ECLI:NL:GHDHA:2013:4089

• Datum uitspraak: 27 mei 2013
• Publicatiedatum: 4 november 2013
• Zaaknummer: BK-12/00404
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P.J.J. Vonk; M.C.M. van Dijk; T.A. Gladpootjes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waarde vaststelling onroerende zaak nabij hoogspanningsverbinding

In deze zaak gaat het om de vaststelling van de waarde van een twee-onder-een-kapwoning gelegen op 110 meter van een bovengrondse hoogspanningsverbinding. De belanghebbende, eigenaar van de woning, heeft in hoger beroep beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag, die de waarde van de woning had vastgesteld op € 487.000. De Inspecteur van de gemeente Zoetermeer had deze waarde vastgesteld in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het jaar 2011. De belanghebbende betwistte de vastgestelde waarde en stelde dat deze te hoog was, mede door de invloed van de nabijgelegen hoogspanningsverbinding op de waarde van de woning.

De rechtbank had het beroep van de belanghebbende gegrond verklaard en de waarde verlaagd tot € 472.000. De belanghebbende ging echter in hoger beroep, waarbij hij een verdere verlaging van de waarde naar € 378.000 bepleitte. Het Gerechtshof Den Haag heeft de zaak op 27 mei 2013 behandeld. Tijdens de zitting is gebleken dat de Inspecteur onvoldoende bewijs heeft geleverd dat de waarde van de woning niet te hoog was vastgesteld. De belanghebbende heeft onderbouwd dat de aanwezigheid van de hoogspanningsverbinding een negatieve invloed heeft op de waarde van de woning, en dat de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen niet representatief zijn voor de waardepeildatum.

Het Hof heeft uiteindelijk geoordeeld dat de waarde van de woning in goede justitie moet worden vastgesteld op € 450.000, en heeft de uitspraak van de rechtbank vernietigd, behoudens de veroordeling in de proceskosten. De Inspecteur is veroordeeld tot het vergoeden van de proceskosten van de belanghebbende in hoger beroep, vastgesteld op € 1.554,40, en het griffierecht van € 115. De uitspraak is openbaar uitgesproken en partijen zijn geïnformeerd over de mogelijkheid om beroep in cassatie in te stellen.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-12/00404

Uitspraak d.d. 27 mei 2013

in het geding tussen:

[X] te [Z], belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Zoetermeer , de Inspecteur,

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 29 maart 2012, nummer AWB 11/7023, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.

Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), vastgesteld op € 487.000 per 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum). Deze beschikking geldt voor het kalenderjaar 2011.

1.2. Aan belanghebbende is voor het jaar 2011, wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning, een aanslag opgelegd in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Zoetermeer naar een heffingsmaatstaf van € 487.000.

1.3. Het aanslagbiljet waaruit van de vorenvermelde beschikking en aanslag blijkt, is gedagtekend 28 februari 2011.

1.4. Bij twee in één geschrift, gedagtekend 25 juli 2011 vervatte uitspraken heeft de Inspecteur het bezwaar ongegrond verklaard.

1.5 Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 41. De rechtbank heeft:

- het beroep gegrond verklaard;

- de uitspraak op bezwaar vernietigd;

- de beschikking aldus gewijzigd dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 472.000;

- de aanslag onroerendezaakbelasting verminderd tot een berekend naar een waarde van € 472.000;

- bepaald dat deze uitspraak in zoverre treedt in de plaats van het vernietigde besluit,

- de Inspecteur veroordeeld de proceskosten tot een bedrag van € 874 te voldoen aan belanghebbende;

- gelast dat de Inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 vergoedt.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 115. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 15 april 2013, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Voorafgaand aan de zitting heeft belanghebbende bij brief van 4 april 2013 een “nadere memorie”, met bijlagen, ingediend. De Inspecteur heeft bij brief van 2 april 2013 een nader stuk, met bijlagen, aan het Hof gezonden. Bij brief van 5 april 2013 heeft belanghebbende productie V toegezonden. Partijen hebben afschriften gekregen van de door de wederpartij toegezonden stukken. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-een-kap woning met tuin en garage/schuur. De woning ligt in een nieuwe woonwijk van [Z], [Q].

