Uitspraak
Arrest d.d. 3 april 2012
Zaaknummer 200.078.803/01
(zaaknummer rechtbank: 479845 CV 09-18025)
HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
Nevenzittingsplaats Leeuwarden
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
Kopal Beleggingsmaatschappij B.V.,
gevestigd te Amstelveen,
appellante in principaal appel,
geïntimeerde in incidenteel appel,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: Kopal,
advocaat: mr. R.M. Berendsen, kantoorhoudende te Amsterdam,
tegen
[B.V. G],
gevestigd te Huizen,
geïntimeerde in principaal appel,
appellante in incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [B.V. G.],
advocaat: mr. A.M. Vreeswijk, kantoorhoudende te Hilversum.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 15 september 2010 door de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad (hierna: de kantonrechter).
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 13 december 2010 is door Kopal hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [B.V. G.] tegen de zitting van dinsdag 14 december 2010. In de dagvaarding is de grief opgenomen en is een productie overgelegd.
De conclusie van de dagvaarding in hoger beroep luidt:
" (…) voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad het vonnis waarvan appel te vernietigen en geïntimeerde alsnog te veroordelen gelijk in eerste aanleg is gevorderd onder verwijzing van geïntimeerde in de kosten van de procedure in beide instanties."
Kopal heeft van eis geconcludeerd.
Bij memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel met productie, is door [B.V. G.] verweer gevoerd en incidenteel appel ingesteld met als conclusie:
"(...) voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te bekrachtigen het vonnis van de Rechtbank a quo dan wel op deze en/of andere - betere - gronden de vordering van Kopal af te wijzen door niet ontvankelijk verklaring althans de vordering te ontzeggen; voorts Kopal te veroordelen in de kosten zowel in hoger beroep als in die van de eerste instantie."
Bij memorie van antwoord in incidenteel appel is door Kopal verweer gevoerd met als conclusie:
"Kopal concludeert tot afwijzing van het incidentele appel en vraagt het hof [B.V. G.] ook in het
incidenteel appel te verwijzen in de kosten en wel bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren
arrest."
Partijen hebben de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
Kopal heeft in principaal appel één grief geformuleerd. [B.V. G.] heeft in incidenteel appel één grief geformuleerd.
De beoordeling
de feiten in principaal en incidenteel appel
1.1 Het hof ziet in dit geding aanleiding de feiten zelfstandig vast te stellen. Deze feiten komen in het kort op het volgende neer.
1.2 Op 17 februari 2001 hebben Kopal als verhuurder en [B.V. G.] als huurder een huurovereenkomst gesloten betreffende bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW. De huurovereenkomst heeft betrekking op een bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] en is aangegaan voor de periode van vijf jaar, ingaande 1 maart 2001. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 372,59 per maand.
1.3 In de huurovereenkomst zijn, voor zover van belang, de volgende bepalingen opgenomen:
"Duur, verlenging en opzegging
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 01 maart 2001 en lopende tot en met 28 februari 2006.
3.2 Na het verstrijken van de in de 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot en met 28 februari 2011. Hierna wordt deze huurovereenkomst telkenmale voor aansluitende perioden van 5 jaar voortgezet.
3.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 12 maanden.
(…)"
1.4 Op enig moment heeft [B.V. G.] het betalen van de huurpenningen gestaakt. De huurovereenkomst is bij vonnis van de kantonrechter van 22 juni 2005 ontbonden wegens wanprestatie. [B.V. G.] is bij dat vonnis veroordeeld tot ontruiming van de bedrijfsruimte en tot betaling van de huurachterstand, de nog tot de ontruiming verschuldigde huurprijs, rente en kosten aan Kopal. Tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld.
