ECLI:NL:GHDHA:2013:3552

• Datum uitspraak: 24 september 2013
• Publicatiedatum: 17 september 2013
• Zaaknummer: 200.088.387-01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.A.F. Tan-de Sonnaville; M.J. van der Ven; J.E.H.M. Pinckaers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijswijziging en betalingsverplichtingen in huurcontract voor bedrijfsruimte

In deze zaak gaat het om een geschil tussen Sol de Mallorca B.V. en [geïntimeerde] over huurbetalingen en huurprijswijzigingen van een bedrijfsruimte. Sol de Mallorca is in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in Rotterdam, waarin werd geoordeeld dat zij huurpenningen over mei en juni 2005 aan [geïntimeerde] verschuldigd is. De kantonrechter heeft ook de huurprijs voor 2009 vastgesteld op € 29.150,00 per jaar, exclusief btw, en Sol de Mallorca veroordeeld tot betaling van huurachterstanden en buitengerechtelijke kosten. Sol de Mallorca heeft in hoger beroep grieven ingediend tegen deze beslissingen, onder andere over de toepasselijkheid van de huurwetgeving en de hoogte van de huurprijs.

De procedure begon met een dagvaarding van Sol de Mallorca op 11 mei 2011, waarin zij in hoger beroep ging tegen het vonnis van de kantonrechter. In de memorie van grieven heeft Sol de Mallorca haar eis gewijzigd en vorderingen ingediend voor terugbetaling van teveel betaalde huur. [geïntimeerde] heeft hierop gereageerd met een memorie van antwoord en een incidenteel appel.

Het hof heeft de grieven van Sol de Mallorca beoordeeld en vastgesteld dat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat Sol de Mallorca de huur over mei en juni 2005 verschuldigd is. Het hof heeft ook de berekeningen van de huurachterstand en de contractuele boete bevestigd. De vordering van Sol de Mallorca tot terugbetaling van teveel betaalde huur is afgewezen, omdat zij geen deugdelijke onderbouwing heeft gegeven voor haar berekeningen. Het hof heeft besloten om een comparitie te gelasten voor het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een schikking, waarbij partijen in persoon moeten verschijnen.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling civiel recht

Zaaknummer : 200.088.387/01

Zaaknummer rechtbank : 898262 CV EXPL 08-4183

Arrest d.d. 24 september 2013

inzake

SOL DE MALLORCA B.V.,

gevestigd te Den Haag,

appellante in het principaal appel,

verweerster in het incidenteel appel,

hierna te noemen: Sol de Mallorca,

advocaat: mr. J.A. de Rooij te Den Haag,

tegen

[geïntimeerde]

wonende te Rotterdam,

geïntimeerde in het principaal appel,

appellant in het incidenteel appel,
hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. M. Hoogenboom te Rotterdam.

Het verloop van het geding

Bij exploot van dagvaarding van 11 mei 2011 is Sol de Mallorca in hoger beroep gekomen van het door de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, (hierna: de kantonrechter), tussen partijen gewezen vonnis van 11 februari 2011. Bij memorie van grieven (met producties) heeft zij negen grieven aangevoerd en haar eis in reconventie gewijzigd. [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord in het principaal appel verweer gevoerd en zijnerzijds met een grief incidenteel geappelleerd. Sol de Mallorca heeft hierop een memorie van antwoord in het incidenteel appel genomen, tevens houdende akte tot vermeerdering van eis in reconventie en akte overlegging aanvullende producties (met producties). Sol de Mallorca heeft bij laatste akte haar eis in reconventie voorwaardelijk vermeerderd. [geïntimeerde] heeft hierna een ‘akte houdende bezwaar’ genomen. Vervolgens hebben partijen onder overlegging van de stukken arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

