Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.085.430
(zaaknummer rechtbank 417123)
arrest van de tweede civiele kamer van 15 november 2011
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. P.J. Graafstal,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
niet verschenen.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 23 februari 2011 dat de rechtbank Zutphen, sector kanton, locatie Harderwijk (verder: de kantonrechter) heeft gewezen tussen appellant (hierna ook te noemen: [appellant]) als gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie en geïntimeerde (hierna ook te noemen: [geïntimeerde]) als eiser in conventie tevens verweerder in reconventie. Van het vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 [appellant] heeft bij exploot van 24 maart 2011 [geïntimeerde] aangezegd van dat vonnis in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
2.2 [geïntimeerde] is niet in rechte verschenen. Tegen hem is verstek verleend.
2.3 Bij memorie van grieven heeft [appellant] een aantal ongenummerde grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, producties in het geding gebracht en gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, zo nodig met (ambtshalve) verbetering en aanvulling van (rechts-) gronden, de inleidende vorderingen in conventie van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, onder toewijzing van de vordering in reconventie van [appellant], met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
2.4 Vervolgens heeft [appellant] de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3. De vaststaande feiten
3.1 In september 2008 heeft [geïntimeerde] bij door partijen ondertekende akte de (ongemeubileerde recreatie-)woning aan de [adres] te [woonplaats] all-in, dat wil zeggen inclusief (propaan-)gas, water en elektra, voor onbepaalde tijd aan [appellant] verhuurd tegen een huurprijs van € 720 per maand, telkens uiterlijk op de eerste van iedere maand te voldoen.
3.2 Op 3 juli 2009 heeft [geïntimeerde] bij deze woning, na verwijdering van de respectievelijke meters, het gas, water en elektra afgesloten. De gas- en watermeter moesten worden vervangen. [appellant] heeft daarop in diezelfde maand het elektra provisorisch laten aansluiten op het elektriciteitsnet van een buurman ([A]) en moest sedertdien de stroomkosten ad € 40 per maand aan hem voldoen. [appellant] had geen water en gas meer.
3.3 Per 1 september 2009 heeft [appellant] de huurbetalingen gestaakt.
3.4 Op 8 september 2009 zijn op kosten van [appellant] een nieuwe watermeter en (propaan-) gasmeter gemonteerd. Sedertdien moest [appellant] de kosten van water en (propaan-)gas zelf voldoen.
3.5 Op 29 oktober 2009 heeft [geïntimeerde] zich ten onrechte laten inschrijven op het adres van het verhuurde, waardoor zijn schuldeisers zich steeds richtten tot dit adres, waarvan [appellant] overlast heeft ondervonden. Wegens een vordering op [geïntimeerde] heeft de fiscus op een gegeven moment bodembeslag gelegd op het huisraad van [appellant], hetgeen [appellant] met veel moeite heeft kunnen laten opheffen.
3.6 In november 2009 heeft [appellant] het dak en een dakgoot moeten laten repareren. In januari 2010 ging de centrale verwarming kapot en kwamen de reparatiekosten daarvan voor rekening van [appellant].
3.7 Op 6 september 2010 heeft de vereniging van eigenaren bungalowpark Horsterland vanwege een vordering op [geïntimeerde] wegens energie het inmiddels reguliere elektra en ook het gas van [appellant] afgesloten. [appellant] schaft sedertdien flessengas aan en heeft (opnieuw) via de buurman tijdelijk elektra verkregen.
3.8 Sedert januari 2011 is niet langer [geïntimeerde] maar, uit hoofde van een veiling, Merkaa Vastgoed B.V. de nieuwe eigenaar van de woning.
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Op vordering van [geïntimeerde] heeft de kantonrechter bij zijn eindvonnis in conventie de huurovereenkomst ontbonden, [appellant] veroordeeld tot ontruiming met machtiging daartoe aan [geïntimeerde], [appellant] veroordeeld tot betaling van € 8.753 wegens huur over de periode van september 2009 tot 1 augustus 2010, vermeerderd met rente, [appellant] veroordeeld tot betaling van de huurprijs van € 720 per maand over de periode van 1 augustus 2010 tot aan de dag van ontruiming, in reconventie [appellant] in zijn vordering niet-ontvankelijk verklaard en in conventie en in reconventie [appellant] in de proceskosten veroordeeld. Tegen dit alles richt [appellant] zijn hoger beroep.
