Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
Nummer BK-10/00740
Uitspraak d.d. 20 februari 2013
in het geding tussen:
[X] te [Z], belanghebbende,
en
de heffingambtenaar van de gemeente Dordrecht, de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 27 augustus 2010, nummer AWB 09/3, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslagen.
Beschikking, aanslagen, bezwaren en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Q] (hierna: het object), vastgesteld op € 127.000. De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2005 en de beschikking geldt voor het kalenderjaar 2007.
1.2. In één geschrift verenigd met de beschikking zijn voor het jaar 2007 wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht en wegens het gebruik krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht van het object, aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Dordrecht opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 127.000.
1.3. Bij drie in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaren tegen de beschikking en de aanslagen gedeeltelijk toegewezen en heeft hij de waarde van het object nader vastgesteld op € 83.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De eerste mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 24 augustus 2011, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Naar aanleiding van het verhandelde ter zitting heeft het Hof het onderzoek ter zitting geschorst en heeft vervolgens tussen het Hof en partijen een briefwisseling plaatsgevonden.
2.3. Een nadere mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 5 september 2012, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende was op 1 januari 2007 eigenaar en gebruiker van het object, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Q]. Het object betreft een kavel met een zogenaamde werkeenheid die deel uitmaakt van een complex van 11 woon-/werkeenheden (gesplitst in: 9 woonwerkeenheden, 2 werkeenheden, 9 garages en 36 parkeerplaatsen) in de wijk [wijk], plan [plan]. Het object heeft een kaveloppervlakte van circa 420 m², een werkeenheid met een oppervlakte van circa 128 m² en circa 36 m² extra grond. Het gebruiksdoel van het object is: bedrijfs- en parkeerdoeleinden. Het complex is gelegen in de nabijheid van de rijksweg [rijksweg].
3.2. De Inspecteur heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatierapport overgelegd. In het taxatierapport zijn de gegevens van één vergelijkingsobject, [a-straat 3], vermeld. [a-straat 3] heeft ook het gebruiksdoel bedrijfs- en parkeerdoeleinden en heeft een kaveloppervlakte van 515 m² en een bedrijfsruimte van 170 m². De taxateur heeft de jaarhuur, € 14.400, van [a-straat 3] als uitgangspunt genomen voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van het object op de waardepeildatum. De staat van onderhoud van [a-straat 3] is beter. [a-straat 3] is gelegen tegenover het object.
3.3. Belanghebbende heeft de kavel eind 1999 gekocht voor ƒ 146.287,50 (incl. OB) en voor de werkeenheid in 2000 de aanneemsom van ƒ 109.862,50 betaald.
3.4. In het op de waardepeildatum alsmede het begin van het WOZ-tijdvak geldende bestemmingsplan (Bestemmingsplan [plan]) is onder meer het volgende vermeld:
“Artikel 6
1.
De op de plankaart als zodanig aangewezen gronden zijn bestemd voor:
(…)
Voorzover op gronden mag worden gebouwd en/of bebouwing mag worden gebruikt ten behoeve van bedrijven, mag dit slechts voor bedrijven die behoren tot de categorieën 1 en 2 van de tot deze voorschriften behorende Staat van Inrichtingen.
In de categorie 2 zijn uitgezonderd chemigrafische bedrijven, autoreparatiebedrijven en fiets-, bromfiets- en motorfietsreparatiebedrijven.
(…).
STAAT VAN INRICHTINGEN
Toelichting
(…)
De toelaatbaarheid van de bedrijven kan als volgt worden omschreven:
categorie 1: inrichtingen die gelet op hun aard en invloed op de omgeving nodig en/of toelaatbaar zijn in woonwijken.
categorie 2: inrichtingen die gelet op hun aard en invloed op de omgeving toelaatbaar zijn tussen of onmiddellijk naast woongebouwen, echter alleen in gebieden met gemengde functies.”
De Staat van Inrichtingen bevat verder een indeling op grond van bedrijfsactiviteiten met vermelding tot welke categorie deze worden gerekend.
3.5.
