Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.108.981/01
Rolnummer rechtbank : 289738 CV EXPL 11-9559
Arrest d.d. 5 februari 2013
inzake
Stichting Trivire,
gevestigd te Dordrecht,
appellante,
hierna te noemen: Trivire,
advocaat: mr. M.W. Kox te Utrecht,
tegen
C.V. […],
wonende te […],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. drs. A.J.P. Liefting te Haarlem.
Het geding
Voor het verloop van het geding tot het tussenarrest van 14 augustus 2012 verwijst het hof naar dat arrest, waarin het hof een comparitie van partijen heeft gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 11 oktober 2012. Ter comparitie heeft [geïntimeerde] een memorie van antwoord genomen. Op verzoek van partijen is de comparitie voortgezet op 11 januari 2013. Van beide comparities is proces-verbaal opgemaakt.
Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de kantonrechter in het bestreden tussenvonnis vastgestelde feiten zijn door partijen niet bestreden, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.1 [geïntimeerde] huurt sedert 15 oktober 2009 van Trivire de eengezinswoning met tuin aan de [adres] te [plaats] (verder: de woning). Blijkens de door partijen ondertekende huurovereenkomst maakt het op 16 maart 2006 vastgestelde huurreglement van Trivire daarvan deel uit.
2.2 Artikel 14 van Pro het volgens partijen toepasselijke huurreglement luidt als volgt:
1. Het is huurder toegestaan wijzigingen aan het gehuurde aan te brengen op voorwaarde dat hij daartoe de verhuurder vooraf en tijdig en schriftelijk toestemming heeft gevraagd en gekregen. Onder aanbrengen van wijzigingen wordt in dit artikel onder meer verstaan
- aan- bij of verbouwen.
-(...)
2. Verhuurder verleent toestemming tenzij
- de veiligheid van het gehuurde of nevenliggende ruimten in het geding is;
- de wijziging overlast of hinder zou kunnen geven aan omwonenden of buren,
- schade ontstaat voor de verhuurbaarheid of waarde van het gehuurde,
- schade aan het gehuurde kan ontstaan,
- het door verhuurder te verrichten onderhoud belemmerd wordt.
Als verhuurder niet instemt met de voorgenomen wijziging deelt hij dit onder opgaaf van redenen mee aan huurder.
(...)
4. Verhuurder geeft bij het verlenen van toestemming aan aan welke voorwaarden, wijzigingen aan het gehuurde moeten voldoen. Huurder is verplicht wijzigingen die de veiligheid van het gebouw schaden, overlast of hinder geven, schade aan het gehuurde toebrengen of het onderhoud belemmeren op aanzegging van verhuurder terstond ongedaan te maken.
5. De door huurder aangebrachte wijzigingen en het onderhoud daaraan zijn geheel voor rekening en risico van huurder.
2.3 Bij brief van 8 juli 2011 schreef [naam], rayonopzichter van Trivire, aan [geïntimeerde] onder meer het volgende:
"Na een ronde door de wijk, heb ik geconstateerd dat u een illegale aanbouw in uw tuin heeft staan. U heeft bij ons geen toestemming gevraagd voor deze zogenaamde zelf aangebrachte verandering (ZAV). Bovendien is het niet toegestaan aan uw woning een aanbouw te plaatsen. (...)
Wij verzoeken u om zo snel mogelijk de illegale aanbouw (...) uit uw tuin te verwijderen. (...)"
2.4 Bij brief van 30 juli 2011 heeft [geïntimeerde] bezwaar gemaakt tegen de door Trivire aangezegde plicht tot verwijderen van de reeds gerealiseerde aanbouw en heeft zij Trivire verzocht haar aanzegging te heroverwegen. Zij schreef onder meer:
"Als reactie op deze brief hebben wij contact gezocht met [de rayonopzichter] die in dit gesprek heeft aangegeven dat deze aanzegging heeft plaatsgevonden om 'wildgroei' te voorkomen en omdat bij schilderwerkzaamheden aan de woning steigers geplaatst moeten worden, wat in onderhavig geval bij ons nu niet meer mogelijk zou zijn.
In het algemeen is door hem aangegeven dat 'wij dit niet willen en dit dus gewoon verwijderd moet worden'.
Vanuit onze kant hebben wij [de rayonopzichter] uitgenodigd om persoonlijk het bijgebouw te komen bezichtigen zodat hij kon zien dat zijn argumenten niet valide zijn en door ons wel wordt voldaan aan de mogelijkheden die geeist worden. [de rayonopzichter] heeft dit zonder plausibele reden geweigerd, want hij kon het toch wel vanaf de schutting aan het eind van de tuin het gebouwde zien.(...)"
