niet door de vingers moet worden gezien en dat zij precedentwerking wil voorkomen. De overige, door [geïntimeerde] aangevoerde omstandigheden, namelijk dat zij bemiddelingskosten voor de verhuur heeft betaald, kosten van rechtsbijstand heeft moeten maken en dat zij emotionele en psychologische stress ervaart door de vrees haar woning te verliezen en dakloos te raken, komen voor haar rekening en risico. Door de woning in strijd met de regels te verhuren heeft zij zelf immers het risico genomen dat zij – bij ontdekking daarvan – haar woning te koop zou moeten aanbieden aan Woonbron.
9. [geïntimeerde] heeft gesteld dat zij niet op de hoogte was van het verhuurverbod in de koopgarant-bepalingen. Nog daargelaten dat Woonbron gemotiveerd heeft gesteld dat alle kopers daar herhaaldelijk en expliciet op worden gewezen, is de gestelde onwetendheid geen omstandigheid die [geïntimeerde] kan baten. De notariële akte, zoals hiervoor vermeld, is immers duidelijk en niet mis te verstaan, zodat voor [geïntimeerde] duidelijk had kunnen en moeten zijn wat haar verplichtingen waren. Bovendien had [geïntimeerde] als koper van een koopgarantwoning – reeds op basis van de veel lagere koopprijs – zich ervan bewust moeten zijn dat er ten aanzien van dergelijke woningen bijzondere regels gelden, zodat zij niet tot verhuur heeft kunnen besluiten alvorens zich in de geldende voorwaarden te verdiepen en zich zo nodig daarover te laten adviseren door ter zake deskundigen en/of Woonbron.
10. Voor zover [geïntimeerde] heeft willen betogen dat zij als gevolg van de sommatie van 22 december 2011 in de veronderstelling verkeerde dat, indien zij op korte termijn weer zou voldoen aan de zelfbewoningsplicht, Woonbron niet zou overgaan tot opzegging, gaat dit betoog niet op. Op de eerste plaats omdat [geïntimeerde] niet binnen de gestelde termijn heeft voldaan aan de zelfbewoningsplicht. Op de tweede plaats omdat uit de brief volgt dat deze slechts betrekking heeft op het alsnog niet verschuldigd zijn van de boete, indien op korte termijn wordt voldaan aan de zelfbewoningsplicht. Los daarvan staat dat [geïntimeerde] op dat moment al ernstig tekortgeschoten was in de nakoming van de overeenkomst met Woonbron en dat Woonbron derhalve al gerechtigd was om de overeenkomst op te zeggen.
11. Met haar achtste grief (genaamd grief XII) komt Woonbron op tegen de afwijzing van de gevorderde boete. Met betrekking tot de (in hoger beroep) gevorderde boete van € 7.500,- overweegt het hof als volgt.
12. De in artikel 6:94 BW Pro opgenomen maatstaf dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt met zich dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen, aldus HR 27 april 2007, LJN AZ6638.
13. Woonbron heeft met betrekking tot de boete aangevoerd dat de boete voor haar een belangrijke prikkel is tot nakoming die van groot belang is om misbruik van de regeling te voorkomen. Zij heeft tevens – onbetwist – gesteld dat haar kosten ongeveer € 7.500,- bedragen en dat zij de gevorderde boete daarom beperkt tot dat bedrag. [geïntimeerde] heeft onder meer aangevoerd dat zij werkloos is geraakt en niet in staat is om de disproportionele boete te betalen. Door toewijzing van de vordering zou zij met een grote schuld opgezadeld worden en haar toekomstperspectief zou haar worden ontnomen. Ook heeft zij er nogmaals op gewezen dat de woning slechts kort verhuurd is geweest en dat haars inziens deze situatie langer heeft geduurd als gevolg van mededelingen van Woonbron aan Transas.
14. Met inachtneming van voormelde maatstaf, alle hiervoor genoemde omstandigheden en het verzuim van [geïntimeerde], is er voldoende reden om de boete te matigen tot nihil. De grief slaagt derhalve niet. [geïntimeerde] is een particulier met beperkte financiële mogelijkheden die – als gevolg van de waardedaling van het onroerend goed – met een aanzienlijke restschuld zal blijven zitten. Naast een dergelijke restschuld heeft een boete geen meerwaarde om latente misbruikmakers af te schrikken. Bovendien heeft Woonbron wel gesteld dat haar schade circa € 7.500,- bedraagt, maar enige onderbouwing hiervan ontbreekt. Voor zover de boetebepaling ertoe zou moeten leiden dat [geïntimeerde] gehouden is om de door Woonbron geleden schade te vergoeden, leidt dat tot een uitkomst die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid in dit geval onaanvaardbaar wordt geacht. Bij inkomsten uit verhuur of in een stijgende woningmarkt kan een (forse) boete noodzakelijk zijn om het financiële voordeel af te romen dat een betrokkene ook bij verplichte terugkoop geniet. In de huidige woningmarkt met dalende prijzen, terwijl van inkomsten uit verhuur geen sprake is, leidt dit echter tot de onaanvaardbare consequentie dat [geïntimeerde] naast de waardedaling wordt geconfronteerd met een forse boete.
15. Met haar negende grief (genaamd grief XI) komt Woonbron op tegen de veroordeling van haar in de proceskosten van [geïntimeerde]. Ook deze grief slaagt. Nu uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerde] beschouwd moet worden als de in het ongelijk te stellen partij, zal zij alsnog worden veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg.
16. De laatste grief heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft derhalve geen bespreking.
17. Nu de grieven deels slagen, zal het bestreden vonnis worden vernietigd en opnieuw recht worden gedaan. Daarbij past een veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten aan de zijde van Woonbron. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie zal niet worden toegewezen, omdat de ontruiming ingevolge artikel 556 Rv Pro altijd door de deurwaarder geschiedt die geen machtiging behoeft om de veroordeling tot ontruiming ten uitvoer te leggen waarbij hij indien hem dit noodzakelijk voorkomt, op grond van artikel 2 van Pro de Politiewet de hulp van politie kan inroepen.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector civiel recht, van 10 oktober 2012;
en opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [geïntimeerde] om binnen zes maanden na betekening van dit arrest, de woning [adres] te [plaats] te ontruimen en ontruimd te houden en, onder afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van Woonbron te stellen;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Woonbron tot op 10 oktober 2012 begroot op € 669,33 aan verschotten en € 904,- aan salaris advocaat;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Woonbron tot op heden begroot op € 761,92 aan verschotten en € 1.786,- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.J.H. van Meegen, M.J. van der Ven en G.R.B. van Peursem en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 maart 2013 in aanwezigheid van de griffier.