ECLI:NL:GHDHA:2013:3525

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.090.620/01

Zaaknummer rechtbank : 368698

Arrest van 24 september 2013

inzake

[appellante],

wonende te Leiden,

appellante,

hierna te noemen: [appellante],

advocaat: mr. J. Geelhoed te Naaldwijk,

tegen

DE GEMEENTE LEIDEN,

zetelend te Leiden,

geïntimeerde,

hierna te noemen: de Gemeente,

advocaat: mr. R. Lever te Leiden.

Het geding

Bij exploot van 11 juli 2011 is [appellante] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank 's-Gravenhage tussen partijen gewezen vonnis van 13 april 2011. Bij memorie van grieven (met productie) heeft [appellante] zes grieven aangevoerd, die bij memorie van antwoord (met producties) door de Gemeente zijn bestreden. Vervolgens hebben partijen op 25 mei 2013 de zaak door hun advocaten doen bepleiten, beiden aan de hand van overgelegde pleitnotities. Van het pleidooi is proces-verbaal opgemaakt. Ten slotte is arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

Het gaat in deze zaak om het volgende.

1.1

Op 8 augustus 1991 hebben [appellante] en de Gemeente een overeenkomst gesloten, waarbij [appellante] aan de Gemeente van het perceel, toen kadastraal bekend gemeente Leiden, sectie E, nummer 1921, het gedeelte, gelegen aan [adres], groot plm. 665 m², afstond en zelf het resterende gedeelte behield. Op het aan [appellante] verblijvende deel stond direct achter het aan de Gemeente over te dragen deel een loods. Op het aan de [straat] gelegen gedeelte van het aan [appellante] verblijvende perceel waren panden met één of meer bovenverdiepingen gesitueerd. Als voorwaarde is ten behoeve van [appellante] in de overeenkomst opgenomen:

“dat de nodige medewerking wordt verleend aan het gebruik van het resterende, niet door de gemeente aan te kopen, gedeelte van het perceel, kadastraal bekende gemeente Leiden, sectie E, nummer 1921, gelegen aan de [straat], als videotheek en dat voorts de mogelijkheid wordt geboden dit perceel eventueel te gebruiken voor de vestiging van kantoorruimte, ruimte ten behoeve van dienstverlenende bedrijven met een baliefunctie, zoals bijvoorbeeld reisbureaus, en als cafetaria, restaurant en winkelruimte in de niet-levensmiddelensektor, waarbij de verdiepingen uitsluitend als woningen ingericht dienen te worden.”

Op 13 augustus 1993 is de akte van levering gepasseerd. Daarin is deze voorwaarde voor zover van belang letterlijk overgenomen, met dien verstande dat na “nummer 1921,” is opgenomen:
“(thans kadastraal bekend gemeente Leiden, sectie E nummer 1945)”. Het gedeelte van het oorspronkelijke perceel met nummer 1921 dat is gelegen aan de [straat], heeft als kadastraal nummer 1945 gekregen, het gedeelte waarop de loods staat, nummer 1956.

1.2

In 2003 heeft [appellante] in de loods woonstudio’s gerealiseerd zonder dat zij beschikte over de daarvoor noodzakelijke bouwvergunning. Overleg met de Gemeente over deze studio’s heeft niet tot een oplossing geleid. In 2007 heeft de Gemeente aan [appellante] een last onder dwangsom opgelegd om de studio’s te verwijderen. Door [appellante] daartegen ingesteld rechtsmiddelen hebben niet tot het door haar gewenste resultaat geleid. De Gemeente heeft bij besluit van 20 oktober 2008 de aanvraag van [appellante] voor een bouwvergunning voor studio’s in de loods afgewezen. [appellante] heeft daartegen geen rechtsmiddel aangewend. De Gemeente heeft de studio’s in 2009 verwijderd en heeft de kosten daarvan bij [appellante] ingevorderd bij dwangbevel. Daartegen aangewende rechtsmiddelen hebben evenmin resultaat opgeleverd.

1.3

De Gemeente heeft bij besluit van 7 december 2007 een nieuw bestemmingsplan vastgesteld, dat mede betrekking heeft op het aan [appellante] verblijvende perceel. Daarbij heeft het gehele perceel van [appellante] de bestemming GD5 (gemengde doeleinden) gekregen. [appellante] heeft tegen dat besluit geen rechtsmiddel aangewend.

