Uitspraak
Arrest d.d. 23 augustus 2011
Zaaknummer 200.057.322/01
HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
Nevenzittingsplaats Leeuwarden
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. A.J.A. van Dijk, kantoorhoudende te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. Ph.H. Elzerman, kantoorhoudende te Zwolle.
De inhoud van het tussenarrest d.d. 30 maart 2010 wordt hier overgenomen.
Het verdere procesverloop
De in genoemd arrest van 30 maart 2010 bevolen persoonlijke verschijning van partijen heeft geen doorgang gevonden. Nadat de zaak naar de rol was verwezen, heeft [appellant] een memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis, genomen en daarbij een productie overgelegd. De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
te vernietigen het vonnis door de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle van 8 september 2009, onder zaaknummer 444908 CV 09-1723, tussen appellant als eiser en geïntimeerde als gedaagde gewezen en opnieuw rechtdoende bij arrest, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1.
primair:
te verklaren voor recht dat de fictieve overeenstemming die is neergelegd in de uitspraak van de huurcommissie d.d. 7 november 2008 als gevolg van de in eerste aanleg gevoerde procedure ongedaan is gemaakt en dat deze overeenstemming als gevolg van een vernietiging van de uitspraak van de kantonrechter d.d. 8 september 2009 niet herleeft;
subsidiair, voor zoveel het primair gevorderde wordt afgewezen:
te vernietigen de uitspraak van de huurcommissie d.d. 7 november 2008;
alsmede
2.
de huurprijs van het gehuurde aan het [adres] en de ingangsdatum daarvan opnieuw vast te stellen nu vaststelling van de huurprijs in eerste aanleg in strijd met de fundamentele beginselen van behoorlijke rechtspleging tot stand is gekomen;
3.
met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties."
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:
"Appellant in zijn appel niet-ontvankelijk te verklaren, dan wel het vonnis van de kantonrechter Zwolle van 8 september 2009 - waarvan beroep - zonodig met verbetering van gronden te bekrachtigen en appellant te veroordelen in de kosten van het hoger beroep."
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft dertien grieven opgeworpen.
De verdere beoordeling
Met betrekking tot de feiten
1. Tegen de door de kantonrechter onder a. tot en met k. vastgestelde feiten zijn geen grieven gericht, zodat het hof van deze feiten heeft uit te gaan. Het hof zal deze feiten herhalen aangevuld met enige feiten die eveneens als vaststaand hebben te gelden.
1.1. [appellant] is eigenaar van het pand te [adres]. Het appartement op de zolderetage van dit pand heeft [appellant] vanaf 23 mei 2008 tot 1 juni 2009, met de mogelijkheid van verlenging, verhuurd aan [geïntimeerde].
1.2. In de tussen partijen op 23 mei 2008 opgemaakte huurovereenkomst is een kale huurprijs van € 625,00 vermeld, te vermeerderen met een bedrag van € 145,00 aan servicekosten
1.3. Op 23 juni 2008 heeft [geïntimeerde] de huurcommissie verzocht de aanvangshuur te toetsen als bedoeld in art. 7: 249 BW. Daarop heeft in opdracht van de huurcommissie een voorbereidend onderzoek in de woonruimte plaats gevonden waarover op 22 juli 2008 een rapport is uitgebracht.
1.4. In genoemd rapport van voorbereidend onderzoek is weergegeven dat de woning, uitgedrukt in punten, kan worden gewaardeerd op 79 punten en dat de maximale huurprijsgrens moet worden gesteld op € 331,70 per maand. In dat rapport is voorts vermeld dat zich een zeer ernstig gebrek voordoet overeenkomstig categorie A onder punt 2 van het gebrekenboek huurcommissie, te weten het ontbreken van een ventilatiekanaal in de inpandige douche met toilet en dat zich een gebrek voordoet overeenkomstig categorie C, te weten dat het uitzetraam van de slaapkamer over de onderdorpel/vensterbank sleept en niet meer te sluiten is.
1.5. Bij brief van 21 oktober 2008 zijn [geïntimeerde] en [appellant] uitgenodigd voor de behandeling van [geïntimeerde]s verzoek door de huurcommissie op 7 november 2008.
1.6. [appellant] is als gevolg van een onjuiste oproeping bij het voorbereidend onderzoek niet aanwezig geweest. Hij is om dezelfde reden ook niet voor de genoemde behandeling door de huurcommissie verschenen. De uitspraak van de huurcommissie van 7 november 2008, verzonden op 25 november 2008, is eveneens niet naar het juiste adres van [appellant] gezonden.
1.7. Bij genoemde uitspraak van de huurcommissie is - zakelijk weergegeven - het puntentotaal van de woning vastgesteld op 79, geoordeeld dat daardoor de overeengekomen huurprijs van € 625,00 per maand niet redelijk is maar een huurprijs van € 331,70 per maand wel, dat de woonruimte gebreken vertoont als hiervoor onder 1. 4. vermeld en dat het daardoor redelijk is dat huurder vanaf
23 mei 2008 een huurprijs van € 66,34 per maand betaalt, zijnde 20% van
€ 331,70, tot de eerste van de maand volgend op de maand waarin de gebreken zijn verholpen.
