Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling civiel recht
Zaaknummer : 200.113.416/01
Zaaknummer rechtbank : 1321788
arrest d.d. 29 oktober 2013
inzake
STICHTING MAASDELTA GROEP (MDG)
gevestigd te Spijkenisse,
appellante,
hierna te noemen: Maasdelta,
advocaat: mr. R.W.F. Heijmeriks te Spijkenisse,
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. W.J. Oomkes te Vlaardingen.
Het verloop van het geding
Bij exploot van 4 september 2012 is Maasdelta in hoger beroep gekomen van het vonnis van 17 augustus 2012, dat de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam (hierna: de kantonrechter), tussen partijen heeft gewezen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft Maasdelta zeven grieven tegen de vonnissen aangevoerd. [geïntimeerde] heeft deze grieven bij memorie van antwoord bestreden. Hierna hebben partijen arrest gevraagd.
De beoordeling
1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1.
Partijen hebben op 13 oktober 2011 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimte aan de [adres en plaats] (hierna: “het gehuurde” of “de woning”). De huurprijs bedroeg laatstelijk € 240,06 per maand, te vermeerderen met servicekosten van € 2,36.
1.2.
Op grond van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden dient huurder het gehuurde als hoofdverblijf te hebben en is onderhuur uitsluitend toegestaan met voorafgaande schriftelijke toestemming. Voorts bepalen de algemene voorwaarden dat een verzoek tot toestemming schriftelijk moet worden gedaan, onder vermelding van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst.
1.3.
[geïntimeerde] heeft eind december 2011 een advertentie op www.marktplaats.nl geplaatst, waarin hij het gehuurde voor onderhuur heeft aangeboden. In de advertentie is onder meer het volgende opgenomen:
“(….)
Ik ga mijn huurwoning onderverhuren doordat ik bij mijn vriendin ga intrekken.
Huurprijs is incl. gas, water, licht en internet! € 650,- euro per maand. (Let op: Mocht verbruik van gas/water/licht te hoog zijn dan normaal verbruik, wordt de huurprijs aangepast.)
(….)”
1.4.
Op woensdag 11 januari 2012 hebben [geïntimeerde] en een werkneemster van Maasdelta, die zich voordeed als een belangstellende, per e-mail een afspraak gemaakt voor een bezichtiging twee dagen later. [geïntimeerde] heeft daarbij medegedeeld dat hij die middag nog twee bezichtigingen had en dat de woning per direct beschikbaar was.
1.5.
Op vrijdag 13 januari 2012 heeft een telefoongesprek plaatsgevonden tussen [geïntimeerde] en een medewerker van Maasdelta, die zich daarbij aanvankelijk heeft voorgedaan als de vriend van de onder 1.4. bedoelde belangstellende, maar zich later bekend heeft gemaakt. Maasdelta heeft [geïntimeerde] tot 16.00 uur diezelfde dag de tijd gegeven om de huurovereenkomst op te zeggen. [geïntimeerde] heeft dit niet gedaan.
1.6.
Maasdelta heeft een kort geding aanhangig gemaakt en gevorderd [geïntimeerde] bij wege van voorlopige voorziening te veroordelen tot ontruiming. Bij vonnis van 7 maart 2012 is deze vordering toegewezen. [geïntimeerde] heeft het gehuurde op 14 maart 2012 ontruimd.
1.7.
Bij inleidende dagvaarding in deze bodemprocedure heeft Maasdelta, kort gezegd, gevorderd de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Deze vordering is bij het bestreden vonnis van 17 augustus 2012 afgewezen.
2.
Grief 4 betoogt dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft aangenomen dat [geïntimeerde] geen belang meer heeft bij zijn verzet tegen ontbinding en ontruiming, nu hij kort na het verlaten van het gehuurde is ingetrokken bij zijn broer. Deze grief faalt. [geïntimeerde] heeft het gehuurde op grond van het onder 1.6. bedoelde kort gedingvonnis ontruimd. Dat hij vervolgens onderdak heeft gevonden bij zijn broer doet niet af aan zijn belang om verweer te voeren tegen de door Maasdelta gevorderde ontbinding en (definitieve) ontruiming.
3.
De overige grieven van Maasdelta zijn gericht tegen de verwerping door de kantonrechter van het standpunt van Maasdelta dat [geïntimeerde] zich niet heeft gedragen als goed huurder door zonder toestemming van Maasdelta het gehuurde voor onderhuur aan te bieden door middel van de onder 1.3. bedoelde advertentie. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.
