Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.104.294/01
Rolnummer rechtbank : 1272013 \ CV EXPL 11-50527
Arrest van 26 februari 2013 (bij vervroeging)
inzake
1.V.O.F. NEED2CARE,
gevestigd te Rotterdam,
en haar vennoten:
2. [Appellant 2],
hierna te noemen: [appellant 2],
wonende te [Woonplaats],
3. [Appellant 3],
hierna te noemen: [appellant 3],
wonende te [Woonplaats],
appellanten,
hierna tezamen te noemen: Need2Care (vrouwelijk enkelvoud),
advocaat: mr. R.J. Michielsen te Hoogvliet, gemeente Rotterdam,
tegen
GEMEENTE ROTTERDAM (het ontwikkelingsbedrijf Rotterdam),
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: de Gemeente,
advocaat: mr. V. Wiegman te Rotterdam.
Het geding
Bij tussenarrest van 8 mei 2012, waar het hof naar verwijst, is een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie is niet doorgegaan. Hierna heeft Need2Care een memorie van grieven tevens houdende vermeerdering van eis in reconventie (met producties) genomen. Need2Care heeft daarin drie grieven aangevoerd en haar eis vermeerderd. Hierop heeft de Gemeente gereageerd bij memorie van antwoord (met producties). Vervolgens zijn de stukken overgelegd en is arrest bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in dit geding, zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, om het volgende.
1.1 Need2Care huurt sinds 2006 van de Gemeente bedrijfsruimte aan het [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde) tegen een vooraf te betalen huurprijs van (in najaar 2011) € 1.322,14 per maand. Op grond van artikel 5 van het huurcontract zijn de kosten van onderhoud en reparaties van de centrale verwarming voor rekening van de huurder. De kosten van ontstopping van de privaten en gootstenen zijn, indien de verstopping aan achteloosheid van huurder te wijten is, eveneens voor rekening van de huurder.
1.2 De Gemeente heeft in rechte aanspraak gemaakt op betaling van achterstallige huurpenningen. Volgens de Gemeente bedroeg de huurachterstand tot en met november 2011 (na een in november 2011 nog ontvangen betaling) een bedrag van
€ 4.656,52. De Gemeente heeft in verband hiermee (in conventie) bij de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam gevorderd:
- ontbinding van de huurovereenkomst,
- ontruiming van het gehuurde,
- betaling van genoemde huurachterstand van € 4.656,52,
- rente tot de dag der dagvaarding ten bedrage van € 64,44,
- buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 1.022,11,
- een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat Need2Care daarna met de ontruiming in
gebreke blijft,
- de wettelijke rente over de huurachterstand en buitengerechtelijke incassokosten,
- de proceskosten.
1.3 Need2Care heeft in persoon verweer gevoerd en aanspraak gemaakt op een vergoeding wegens diverse schadeposten. De kantonrechter heeft dit laatste opgevat als een reconventionele vordering. De kantonrechter heeft de vordering van de Gemeente vrijwel geheel toegewezen, met dien verstande dat aan buitengerechtelijke kosten geen
€ 1.022,11 is toegewezen maar een bedrag van € 833,00. De reconventionele vordering van Need2Care heeft de kantonrechter afgewezen.
Op 13 augustus 2012 heeft de ontruiming van het gehuurde plaatsgevonden.
2. Need2Care is met drie grieven tegen de beslissing van de kantonrechter opgekomen. Need2Care concludeert in conventie tot vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog afwijzing van de vorderingen van de Gemeente. Zij vordert thans in reconventie, naar het hof begrijpt, een bedrag van € 38.627,--. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
(a) teveel betaalde energiekosten € 10.460,--
(b) drie maanden borg € 3.800,--
(c) waterschade € 5.800,--
(d) apparatuur € 18.567,--.
3. Grief 1 bevat als klacht dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat Need2Care de hoogte van de huurachterstand onvoldoende heeft betwist. Volgens Need2Care heeft de kantonrechter hiermee miskend dat zij met vele kosten is geconfronteerd, bestaande uit exorbitant hoge energierekeningen, achterstallig onderhoud aan de verwarmingsketel, wateroverlast, verrotte kozijnen en een sterk verouderde meterkast, waarvoor zij in 2009 de Gemeente aansprakelijk heeft gesteld. Daarom was Need2Care in 2008 gerechtigd de jaarlijkse huurverhogingen op te schorten tot voor partijen een bevredigende oplossing was gevonden. Need2Care heeft terzake bovendien een reconventionele vordering ingesteld die de conventionele vordering van de Gemeente overstijgt.
