Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.122.690/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : C/10/410914/KG ZA 12-842
Zaak-/rolnummer rechtbank : C/10/410914/KG ZA 12-842
Arrest d.d. 16 juli 2013
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. R.S. Namjesky te Breda,
tegen
1. DGG VASTGOED II BV,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde sub 1,
hierna te noemen: DGG en
2. ALPHA PARTICIPATIES EN INVESTERINGEN B.V.,gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde sub 2,
hierna te noemen: Alpha,
geïntimeerden sub 1 en 2 tezamen te noemen: DGG c.s.,
2. ALPHA PARTICIPATIES EN INVESTERINGEN B.V.,gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde sub 2,
hierna te noemen: Alpha,
geïntimeerden sub 1 en 2 tezamen te noemen: DGG c.s.,
advocaat: mr. M.J.E. Boudesteijn te Rotterdam.
Het geding
Bij exploot van dagvaarding van 19 februari 2013, met daarin opgenomen acht grieven is [appellant] in hoger beroep gekomen van het door de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam tussen partijen in kort geding gewezen vonnis van 31 januari 2013. Bij tussenarrest van 2 april 2013 is een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 15 mei 2013. Ter gelegenheid van de comparitie hebben DGG c.s. een memorie van antwoord (met producties) genomen. Van de comparitie is proces-verbaal opgemaakt. Daarna is arrest bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
1.
Kort en zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep nog van belang betreft deze zaak een burengeschil, waarbij [appellant] door DGG c.s. in kort geding is gedagvaard met onder meer een vordering tot verwijdering van na te melden schutting wegens het veroorzaken van onrechtmatige hinder. DGG c.s. hebben daartoe gesteld dat [appellant] op een dusdanige wijze een schutting in zijn (na te melden) tuin heeft geplaatst dat aan hen daardoor licht en lucht wordt ontnomen, hetgeen onrechtmatige hinder oplevert. De voorzieningenrechter heeft (i) een spoedeisend belang aanwezig geacht, (ii) voorshands geoordeeld dat voldoende aannemelijk is dat sprake is van onrechtmatige hinder en (iii) [appellant], op straffe van een dwangsom veroordeeld de schutting te verwijderen.
2.
[appellant] is met acht grieven tegen deze beslissingen opgekomen. DGG c.s. hebben gemotiveerd verweer gevoerd. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
In dit verband zijn de volgende aannemelijk geworden feiten van belang, waarbij het hof verwijst naar de situatietekening die is gehecht aan het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 15 mei 2013.
In dit verband zijn de volgende aannemelijk geworden feiten van belang, waarbij het hof verwijst naar de situatietekening die is gehecht aan het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 15 mei 2013.
2.1 [appellant] is sinds 31 juli 1992 eigenaar van panden aan de [A-straat 1] en de [A-straat 2] te [plaats] (hierna: respectievelijk [A-straat 1] en [A-straat 2]). [appellant] is voorts sinds juli 1998 eigenaar van een afzonderlijk kadastraal perceel, te weten de achter [A-straat 1] gelegen tuin (hierna: de Tuin). Haaks hierop liggen de panden van DGG en Alpha, respectievelijk gelegen aan de [B-straat 1] en de [B-straat 2] te [plaats] (hierna: respectievelijk [B-straat 1] en [B-straat 2]; tezamen de kantoorpanden). De kantoorpanden zijn bestemd voor de verhuur. Zij grenzen met de achterzijde aan de Tuin en hebben aan die kant binnen twee meter van de erfgrens grote ramen (hierna: de Ramen), die uitzicht geven op de Tuin. [appellant] heeft de Tuin in de periode van 15 juli 1998 tot 15 juli 2011 verhuurd aan de toenmalige huurders van [B-straat 1]. De [A-straat 1] is door [appellant] tot in 2011 als kantoorruimte aan derden verhuurd geweest.
2.2 Alle hiervóór in rechtsoverweging 2.1 genoemde percelen waren tot enig moment in 1992 eigendom van een en dezelfde eigenaar, te weten [X] B.V..