3.2. De ministers van EZ en VROM hebben besloten om een bovengrondse hoogspanningsverbinding (hierna: de [hoogspanningsverbinding]) te realiseren, die op 110 meter van de erfgrens loopt van het perceel waarop de woning is gebouwd.

De masten van de [hoogspanningsverbinding] zijn 57 meter hoog, de bovengrondse verbinding is 6 km lang.

De afstand van de woning tot de [hoogspanningsverbinding] is 116 meter. De dichtstbijzijnde mastenparen zijn de nummers [...] en [...]. Zij zijn respectievelijk circa 250 meter en circa 200 meter van de woning verwijderd.

Tussen de woning en de [hoogspanningsverbinding] bevinden zich achtereenvolgens een sloot, een groenstrook, een verdiept gelegen fietspad en de N470, die verhoogd is aangelegd en afgeschermd met een transparant geluidsscherm.

3.3. De Inspecteur heeft in beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [A] op 10 oktober 2011. In dat taxatierapport stelt de taxateur de waarde van de woning vast op € 472.000. Bij de beoordeling heeft de taxateur de volgende vergelijkingsobjecten gehanteerd:

[a-straat 2], dit object is gelegen op104 meter van de [hoogspanningsverbinding] en is verkocht op 16 december 2009 voor € 495.000;

[a-straat 3], dit object is gelegen op 144 meter van de [hoogspanningsverbinding] en is verkocht op 8 mei 2008 voor € 499.000;

[a-straat 4], dit object is gelegen op 104 meter van de [hoogspanningsverbinding] en is verkocht op17 november 2009 voor € 520.000;

[a-straat 5], dit object is gelegen op 104 meter van de [hoogspanningsverbinding] en is verkocht op 20 augustus 2010 voor € 495.000;

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

4.1.Partijen houdt het antwoord op de vraag verdeeld of de Inspecteur de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt de vraag bevestigend, de Inspecteur ontkennend.

4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden daarvoor verwijst het Hof naar de processtukken.

Conclusies van partijen

5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vermindering van de waarde naar € 378.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.

5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Oordeel van de rechtbank

6.

De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, omtrent het geschil het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid:

“7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

8.

Verweerder dient aannemelijk te maken dat de door hem bepleite waarde van de woning van € 472.000 niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarin opgenomen analyse van verkoopcijfers (hierna: de analyse), is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn en die alle gelegen zijn aan de [a-straat 6]. Met het taxatierapport en de analyse maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, en ligging.

9.

Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiser heeft een waarde aftrek van 22,2 % op de vastgestelde waarde bepleit zoals in de uitspraak van het Hof Den Haag van 24 juni 2011 is toegepast. Verweerder heeft hier tegenover aangevoerd dat de waarde aftrek van € 25.000 een 5 % waardedruk weergeeft. Verweerder heeft ter zitting met betrekking tot de woning [b-straat 1] verklaard dat “een groot deel van de waardevermindering door het Gerechtshof is toe te schrijven aan de te hoge waardering van de onroerende zaak en een kleiner deel van de waardering is toe te schrijven aan de komst van de hoogspanningsmasten. Dit is ook zo door de taxateur van belanghebbende vermeld in zijn taxatierapport”. Eiser heeft het vorenstaande onvoldoende weersproken.

De rechtbank is van oordeel dat de door eiser voorgestane waardedruk van 22,2 % niet zonder meer toegepast kan worden op de woning, daar elke situatie op zich beoordeeld dient te worden. Eiser heeft ter onderbouwing van het door hem voorgestane waardedrukkend effect geen marktgegevens aangevoerd waaruit zou kunnen blijken dat deze waardedruk uit rondom de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van qua ligging vergelijkbare woningen zou zijn af te leiden en waaruit zou kunnen blijken dat de waarde van de woning ongeveer € 100.000 lager is dan de door verweerder bepleite waarde.

10.

Met betrekking tot de stelling van eiser dat de uitspraak op bezwaar in strijd is met de wet en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, is de rechtbank van oordeel, dat deze stelling van eiser niet voldoende is onderbouwd. Eiser heeft niet in concreto aangegeven met welke wettelijke bepaling de uitspraak in strijd is en op welke gronden er strijd zou zijn met de door hem aangegeven beginselen.

11.

Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard.

12.