Met grief 2 klaagt Need2Care over de afwijzing van haar reconventionele vordering op grond van de overweging dat Need2Care niet heeft voldaan aan haar stelplicht.
Grief 3 bevat als klacht dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de hoogte van de betalingsachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
Beoordeling van grief 1 en grief 3
4. De Gemeente heeft onder overlegging van een specificatie van de huurachterstand (brief d.d. 1 november 2011 ten behoeve van de comparitie van partijen in eerste aanleg), zoals toegelicht op deze comparitie (zie proces-verbaal van deze comparitie), aangegeven hoe volgens haar de gestelde huurachterstand is opgebouwd.
Blijkens dit overzicht is sinds 2008 regelmatig de huur niet volledig betaald. Dit komt overeen met de stellingen van Need2Care dat zij bewust betaling van de huurverhogingen achterwege heeft gelaten, zodat het hof van de juistheid hiervan uitgaat.
Daarnaast volgt uit dit overzicht dat de huur over mei en juni 2011 niet is betaald, en dat de tot dat moment verschuldigde rente evenmin is betaald. Rekening houdend met een betaling in november 2011 komt de Gemeente volgens deze berekening uit op het aan hoofdsom gevorderde bedrag van € 4.656,52.
5. Blijkens de toelichting op grief 1 heeft Need2Care niet, althans niet langer betwist, dat zij de door de Gemeente genoemde bedragen aan huurachterstand niet heeft betaald. Dit staat daarom voor het hof vast. Need2Care heeft echter, naar het hof begrijpt, een beroep gedaan op verrekening dan wel opschorting wegens een tegenvordering. Het beroep op verrekening (in conventie) wordt verworpen, en wel reeds op grond van de omstandigheid dat de gestelde tegenvordering wordt betwist en deze niet eenvoudig is vast te stellen (artikel 6:136 BW). De betreffende tegenvordering zal bij bespreking van de reconventionele vordering van Need2Care aan de orde komen.
6. Omtrent het beroep op opschorting wordt als volgt geoordeeld. Opschorting is een verweermiddel tegen een vordering van de wederpartij tot nakoming. Het leidt niet tot bevrijding maar tot uitstel van de eigen verplichting tot nakoming (in dit geval betaling van de achterstallige huur). Een beroep op opschorting kan worden gebruikt als pressiemiddel om de verhuurder aan te sporen de gebreken te herstellen, dan wel als opmaat voor een beroep op huurvermindering of (partiële) ontbinding. Voor huurvermindering langs de weg van artikel 7:207 BW is een daarop gerichte vordering noodzakelijk. Voor (partiële) ontbinding van de huurovereenkomst uit hoofde van artikel 7:210 of 7:279 BW is een daarop gerichte vordering dan wel een buitenrechtelijke verklaring die voldoet aan het bepaalde in artikel 6:276 BW nodig. Nu Need2Care niet heeft gesteld dat zij een van bovengenoemde vorderingen heeft ingesteld en hiervan ook overigens niet is gebleken, is van een bevoegdelijk gedane opschorting van de verplichting tot huurbetaling in afwachting van een beslissing op een vordering tot huurvermindering of (partiële) ontbinding geen sprake. Ook kan opschorting niet meer dienen om de Gemeente tot actie te bewegen.
Mocht het beroep op opschorting van Need2Care verband houden met haar tegenvordering uit hoofde van schadevergoeding (zie rechtsoverweging 2), wijst het hof op het volgende. Het ligt op de weg van degene die zich op het opschortingsrecht beroept, zijn gestelde tegenvordering en de omvang daarvan voldoende te onderbouwen, mede in het licht van hetgeen zijn wederpartij dienaangaande aanvoert. Tegen de achtergrond van het voorgaande zal de rechter die over een opschortingsverweer dient te oordelen, al naar gelang het daartegen gevoerde verweer, moeten onderzoeken of de gestelde tegenvordering bestaat en of de omvang daarvan voldoende is om het beroep op een opschortingsrecht te kunnen rechtvaardigen (HR 21-09-2007, LJN: BA9610).