2.3 [appellant] is voornemens om met zijn gezin de [A-straat 1] en de Tuin als woonruimte in gebruik te nemen. Hij heeft in verband met de door hem gewenste privacy in juni 2012 een schutting geplaatst in de Tuin, waardoor het uitzicht vanuit de Ramen is verminderd, een en ander zoals ook blijkt uit de foto, die aan eerdergenoemd proces-verbaal is gehecht.
Beoordeling van de spoedeisendheid
3.
Het hof is met de voorzieningenrechter van oordeel dat DGG c.s. (ook thans nog) een spoedeisend belang hebben bij hun vordering tot verwijdering van de schutting, nu zij in verband met de verhuurbaarheid van de kantoorpanden belang hebben bij het op korte termijn door hen gewenste herstel van uitzicht aan de achterzijde van hun panden. Het beroep op artikel 24 Rv wordt in dit verband verworpen, reeds omdat thans in ieder geval door beide partijen voldoende is aangevoerd om tot dit oordeel te kunnen komen.
Beoordeling van de gestelde onrechtmatige hinder
4.
Het hof stelt voorop dat in kort geding geen beslissing ten gronde kan worden gegeven omtrent een rechtstoestand. Anders gezegd: dit arrest heeft tussen partijen geen gezag van gewijsde ten aanzien van de na te melden verjaringsvraag. Toch zal het hof deze kwestie hierna behandelen in verband met de vraag of de verwijdering van de schutting al dan niet terecht is bevolen.
5.
Op grond van artikel 5:50 BW is het niet geoorloofd is om binnen twee meter van de grenslijn van een naburig erf vensters te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven, tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven. Vast staat dat van toestemming door [appellant] op dit moment geen sprake is, zodat de Ramen aan de achterzijde van de kantoorpanden in beginsel ongeoorloofd zijn.
6.
DGG c.s. stellen echter (onder meer) dat een eventuele vordering van [appellant] tot verwijdering van de Ramen is verjaard, waardoor de Ramen inmiddels wél geoorloofd zijn (naar het hof begrijpt op grond van de artikelen 3:105 en/of 106 BW). De stelplicht en bewijslast te dier zake rusten op DGG c.s. Zij stellen in dit verband dat de betreffende Ramen al langer dan twintig jaar aanwezig zijn. Zij verwijzen daartoe onder meer naar producties bij inleidende dagvaarding en productie 2 bij memorie van antwoord. De Ramen in beide panden waren, aldus DGG c.s., reeds vóór 1989 aanwezig, hetgeen ook blijkt uit de overgelegde bouwtekeningen uit 1952 (genoemde productie 2).
7.
[appellant] heeft gemotiveerd betwist dat er sprake is van extinctieve verjaring, alsmede dat de betreffende Ramen al zo lang aanwezig zijn. Blijkens de overgelegde tekeningen waren, aldus [appellant], hoogstens drie kleine raampjes aanwezig op circa 2,5 meter hoogte gemeten vanaf de vloer van de kantoorpanden of circa 3 meter hoogte gemeten vanaf de Tuin.
8.
Op grond van artikel 3:314 jo 3:306 BW verjaart de rechtsvordering tot opheffing van een ‘onrechtmatige toestand’ (in dit geval het met artikel 5:50 BW strijdige uitzicht) na 20 jaar. Niet, althans onvoldoende, weersproken is dat alle percelen tot enig moment in 1992 in één hand waren. Een vordering tot opheffing van een onrechtmatige toestand kon op dat moment niet worden ingesteld (de Ramen boden immers uitzicht op een eigen erf), zodat toen nog geen verjaringstermijn is gaan lopen. Niet duidelijk is hoe de situatie was in de periode 1992-1998. DGG c.s. hebben daar niets concreets over gezegd, terwijl [appellant] (ter comparitie) heeft betoogd dat volgens hem [B-straat 1], [B-straat 2] en de Tuin in die periode in één hand waren. Gedurende de verhuur van de Tuin aan de toenmalige huurder van [B-straat 1] in de periode juli 1998 tot juli 2011 kon de aanwezigheid van de Ramen in [B-straat 1] ook niet leiden tot een vordering tot opheffing van een ‘onrechtmatige toestand’, aangezien in die periode de huurder van [B-straat 1] gerechtigd was tot uitzicht op de door hem gehuurde Tuin. Of het in diezelfde periode de instemming had van [appellant] (als eigenaar/verhuurder van de Tuin) of van de huurder van de [B-straat 1] (als gebruiker van de Tuin) dat ook de [B-straat 2] op de Tuin uitzag, is niet geheel duidelijk, maar bij gebreke van stellingen of aanwijzingen van het tegendeel, acht het hof dit voorshands aannemelijk. Hoe dan ook, er zijn zoveel twijfels gerezen omtrent de door DGG c.s. gestelde extinctieve verjaring, dat daar in deze kort gedingprocedure niet vanuit kan worden gegaan.
