Uitspraak
Arrest d.d. 31 januari 2012
Zaaknummer 200.069.360/01
(zaaknummer rechtbank 155192/ HA ZA 09-314)
HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
Nevenzittingsplaats Leeuwarden
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[A B.V.] ,
gevestigd te [plaats],
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. J.R. Bügel, kantoorhoudende te Dronten,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. R.K.E. Buysrogge, kantoorhoudende te Zwolle.
De inhoud van het tussenarrest d.d. 4 oktober 2011 wordt hier overgenomen.
Het verdere procesverloop
De in genoemd arrest bevolen persoonlijke verschijning van partijen heeft op 19 december 2011 plaats gevonden. Van het aldaar verhandelde is proces-verbaal opgemaakt. De zaak is naar de rol verwezen voor het fourneren van de proces-dossiers.
Vervolgens heeft [appellante] de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest.
De verdere beoordeling
1. [appellante] heeft ter gelegenheid van de persoonlijke verschijning van partijen verklaard:
"De drainageafstand in de grond hangt af van de soort grond en van de bestemming van de grond. De afstand kan dus variëren en een aspirant koper kan niet op voorhand weten wat de drainageafstand in het betreffende stuk grond is. Vanwege mijn handicap ben ik jarenlang niet op het land geweest en ik weet dus niet of de uiteinden van de drainagebuizen te zien waren. Meestal is dat wel het geval. Het is in ieder geval goed mogelijk door in de grond te prikken, de afstand te bepalen. Je kunt ook aan de straaltjes water de afstand zien.
In de koopovereenkomst staat opgenomen dat mij zou worden gevraagd onder andere het drainageplan aan de heer [geïntimeerde] te doen toekomen. Omdat ik het plan niet had heb ik hem dat niet kunnen geven. Het oorspronkelijke drainageplan kun je opvragen bij de dienst [X], maar latere tussendrainages behoeven bij de dienst niet te worden gemeld. Een drainageafstand van 12 meter is ruim voldoende voor akkerbouw. De drainageafstand is voor de waarde van een kavel niet van belang. Op grond van de drainageafstand van een ander kavel van mij, waar om de 6 meter was gedraineerd, en dat indertijd ook voor fruitteelt was gebruikt, ben ik er vanuit gegaan dat ook het onderhavige kavel om de 6 meter was gedraineerd. Ik ben ongeveer 5 jaar eigenaar geweest van het onderhavige kavel. De drainage was goed, en ik heb er geen onderhoud aan gepleegd. De drainage ligt er al vanaf de jaren ‘50. Tussendrainage vond in het algemeen ook plaats omdat bij uitval van een bestaande drainagebuis de afstand te groot zou worden. Voor de waarde van een kavel is de drainageafstand niet van belang. De onderhandelingen zijn via mijn makelaar verlopen, met de heer [geïntimeerde] heb ik zelf geen contact gehad."
