Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummers 11/00769 t/m 11/00774
uitspraakdatum: 11 september 2012
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 13 oktober 2011, nummers AWB 11/00668 t/m AWB 11/00671, AWB 11/00673 en AWB 11/00674
in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de Ambtenaar),
betreffende beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij zes in één geschrift vervatte beschikkingen de waarden van de onderstaande onroerende zaken, voor het kalenderjaar 2010 – naar de waardepeildatum 1 januari 2009 – als volgt vastgesteld:
Onroerende zaak Vastgestelde WOZ-waarde
a-straat 1, te Q € 138.000
a-straat 2, te Q € 124.000
a-straat 3,, te Q € 138.000
a-straat 4, te Q € 201.000
a-straat 5, te Q € 202.000
a-straat 6, te Q € 198.000
1.2 Belanghebbende heeft tegen deze waardebeschikkingen bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarden gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen voornoemde uitspraken van de Ambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft bij uitspraak van 13 oktober 2011 de beroepen ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft bij brief van 22 november 2011, ingekomen bij het Hof op 23 november 2011, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 mei 2011 te Arnhem. Belanghebbende is daar vertegenwoordigd door haar gemachtigde en taxateur A. De Ambtenaar is verschenen bijgestaan door taxateur B.
1.6 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar van de objecten a-straat 1 t/m 6 te Q (hierna: de onroerende zaken). Het betreft bovenwoningen die zijn gelegen in een gemeentelijk monument dat is gebouwd in 1886. Oorspronkelijk bestond het gebouw uit vier eengezinswoningen. In 1992 is het pand volledig verbouwd en gesplitst in negen appartementen. Tot elk appartement behoort een berging. Tegenover de onroerende zaken is een parkeerterrein gelegen.
2.2 De panden gelegen aan de a-straat 7 tot en met 8 worden gebruikt voor raamprostitutie.
2.3 De Ambtenaar heeft in de procedure voor de Rechtbank drie op 15 april 2011 door B, taxateur van de gemeente Nijmegen, opgestelde taxatierapporten overgelegd. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarden zijn in de taxatierapporten de gerealiseerde verkoopprijzen en de uiterlijke objectkenmerken opgenomen van vergelijkingsobjecten die omstreeks de waardepeildatum in eigendom zijn overgedragen, te weten:
a-straat 1 en a-straat 3
Bouwjr Inhoud Waarde per m3 Waarde
totaal Kwa-liteit Onder-houd Bijzonder-
heden Verkoopprijs
Datum
a-straat 1
1886 194 m3
8 m3 € 760
€ 190 € 147.440
€ 1.520 3 3 - € 138.000 (woz)
€ 148.000 (tax.)
a-straat 3 1886 181 m3
17 m3 € 760
€ 190 € 137.560
€ 3.230 3 3 -
€ 138.000 (woz)
€ 140.000 (tax.)
b-straat 1 1896 161 m3
6 m3 € 915
€ 190 € 147.315
€ 1.140 3 4 - € 147.500
02-06-2008
b-straat 2
1898 190 m3
205 m3 € 805
€ 190 € 152.950
€ 38.950 3 3 - € 210.000
20-05-2009
c-straat 1
1895 212 m3
- € 805 € 170.660 3 3 dakkapel
€ 3.500 € 173.651
02-10-2008
a-straat 2
Bouwjr Inhoud Waarde per m3 Waarde totaal Kwa-liteit Onder-houd Bijzonder-
heden Verkoopprijs
Datum
a-straat 2 1886 163 m3
13 m3 € 775
€ 190 € 126.325
€ 2.470 3 3 - € 124.000 (woz)
€ 128.000 (tax.)
b-straat 1) 1896 161 m3
6 m3 € 915
€ 190 € 147.315
€ 1.140 3 4 - € 147.500
02-06-2008
b-straat 2 1898 190 m3
205 m3 € 805
€ 190 € 152.950
€ 38.950 3 3 - € 210.000
20-05-2009
d-straat 1 1874 140 m3
- € 870 € 121.800 3 3 dakkapel
€ 3.500 € 124.000
05-06-2008
a-straat 4, 5 en 6
Bouwjr Inhoud Waarde per m3 Waarde toaal Kwa-liteit Onder-houd Bijzonder-
heden Verkoopprijs
Datum
a-straat 4 1886 283 m3
12 m3 € 735
€ 190 € 208.005
€ 2.280 3 3 - € 201.000 (woz)
€ 210.000 (tax.)
a-straat 5 1886 284 m3
14 m3 € 735
€ 190 € 208.740
€ 2.660 3 3 dakkapel
€ 3.500 € 202.000 (woz)
€ 214.000 (tax.)
a-straat 6 1886 277 m3
19 m3 € 735
€ 190 € 203.595
€ 3.610 3 3 dakkapel
€ 3.500 € 198.000 (woz)
€ 210.000 (tax.)