In het principaal en incidenteel appel

Procedurele kwesties

Allereerst zal het hof ingaan op laatstbedoeld bezwaar van [geïntimeerde]. Dit komt er, kort gezegd, op neer dat Sol de Mallorca in strijd met de regels van een goede procesorde (de door de Hoge Raad ontwikkelde twee-conclusieregel) in haar memorie van antwoord in het incidenteel appel (i) in feite een conclusie van repliek in het principaal appel heeft genomen (de punten 1 tot en met 29), (ii) haar eis opnieuw in hoger beroep heeft vermeerderd en (iii) in een te laat stadium nog producties heeft overgelegd. Het eerste bezwaar is in ieder geval terecht (LJN: BI8771, Hoge Raad, 19-06-2009). Het hof zal de genoemde punten 1 tot en met 29 buiten beschouwing laten. Over de kwesties (ii) en (iii) zal later worden beslist.

De feiten

Kort en zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, staat het volgende tussen partijen vast.

(2.1) [geïntimeerde] heeft begin 2003 aan Sun Break V.O.F. bedrijfsruimte verhuurd aan het Hof van Spaland 8 te Schiedam (hierna: het gehuurde of de bedrijfsruimte) tegen een huurprijs op jaarbasis van € 33.000,-- , exclusief btw, te vermeerderen met promotiebijdrage. In het op 8 en 9 januari 2003 getekende
huurcontract (ex artikel 7A:1624 BW) is onder meer vermeld:
‘1.2 Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als winkelruimte ten behoeve van een zonne- en nagelstudio. (…) 2.1 Van deze overeenkomst maken deel uit de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 7A: 1624 BW (hierna: de algemene bepalingen)(….) 4.1 (….) – de huur dient per kwartaal vooruit betaald te worden op de eerste van ieder kwartaal (…) 4.3 De huurprijs wordt jaarlijks op 1 januari, voor het eerst op 1 januari 2004, en zo vervolgens aangepast overeenkomstig 4.1 van de algemene bepalingen. 4.4 Onverminderd een huurprijsaanpassing op grond van 4.3 is elk der partijen bevoegd om met inachtneming van het in de wet of het in 4.2 van de algemene bepalingen gestelde – voor het eerst op 1 januari 2007 en vervolgens steeds na een periode van tenminste 5 jaar nadat de laatste huurprijsaanpassing aan de markthuurwaarde heeft plaatsgevonden – aanpassing van de huurprijs te verlangen.(…) 5.2 Partijen komen overeen dat verhuurder aan huurder wel omzetbelasting over de huurprijs in rekening brengt. (…)’

(2.2) Artikel 4.1
algemene bepalingen bevat een indexeringsformule (hierna ook: de indexeringsformule), inhoudende
‘Een in artikel 4.3 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks CPI-Werknemers Laag (1990=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Tenzij het bepaalde onder 4.2 van toepassing is, wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de huurprijs op de ingangsdatum van de (eerste) huurperiode, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de eerste huurperiode is ingegaan..’ Artikel 4.2
algemene bepalingen luidt:
‘Indien een partij bij het vervallen/ontbreken van een dwingendrechtelijke regeling daaromtrent gebruik wil maken van de bevoegdheid om wijziging van de huurprijs aan de markthuurwaarde te verlangen, dan stelt hij de andere partij daarvan bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst in kennis uiterlijk zes maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan. Wanneer partijen binnen twee maanden na ontvangst van de kennisgeving niet tot overeenstemming zijn gekomen, wordt de huurprijs bindend vastgesteld door drie deskundigen. Van deze drie deskundigen wordt door elk der partijen een aangewezen binnen veertien dagen nadat een partij een verzoek daartoe van de andere partij heeft bereikt. De derde deskundige wordt door deze beide deskundigen aangewezen binnen acht dagen nadat zij hun aanwijzing hebben aanvaard. Het oordeel van de derde deskundige is beslissend bij gebreke van overeenstemming tussen de deskundigen over de vast te stellen huurprijs. (…) De kosten van de deskundigen worden door ieder der partijen voor de helft gedragen. De deskundigen brengen hun rapport uit binnen zes weken nadat hun benoeming vaststaat. (…)’

10. 2.3 Tussen [geïntimeerde] en Sun Break V.O.F. (hierna: huurder I) is tussentijds de afspraak gemaakt dat laatstgenoemde maandelijks in plaats van per kwartaal de huur zou gaan betalen.