In de brief van 29 september 2011 heeft de Inspecteur – naast overlegging van het bestemmingsplan alsmede het nieuwe bestemmingsplan uit 2008 – onder meer vermeld:
”Volgens informatie van de Omgevingsdienst Zuid-Holland-Zuid (OZHZ) vinden/vonden op het adres [a-straat 1] geen bedrijfsmatige activiteiten plaats die vallen onder de werkingssfeer van de Wet milieubeheer, waardoor er geen specifieke milieuvoorschriften gelden/golden voor [a-straat 1]. De OZHZ bepaalt overigens welke milieuvoorschriften aan de toegestane bedrijfsactiviteiten verbonden moeten worden. Dit geschiedt echter altijd op grond van ene concrete melding of vergunningaanvraag voor een concrete bedrijfsactiviteit en derhalve niet in algemene zin. Gelet op het vorenstaande is dit voor het adres [a-straat 1] niet aan de orde (geweest).
In 2006 is [a-straat 1] naar aanleiding van een klacht bezocht door een toezichthouder van de Milieudienst Zuid-Holland-Zuid (thans: Omgevingsdienst Zuid-Holland-Zuid). De toezichthouder heeft destijds eveneens geconstateerd dat er ter plaats geen bedrijfsactiviteiten worden uitgevoerd die vallen onder de werkingssfeer van de Wet milieubeheer.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil is:
1.
heeft de Inspecteur de waarde van het object op de waardepeildatum te hoog vastgesteld? en
2.
is sprake van schending van het gelijkheidsbeginsel doordat belanghebbende wordt aangeslagen voor zowel de eigenarenheffing als de gebruikersheffing en ter zake van andere objecten alleen de eigenarenheffing wordt geheven?
4.2.
Belanghebbende voert – zakelijk weergegeven – het volgende aan:
- het verkeerde bestemmingsplan is gehanteerd voor het jaar 2007;
- in het jaar 2007 is veranderde milieuwetgeving van kracht, het taxatierapport gaat uit van vervallen milieuwetgeving;
- een vervallen milieuzonering is toegepast;
- het object en het vergelijkingsobject [a-straat 3] zijn niet vergelijkbaar, de huurwaarde voor [a-straat 3] is gerealiseerd door het starten van een procedure op grond van artikel 19 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening;
- de functie van het object staat geheel ter discussie, het feitelijk gebruik wordt door de gemeente tot nihil gereduceerd;
- de notariële aktes van oktober 1999 en januari 2000 worden eenzijdig ontbonden;
- cultuurcode 37 wordt eenzijdig omgezet in cultuurcode 11, dit wordt veroorzaakt door het niet naleven en niet correct corrigeren van de voor het complex afgegeven bouwvergunning van 16 maart 1999;
- de notarieel opgedragen garages met garagedeuren worden bij vier van de negen woonwerkeenheden niet gerealiseerd;
- de gemeentelijke bedingen worden niet nagekomen;
- functies boven milieuklasse 3.1 betreffende geluid zijn onmogelijk door beperkende factoren zoals een te gering toelaatbare vloerbelasting en een onderbemeten elektravoorziening;
- het object wordt gereduceerd tot een groot formaat tuinhuisje, waardoor geen gebruikersbelasting hoeft te worden betaald;
- de heffingsgrondslag staat qua leveringsomvang, afmetingen object en afmetingen totaaloppervlak volledig ter discussie;
- het buitenterrein en de dakconstructie zijn illegaal voorzien van erfdienstbaarheden, in het taxatierapport is niet vermeld dat het buitenterrein en delen van het object illegaal door een derde zijn toegeëigend;
- er is sprake van een reeks misdrijven van personen uit de directe omgeving, deels veroorzaakt door delict verdovende middelen;
- er is sprake van het niet toepassen van het gelijkheidsbeginsel en van onbehoorlijk bestuur door de gemeente en haar ambtenaren;
- belanghebbende kan de functie en de waarde van het object niet herleiden, de functie en de heffingsgrondslag zijn duister;
- het is onmogelijk een genotsrecht te ontlenen aan het object;
- de publiekrechtelijke bouwvergunning blijft botsen met de privaatrechtelijk notariële aktes;
- in de koop-/aanneemovereenkomst zijn geen garagedeuren/sectionaaldeuren opgenomen en ook niet de muren tussen [a-straat 1] en [a-straat 2] en [a-straat 4] en [a-straat 3]. Dit zorgt voor bouwvergunningproblematiek;
- de rechtbank heeft geoordeeld op basis van de verkeerde Staat van Inrichtingen en het verkeerde bestemmingsplan.