4.2 Sedert 1 september 2009 heeft [appellant] de huurpenningen niet meer betaald. Daartoe heeft hij zich in conventie beroepen op opschorting wegens een evenredige huurprijsvermindering dan wel (opschorting ter) verrekening met tegenvorderingen van in totaal € 5.341,61 wegens herstel door of op kosten van [appellant] van door toedoen van [geïntimeerde] veroorzaakte schadeposten die [appellant] als volgt heeft gespecificeerd en met producties gedocumenteerd:
1 sloopafval Van de Mheen € 175 (weegbon d.d. 11.10.2008)
2 water- en gasmeter Wildkamp € 392,71 (factuur d.d. 8.9.2009)
3 [bedrijf X] monteren € 810,79 (factuur d.d. 10.9.2009)
4 stroomafname 4 x € 30 € 120 (kwitanties laatste 4 maanden 2010)
5 mastiek etc. Wildkamp € 223,01 (factuur d.d. 13.11.2009)
6 reparatie dakgoot [bedrijf X] € 2.437,12 (factuur d.d. 22.11.2009)
7 reparatie cv [bedrijf X] € 972,23 (factuur d.d. 18.1.2010)
8 Dusseldorp DTS gas € 45 (kassabon d.d. 25.9.2010)
9 DTS propaan € 27 (nota’s 18, 23 en 26.11.2010)
10 gas € 46,25
11 gas € 46,25
12 gas € 46,25
totaal € 5.341,61.
4.3 [appellant] heeft in eerste aanleg in reconventie gevorderd om de maandelijkse huurprijs vanaf juli 2009 op nihil te stellen, althans aanmerkelijk te verminderen, en [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan [appellant] van het schadebedrag van € 5.341,61 met rente en kosten. Daarin heeft de kantonrechter [appellant] niet-ontvankelijk verklaard.
Voor zover [appellant] tegen die beslissing opkomt, strandt zijn grief hierop dat [appellant] zijn eis in reconventie niet, overeenkomstig artikel 137 Rv Pro, dadelijk bij antwoord heeft ingesteld, maar pas na de conclusie van dupliek en derhalve te laat, terwijl ingevolge artikel 353 lid Pro 1, laatste zinsnede Rv in hoger beroep geen eis in reconventie kan worden ingesteld.
4.4 Volgens artikel 7:207 lid 1 BW Pro kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder tot die waarop het gebrek is verholpen. Voor huur van woonruimte geeft artikel 7:257 BW Pro daaraan een nadere uitwerking en bepaalt, voor zover hier van belang, dat deze vordering vervalt zes maanden na de kennisgeving aan de verhuurder. Deze beide bepalingen verlangen met zoveel woorden dat de huurder daartoe (afgezien van een verzoek aan de huurcommissie) een vordering (bij de rechter) instelt. Deze eis is in de parlementaire geschiedenis een en andermaal aan de orde geweest (zie Parl. Gesch. Huurrecht, De Jonge/De Wijkerslooth, p. 216 - 219, 224, 225 en 227 alsmede p. 561 en 562). De achtergrond daarvan is dat de wetgever de huurder (van woonruimte) niet wilde toestaan op eigen gezag tot huurvermindering over te gaan en de verhuurder geheel afhankelijk te maken van het oordeel van de huurder over de aanwezigheid van een gebrek en een daarop aanspraak gevende huurvermindering en zo in de hand te werken dat de huurder de regeling zou misbruiken als dekmantel voor betalingsonwil. Op grond van deze tekst en strekking van deze (sedert 1 augustus 2003 geldende) wetgeving is voor evenredige vermindering van de huurprijs een vordering vereist. Nu [appellant] in zijn reconventie terecht niet-ontvankelijk is verklaard en het vonnis in zoverre zal worden bekrachtigd, ontbreekt een zodanige vordering. Daarop kan [appellant] dus in conventie geen opschortingsrecht baseren.
4.5 Is de verhuurder met het verhelpen van gebreken in verzuim, dan kan de huurder dit verhelpen ingevolge artikel 7:206 lid 3 BW Pro zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen.
Ook op deze bepaling heeft [appellant] zich beroepen.
4.6 Uit de eigenmachtige afsluiting door [geïntimeerde] op 3 juli 2009 van gas, water en elektra mocht [appellant] afleiden dat [geïntimeerde] in de nakoming van zijn overeengekomen verbintenis tot levering van energie en water voortaan zou tekortschieten. Daarom was [geïntimeerde] ingevolge artikel 6:83, aanhef en onder c BW ter zake in verzuim. De daarmee verband houdende posten 2 en 3 worden voldoende aannemelijk gemaakt door de desbetreffende facturen.
Ook indien juist zou zijn dat [bedrijf X] ([bedrijf X]) [appellant] niet alleen in dienstbetrekking zou hebben maar tevens via BK Montage Limited aan [appellant] zou toebehoren, dan nog vloeit daaruit niet voort dat de daarbij voor een gasmeter, een schoepenrad watermeter, montagekosten en voorrijkosten in rekening gebrachte bedragen ad in totaal € 810,79 inclusief BTW onevenredig hoog zouden zijn. Hoewel dat op zijn weg lag, heeft [geïntimeerde] zijn betwisting van (de redelijkheid van) de omvang van dit totaalbedrag niet concreet gemotiveerd. Daarom mocht [appellant] de onbestreden post 2 en de ongemotiveerd bestreden post 3 met de huur verrekenen.