12. 2.4 Sol de Mallorca (hierna ook: huurder II) is per 1 mei 2005 krachtens indeplaatsstelling (contractsoverneming ex artikel 6:159 BW) huurster van het gehuurde geworden. Op 25 april 2005 hebben [geïntimeerde], huurder I en huurder II de overeenkomst van contractsoverneming getekend (hierna ook: de contractsoverneming). Hierin is onder meer opgenomen:
‘Artikel 3 Huurder II treedt per datum overdracht in alle rechten en plichten van huurder I. De overdracht omvat derhalve alle rechten, aanspraken en plichten van huurder I jegens verhuurder en vice versa, ongeacht het moment waarop deze zijn ontstaan danwel kenbaar of opeisbaar zijn geworden. Het in de vorige zin gestelde is, voor wat betreft de verhouding tussen verhuurder en huurder II, ook van toepassing op verplichtingen die huurder I blijkens deze overeenkomst op zich neemt doch waaraan hij bij de overdracht van de huurrechten nog niet heeft voldaan. Met uitzondering van laatstbedoelde categorie verplichtingen, verleent huurder II aan huurder I vrijwaring per datum overdracht. De voetnoot bij dit artikel vermeldt:
‘Dit betekent dat de verhuurder huurder II kan aanspreken tot betaling als huurder I zijn verplichtingen uit artikel 5 niet nakomt.’ ‘Artikel 5 Verhuurder en huurder I verklaren dat huurder I, op het moment van ondertekening van dit contract, aan alle betalingsverplichtingen ter zake van opeisbare huurpenningen en overige opeisbare periodieke betalingen heeft voldaan. Huurder I verklaart tevens de betalingsverplichtingen welke ontstaan tussen het moment van ondertekening van dit contract en de overdracht van de huurrechten, voor de overdracht aan verhuurder te zullen voldoen.(…)’ ‘Artikel 6.2 Feitelijk gebruik: Verhuurder is bekend met het feit dat huurder II het gehuurde wenst te gebruiken als winkelruimte ten behoeve van zonnestudio, nagelstudio, beautysalon in de ruimste zin des woords met eventuele verkoop van aanverwante artikelen waaronder kleding.(...)’ 2.5 Bij brieven van 27 mei 2005, bestemd voor huurder II, heeft [geïntimeerde] te kennen gegeven aanspraak te maken op de huur over mei en juni 2005 ad € 6.992,80 (inclusief btw), alsmede dat vanaf 1 juli 2005 de huur conform contract per kwartaal voldaan moet worden.

14. 2.6 Bij brief van 20 december 2005, gerectificeerd bij brief van 1 februari 2006, gericht aan huurder II heeft [geïntimeerde] aanspraak gemaakt op de geïndexeerde huur per 1 januari 2006 van € 8.964,-- (exclusief btw) per kwartaal.
[hof:= € 35.856,-- per jaar, exclusief btw, en € 42.668,64 per jaar, inclusief btw].

16. 2.7 Bij brief van 21 december 2007 van Sol de Mallorca aan [geïntimeerde] heeft Sol de Mallorca, met verwijzing naar de mogelijkheid in de huurovereenkomst om de huurprijs aan te passen aan
de marktwaarde , voorgesteld de huurprijs met ingang van 1 juli 2008 vast te stellen op € 24.000,-- per jaar (exclusief btw).
[hof:= € 28.560,-- inclusief 19% btw.] Dit voorstel is niet door [geïntimeerde] geaccepteerd.

18. 2.8 Bij brief van 25 januari 2008 aan [geïntimeerde] heeft Sol de Mallorca overeenkomstig artikel 4.2 van de algemene bepalingen, behorende bij de huurovereenkomst, ter aanpassing van de huurprijs aan de marktomstandigheden de heer Onno Reibestein, van Reibestein & Partners uit Den Haag, specialist op het gebied van bedrijfshuisvesting voorgedragen. Reibestein heeft een huurprijs geadviseerd van
€ 25.985,--, naar het hof begrijpt, exclusief btw
[hof: = € 30.922,15, inclusief btw].

