Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 11/00304
uitspraakdatum: 6 maart 2012
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 23 februari 2011, nummer SBR 10/1874, in het geding tussen belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente IJsselstein (hierna: de Ambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2008 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2007 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2008 vastgesteld op € 642.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) vanwege het genot van de onroerende zaak krachtens eigendom vastgesteld op € 581,12.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 28 april 2010, de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam. Het gerechtshof te Amsterdam heeft de zaak op de voet van artikel 8:13 van Pro de Algemene wet bestuursrecht verwezen naar het gerechtshof te Arnhem (hierna: het Hof).
1.5 Tot de stukken van het geding behoren voorts de aanvulling van het beroepschrift van 1 september 2011, het verweerschrift van de Ambtenaar, alle stukken die nadien door partijen in hoger beroep zijn overgelegd, alsmede het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 december 2011 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de Ambtenaar.
1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
1.8 Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft het Hof een op 14 december 2011 gedagtekende brief van belanghebbende ontvangen. In deze brief maakt belanghebbende aanvullende opmerkingen naar aanleiding van de gehouden zitting. Het Hof vindt in de inhoud van deze brief geen aanleiding de behandeling van de zaak te heropenen. Een afschrift van de brief is aan deze uitspraak gehecht.
2. De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Deze zaak betreft een omstreeks 1975 gebouwde buiten de bebouwde kom van Z gelegen eengezinswoning met garage. De garage is gebouwd tegen een aangrenzend bedrijfspand. De woning (zonder garage) heeft een inhoud van 675 m3 en was op de peildatum niet aangesloten op het riool of aardgasvoorziening. De onder en bij de woning gelegen grond, in eigendom bij belanghebbende, beloopt in totaal 2911 m2. Aanvankelijk bezat belanghebbende onder en om de woning 1875 m2 grond. In 2004 heeft hij een achter zijn perceel gelegen - daarvan door een sloot gescheiden - stuk grond van 1036 m2 erbij gekocht voor € 20.400 (hierna: de achterliggende grond). Deze grond heeft een agrarische bestemming.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil is a) of de in 2004 bijgekochte grond terecht tot de onroerende zaak is gerekend en b) of de Ambtenaar de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld.
3.2 Belanghebbende beantwoordt deze vragen ontkennend.
3.3 De Ambtenaar beantwoordt deze vragen bevestigend.
3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.5 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de Ambtenaar en tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum op € 530.550.
3.6 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Belanghebbende heeft met betrekking tot de achterliggende grond aangevoerd dat de Ambtenaar deze ten onrechte betrekt bij de te waarderen onroerende zaak. Belanghebbende wijst er op dat er een sloot ligt tussen het woonperceel van 1875 m2 en die grond. De achterliggende grond heeft bovendien een eigen uitgang. Samenvoeging van deze grond met de bij de woning behorende grond ligt volgens belanghebbende niet voor de hand.
4.2 De Ambtenaar stelt zich op het standpunt dat de achterliggende grond behoort tot de onroerende zaak.
4.3 Art. 16 Wet Pro WOZ bepaalt dat een samenstel van twee of meer eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen, als één onroerende zaak worden aangemerkt. In dit geval is sprake van twee aan elkaar grenzende percelen grond, waarvan belanghebbende eigenaar is. De achterliggende grond van 1036 m2 is niet bebouwd en niet anders bij belanghebbende in gebruik dan als weiland. Onder deze omstandigheden behoren beide percelen tot dezelfde onroerende zaak. Dat tussen de percelen een sloot ligt en de bestemming van de achterliggende grond agrarisch is, doet daaraan niet af.
4.4 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2007. De waardebepaling naar een eerdere peildatum speelt daarbij geen doorslaggevende rol.
4.5 Van belanghebbendes woning met garage en ondergrond is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
4.6 Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.
4.7. Gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, rust op de Ambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 642.000 niet te hoog is. Daartoe verwijst de Ambtenaar naar een taxatierapport van 24 september 2010 waarin de waarde van de onroerende zaak, inclusief de in 2004 bijgekochte grond, per 1 januari 2007 is getaxeerd op € 642.000. In het taxatierapport zijn de gegevens van vier vergelijkingsobjecten opgenomen. Bij alle aspecten van kwaliteit en uitstraling alsmede de onderhoudstoestand van de onroerende zaak vermeldt het rapport ‘goed’.