2.5 Bij brief van 29 augustus 2011 liet Trivire weten dat zij haar eerder ingenomen standpunt niet wijzigt. Trivire motiveerde haar standpunt aldus:
"De reden hiertoe is:
* De aanbouw de bereikbaarheid en dus ook het onderhoud aan het gehuurde bemoeilijkt.
* De door u illegale aanbouw niet behoort tot onze standaard voorzieningen.
* Het de verhuurbaarheid schaadt van deze woning als wel van de woningen in de directe omgeving.
* Wij in tegenstelling tot uw suggestie van mening zijn dat de illegale uitbouw de waarde van het gehuurde vermindert.
* U de bewuste aanbouw zonder toestemming van de eigenaar (Trivire) aan de buitenzijde van de woning heeft aangebracht. Volgens de wet dient u dit ongedaan te maken."
2.6 In deze procedure vordert Trivire - kort gezegd - de veroordeling van [geïntimeerde] de aanbouw af te breken en de achterzijde van het gehuurde in oude staat te herstellen op straffe van een dwangsom, met machtiging van Trivire om - wanneer [geïntimeerde] met de afbraak in gebreke blijft - op kosten van [geïntimeerde] de aanbouw te doen afbreken en de achterzijde van het gehuurde in oude staat te doen herstellen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten.
2.7 [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd en onder meer gesteld dat Trivire in haar communicatie met huurders het beeld schetst dat aanpassingen aan woningen zoals door [geïntimeerde] gerealiseerd eenvoudig geaccepteerd zullen worden en dat dergelijke aanvragen slechts gezien moeten worden als een formaliteit, dat het belang van Trivire bij haar eis de aanbouw te verwijderen niet in verhouding staat tot het belang van [geïntimeerde] bij behoud daarvan gelet op de door [geïntimeerde] gedane investeringen van circa € 20.000,--, alsmede dat Trivire bij haar afwijzing van de aanbouw individuele huurders ongelijk behandelt.
2.8 Bij het bestreden tussenvonnis van 22 maart 2012 heeft de kantonrechter het volgende overwogen.
i) Artikel 7:215 BW Pro bepaalt dat een huurder geen wijziging aan de woning mag aanbrengen zonder toestemming van de verhuurder en dat - als de verhuurder die toestemming niet geeft - de huurder naar de rechter kan stappen om een machtiging te vorderen voor die wijzigingen. Van deze regeling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, tenzij het - zoals in het onderhavige geval - de buitenzijde van de woning betreft. De kantonrechter concludeerde dat op deze situatie artikel 14 van Pro het huurreglement van toepassing is, dat bepaalt dat de huurder geen wijziging mag aanbrengen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder;
ii) [geïntimeerde] heeft voor de aanbouw geen toestemming gevraagd aan Trivire en is aldus tekortgeschoten in haar verplichtingen jegens Trivire;
iii) Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar [geïntimeerde] te verplichten tot ongedaanmaking van de aanbouw enkel omdat zij geen toestemming vooraf heeft gevraagd, indien en voor zover zij - gelet op het bepaalde in artikel 14 van Pro het huurreglement - die toestemming alsnog zou dienen te krijgen.
De kantonrechter heeft Trivire toegelaten tot het bewijs dat de door haar gestelde schadeveroorzakende c.q. waardeverminderende omstandigheden zich voordoen en heeft overwogen dat - indien Trivire slaagt in dit bewijs - [geïntimeerde] in beginsel gehouden is tot ongedaanmaking van de aanbouw, tenzij [geïntimeerde] erin slaagt te bewijzen dat Trivire willekeurig optreedt, omdat zij in vergelijkbare gevallen de wijzigingen toelaat.