Het hof is van oordeel dat Need2Care de gestelde tegenvordering onvoldoende heeft onderbouwd. Dit zal hierna worden toegelicht bij de bespreking van de reconventionele vordering van Need2Care. Uit het voorgaande vloeit voort dat Need2Care zich niet op opschorting kan beroepen. Need2Care is dus in verzuim geraakt door niet te voldoen aan haar volledige huurbetalingsverplichtingen, zodat de kantonrechter terecht de huurovereenkomst heeft ontbonden en de ontruiming van het gehuurde heeft gelast. Anders dan Need2Care is het hof van oordeel dat zich niet voordoet de situatie waarin de hoogte van de huurachterstand ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigt. Onjuist, althans onvoldoende onderbouwd, is de stelling van Need2Care (memorie van grieven pagina 5) dat de achterstand slechts bestaat uit niet-betaalde huurverhogingen, maar ook als dit anders zou zijn, zou voorgaand oordeel van het hof niet anders uitvallen. De grieven 1 en 3 worden verworpen.
Beoordeling van grief 2
7. Deze grief betreft de reconventionele vordering van Need2Care ten bedrage van
€ 38.627,--. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
(a) teveel betaalde energiekosten € 10.460,--
(b) drie maanden borg € 3.800,--
(c) waterschade € 5.800,--
(d) apparatuur € 18.567,--.
8. De kantonrechter heeft de reconventionele vordering afgewezen op grond van de overweging dat Need2Care heeft nagelaten deze tegenover de betwisting door de Gemeente nader te onderbouwen en te specificeren. Volgens Need2Care is deze overweging van de kantonrechter niet juist omdat er sprake was van een aantal forse onderhoudstekortkomingen. Zij stelt dat de kantonrechter had moeten beoordelen wat de aard en de omvang van de onderhoudstekortkomingen waren om vervolgens te beoordelen in hoeverre opschorting van een zeker bedrag aan huurpenningen gerechtvaardigd was. Need2Care meent – voor zover deze stellingen onvoldoende duidelijk waren – dat zij in hoger beroep in de gelegenheid moet worden gesteld haar stellingen dienaangaande te verduidelijken c.q. te vervolmaken.
9. Need2Care miskent met het voorgaande dat op de eisende partij (in dit geval Need2Care) de verplichting rust om niet alleen de eis te formuleren maar ook de gronden waarop deze eis berust. Need2Care heeft niet alleen in eerste aanleg maar ook in hoger beroep nagelaten haar vordering met voldoende mate van nauwkeurigheid te onderbouwen. Zij is uiterst vaag gebleven over de precieze data en tijdstippen, de grondslag van de vordering en het causaal verband tussen de toerekenbare tekortkoming van de Gemeente en de gestelde schade. Bovendien is zij niet, ook in hoger beroep niet, (deugdelijk) ingegaan op de weren van de Gemeente. De Gemeente heeft in eerste aanleg (zie proces-verbaal comparitie van partijen) ten verwere aangevoerd dat zij geen stukken heeft gezien van Need2Care waarin zij vergoeding eist van te hoge energiekosten, dat de Gemeente uit coulance heeft geschilderd, dat op grond van artikel 5 van het huurcontract onderhoudswerkzaamheden voor rekening van gedaagden zijn en dat de Gemeente nooit een claim wegens waterschade heeft gehad.
Need2Care heeft kortom niet aan haar stelplicht voldaan. Het hof heeft op deze manier geen mogelijkheid om de gestelde vordering behoorlijk te onderzoeken. Het hof ziet geen aanleiding om Need2Care in hoger beroep alsnog de gelegenheid te geven haar stellingen nader te onderbouwen. Een dergelijke gang van zaken komt in strijd met de beginselen van een goede procesorde. Uit het voorgaande volgt dat ook grief 2 wordt verworpen en dat de in hoger beroep gewijzigde vordering moet worden afgewezen.
Voor de duidelijkheid wijst het hof erop dat de Gemeente in haar memorie van antwoord (onder 67) heeft aangegeven dat zij de waarborgsom – deze bedraagt volgens de Gemeente € 3.600,00 – in mindering zal brengen op hetgeen Need2Care verschuldigd is aan de Gemeente.
10. De slotsom is dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en dat het in hoger beroep door Need2Care meer of anders gevorderde zal worden afgewezen. Hierbij past een kostenveroordeling ten laste van Need2Care.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, van 9 december 2011;
- wijst af het in hoger beroep door Need2Care meer of anders gevorderde;
- veroordeelt Need2Care in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 666,-- aan verschotten en € 1.158,-- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.J. van der Ven en E.M. Dousma-Valk,en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 februari 2013 in aanwezigheid van de griffier.