[appellante] heeft bij de rechtbank (kort samengevat) gevorderd dat deze voor recht zal verklaren dat partijen de bovenbedoelde overeenkomst hebben gesloten, dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door de overeenkomst niet na te komen en dat zij aansprakelijk is voor de daardoor door [appellante] geleden schade, alsmede dat de rechtbank de Gemeente zal veroordelen die schade, nader op te maken bij staat, te vergoeden en een voorschot daarop te betalen. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen.

Met haar
eerste griefkeert [appellante] zich tegen de overweging van de rechtbank dat de omstandigheid dat in de akte van levering als het kadastrale perceel waar op de afspraak betrekking heeft, uitdrukkelijk nummer 1945 is genoemd, een belangrijke aanwijzing vormt voor de juistheid van de door de Gemeente aan de overeenkomst gegeven uitleg. [appellante] voert aan dat die overweging niet juist kan zijn, omdat zij op het moment van het verlijden van de leveringsakte geen eigenares meer was van de bovenverdieping(en) van het op dat perceel gebouwde pand. De eerste grief is tevens gericht tegen de overweging van de rechtbank dat ook het feit dat zowel in de akte van levering als in de overeenkomst sprake is van het “gedeelte van het perceel (…) gelegen aan de [straat]”een belangrijke aanwijzing is voor de juistheid van het standpunt van de Gemeente. Volgens [appellante] heeft de rechtbank miskend dat ook het perceel met daarop de loods aan de [straat] is gelegen (en wel nummer 43-45) en dat in geen van beide stukken staat dat het bewuste perceel
directaan de straat is gelegen. Haar
tweede griefricht zich tegen het oordeel van de rechtbank dat juist door de toevoeging ‘gelegen aan de [straat]’ niet de conclusie getrokken kan worden dat de voorwaarde betrekking had op het volledige aan [appellante] verblijvende deel van perceel 1921. Zij wijst erop dat in de voorwaarde het woord ‘resterende’ is opgenomen en stelt dat de afspraak daarom voor het gehele overblijvende deel gold. Op dezelfde grond valt de
derde griefde overweging van de rechtbank aan, dat een redelijke uitleg van de zinsnede ‘waarbij de verdiepingen uitsluitend als woningen ingericht dienen te worden’ niet een recht op bewoning schept, maar een beperking geeft van de bedrijfsmatige functie van de ruimte op de begane grond. De
vierde griefbetreft de overweging van de rechtbank, inhoudende dat, voor zover [appellante] beoogt te stellen dat in de leveringsakte ten onrechte is afgeweken van de onderliggende overeenkomst, dit betoog faalt. [appellante] stelt thans (primair) dat van afwijking geen sprake is en dat, zoals bij de eerste grief is aangevoerd, de rechtbank de leveringsakte onjuist uitlegt. De
vijfde griefkomt op tegen het oordeel van de rechtbank dat de omstandigheid dat tussen partijen in de periode na 2003 is onderhandeld over legalisering van de studio’s, aan haar voorafgaande overweging niet afdoet en niet maakt dat de uitleg van de Gemeente onjuist is. [appellante] brengt naar voren dat uit de in die onderhandelingen opgestelde concepten blijkt dat de Gemeente wel degelijk bereid was mee te werken aan het verlenen van een vrijstelling van het bestemmingsplan voor het wonen op de verdiepingen. De
zesde griefis gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat andere feiten die de door [appellante] voorgestane uitleg kunnen dragen, niet zijn gesteld en dat dan voor nadere bewijslevering geen ruimte is. [appellante] verwijst daarbij naar specifieke stellingen over de uitleg van de overeenkomst die zij in haar nadere conclusie in eerste aanleg heeft ingenomen. De grieven zullen gezamenlijk worden behandeld.

In de kern betreft het geschil de uitleg van de litigieuze voorwaarde in de overeenkomst tussen partijen van 8 augustus 1991, voor zover het gaat om het realiseren van woningen op het gedeelte van het perceel waarop zich de loods bevindt. [appellante] stelt dat uit de tekst van die voorwaarde volgt dat de Gemeente verplicht is om ook medewerking te verlenen aan het realiseren van de door haar gewenste en in 2003 in twee verdiepingen gerealiseerde woningen in de loods, de Gemeente huldigt het standpunt dat zij daartoe niet gehouden is; zij stelt dat de voorwaarde uitsluitend betrekking heeft op het (direct) aan de [straat] gelegen gedeelte van het perceel (nummer 1945) en dat het zinsdeel inzake de woningen geen recht op bewoning schept.