Maasdelta wil, begrijpelijkerwijs, voorkomen dat door middel van onderhuur misbruik wordt gemaakt van het aanbod van sociale woningen, voor welke woningen wachtlijsten bestaan voor aspirant-huurders die aan bepaalde eisen voldoen. Het ware wenselijk geweest als Maasdelta – om elke discussie te voorkomen – ter bereiking van dit doel in de door haar gehanteerde algemene voorwaarden zou hebben opgenomen dat ook op zoek gaan naar een mogelijke onderhuurder, bijvoorbeeld door middel van de plaatsing van een advertentie of het geven van een opdracht aan een makelaar, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming niet is toegestaan. Strikt genomen bevatten de algemene voorwaarden van Maasdelta immers niet een dergelijk verbod. Dit neemt niet weg dat naar het oordeel van het hof niet alleen sprake is van slecht huurderschap indien het gehuurde daadwerkelijk wordt onderverhuurd zonder toestemming van Maasdelta, maar ook indien kan worden vastgesteld dat dit zonder ingrijpen van Maasdelta zou zijn gebeurd. Naar het oordeel van het hof rechtvaardigen de volgende door Maasdelta aangevoerde en door [geïntimeerde] niet of onvoldoende gemotiveerd betwiste feiten en omstandigheden de conclusie dat die laatste situatie zich hier voordoet.
4.1.
Voorop staat dat [geïntimeerde] niet heeft toegelicht waarom hij de woning tijdelijk wilde onderverhuren. Hij heeft slechts betwist dat het hem te doen was om financieel gewin, maar heeft niet verklaard wat dan wèl zijn motieven waren voor tijdelijke onderhuur. Dit klemt temeer nu [geïntimeerde] de advertentie al zeer korte tijd na het betrekken van de woning (nog geen twee en een halve maand nadien) heeft geplaatst en in de advertentie staat dat hij bij zijn vriendin zou intrekken. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is niet aannemelijk dat sprake was van een tijdelijke situatie, waarin [geïntimeerde] wenste onder te verhuren om redenen die Maasdelta zou billijken.
4.2.
De stelling van [geïntimeerde] dat het hem niet louter ging om financieel gewin, is bovendien ook niet erg geloofwaardig gelet op de grote discrepantie tussen de in de advertentie genoemde onderhuurprijs (€ 650,-) en de door [geïntimeerde] betaalde huurprijs (€ 240,-). Dit zeer grote verschil van ruim € 400,- kan niet louter worden verklaard door de kosten van gas, water, licht, internet en gemeentelijke heffingen, die volgens [geïntimeerde] in de door hem gevraagde prijs waren begrepen. Evenmin is een afdoende verklaring dat een vraagprijs op marktplaats.nl in het algemeen moet worden begrepen als een uitnodiging om in onderhandeling te treden en dat uit de onderhandelingen uiteindelijk een lagere prijs kan rollen, zoals [geïntimeerde] heeft betoogd. Ook daarvoor is het verschil te groot.
4.3.
Voorts acht het hof van belang dat [geïntimeerde] reeds enige bezichtigingen had gepland en dat hij in een e-mail aan de medewerkster van Maasdelta die zich voordeed als belangstellende, schreef dat de woning per direct beschikbaar was. De stelling van [geïntimeerde] dat dit ook kan worden begrepen als een poging om de gretigheid van een potentiële onderhuurder te verhogen, is niet overtuigend, mede gelet op de overige genoemde omstandigheden.
4.4.
Tot slot weegt het hof mee dat [geïntimeerde] gebruik maakte van een e-mailadres [e-mailadres] dat niet op hem terug te voeren was, terwijl hij zijn e-mailberichten slechts met zijn voornaam ondertekende – dit versterkt de indruk van een heimelijke zoektocht naar een onderhuurder. De stelling van [geïntimeerde] dat het een feit van algemene bekendheid is dat vooral jongere, internetgebruikers niet hun volledige naam in hun e-mailadres opnemen overtuigt niet. Bovendien moet ook dit feit worden bezien in samenhang met de overige, voormelde feiten en omstandigheden.
4.5.
Alles afwegend is het hof van oordeel dat niet aannemelijk is de stelling van [geïntimeerde] dat hij Maasdelta om toestemming zou hebben gevraagd. Maasdelta heeft afdoende aangetoond dat [geïntimeerde] zonder toestemming van Maasdelta zijn woning zou hebben onderverhuurd als Maasdelta niet zou hebben ingegrepen. Naar het oordeel van het hof kan het handelen van [geïntimeerde] worden gekwalificeerd als in strijd met goed huurderschap en rechtvaardigt dit de ontbinding van de huurovereenkomst. Het appel slaagt derhalve.
5.
De conclusie luidt dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd. Het hof zal de vordering van Maasdelta tot veroordeling van [geïntimeerde] tot ontbinding alsnog toewijzen. Voor toewijzing van de vordering tot ontruiming ziet het hof geen grond, omdat de ontruiming reeds heeft plaatsgevonden op basis van het kort gedingvonnis van 7 maart 2012. Bij deze uitkomst past dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het bestreden vonnis van 17 augustus 2012;
en,
opnieuw rechtdoende:
opnieuw rechtdoende:
- ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;
- veroordeelt Maasdelta in de proceskosten van [geïntimeerde] in eerste aanleg en in hoger beroep, in eerste aanleg tot aan 17 augustus 2012 begroot op € 90,64 aan explootkosten, € 109,- aan griffierecht en € 400,- aan salaris gemachtigde en in hoger beroep tot op heden begroot op € 666,- aan griffierecht en € 894,- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.J. van der Ven en E.M. Dousma-Valk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 oktober 2013 in aanwezigheid van de griffier.