De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten aken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 874 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1). De rechtbank ziet geen aanleiding voor een (hogere) proceskostenveroordeling, te weten vergoeding van het salaris van de gemachtigde, waar in het beroepschrift om is verzocht.

Tevens ziet de rechtbank geen aanleiding voor vergoeding van de kosten van de deskundige [B], nu in de onderhavige zaak geen taxatierapport van de waarde van de woning door deze is uitgebracht en dientengevolge geen toelichting op een zodanig taxatierapport in de stukken of ter zitting gegeven hoefde te worden.”

Beoordeling van het hoger beroep

7.1. Met hetgeen hij heeft aangevoerd en aan stukken heeft ingebracht is belanghebbende erin geslaagd de door de Inspecteur – op wie de bewijslast rust – voorgestane waarde onaannemelijk te achten. Hierbij is het volgende in aanmerking genomen.

7.2. In geschil is met name de invloed van de (op de peildatum nog verwachte, maar inmiddels bijna gecompleteerde) aanleg van de hoogspanningslijn [hoogspanningsverbinding] op de waarde van de woning. De Inspecteur hanteert als uitgangspunt dat de [hoogspanningsverbinding] een waardedrukkende factor is en heeft in beroep de waarde van de woning daarvoor verminderd met vijf percent. Hij stelt zich op het standpunt dat een hogere aftrek door de feiten niet wordt ondersteund. De Inspecteur heeft ter onderbouwing van dit standpunt gewezen op het hiervoor onder 3.3 genoemde taxatierapport. Blijkens dit rapport is de woning getaxeerd aan de hand van een vergelijking van de woning met deze objecten.

Ter weerlegging van het standpunt van de Inspecteur heeft belanghebbende in het bijzonder gewezen op het feit dat de verkoopprijzen die in 2008 en 2009 zijn gerealiseerd niet voldoende representatief zijn, omdat weliswaar bekend was dat de [hoogspanningsverbinding] mogelijk zou worden aangelegd, maar degenen die kochten in die periode zich geen goed beeld konden vormen van de enorme impact, zowel qua uitzicht als gezondheidsrisico, van de hoogspanningsverbinding, waarbij komt dat menig koper feitelijk niet op de hoogte was van de komst van deze hoogspanningslijn, omdat deze ten tijde van de aankopen nog niet was aangelegd en in het bijzonder niet alle kopers die afkomstig waren van plaatsen buiten [Z] op hoogte waren van de plannen tot de realisatie van deze hoogspanningslijn. .

7.3. De Inspecteur dient, mede gelet op hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft aangevoerd, aannemelijk te maken dat in de koopprijs van de referentieobjecten de te verwachten impact van de hoogspanningsleidingen voldoende tot uitdrukking komt. De Inspecteur is daarin niet geslaagd. De Inspecteur weerlegt in het taxatierapport noch in de stukken die hij in het geding heeft gebracht in voldoende mate hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft aangevoerd. De algemene opmerkingen dienaangaande in het verweerschrift in hoger beroep zijn daartoe niet toereikend. In de reactie op het tien-dagenstuk van belanghebbende vermeldt Inspecteur niet meer dan dat op 1 januari 2010 al geruime tijd bekend was dat de [hoogspanningsverbinding] er zou komen en waar het traject zou komen, zodat het voor potentiële kopers goed mogelijk was zich een beeld te vormen. Dat de betrokken kopers dat ook hebben gedaan, is daarmee geenszins aannemelijk geworden. Ook ter zitting heeft de Inspecteur onvoldoende feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt om hem geslaagd te achten in de op hem rustende bewijslast.

7.4. Bovendien heeft de Inspecteur de stelling van belanghebbende, welke hij heeft onderbouwt door verwijzing naar rapporten van het RIVM, dat gezondheidsrisico’s optreden indien een hoogspanningsverbinding wordt gerealiseerd binnen een afstand van 200 meter van woningen, onvoldoende weersproken. Een grotere waardevermindering dan vijf percent wegens dit aspect van de hoogspanningsverbinding moet niet onaannemelijk worden geacht.

7.5. Aangezien de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, moet worden beoordeeld of belanghebbende voldoende gronden aanvoert om de waarde van de woning vast te kunnen stellen op € 378.000.