De waarde is in het taxatierapport als volgt gespecificeerd:
€
kavel 2911 m² x € 128/m² 374.303
woning 675 m³ x € 500/m³ 337.500
bijgebouwen dakkapel 3.000
garage 10.000
ongeschoonde waarde 724.803
aftrek 10% 72.480
totaal 642.000
Blijkens de tot het taxatierapport behorende “Specificatie grondwaarde obv bestemming”, waarvan de Ambtenaar ter zitting van het Hof een gecorrigeerde versie heeft overgelegd, is de kavel als volgt gewaardeerd:
Woonbestemming 1.875 m² à € 182,27 € 341.756
Agrarische bestemming 1.036 m² à € 21,55 € 22.325
Totale kavelwaarde € 364.082
De aftrek van 10 percent is in aanmerking genomen in aansluiting op een uitspraak van 30 juli 2008 van het gerechtshof te Amsterdam in de procedure inzake de WOZ-waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2003, waarbij dat hof tot die aftrek heeft besloten gelet op de door belanghebbende in die procedure gestelde gebreken en tekortkomingen, en het ontbreken van nutsvoorzieningen.
4.8 Partijen zijn het erover eens dat de door de Ambtenaar als vergelijkingsobject genoemde onroerende zaak B-straat 1 te Z vergelijkbaar is. Dit betreft qua ligging een met belanghebbendes onroerende zaak vergelijkbaar object. Het is een omstreeks 2003 gebouwde vrijstaande woning met een kavel van 2575 m2 en een inhoud (zonder garage) van 447 m3. Deze onroerende zaak is op 4 juni 2006 verkocht voor € 725.000. De WOZ-waarde per 1 januari 2007 voor dit object bedraagt € 749.000. De Ambtenaar heeft ter zitting gesteld dat B-straat 1 op de peildatum evenmin was aangesloten op het riool en op aardgas. Volgens belanghebbende is dat onjuist. Overigens heeft belanghebbende, naar hij stelt in zijn aan het Hof gerichte brief van 2 december 2011, na de peildatum voor aansluitingen op zowel het riool als op aardgas een bedrag van € 6.500 uitgegeven.
Het Hof acht voorts een vergelijkbaar object het in het taxatierapport genoemde object C-straat 1. Het betreft een in het buitengebied gelegen in 1960 gebouwde vrijstaande woning met een kavel van 1.570 m2 en een inhoud bij verkoop van 570 m3. Dit object is op 5 juli 2006 verkocht voor € 625.000.
Belanghebbende bestrijdt de vergelijkbaarheid van de andere in het taxatierapport genoemde objecten.
4.9 Belanghebbende heeft ter zake van zijn woning in hoger beroep de reeds bij de Rechtbank aangevoerde argumenten herhaald, inhoudende dat op het aan zijn perceel grenzende bedrijfsperceel sprake is van slordig en illegaal beheer, dat de gemeente nalaat voor het bedrijfspand een sloopvergunning af te geven en dat hij op zijn perceel last heeft van asbestdeeltjes afkomstig van het bedrijfspand. Hierdoor kan hij zijn pand niet onderhouden. Hij voert al jaren procedures tegen de gemeente die nalatig is om de eigenaar van het naastgelegen bedrijfspand aan te schrijven om de overlast te voorkomen. Door dit alles is, aldus belanghebbende, anders dan in het taxatierapport vermeld sprake van matig onderhoud in de vorm van beschadigingen aan de gevel, kozijnen, boeiboorden en achterstand in het schilderwerk. De Rechtbank heeft hiervoor in navolging van de Ambtenaar een waardedruk van 10 percent in aanmerking genomen, hetgeen hij onvoldoende acht.
Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat de Ambtenaar het perceel achterliggende cultuurgrond ten onrechte heeft gewaardeerd op circa € 21 per m². De in 2004 betaalde aankoopprijs van die grond lag ver boven de marktprijs van agrarische grond. Het betrof een min of meer gedwongen aankoop ter bescherming van zijn privacy en het vrije uitzicht van zijn woning. Over de prijs kon niet worden onderhandeld. De waarde in het economische verkeer van deze grond bedraagt naar de mening van belanghebbende circa € 4,50 per m². Hij verwijst hiervoor naar de agrarische taxatiewijzer en naar een verkoopakte van 12 september 2006 van percelen cultuurgrond nabij de A-straat te Z.
4.10 De Ambtenaar heeft gesteld dat geen bodemvervuiling of aanwezigheid van asbest is geconstateerd en dat belanghebbende dat ook niet aannemelijk heeft gemaakt. De Ambtenaar stelt zich verder op het standpunt dat de achterliggende grond, gezien de aankoopprijs daarvan in 2004 en gezien de verkoopprijs van een woning met een gelijksoortige bestemming, niet te hoog is gewaardeerd.