1.5 [B.V. G.] heeft de bedrijfsruimte per 31 juli 2005 ontruimd en opgeleverd. Voorts heeft [B.V. G.] op dat moment aan zijn uit voormeld vonnis voortvloeiende betalingsverplichtingen voldaan. [B.V. G.] heeft Kopal toen het volgende geschreven:
"Geachte mevrouw/mijnheer,
Middels dit schrijven willen wij u hiermee op de hoogte brengen dat de
[adres] te [plaats] ontruimt is en vragen wij aan u voor een
afspraak voor de sleutel-overdracht. Tevens zouden wij graag een
opsplitsing van de door u genoemde hoofdsom willen ontvangen. Daarbij
ook meldende dat er een waarborgsom is betaald (zie blad 2) à de som
€ 2499,- op 15-10-2001. Deze waarborgsom willen we in mindering
gebracht zien worden op de vordering. (…) "
het geschil en de beslissing in eerste aanleg
2.1 Kopal vordert schadevergoeding op grond van art. 6:277 BW wegens voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst, bestaande uit huurderving vanaf 1 augustus 2005 tot het moment waarop de overeenkomst zonder ontbinding zou zijn geëindigd, te weten 28 februari 2006. Kopal vordert -samengevat- een bedrag ad € 2.608,13, te vermeerderen met de contractuele rente ad € 2.451,64 en daarbij 2% over de hoofdsom voor iedere maand vanaf 1 december 2009 tot het moment waarop het bedrag is voldaan. Subsidiair vordert Kopal wettelijke handelsrente over de hoofdsom, te weten ad € 1.273,72 vanaf 1 december 2009 tot de dag waarop alles is voldaan. Daarnaast vordert Kopal [B.V. G.] te veroordelen in de buitengerechtelijke en de gerechtelijke kosten.
2.2 [B.V. G.] heeft verweer gevoerd tegen de vordering.
2.3 In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de vordering van Kopal afgewezen. Kopal is veroordeeld in de proceskosten.
met betrekking tot de grieven
in incidenteel appel
3.1 [B.V. G.] stelt zich op het standpunt dat Kopal zijn recht op schadevergoeding heeft verwerkt dan wel het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt bij [B.V. G.] dat zij geen behoefte meer had aan schadevergoeding vanwege het feit dat zij (Kopal) niet heeft gereageerd op de brief van 31 juli 2005 en daarna gedurende een periode van vier jaar heeft stilgezeten.
3.2 Het hof kan [B.V. G.] hierin niet volgen. Het enkele stilzitten van Kopal gedurende een zekere periode is onvoldoende om te spreken van gerechtvaardigd gewekt vertrouwen dat geen gebruik meer zal worden gemaakt van haar recht om schadevergoeding te vorderen. Voorts vormt Kopals vermeende gebrek aan inzet om een nieuwe huurder te zoeken en op die manier de schade te beperken, geen bijkomende omstandigheid die vertrouwen heeft gewekt bij [B.V. G.] dat geen aanspraak zou worden gemaakt op schadevergoeding. De grief treft geen doel.
in principaal appel
4.1 Ten aanzien van de vraag of sprake is van huurderving, stelt het hof voorop dat nu de huurovereenkomst is ontbonden vanwege de tekortkoming (de betalings¬achterstand) van [B.V. G.], op [B.V. G.] op grond van art. 6:277 BW de verplichting rust de in dat wetsartikel bedoelde schade van Kopal te vergoeden. De omvang van deze schade kan worden vastgesteld door met elkaar te vergelijken, enerzijds, de hypothetische situatie waarin Kopal zou hebben verkeerd bij een in alle opzichten onberispelijke wederzijdse nakoming door [B.V. G.] en, anderzijds, de feitelijke situatie waarin Kopal na ontbinding van de overeenkomst verkeert (HR 10 juli 2009, LJN: BI 3402). De bewijslast en het bewijsrisico betreffende de omvang van de gestelde schade berust, overeenkomstig de hoofdregel van art. 150 Rv, op Kopal.