2. [geïntimeerde] heeft bij die gelegenheid verklaard:
"De drainageafstand hangt af van de grondsoort en de bestemming van de grond. Het is niet zo dat bij het in cultuur brengen van de grond er altijd om de 12 meter is gedraineerd. Soms bedroeg de drainageafstand 18 meter. Als aspirant koper weet je nooit zeker hoe de drainageafstand is, vooral ook omdat er sinds ongeveer 30 jaar veelvuldig tussen gedraineerd is. Daarom heb ik er ook naar gevraagd. De uiteinden van de buizen waren niet meer te zien. Door de grondbewerkingen wordt het talud steiler. Daardoor storten de sloten namelijk wat in, met als gevolg dat de uiteinden van de buizen niet meer zichtbaar zijn. Een oud-werknemer van de heer [appellante], die nu bij mij werkt, heeft mij verteld dat hij nooit opdracht heeft gekregen de eindbuizen op te zoeken en de grond eromheen te verwijderen. Ondanks mijn vraag heb ik het drainageplan niet gekregen. De koop is eind maart gesloten en ik ben in april meteen aan het werk gegaan. Er was dus geen gelegenheid om op het plan te wachten. Omdat [X] bij het in cultuur brengen van de grond zowel eenzijdig als tweezijdig heeft gedraineerd is het ondoenlijk zelf de hele sloot langs te lopen en te prikken waar de buizen zich bevinden. Alleen na een regenbui kun je een straaltje water zien. Ik heb nog wel, na de totstandkoming van de overeenkomst, bij de [X] het drainageplan opgevraagd. Omdat de mededeling over de drainageafstand van 6 meter zonder voorbehoud was gegeven, heb ik voor het sluiten van de overeenkomst geen eigen onderzoek meer verricht. Ik denk dat 80 tot 100% van de gronden ten opzichte van het oude drainageplan zijn tussen gedraineerd. Vanwege de zware mechanisatie en de ernstig wordende regenval is tussendrainage zeer gewenst. Ik heb de tussendrainage intussen laten uitvoeren, voor het bedrag dat in de stukken staat genoemd. Bij het uitbrengen van het bod is de drainageafstand een relevante factor. Uit de akte blijkt dat [appellante] ongeveer 10 jaar eigenaar van het perceel is geweest. Omdat drainagebuizen worden onderhouden is de feitelijke levensduur veel langer dan uit de economische afschrijving blijkt. Ik heb alleen contact gehad met de makelaar van de heer [appellante], en niet met hem zelf."
3. Uit de door partijen afgelegde verklaringen blijkt dat partijen het erover eens zijn dat de drainageafstand niet alleen van de soort grond maar ook van de bestemming van de grond afhangt. Partijen zijn het er ook over eens dat een aspirant-koper niet op voorhand kan weten wat de drainageafstand in het betreffende perceel grond is. Toen [geïntimeerde], die de percelen zelf in gebruik wilde gaan nemen, naar de drainageafstand vroeg, diende het voor [appellante], althans haar makelaar, dan ook duidelijk te zijn dat het om serieuze informatie ging. Omdat [geïntimeerde] op zijn desbetreffende vraag zonder voorbehoud het antwoord kreeg dat om de zes meter was gedraineerd, mocht hij - mede gelet op het feit dat [appellante] de percelen zelf voor de landbouw had gebruikt - op deze mededeling afgaan (zie Asser/Hijma 5-I nr 338). Het dient voor rekening en risico van [appellante] te komen dat zij, hoewel zij niet over een drainageplan beschikte, zonder enig voorbehoud [geïntimeerde] informatie over de drainageafstand heeft verstrekt. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat het voor hem doenlijk was de drainageafstand in de onderhavige percelen te controleren. Bovendien had [geïntimeerde] gelet op de hem verstrekte informatie daartoe ook geen reden.
4. Nu [geïntimeerde], zoals hiervoor is overwogen, mocht afgaan op de hem over de drainageafstand gegeven informatie, is sprake van non-conformiteit, nu de percelen grond ten tijde van de verkoop aan [geïntimeerde] niet om de zes meter waren gedraineerd.
De grieven 3 en 4 falen derhalve.
De slotsom.
5. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd met veroordeling van [appellante] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep. Het geliquideerd salaris van de advocaat van [geïntimeerde] zal worden gesteld op 3 punten naar tariefgroep III.
6. Het door [appellante] gedane bewijsaanbod dient als voor het geding in hoger beroep niet ter zake te worden gepasseerd.
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt de vonnissen d.d. 25 november 2009 en 14 april 2010 waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerde] tot aan deze uitspraak op € 610,00 aan verschotten en € 3.474,00 aan geliquideerd salaris voor de advocaat.
Aldus gewezen door mrs. K.E. Mollema, J.H. Kuiper en M.C.D. Boon-Niks, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 31 januari 2012 in bijzijn van de griffier.