4.11 De Ambtenaar heeft eerst ter zitting van het Hof de staffel van grondprijzen genoemd die per 1 januari 2005 voor woningen in het buitengebied van Z werden gehanteerd. In het verleden heeft de gemeente die prijzen niet verstrekt omdat dit, aldus de Ambtenaar, alleen maar tot meer vragen zou leiden.
Die staffel luidt:
Vrijstaande woningen in het buitengebied:
375 m2 € 600 per m2 (basisprijs)
125 m2 € 360
100 m2 € 240
150 m2 € 180
175 m2 € 120
rest € 30
Voor twee-onder-één kapwoningen in het buitengebied werd de volgende staffel gehanteerd:
200 m2 € 600 per m2 (basisprijs)
225 m2 € 480
100 m2 € 360
100 m2 € 240
325 m2 € 180
750 m2 € 60
rest € 30
De Ambtenaar heeft voorts verklaard dat voor belanghebbendes woning - vanwege de gebreken daaraan - per 1 januari 2005 een basisprijs is gehanteerd van € 535 per m3 en per 1 januari 2007 van € 550 per m3.
Ten slotte heeft de Ambtenaar ter zitting van het Hof aangeboden deze staffels en prijzen alsnog op papier te zetten en aan het Hof toe te zenden.
4.12 Naar het oordeel van het Hof bieden de gegevens die de Ambtenaar in het taxatierapport heeft opgenomen in combinatie met de eerst ter zitting van het Hof genoemde nieuwe staffels onvoldoende inzicht in de wijze waarop de onroerende zaak van belanghebbende, afgezien van A-straat 1 en B-straat 1, kan worden vergeleken met de in het taxatierapport genoemde onroerende zaken die bovendien beide blijken te zijn gelegen binnen de bebouwde kom van Z. De door de Ambtenaar verschafte gegevens maken het derhalve niet goed mogelijk om daaruit af te leiden of deze onroerende zaken als vergelijkingsobjecten zijn aan te merken.
De Ambtenaar heeft het bestaan van de door belanghebbende genoemde waardedrukkende factoren onvoldoende weersproken. De Ambtenaar maakt voorts niet duidelijk of met de overlast en het gestelde achterstallige onderhoud bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden. Zo blijft onduidelijk waarom de Ambtenaar enerzijds een aftrek wegens gestelde gebreken en tekortkomingen van 10 percent toepast op de waarde, terwijl anderzijds in hetzelfde aan het Hof overgelegde taxatierapport nog steeds is vermeld dat het onderhoud, kwaliteit en uitstraling van de onroerende zaak ‘goed’ zijn.
De Ambtenaar maakt derhalve naar het oordeel van het Hof de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk.
4.13 Belanghebbende maakt de door hem verdedigde waarde evenmin aannemelijk. Met betrekking tot de overlast van het buurperceel geeft belanghebbende niet een voldoende onderbouwing, bijvoorbeeld in de vorm van het oordeel van een deskundige, van de mate waarin zijn woning daarvan schade ondervindt of zijn woongenot daaronder lijdt, en de invloed daarvan op de waarde van de onroerende zaak.
Evenmin maakt belanghebbende aannemelijk waarom de prijs die hij in 2004 heeft betaald voor de achterliggende grond niet de waarde in het economische verkeer ofwel: “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” weergeeft. Het belang dat belanghebbende had bij aankoop van die grond maakte hem immers tot de meestbiedende koper. Belanghebbende maakt niet aannemelijk dat bij een fictieve verkoop die in de waarderingsficties van artikel 17 van Pro de Wet WOZ ligt besloten, een potentiële koper van de onroerende zaak (het gehele WOZ-object dat hier aan de orde is) aan de achterliggende grond een lagere waarde zou toekennen dan hijzelf heeft gedaan.
4.14 Het vorenstaande overziende geeft het Hof aanleiding de waarde per 1 januari 2007 van de onroerende zaak van belanghebbende in goede justitie te bepalen, waarbij het Hof acht slaat op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd. Het Hof stelt die waarde op € 600.000.
slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond.
5. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten nu om vergoeding daarvan niet is verzocht.
6. Beslissing
Het Gerechtshof
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken van de Ambtenaar;
- vermindert de vastgestelde waarde per 1 januari 2007 tot € 600.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- gelast dat de gemeente IJsselstein aan belanghebbende het voor het instellen van het
beroep betaalde griffierecht van € 41 vergoedt. Voor het instellen van hoger beroep is geen griffierecht in rekening gebracht.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.B.H. Röben, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is op 6 maart 2012 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
Bij afwezigheid van de voorzitter is deze uitspraak mede ondertekend door mr. Kooijmans.
(A. Vellema) (J.P.M. Kooijmans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.