Onder deze omstandigheden moet voorshands worden geoordeeld dat het aan DGG c.s. niet is toegestaan om de betreffende Ramen met uitzicht op de Tuin aanwezig te hebben, zodat [appellant] binnen zekere grenzen gerechtigd is om maatregelen daartegen te nemen. [appellant] heeft expliciet te kennen heeft gegeven (memorie van grieven 65 en proces-verbaal comparitie van 15 mei 2013) dat het hem om zijn privacy te doen is en dat hij bereid is om akkoord te gaan met deels ondoorzichtig gemaakte ramen (door melkglas, plakfolie of iets dergelijks). Nu DGG c.s. hebben geweigerd dit redelijke aanbod te accepteren bestaat in de gegeven omstandigheden onvoldoende grond om te oordelen dat de schutting onrechtmatige hinder jegens DGG c.s. opleverde.
Onder deze omstandigheden moet voorshands worden geoordeeld dat het aan DGG c.s. niet is toegestaan om de betreffende Ramen met uitzicht op de Tuin aanwezig te hebben, zodat [appellant] binnen zekere grenzen gerechtigd is om maatregelen daartegen te nemen. [appellant] heeft expliciet te kennen heeft gegeven (memorie van grieven 65 en proces-verbaal comparitie van 15 mei 2013) dat het hem om zijn privacy te doen is en dat hij bereid is om akkoord te gaan met deels ondoorzichtig gemaakte ramen (door melkglas, plakfolie of iets dergelijks). Nu DGG c.s. hebben geweigerd dit redelijke aanbod te accepteren bestaat in de gegeven omstandigheden onvoldoende grond om te oordelen dat de schutting onrechtmatige hinder jegens DGG c.s. opleverde.
9.
Dit betekent dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de vordering van DGG c.s. tot verwijdering van de schutting alsnog zal worden afgewezen Hierbij past een kostenveroordeling ten laste van DGG c.s.. Onder deze omstandigheden heeft [appellant] geen belang bij verdere afzonderlijke bespreking van zijn stellingen en grieven.
10.
Ten overvloede overweegt het hof nog als volgt. Het is het hof bekend dat [appellant] inmiddels onder druk van het bestreden vonnis de schutting heeft verwijderd. Het lijkt, mede gelet op het voorgaande, de voorkeur te hebben dat partijen hun geschil oplossen doordat DGG c.s. de Ramen (in ieder geval voorlopig) ondoorzichtig maakt, boven het terugplaatsen van de schutting door [appellant]. Zoals [appellant] echter met juistheid naar voren heeft gebracht, is hij niet gerechtigd om iets aan de Ramen van DGG c.s. te doen, zodat DGG c.s. het aan zichzelf te wijten hebben indien deze oplossing niet wordt bereikt.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het bestreden vonnis;
- wijst alsnog af de vorderingen van DGG c.s;
- veroordeelt DGG c.s. in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellant] tot op 31 januari 2013 begroot op € 274,-- verschotten en € 816,-- aan salaris advocaat;
- veroordeelt DGG c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellant] tot op heden begroot op € 401,82 aan verschotten en € 1.788,--aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.J. van der Ven en E.M. Dousma-Valk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 juli 2013 in aanwezigheid van de griffier.