20. 2.9 Bij brief van de advocaat van [geïntimeerde] aan Sol de Mallorca van 11 april 2008 heeft [geïntimeerde] aanspraak gemaakt op (i) de huur over mei en juni 2005, vermeerderd met boete, wettelijke rente en incassokosten, alsmede (ii) niet betaalde huurverhogingen over 2006 en 2007, plus (iii) restant huur eerste kwartaal 2008 en huur tweede kwartaal 2008, in totaal ten bedrage van € 29.412,16. Volgens [geïntimeerde] in die brief bedraagt de geïndexeerde huursom over 2008 € 11.001,91 per kwartaal
[hof:= € 44.007,64 per jaar, naar het hof begrijpt inclusief btw]. Daarnaast heeft [geïntimeerde] kenbaar gemaakt dat hij met betrekking tot de door Sol de Mallorca voorgestelde huurprijswijziging eveneens van deze mogelijkheid gebruik wil maken, waarbij hij deskundigen Heijblom en Groen van Ooms Makelaardij heeft voorgesteld.

22. 2.10 Ooms Makelaars Taxaties B.V. (hierna: Ooms) in persoon van de taxateurs Heijblom en Groen, heeft als huurprijs per 1 januari 2008 geadviseerd een bedrag van
€ 39.300,-- per jaar (exclusief btw)
[Hof:= € 46.767,-- (inclusief btw)] . Blijkens de berekening heeft Ooms Makelaardij de maatstaf van artikel 7:303 BW toegepast (productie 18 inleidende dagvaarding).

24. 2.11 Overeenkomstig artikel 4.2 algemene bepalingen, juncto artikel 4.4 van het huurcontract is een derde-taxateur aangezocht, de heer G. Simonis van DTZ Zadelhoff V.O.F. (hierna: Simonis). Deze is uitgekomen op een huurprijs van € 29.225,-- (exclusief btw)
[Hof: = € 34.777,75 inclusief btw ], zoals is weergegeven in een mail van 12 juli 2008 (productie 24 en 26 bij conclusie van repliek).

De vordering van [geïntimeerde] in eerste aanleg (in conventie)

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg, na vermindering van eis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd, zakelijk weergegeven:
a. voor recht te verklaren dat Sol de Mallorca de huurpenningen over mei en juni 2005 aan [geïntimeerde] verschuldigd is;
b. Sol de Mallorca te veroordelen tot betaling van € 12.285,18 en € 768,--, althans in goede justitie te betalen bedragen;
c. de contractuele boete van 2% per maand, plus wettelijke rente over de onbetaalde huurtermijnen.
d. voor recht de huurprijs over 2009 vast te stellen.
e. Sol de Mallorca te veroordelen voorafgaande aan ieder kwartaal een kwart van de jaarlijkse huurprijs te betalen (inclusief btw), met bepaling dat Sol de Mallorca bij niet tijdige betaling de contractuele boete van 2% per maand plus wettelijke rente
verschuldigd is.
f. Sol de Mallorca te veroordelen in de proceskosten, de beslagkosten daaronder begrepen.

De vordering van Sol de Mallorca in eerste aanleg (in reconventie)

Sol de Mallorca heeft in eerste aanleg gevorderd om [geïntimeerde] te veroordelen de teveel betaalde huur over de periode 1 januari 2004 tot in juli 2005 aan Sol de Mallorca terug te betalen, inclusief rente.

De overwegingen en beslissingen van de kantonrechter.