4.3.
Voor de Inspecteur bestaat geen aanleiding zijn bij de rechtbank ingenomen standpunt te herzien.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vermindering van de waarde van het object tot op nihil.
5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
6.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid:
”2.4.1. Eiser was op 1 januari 2005 eigenaar van het object gelegen aan [a-straat 1] te [Q]. Het betreft een zogenaamde werkeenheid, welke deel uitmaakt van een complex van 11 woon-/werkeenheden (gesplitst in: 9 woonwerkeenheden, 2 werkeenheden, 9 garages en 36 parkeerplaatsen (in de wijk [wijk], plan [plan]). Het object heeft een kaveloppervlakte van 420 m².
2.4.2. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
2.4.3. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd waarmee de door verweerder voorgestane waarde wordt onderbouwd. Verweerder hanteert als referentiepand: [a-straat 3].Dit pand heeft evenals eisers pand het gebruiksdoel: bedrijfs- en parkeerdoeleinden en heeft een kaveloppervlakte van 515 m² en 170 m² aan bedrijfsruimte. Verweerder heeft het verhuurcijfer van dit pand als uitgangspunt genomen voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van eisers pand per 1 januari 2005. Verweerder hanteert een bedrag van € 14.400,- als jaarhuur voor [a-straat 3]. De staat van onderhoud van [a-straat 3] is ook beter. Het is object is gelegen tegenover het object van eiser.
Het taxatierapport is onder meer voorzien van foto’s van het object van eiser en van de referentieobjecten en van een kadastrale kaart. De rechtbank is, mede gelet op verweerders toelichting dienaangaande ter zitting, van oordeel dat het in het taxatierapport opgenomen referentieobject, gelet onder meer op het type object, de ligging en de oppervlakte van de verschillende onderdelen in zodanige mate vergelijkbaar zijn met het object van eiser, dat de marktgegevens van het referentieobject als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van het object van eiser.
Uit de gedingstukken en verweerders betoog ter zitting blijkt dat eisers object kan worden gebruikt voor bedrijfsactiviteiten. Echter geldt de beperking dat deze bedrijfsactiviteiten binnen de milieucategorieën 1 en 2 moeten vallen. Uit de door verweerder overgelegde Staat van bedrijfsactiviteiten blijkt dat er nog voldoende bedrijfsactiviteiten mogelijk zijn voor eisers object. Vorenbedoelde beperking is naar het oordeel van de rechtbank dus geen beperking waarmee bij de waardering van het object van eiser naar de maatstaf van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ rekening moet worden gehouden. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat van het hanteren van onjuiste wetgeving waardoor de functie van het object is komen te vervallen niet is gebleken. Ook eisers beroepsgrond dat op het object geen bestemming rust, volgt de rechtbank niet. Overigens rust ook volgens de stukken van het Kadaster op het perceel de bestemming bedrijventerrein (industrie).
Verweerder heeft ter zitting nog gesteld dat inderdaad een houtverwerkingsbedrijf en een metaalbewerkingbedrijf die ter plekke waren gevestigd, zijn aangeschreven te vertrekken. Dit is echter gebeurd omdat zij niet vielen binnen de milieucategorieën 1 en 2, maar binnen categorie 3. Eisers beroepsgrond hieromtrent kan dan ook niet tot een verlaging van de WOZ-waarde leiden.
Ten aanzien van de eisers beroepsgrond omtrent de bouwvergunning is door verweerder ter zitting gesteld dat er een aankondiging is geweest om de bouwvergunning en de feitelijke situatie met elkaar in overeenstemming te brengen. Deze omstandigheid en de door eisers naar voren gebrachte omstandigheid, dat in strijd is gehandeld met het bouwbesluit, kan niet tot verlaging van de waarde leiden, nu voor de Wet WOZ van belang is dat het object wordt gewaardeerd naar de feitelijke staat op de waardepeildatum. De vraag of eisers vorenbedoelde stellingen al dan niet juist zijn, blijft derhalve verder buiten de beoordeling van eisers beroep.
Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen zijn die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de vastgestelde WOZ-waarde van € 83.000,- voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
2.4.4. Het beroep is derhalve ongegrond.”
Beoordeling van het hoger beroep
Waarde van het object
7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7.2. De waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen kan ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
7.3. Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van het object niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. De Inspecteur heeft daartoe een taxatierapport overgelegd waarin de tegenoverliggende onroerende zaak als vergelijkingsobject is gebruikt. Voor dat object wordt een jaarhuur van € 14.400 betaald. Rekening houdend met het verschil in onderhoud en verschil in vloeroppervlakte en oppervlakte van het totale perceel en uitgaande van de niet ter discussie staande kapitalisatiefactor 10, is het Hof van oordeel dat de Inspecteur door uit te gaan van een waarde van € 83.000, de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Anders dan belanghebbende meent brengt het feit dat het gebruik door de eigenaar van het vergelijkingspand is gelegaliseerd via een procedure op grond van artikel 19 van Pro de Wet op de ruimtelijke ordening, niet mee dat dit pand niet als vergelijkingsobject kan dienen.
7.4. Het Hof verwerpt het standpunt van belanghebbende dat de ligging in de nabijheid van rijksweg [rijksweg] aanleiding geeft voor een lagere waarde in verband met een te hoge geluidsbelasting. Het vergelijkingsobject ligt immers evenzeer in de nabijheid van rijksweg [rijksweg]. De eventueel bestaande waardedrukkende invloed daarvan is naar het oordeel van het Hof verdisconteerd in de huurwaarde van dit vergelijkingsobject en daarmee in de waarde van het object.
7.5. Het Hof verwerpt evenzeer de stelling van belanghebbende dat het feit dat bij sommige andere woonwerkeenheden in de straat de garages niet zijn voorzien van garagedeuren, maar zijn betrokken bij de woning, invloed heeft op de waarde in het economische verkeer van belanghebbendes pand. Het object is een woonwerkeenheid en de waarde in het economische verkeer is bepaald door middel van vergelijking met een ander object dat eveneens is aan te merken als een woonwerkeenheid. Evenmin is aannemelijk gemaakt dat het betrekken van de garages van andere panden bij de woning, invloed heeft op de gebruiksmogelijkheden van het object.
7.6. Het Hof is voorts van oordeel dat belanghebbende op geen enkele wijze aannemelijk heeft gemaakt dat het gebruik van het object als woonwerkeenheid door de gemeente dan wel door anderen wordt beperkt. Het enkele feit dat derden – mogelijk valse – beschuldigingen uiten en de Omgevingsdienst Zuid-Holland-Zuid vervolgens die beschuldigingen onderzoekt, leidt niet tot de conclusie dat het gebruik overeenkomstig de bestemming van het object wordt beperkt. De Omgevingsdienst Zuid-Holland-Zuid heeft overigens telkens geen overtredingen vastgesteld.
Gelijkheidsbeginsel
7.7. Belanghebbende heeft gesteld dat hij zowel wordt aangeslagen voor het gebruikersdeel als het eigenarendeel van de onroerendezaakbelasting, terwijl ter zake van andere objecten in de straat slechts heffing ter zake van het eigenarendeel heeft plaatsgevonden.
De Inspecteur heeft ter zitting verklaard dat hij het wettelijke stelsel volgt en dat een gebruikersheffing pas plaatsvindt wanneer sprake is van een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient. Dat is het geval als de waarde die aan de bedrijfsruimte kan worden toegerekend meer dan 30 percent van de voor het combinatieobject vastgestelde WOZ-waarde bedraagt.
7.8. Het Hof heeft geen reden te twijfelen aan het door de Inspecteur op dit punt gestelde inzake het gevoerde beleid. Belanghebbende heeft voorts geen concrete gegevens overgelegd waaruit kan worden afgeleid dat de Inspecteur in afwijking van het voormelde beleid heeft gehandeld. Belanghebbende heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat in afwijking van het voormelde beleid in een meerderheid van de vergelijkbare gevallen in afwijking van de wettelijke regel is gehandeld. Het Hof verwerpt het beroep op het gelijkheidsbeginsel.
Slotsom
7.9. Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
8.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, J.J.J. Engel en T.A. Gladpootjes, in tegenwoordigheid van de griffier mr. L. van den Bogerd. De beslissing is op 20 februari 2013 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1.
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.