a-straat 9 1886 287 m3
16 m3 € 815
€ 190 € 233.905
€ 3.040 3 3 - € 236.600
04-08-2008
e-straat 1 1900 295 m3
16 m3 € 785
€ 190 € 231.575
€ 3.040 3 4 - € 235.000
15-09-2008
f-straat 1 1906 259 m3
- € 820 € 212.380 3 3 dakkapel
€ 2.500 € 213.500
09-10-2009
2.4 De Ambtenaar heeft ter zitting van het Hof een matrix overgelegd waarin is weergegeven hoeveel percent de voor de onroerende zaken gehanteerde m3-waarden afwijken van de gemiddelde m3-waarden zoals die uit de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen voortvloeien. De matrix luidt als volgt:
Object WOZ-
waarde Waarde
berging dakkapel Waarde
woning Inhoud Waarde per m3 Gemid.waarde per m3
verg. objecten Verschil
a-straat 1 € 138.000 € 1.520 € 136.480 194 m3 € 704 € 842 19,6 %
a-straat 2 € 124.000 € 2.470 € 121.530 163 m3 € 746 € 863 15,8 %
a-straat 3 € 138.000 € 3.230 € 134.770 181 m3 € 745 € 842 13,0 %
a-straat 4 € 201.000 € 2.280 € 198.720 283 m3 € 702 € 807 14,9 %
a-straat 5 € 202.000 € 6.160 € 195.840 284 m3 € 690 € 807 17,0 %
a-straat 6 € 198.000 € 7.110 € 190.890 277 m3 € 689 € 807 17,1 %
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2009.
3.2 Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat gelet op de raamprostitutie de correctie voor het verschil in ligging minimaal 20 percent dient te bedragen. Belanghebbende staat in hoger beroep de volgende waarden voor:
Onroerende zaak Vastgestelde WOZ-waarde Beoogde WOZ-waarde
a-straat 1 € 138.000 € 133.000
a-straat 2 € 124.000 € 115.000
a-straat 3 € 138.000 € 126.000
a-straat 4 € 201.000 € 189.000
a-straat 5 € 202.000 € 192.000
a-straat 6 € 198.000 € 189.000
3.3 De Ambtenaar bestrijdt niet dat van de raamprostitutie een waardeverminderende invloed uitgaat, maar stelt zich op het standpunt dat daarmee voldoende rekening is gehouden bij de vastgestelde en door de Rechtbank bevestigde waarden. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de Ambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
4.3. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden verwijst de Ambtenaar naar de in punt 2.3 genoemde taxatierapporten. Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende zich in grote lijnen aan deze taxatierapporten geconformeerd en het geschil beperkt tot het antwoord op de vraag of bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden met de waardeverminderende invloed die uitgaat van de raamprostitutie. De gemachtigde van belanghebbende heeft verklaard dat de waardedruk hoofdzakelijk voortvloeit uit het negatieve imago dat als gevolg van de raamprostitutie aan de a-straat kleeft en dat verder ook de (geluids)overlast van mensen die zich nabij de panden ophouden en auto’s die zowel overdag als in de nachtelijke uren af- en aanrijden, een negatieve invloed hebben op de waarde.
4.4 Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar met de overlegde taxatierapporten en hetgeen hij daaraan in zijn stukken en ter zitting onweersproken heeft toegevoegd aannemelijk gemaakt dat hij – door m3-waarden te hanteren die 13 percent tot 19,6 percent lager liggen dan de gemiddelde m3-waarden zoals die uit de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen voortvloeien – voldoende rekening heeft gehouden met de waardedrukkende invloed die zou uitgaan van de raamprostitutie. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat i) de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn voor wat betreft bouwjaar en ligging en – op twee na – eenzelfde onderhoudstoestand en kwaliteitsniveau kennen als de in geschil zijnde onroerende zaken, ii) de onroerende zaken een relatief vrij uitzicht hebben aan de voorzijde en zijn gelegen in een gewilde buurt, aan de rand van het centrum, nabij het park en het station, iii) aan de overzijde van de straat sociale huurwoningen zijn gelegen waarin gezinnen wonen met kinderen, iv) een deel van de gehanteerde vergelijkingsobjecten weliswaar geen overlast van raamprostitutie ondervindt maar wel is gelegen aan drukke wegen, v) de overlast zoals beschreven in de brief van het college van Burgemeester en Wethouders aan de raad van de gemeente Nijmegen inzake de evaluatie van de tippelzone betrekking heeft op de tippelzone aan g-straat en niet op de raamprostitutie aan de a-straat, vi) het vergelijkingsobject a-straat 9 – dat is gelegen op 50 meter afstand van de raamprostitutie en derhalve te kampen heeft met dezelfde imagoschade en, zij het in mindere mate, dezelfde (geluids)overlast – is verkocht voor een prijs die per m3 niet afwijkt van de m3-waarden die voor de andere vergelijkingsobjecten zijn gerealiseerd, en vii) de onroerende zaken niet op de begane grond zijn gelegen, derhalve minder hinder ondervinden van passerend publiek en bovendien beschikken over een ingang aan de achterzijde.
4.5 Gelet op het hiervoor overwogene heeft de Ambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarden zoals die door hem bij beschikking zijn vastgesteld niet te hoog zijn.
Slotsom
Het hoger beroep is ongegrond.
5. Kosten
Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.M. Ettema, voorzitter, mr. J.A. Monsma en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
De beslissing is op 11 september 2012 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(S. Darwinkel) (C.M. Ettema)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 september 2012.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.