7.6. Het hof acht belanghebbende hierin niet geslaagd. Dat er in het geheel geen belangstelling van kopers meer is voor woningen die in de omgeving van de [hoogspanningsverbinding] en de woning liggen, heeft belanghebbende tegenover de betwisting hiervan door de Inspecteur, die heeft verwezen naar transacties met betrekking tot [c-straat 1], verkocht in december 2011, [c-straat 2], verkocht in mei 2012, [c-straat 3], verkocht in juni 2012 en [c-straat 4], verkocht in september 2012, onvoldoende aannemelijk gemaakt.

7.7. De door belanghebbende met een beroep op het gelijkheidsbeginsel voorgestane waardevermindering van 22,2 percent dient eveneens te worden verworpen. Dat het Hof in een uitspraak van 24 juni 2011 (nummer 10/00142 – betreffende de tussen partijen als “het perceel [R]” aangeduide onroerende zaak) met betrekking tot deze in de omgeving van de [hoogspanningsverbinding] gelegen onroerende zaak voor de waarde op de peildatum 1 januari 2007 tot een waardevermindering komt van 22,2 percent, geeft nog geen oordeel over de woning. Aangezien gelet op de omstandigheden met betrekking tot die onroerende zaak en de woning niet kan worden gesproken van vergelijkbare gevallen, dient het beroep op het gelijkheidsbeginsel te worden verworpen. Dat de heffingsambtenaar van de gemeente Lansingerland bij de bepaling van de WOZ-waarde van onroerende zaken in die gemeente uitgaat van een waardevermindering van 22,2 percent vanwege de aanleg van de [hoogspanningsverbinding] (zo al juist, de Inspecteur betwist dit) bindt dit de Inspecteur niet aangezien de Inspecteur onafhankelijk opereert van genoemde heffingsambtenaar en uit de handelwijze van deze laatste geen rechtens te respecteren vertrouwen kan worden ontleend waaraan de Inspecteur gebonden is.

7.8. Nu de Inspecteur, tegenover de betwisting door de belanghebbende, niet is geslaagd in het aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld, maar ook belanghebbende, tegenover de betwisting door de Inspecteur, onvoldoende gronden heeft aangevoerd om van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum uit te gaan, zal het Hof deze waarde in goede justitie vaststellen op € 450.000.

7.9. Dit betekent dat het hoger beroep gegrond is, beslist zal worden zoals hierna vermeld.

Proceskosten en griffierecht

8.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende in hoger beroep gemaakte proceskosten. In hoger beroep heeft belanghebbende een taxatierapport in het geding gebracht, gedateerd 12 november 2011 en opgemaakt door Ing. [B]. Uit het taxatierapport blijkt dat sprake is van een gedeeltelijke interne opname. Het betreft een woning zonder bijzonderheden, zodat niet kan worden geoordeeld dat sprake is van zeer gecompliceerde werkzaamheden. Het Hof stelt de kosten taxateur vast op vier uur à € 50 per uur, exclusief omzetbelasting, zijnde € 238 met inbegrip van omzetbelasting.

Voor een proceskostenveroordeling in beroep bestaat geen grond, nu het Hof de uitspraak van de rechtbank met betrekking tot de veroordeling in de proceskosten en het griffierecht in stand zal laten.

8.2. Het Hof stelt de proceskosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op:

- € 1.311 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het Hof (2 punten) à € 437 x 1,5 (gewicht van de zaak);

- € 5,40 wegens reiskosten;

- € 238 wegens kosten van het taxatierapport, in totaal derhalve op € 1.554,40

Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.

Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 115 te worden vergoed.

Beslissing

Het Gerechtshof:

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens voor zover deze betrekking heeft op de veroordeling in de proceskosten en de betaling van het voor het beroep verschuldigde griffierecht;

- vernietigt de uitspraken op bezwaar;

- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 450.000;

- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;

- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van belanghebbenden, vastgesteld op € 1.554,40; en

- gelast de Inspecteur aan belanghebbenden € 115 aan griffierecht te vergoeden.

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, M.C.M. van Dijk en T.A. Gladpootjes, in tegenwoordigheid van de griffier mr. H.S. Sterkenburg. De beslissing is op 27 mei 2013in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1.

Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2.

Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

-
- de naam en het adres van de indiener;

-
- de dagtekening;

-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

-
- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.