4.7 Met betrekking tot de gebreken wegens lekkage van het dak en een dakgoot in november 2009, het defect aan de centrale verwarming in januari 2010 en de afsluiting van de energietoevoer door Horsterland op 6 september 2010 heeft [appellant] [geïntimeerde] niet een ingebrekestelling kunnen toezenden omdat [geïntimeerde] zich op 29 oktober 2009 in de gemeentelijke basisadministratie heeft laten inschrijven op het adres van het verhuurde, waar niet [geïntimeerde], maar [appellant] woonde. [geïntimeerde] heeft wel aangevoerd dat [appellant] hem had kunnen aanschrijven op zijn in de huurakte gekozen adres te [plaats] ([adres]), maar [appellant] heeft daartegen in hoger beroep onweersproken aangevoerd dat [geïntimeerde] niet meer op dit laatste adres woonde en dat zijn ex-vriendin hem heeft doorgegeven dat [geïntimeerde] daar was vertrokken. Al met al heeft [geïntimeerde] niet gemotiveerd weersproken dat hij, in elk geval voor [appellant], onvindbaar en onbereikbaar was. Daarom was [appellant] toen niet meer tot verzending van ingebrekestellingen gehouden en is het verzuim van [geïntimeerde] ingetreden.
De posten 5 en 7 zijn, op dezelfde wijze als hiervoor besproken, onvoldoende gemotiveerd weersproken en voor verrekening met de huur vatbaar.
Post 6 wegens reparatie van een dakgoot is neergelegd in een factuur van [bedrijf X] van 22 november 2009 ten bedrage van € 2.437,12 en bevat als omschrijving:
"Reparatie dakgoot i.v.m. kapot dakleer door zeer slecht onderhoud aan de dakgoot. Hierdoor viel regelmatig de stroom uit omdat er water via de boeidelen bij de spotjes terechtkwam."
Hoewel het hier in verhouding tot de netto maandhuur om een aanzienlijk bedrag gaat, oordeelt het hof ook verrekening met deze onvoldoende gemotiveerd weersproken post wegens demontage en montage van een goot van 16 strekkende meter terecht.
4.8 Post 1 heeft blijkens de weegbon betrekking op de afvoer van sloopafval op 11 oktober 2008. Voor de verwijdering daarvan had [appellant] [geïntimeerde] in gebreke kunnen en moeten stellen. Nu daarvan niet is gebleken, is hij niet tot verrekening bevoegd.
4.9 De posten 4 en 8 tot en met 12 hebben alle betrekking op leveranties van gas respectievelijk stroom in de laatste vier maanden van 2010, klaarblijkelijk als gevolg van de energieafsluiting door Horsterland op 6 september 2010. De energieafsluiting spruit voort uit een toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerde] jegens Horsterland, maar [appellant] is daardoor in zijn energietoevoer gedupeerd, terwijl [geïntimeerde] hem krachtens de huurovereenkomst daarvan moest voorzien. Aldus is tevens sprake van een toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerde] jegens [appellant], zodat [geïntimeerde], zonder ingebrekestelling, in verzuim kwam. [appellant] mag in redelijkheid deze vervangende prestatie als schade met de huurprijs verrekenen.
4.10 In de periode van september 2008 tot en met november 2010 mocht [geïntimeerde] dus (€ 5.341,61 - € 175 =) € 5.166,66 in totaal op de door hem verschuldigde huurpenningen (ad in totaal (27 x € 720 =) € 19.440 in mindering brengen en wel naar de toerekeningsregels van artikel 6:43 lid 2 BW Pro. In zoverre zal de toewijzing door de kantonrechter van de huurpenningen worden vernietigd.
De ontbinding van de huurovereenkomst per 23 februari 2011 (de datum van het eindvonnis) is evenwel terecht uitgesproken omdat de inhoudingen van [appellant] niet in een redelijke verhouding staan tot de non-betaling van de sedert 1 september 2008 vervallen huurpenningen. In zoverre zal het vonnis worden bekrachtigd.
5. De slotsom
5.1 Het hoger beroep slaagt wat betreft de verrekening van bijna alle schadeposten met de verschuldigde huurpenningen, zodat het vonnis op dit punt zal worden vernietigd. Voor het overige faalt het hoger beroep, zodat het vonnis verder zal worden bekrachtigd.
5.2 Als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] van de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.
6. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het eindvonnis van de kantonrechter te Harderwijk van 23 februari 2011, behoudens voor zover daarbij het beroep van [appellant] op verrekening met de posten 2 tot en met 12 is afgewezen, vernietigt het vonnis in zoverre en doet op dit punt opnieuw recht:
bepaalt dat de verschuldigde huurpenningen moeten worden verminderd met de posten 2 tot en met 12 op de wijze als bepaald in artikel 6:43 lid 2 BW Pro;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op nihil.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.W. Steeg, C.J.H.G. Bronzwaer en H.M. Wattendorff, en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van dinsdag 15 november 2011.