Het hof stelt (met de rechtbank) voorop dat het bij de uitleg van de litigieuze voorwaarde aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

In het midden kan blijven of de litigieuze voorwaarde (dus in haar totaliteit) betrekking heeft op het gehele aan [appellante] verblijvende perceel, dan wel uitsluitend op het aan de [straat] grenzende gedeelte (nummer 1945) ervan. Het aan de Gemeente gemaakte verwijt betreft immers slechts het niet meewerken van de Gemeente aan realisatie/legalisatie van woningen in de loods. [appellante] verwijt de Gemeente in deze procedure niet dat zij niet heeft meegewerkt aan de realisatie van de in de overeenkomst bedoelde bedrijfsbestemmingen van het aan haar verblijvende gedeelte van haar perceel.

Het hof is van oordeel dat in de voorwaarde als zodanig niet valt te lezen dat de Gemeente zich heeft verplicht tot medewerking om op het aan [appellante] verblijvende deel van perceel 1921 woonruimte te realiseren. Het op woningen betrekking hebbende zinsdeel strekt er, gelezen binnen het kader van de voorwaarde als geheel, slechts toe te voorkomen dat verdiepingen voor bedrijfsdoeleinden worden gebruikt. De door [appellante] beoogde uitleg ligt, gelet op de omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst, ook niet voor de hand. Reden voor de Gemeente om de overeenkomst aan te gaan was haar wens om aan de Garenmarkt eengezinswoningen te realiseren; het belang voor [appellante] was daarin gelegen dat zij het door haar gerealiseerde, met het bestemmingsplan strijdige gebruik (als videotheek) van het aan haar verblijvende gedeelte gelegaliseerd kon krijgen. Daarbij komt dat niet is gesteld of gebleken dat ten tijde van het sluiten van de overeenkomst de loods – of, voor zover aanwezig, de verdieping daarvan – op enigerlei wijze of in enige mate als woning in gebruik was. Hadden partijen allebei de bedoeling gehad dat, in afwijking van de bestaande situatie, (boven)woningen in de (op het binnenterrein van het blok gelegen) loods zouden worden gerealiseerd, dan had het voor de hand gelegen dat dat in de litigieuze voorwaarde uitdrukkelijk was vastgelegd. Ook als [appellante] bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen had om in de loods woningen te realiseren, dan betekent dat nog niet dat dat bij de Gemeente toen bekend was, laat staan dat zij zich door de betreffende zinsnede wenste te verplichten om daaraan medewerking te verlenen. Dat met de Gemeente na de verwezenlijking van de woningen in de loods geruime tijd is gesproken over de mogelijkheid van legalisering daarvan, maakt dat niet anders.

[appellante] heeft zich bij de onderbouwing van haar vorderingen zowel in eerste aanleg als in hoger beroep uitsluitend gebaseerd op een uitleg van de voorwaarde die door het hof niet wordt gedeeld. Zij heeft niet gesteld en onderbouwd dat door haar voorafgaand of ten tijde van het sluiten van de overeenkomst met de Gemeente (of erna) niet in de tekst van de overeenkomst opgenomen afspraken zijn gemaakt over het realiseren van woningen ter plaatse van de loods, waaruit zou moeten volgen dat [appellante] de overeenkomst op de door haar voorgestane wijze mocht uitleggen. Zij heeft ter onderbouwing van haar stellingen wel bewijs aangeboden, maar dat bewijsaanbod is zodanig algemeen (“al haar stellingen”; punt 42 van de inleidende dagvaarding; “de feiten en omstandigheden waaronder de onderhandelingen ter zake het sluiten van de overeenkomst en ter zake de periode die ligt tussen het sluiten van de overeenkomst van 3 augustus 1991 en de datum van de akte van levering van 13 augustus 1993”; punt 23 van de nadere conclusie in eerste aanleg; eerste alinea van blz. 11 van de memorie van grieven) dat dit niet tot toelating tot bewijs leidt. Voor het overige is haar bewijsaanbod niet ter zake doende (laatste alinea van blz. 10 van de memorie van grieven). Het hof zal [appellante] daarom niet tot bewijs toelaten.

De slotsom is dat de grieven niet tot vernietiging van het vonnis leiden. Onder deze omstandigheid behoeft het beroep van de Gemeente op verjaring geen behandeling. Het hof zal het vonnis waarvan beroep bekrachtigen. Daarbij past een veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van de Gemeente.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage van 11 april 2011;

- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 649,- aan verschotten en € 2.682,- aan salaris advocaat;

- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, A.V. van den Berg en E.M. Dousma-Valk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 september 2013 in aanwezigheid van de griffier.