De kantonrechter heeft, kort en zakelijk weergegeven, onder meer als volgt overwogen, respectievelijk (i) bij tussenvonnis van 13 januari 2009 en verder bij eindvonnis van 11 februari 2011:
(i) Als deskundige wordt benoemd de heer T. H. Jonker (van makelaardij Maeslanden te Schiedam) om te adviseren over de huurprijs van de bedrijfsruimte, ingevolge de wettelijke maatstaven van artikel 7:303 lid 2 BW en de wettelijke referentieperiode.
(ii) De oppervlakte van het gehuurde wordt bepaald op 153 m².
(iii) Van dit totale winkeloppervlak is 14,5 m² als magazijnruimte gehuurd.
(iv) [geïntimeerde] heeft om vaststelling van de huurprijs over 2009 verzocht. Hierop zal worden beslist.
(v) Het op 21 december 2007 door Sol de Mallorca gedane voorstel de huurprijs met ingang van 1 juli 2008 vast te stellen op € 24.000, is geen verzoek tot vaststelling van de huurprijs in de zin der wet.
(vi) De deskundige Jonker (hierna: de rechtbankdeskundige) heeft het gehuurde per 1 januari 2009 gewaardeerd op een huurwaarde van € 200 per m² per jaar voor de winkelruimte en een huurwaarde van € 100,-- per m² per jaar voor de magazijnruimte. De kantonrechter zal deze vierkante meterprijs volgen. Uitgaande van voormelde oppervlaktematen komt dit uit op een huur van € 29.150,00 per jaar (exclusief btw) en
€ 34.688,50 (inclusief btw).
(vii) [geïntimeerde] vordert huurachterstand over mei 2005 tot en met december 2008, in totaal ten bedrage van € 12.77,84.
(viii) De achterstand over 2005 betreft de huur over de maanden mei en juni 2005. Sol de Mallorca is deze verschuldigd.
(ix) Partijen zijn bij de indeplaatsstelling een kwartaalhuur van € 8.814,16 overeengekomen.
(x) [geïntimeerde] heeft blijkens productie 23 bij dagvaarding, dit bedrag van
€ 8.814,16 bij de toepassing van de indexeringsformule als ‘oud bedrag’ (aanvangshuur) gehanteerd en komt zo in 2006 uit op een kwartaalbedrag van € 10.729,23 (inclusief
btw). Sol de Mallorca is bij haar berekening uitgegaan van een aanvangshuur van
€ 8.250,-- per kwartaal, welke niet door partijen is overeengekomen. Nu Sol de Mallorca niets nader heeft gesteld is de juistheid van de aanpassingen door [geïntimeerde] van de huur per 1 januari 2006 en 2008 als niet voldoende weersproken komen vast te staan.
(xi) De door Sol de Mallorca genoemde betalingen tot en met 29 mei 2008
(productie 12 conclusie van antwoord) zijn alle verwerkt in de specificaties van [geïntimeerde]. De huurachterstand tot en met december 2008 ten bedrage van
€ 12.777,84 is als niet voldoende weersproken komen vast te staan.
(xii) Sol de Mallorca is ook de contractuele boete en wettelijke rente verschuldigd, evenals de buitengerechtelijke kosten.
(xiii) De gegrondheid van de tegeneis in reconventie is dus niet komen vast te staan.

Dit heeft geleid tot de volgende beslissingen van de kantonrechter , uitvoerbaar bij voorraad, bij het thans bestreden eindvonnis, kort en zakelijk weergegeven:
I) verklaart voor recht dat Sol de Mallorca de huupenningen over de maanden mei en juni 2005 aan [geïntimeerde] verschuldigd is;
II) veroordeelt Sol de Mallorca tot betaling aan [geïntimeerde] van € 12.777,84 aan huurachterstand tot en met december 2008;
III) veroordeelt Sol de Mallorca tot betaling aan [geïntimeerde] van € 768,00 aan buitengerechtelijke kosten;
IV) veroordeelt Sol de Mallorca tot betaling van de contractuele boete van 2% per maand plus wettelijke rente over de onbetaalde opeisbare huurtermijnen;
V) stelt de huurprijs van het gehuurde over 2009 vast op € 29.150,00 per jaar exclusief btw;
VI) veroordeelt Sol de Mallorca tot betaling steeds per kwartaal van een vierde van de jaarlijkse huurprijs, inclusief btw, op straffe van de contractuele boete van 2% per maand;
VII) wijst af de reconventionele vordering van Sol de Mallorca;
VIII) wijst af het door [geïntimeerde] meer of anders gevorderde;
IX) veroordeelt Sol de Mallorca tot betaling van de proceskosten in conventie en in reconventie.