4.2 [B.V. G.] meent dat Kopal heeft nagelaten voldoende te onderbouwen dat zij schade heeft geleden en wat de omvang van deze eventuele schade zou zijn. Kopal heeft deze stelling gemotiveerd betwist, in welk verband zij een verklaring heeft overgelegd van dhr. [X] van makelaardij [het makelaarskantoor], d.d. 4 november 2010, gericht aan de raadsman van Kopal. De brief luidt, voor zover relevant, als volgt:
"Geachte heer Berendsen,
(…)
Na de oplevering van het gehuurde door de laatste huurder [B.V. G] omstreeks 31 juli 2005, is de unit weer verhuurd met ingang van 15 juli 2006 aan [Y]. Het gehuurde heeft dus van 1 augustus 2005 tot 15 juli 2006 leeg gestaan. Het is in die periode bij niemand in gebruik geweest.
Wij hebben steeds alles gedaan en doen steeds alles dat van een redelijk handelend makelaar kan worden verwacht om tot verhuur van deze panden te komen.
Het kan zijn dat de ex-huurder het oneens is met onze werkwijze, maar wij merken op dat zij zelf ook geen huurders heeft kunnen vinden voor de betreffende unit.
(…) "
4.3 Naar het oordeel van het hof heeft Kopal hiermee voldoende aannemelijk gemaakt dat zij schade heeft geleden in de vorm van huurderving in de periode van 1 augustus 2005 tot 1 maart 2006. De stelling van [B.V. G.] dat de verklaring geen inzicht geeft voor welke huurprijs de unit is verhuurd, doet niet af aan het feit dat de verklaring wel inzicht geeft in het moment waarop de unit weer is verhuurd, te weten na 1 maart 2006. Nu [B.V. G.] niet gemotiveerd heeft bestreden dat de unit niet voor 1 maart 2006 is verhuurd aan een derde, dient ervan te worden uitgegaan dat de unit van 1 augustus 2005 tot 1 maart 2006 niet verhuurd is geweest en dat Kopal over die periode geen huurinkomsten heeft genoten. In de hypothetische situatie van correcte nakoming zou zij deze wel hebben genoten. Zij heeft dan ook in beginsel aanspraak op vergoeding van deze schade.
4.4 De grief treft in zoverre doel.
5.1 Gelet op de devolutieve werking van het hoger beroep dient nog aan de orde te komen het verweer van [B.V. G.] met betrekking tot de schadebeperking. Dit verweer slaagt niet, nu het gelet op hetgeen Kopal ter zake heeft aangevoerd op de weg ligt van [B.V. G.] dit verweer nader te onderbouwen. Dat heeft zij nagelaten.
5.2 De gevorderde contractuele rente is niet toewijsbaar. In casu speelt een wettelijke verplichting tot schadevergoeding, hetgeen maakt dat de gewone wettelijke rente van toepassing is vanaf de datum van ontruiming, te weten 1 augustus 2005.
5.3 Met betrekking tot de gevorderde incassokosten overweegt het hof dat het hier geen kosten betreft die niet reeds onder de proceskostenveroordeling vallen. Een aparte toewijzing is derhalve niet aan de orde.
Slotsom
6 Het vonnis waarvan beroep (in de hoofdzaak) zal worden vernietigd en de vordering van Kopal zal alsnog worden toegewezen als na te melden. [B.V. G.] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in beide instanties (salaris advocaat in hoger beroep: 1,5 punt tarief I).
De beslissing
Het gerechtshof:
vernietigt het vonnis van 15 september 2010, voor zover in de hoofdzaak gewezen;
veroordeelt [B.V. G.] ten titel van schadevergoeding tot betaling aan Kopal van
€ 372,59 per maand over de maanden augustus 2005 t/m februari 2006, elke termijn te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van de daarop volgende maand tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [B.V. G.] in de kosten van het geding in eerste aanleg en hoger beroep, aan de zijde van Kopal, tot op heden bepaald:
in eerste aanleg: op € 280,25 verschotten en € 500,- salaris gemachtigde;
in appel: op € 713,89 verschotten en € 948,- geliquideerd salaris voor de advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Aldus gewezen door mrs. K.E. Mollema, voorzitter, M.E.L. Fikkers en H. de Hek en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 3 april 2012 in het bijzijn van de griffier.