3.1 Trivire is, na verkregen toestemming van de kantonrechter op grond van art. 337, lid 2 Rv, tegen dit tussenvonnis in hoger beroep gekomen. Zij vordert vernietiging van het bestreden tussenvonnis en toewijzing van haar inleidende vorderingen. Met haar eerste grief komt zij op tegen de aan haar verstrekte bewijsopdracht. Naar haar mening was voor een bewijsopdracht geen plaats. De kantonrechter is, zo stelt Trivire, buiten de rechtstrijd getreden met zijn hiervoor onder 2.7 sub iii) weergegeven oordeel, omdat [geïntimeerde] niet (expliciet) een beroep heeft gedaan op artikel 6:248 BW Pro. Zo al een bewijsopdracht aan de orde zou zijn, zou deze moeten worden verstrekt aan [geïntimeerde], omdat [geïntimeerde] zich beroept op bevrijdende feiten. De tweede grief is gericht tegen de aan [geïntimeerde] gegeven bewijsopdracht. Hiervoor was - aldus nog steeds Trivire - geen ruimte, omdat [geïntimeerde] voor zogenaamd willekeurig handelen te weinig heeft gesteld.
3.2 Het hof overweegt als volgt.
Geen grieven zijn gericht tegen de hiervoor onder 2.8 onder i) en ii) weergegeven overwegingen. Dit betekent dat ook het hof tot uitgangspunt moet nemen, dat in deze het bepaalde artikel 14 van Pro het huurreglement leidend is, en dat vaststaat dat [geïntimeerde] - nu zij voor het aanbrengen van de aanbouw geen voorafgaande schriftelijke toestemming heeft verkregen - is tekortgeschoten in haar verplichtingen jegens Trivire. Met de kantonrechter is het hof van oordeel, dat het in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dat Trivire afbraak vordert van de aanbouw om de enkele reden dat voorafgaande schriftelijke toestemming niet is gevraagd en verkregen, indien zou komen vast te staan dat Trivire - gelet op het bepaalde in artikel 14 van Pro haar huurreglement - de toestemming had moeten verlenen, indien deze zou zijn gevraagd. In het midden kan blijven of de kantonrechter door dit oordeel buiten de rechtstrijd van partijen is getreden, nu het hoger beroep mag worden gebruikt om verzuimen uit de eerste aanleg te herstellen, en [geïntimeerde] in hoger beroep het standpunt van de kantonrechter heeft omarmd. Zoals Trivire terecht heeft opgemerkt, rust de bewijslast ten aanzien van de stelling dat Trivire de toestemming had moeten verlenen indien deze zou zijn gevraagd, niet op niet op haar, maar op [geïntimeerde]. In zoverre slaagt de eerste grief.
3.3 Met betrekking tot die vraag, geldt het volgende.
3.4 Op 11 oktober 2012 zijn partijen ter comparitie van het hof overeengekomen dat [geïntimeerde] de tekeningen en berekeningen met betrekking tot de aanbouw ter beschikking zou stellen aan Trivire en dat Trivire vervolgens aan haar zou laten weten of zij alsnog kon instemmen met de aanbouw. Indien partijen op basis van die tekeningen en berekeningen geen overeenstemming zouden kunnen bereiken over de vraag of de aanbouw voldeed aan de daaraan te stellen eisen (krachtberekeningen, brandveiligheid etcetera) zouden partijen gezamenlijk een deskundige benoemen. Wanneer zij ook daarover geen overeenstemming zouden bereiken, zouden zij het hof vragen om voortzetting van de comparitie.
3.5 Bij brief van 21 december 2012, met als bijlage een drietal rapporten, heeft Trivire om voortzetting van de comparitie gevraagd. Trivire stelde dat [geïntimeerde] haar niet de toegezegde tekeningen en berekeningen heeft doen toekomen, maar wel een (na 11 oktober 2012) door Ingenieursbureau Concretio opgestelde statische berekening. Uit deze berekening blijkt enerzijds - aldus Trivire - dat de door Concretio gehanteerde uitgangspunten niet overeenstemmen met de feitelijke situatie van de aanbouw (zo gaat de controleberekening uit van een tuinmuur van 3 meter, terwijl de muur feitelijk slechts 80 centimeter lang is en gaat de controleberekening ervan uit dat de bestaande gevelstijlen over de sterke as worden belast, terwijl deze feitelijk over de zwakke as worden belast), en anderzijds dat de constructie van de aanbouw niet voldeed aan de daaraan te stellen eisen. Concretio heeft een aantal aanbevelingen gedaan, maar deze aanbevelingen zijn door [geïntimeerde] niet juist (zo zijn ook de aanvullende stijlen aan de binnengevel niet geplaatst om de sterke, maar om de zwakke as), dan wel in het geheel niet uitgevoerd (de balk onder de gevel is niet aangebracht en kan ook niet worden aangebracht, omdat aan de zijde van de woning op nummer 38 geen tuinmuur van voldoende lengte aanwezig is).