De grieven van Sol de Mallorca in het principaal appel

Sol de Mallorca klaagt in het principaal appel met acht grieven hierover. Volgens grief 1 is de kantonrechter kennelijk ten onrechte ervan uitgegaan dat artikel 7:290 e.v. op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Volgens Sol de Mallorca is er sprake van 7:230a bedrijfsruimte.
Grief 2 bevat de klacht dat de kantonrechter ten onrechte de toepasselijkheid van artikel 7:290 BW tot uitgangspunt heeft genomen bij zijn overweging dat het verzoek van Sol de Mallorca van 21 december 2007 geen verzoek tot vaststelling van de huurprijs in de zin der wet is. Volgens Sol de Mallorca is de kantonrechter ten onrechte voorbij gegaan aan het verweer van Sol de Mallorca dat de huurprijs niet moet worden vastgesteld per 1 januari 2009, maar per 1 juli 2008.
Met grief 3 klaagt Sol de Mallorca over het oordeel van de kantonrechter dat uitgegaan moet worden van 14,5 m² magazijnoppervlak.
Grief 4 bevat een klacht over het oordeel van de kantonrechter dat Sol de Mallorca de huur over mei en juni 2005 verschuldigd is.
In grief 5 wordt geklaagd over het oordeel van de kantonrechter dat er sprake is van huurachterstand.
Grief 6 bevat een klacht over de toewijzing van de contractuele boete.
Grief 7 bevat een klacht over de toewijzing van de wettelijke rente.
Grief 8 betreft een klacht over de toewijzing van de buitengerechtelijke kosten.
Grief 9 betreft een klacht over de afwijzing van de reconventionele vordering.

De in hoger beroep bij memorie van grieven gewijzigde eis van Sol de Mallorca

Sol de Mallorca heeft in hoger beroep bij memorie van grieven haar eis gewijzigd. Zij vordert thans de teveel betaalde huurpenningen terug over de periode 1 juli 2005 tot en met het tweede kwartaal 2012, zijnde een bedrag van € 8.680,48 exclusief btw
(€ 10.329,77 inclusief btw). Daarnaast concludeert Sol de Mallorca dat de kantonrechter de huurprijs per 1 juli 2008 vast stelt op € 28.500,-- per jaar exclusief btw.

De grief van [geïntimeerde] in het incidenteel appe l

[geïntimeerde] klaagt er met deze grief over dat de kantonrechter de huurprijs voor de gehuurde winkelruimte te laag heeft vastgesteld, te weten op € 200 per m² per jaar. Dit moet € 237,63 per m² zijn, aldus [geïntimeerde].

De verdere beoordeling in hoger beroep

De voornaamste geschilpunten in deze procedure betreffen:
A) de huur over mei en juni 2005;
B) de berekening van de jaarlijks te indexeren huur en de daarmee verband houdende vraag naar de huurachterstand (plus eventuele boete en rente);
C) de (nadere) vaststelling van de jaarhuur (per 1 januari 2009/ 1 juli 2008).
Hierover wordt als volgt geoordeeld.

48. Ad B)Sol de Mallorca heeft geen klacht ontwikkeld tegen het oordeel van de kantonrechter, kort weergegeven in rechtsoverweging 5 (ix, x en xi, eerste zin). Dit betekent dat ook het hof ervan uitgaat dat de jaarlijks overeengekomen prijsverhogingen enerzijds en de betalingen door Sol de Mallorca anderzijds juist zijn berekend door [geïntimeerde] (productie 23 van [geïntimeerde]) en dat [geïntimeerde], hiervan uitgaande, de juiste bedragen in rekening heeft gebracht, zodat per eind december 2008 inbeginsel sprake was van een betalingsachterstand van € 12.777,84 (inclusief de maanden mei en juni 2005). Slechts enig (beperkt) verschil is in theorie nog mogelijk bij (alsnog) aanpassing van de jaarhuur per 1 juli 2008, zoals door Sol de Mallorca gewenst, maar in deze procedure niet, althans niet deugdelijk, door haar is gevorderd.

49. De in hoger beroep gewijzigde vordering van Sol de Mallorca tot terugbetaling van de teveel betaalde huur tot en met het tweede kwartaal van 2012, wordt afgewezen. Niet alleen heeft Sol de Mallorca geen enkele toelichting gegeven op haar berekening, maar bovendien zijn er op het eerste gezicht al onjuistheden in aan te wijzen. Niet alleen ontbreekt daarin de huur over mei en juni 2005, maar bovendien heeft Sol de Mallorca niet aangegeven waarom de jaarlijkse trendmatige verhoging
per juli wordt berekend in plaats van
per 1 januari , zoals artikel 4.1 algemene bepalingen aangeeft.

50. Ad C)De meest prangende kwestie in dit geschil betreft die van de inmiddels verschuldigde jaarhuur. Sol de Mallorca heeft voorafgaand aan deze procedure aanspraak gemaakt op toepassing van artikel 4.4 huurcontract juncto artikel 4.2 algemene bepalingen, strekkende tot aanpassing van de huurprijs per 1 juli 2008 aan de markthuurwaarde.Hiertoe zijn door partijen ook deskundigen aangewezen (zie rechtsoverwegingen 2.7 tot en met 2.11). Vervolgens heeft [geïntimeerde] zich tot de kantonrechter gewend metonder meer een vordering tot vaststelling van de huur per 1 januari 2009 conform artikel 4.2 van de algemene bepalingen (dus de marktwaardemaatstaf; zie inleidende dagvaarding 27). Sol de Mallorca heeft geen vorderingingediend bij de kantonrechter tot vaststelling van de huur. Zij heeft volstaan met het voeren van verweer op dit punt. De kantonrechter heeft vervolgens beslist op de vordering van [geïntimeerde] (naar de maatstaf van artikel 7:303 BW). Beide partijen hebben over deze beslissing in hoger beroep geklaagd.

51. Sol de Mallorca klaagt met haar derde grief over de 14,5 m² magazijnruimte waar de kantonrechter vanuit is gegaan. Deze grief faalt. Noch in eerste aanleg noch in hoger beroep heeft Sol de Mallorca de stelling (en het daarop gebaseerde oordeel van de kantonrechter) bestreden dat huurster I voor wie zij in de plaats is gesteld, 14,5 m² magazijnruimte heeft gehuurd. Nu het bij de beoordeling hiervan aankomt op hetgeen partijen bij aanvang van de huur – dit is in dit geval de huur door huurster I – voor ogen heeft gestaan, is Sol de Mallorca als indeplaatsgestelde huurster hieraan gebonden. Latere wijzigingen maken dit niet anders.

51. Alvorens verder te beslissen wil het hof nader geïnformeerd worden, onder meer over de huidige stand van zaken. Daarom zal een comparitie worden gelast tot het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een schikking. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

Beslissing

Het hof:

• beveelt partijen in persoon, als het om een rechtspersoon gaat, deugdelijk vertegenwoordigd door een persoon die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is om een schikking aan te gaan, vergezeld van hun raadslieden, voor het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een minnelijke regeling te verschijnen voor de hierbij benoemde raadsheer-commissaris mr. M.A.F. Tan-de Sonnaville in één der zalen van het Paleis van Justitie, Prins Clauslaan 60 te Den Haag op
• bepaalt dat, indien één der partijen
• verstaat dat het hof reeds beschikt over een kopie van de volledige procesdossiers in eerste aanleg en in hoger beroep, inclusief producties, zodat overlegging daarvan voor de comparitie niet nodig is;
• bepaalt dat partijen de bescheiden waarop zij voor het overige een beroep zouden willen doen, zullen overleggen door deze

- houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.J. van der Ven en J.E.H.M. Pinckaers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 september 2013 in aanwezigheid van de griffier.