3.6 Op 11 januari 2013 is de comparitie voortgezet en zijn de bevindingen van (onder meer) Concretio besproken. Beide partijen hebben het hof verzocht om, indien mogelijk de zaak aan zich te houden.
3.7 [geïntimeerde] heeft ter comparitie erkend dat de feitelijke situatie afwijkt van de door Concretio tot uitgangspunt genomen situatie en dat de door Concretio gedane aanbevelingen door haar niet, dan wel niet juist zijn uitgevoerd. Zij heeft echter benadrukt dat zij bereid is de aanbouw zodanig aan te passen, dat deze voldoet aan het bouwbesluit. Deze aanpassingen zijn naar haar verwachting niet kostbaar en technisch eenvoudig. Zij verzoekt, onder verwijzing naar de afspraken in het proces-verbaal van 11 oktober 2012, om benoeming van een deskundige.
3.8 Het hof overweegt, dat van een situatie waarin partijen verschillen van inzicht over de vraag of de aanbouw voldoet aan de daaraan te stellen constructieve eisen geen sprake is. Immers, ook uit het rapport van Concretio blijkt dat dit thans niet het geval is. Onder deze omstandigheden is Trivire op basis van de afspraken van 11 oktober 2012 niet gehouden mee te werken aan de benoeming van een deskundige.
3.9 Het hof stelt vast dat uit de constatering dat de aanbouw (in de huidige uitvoering) niet voldoet aan de daaraan te stellen constructieve eisen tevens voortvloeit dat niet kan worden gesproken van een situatie waarin Trivire - gelet op het bepaalde in artikel 14 van Pro haar huurreglement - toestemming had moeten verlenen voor de aanbouw. Op grond hiervan (en de constatering dat door [geïntimeerde] op geen enkele wijze is onderbouwd dat de aanbouw wel voldoet aan de daaraan te stellen brandveiligheidseisen), is immers de veiligheid van het gehuurde of nevenliggende ruimten in het geding, hetgeen grond is om toestemming voor de aanbouw te onthouden.
3.10 Of - zoals [geïntimeerde] stelt - slechts eenvoudige en niet kostbare aanpassingen nodig zijn om de aanbouw te laten voldoen aan de daaraan te stellen eisen kan het hof aan de hand van de thans beschikbare rapporten niet vaststellen. Onder deze omstandigheden kan naar het oordeel van het hof niet worden volgehouden dat de vordering van Trivire naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [geïntimeerde] had de ontstane situatie kunnen voorkomen door vooraf toestemming te vragen voor de door haar gewenste aanbouw, zoals door het huurreglement is voorgeschreven.
3.11 Reeds omdat [geïntimeerde] niet heeft gesteld dat Trivire huurders ongemoeid laat indien zij veranderingen hebben aangebracht aan de buitenzijde van het gehuurde die niet voldoen de daaraan te stellen (constructieve) eisen, kan haar beroep op willekeur/ het gelijkheidsbeginsel haar niet baten. Aan bewijslevering op dit punt wordt daarom niet toegekomen, hetgeen betekent dat ook de tweede grief van Trivire slaagt. Voor een deskundigenbericht ziet het hof geen grond.
3.12 Een en ander betekent dat het hof het bestreden tussenvonnis zal vernietigen, en de vordering tot afbraak zal toewijzen. Voor het verlenen van een machtiging ziet het hof geen aanleiding, nu het hof ervan uitgaat dat de dwangsom reeds voldoende stok achter de deur is. Het hof zal de dwangsom matigen tot een bedrag van € 20.000,-- en de begunstigingstermijn stellen op één maand na betekening. Bij deze uitkomst past dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld in de kosten van zowel de eerste aanleg als die van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen tussenvonnis van de rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Dordrecht van 22 maart 2012,
en opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [geïntimeerde] om binnen één maand na betekening van dit arrest de aanbouw achter de woning af te breken en de achterzijde van het gehuurde in oude staat te herstellen, op straffe van een dwangsom van € 500,-- per dag voor iedere dag dat [geïntimeerde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 20.000,--;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Trivire tot op 22 maart 2012 begroot op € 106,-- aan griffierecht, € 90,81 aan explootkosten en € 2.682,-- aan salaris advocaat;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Trivire tot op heden begroot op € 666,-- aan griffierecht, € 90,65 aan explootkosten en € 2.682,-- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.J. van der Ven en E.M. Dousma-Valk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 februari 2013 in aanwezigheid van de griffier.