1.8. [geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst tegen 1 juni 2009 opgezegd en het gehuurde per die datum verlaten en aan [appellant] ter beschikking gesteld.
1.9. [appellant] heeft tot 1 juni 2009 geen van de hiervoor genoemde gebreken hersteld.
Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
2. [appellant] heeft na wijziging van de eis gevorderd dat de kantonrechter de uitspraak van de huurcommissie zal vernietigen en de huurprijs van het gehuurde aan het [adres] zal vaststellen op een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen huurprijs.
2.1. [appellant] heeft ter onderbouwing van zijn vordering aangevoerd dat [geïntimeerde] hem in kennis heeft gesteld van een defect aan de deurbel en het klemmen van een deur. Deze gebreken zijn verholpen. [appellant] wijst er daarbij nog op dat [geïntimeerde] in het bij het aangaan van de huurovereenkomst opgemaakte opnameformulier heeft ingevuld dat de staat van onderhoud van het gehuurde goed was. [geïntimeerde] heeft hem bij het aangaan van de huurovereenkomst noch nadien in kennis gesteld van de vermeende gebreken als vermeld in het voorbereidend rapport van de huurcommissie. Voorafgaand aan de procedure bij de huurcommissie is [appellant] dan ook niet in de gelegenheid gesteld het gebrek te verhelpen. Onjuist is dat [appellant] [geïntimeerde] zou hebben laten weten niet bereid te zijn de gebreken te verhelpen. [appellant] heeft ook overigens nog opgemerkt dat hij niet in de gelegenheid is geweest de voor de puntenvaststelling relevante feiten bij de huurcommissie naar voren te brengen. Nu de huurcommissie het beginsel van hoor en wederhoor heeft geschonden, kan reeds daarom haar beslissing niet in stand blijven. Indien deze beslissing niet zou worden vernietigd, zou in de procedure voor de kantonrechter tot een toetsing ten gronde moeten worden overgegaan, aldus [appellant].
2.2. [geïntimeerde] heeft de vordering betwist en onder meer aangevoerd dat er vanaf de aanvang van de huurovereenkomst gebreken aan het gehuurde waren waaronder het klemmen van het uitzetraam en het niet functioneren van de deurbel. Hij heeft dit [naam makelaardij] Makelaardij laten weten maar hem werd meegedeeld dat de huurprijs laag was en dat [appellant] zeker geen derde voor € 60,00 per uur zou inhuren om de gebreken te verhelpen. [geïntimeerde] heeft ook betwist dat het beginsel van hoor en wederhoor zou zijn geschonden. Indien de oproep voor de zitting van de huurcommissie [appellant] niet tijdig heeft bereikt, komt dit voor zijn risico. [geïntimeerde] heeft zich ten aanzien van de berekening van het toepasselijk puntenaantal voor het gehuurde aangesloten bij de bevindingen uit het rapport van het voorbereidend onderzoek. De toegepaste verlaging van de huurprijs wegens gebreken is correct toegepast, aldus [geïntimeerde].
2.3. De kantonrechter heeft in r.o. 3.5. overwogen dat de huurcommissie het fundamentele beginsel voor hoor en wederhoor heeft geschonden en dat het oordeel van de huurcommissie en wat daartoe ten grondslag is gelegd, ten volle en zonder enige terughoudendheid zal moeten worden bezien. De kantonrechter heeft in r.o. 4 vooropgesteld dat het om een toetsing van de aanvangshuurprijs gaat en dat bij de beoordeling van de in rekening te brengen huurprijs alleen rekening mag worden gehouden met gebreken die er bij de aanvang waren. De kantonrechter heeft vervolgens overwogen dat een verhuurder die een nieuwe huurovereenkomst aangaat, geacht wordt bekend te zijn met de toestand van de woning bij aanvang van de huur. De huurder is, anders dan bij de in art. 7: 257 BW geregelde gebrekenprocedure, niet verplicht de gebreken aan de verhuurder te melden alvorens de huurcommissie te verzoeken de aanvangshuurprijs te toetsen. De kantonrechter heeft verder overwogen dat [appellant] de in het rapport van de huurcommissie vermelde gebreken niet heeft weersproken. De kantonrechter is ten slotte tot het oordeel gekomen dat de woning - uitgedrukt in punten - op 81 punten moet worden gewaardeerd en de huurprijs van het gehuurde op € 69,19 per maand (exclusief bijkomende kosten) vastgesteld voor de periode van 23 mei 2008 tot 1 juni 2009. De proceskosten werden gecompenseerd in dier voege dat iedere partij belast bleef met de aan haar zijde gevallen kosten.
Met betrekking tot het appelverbod
3. [appellant] heeft zich binnen de in art. 7: 262 lid 1 BW genoemde termijn van acht weken na verzending van een afschrift van de uitspraak van de huurcommissie aan partijen tot de kantonrechter gewend en een beslissing gevorderd over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs waarover [geïntimeerde] de huurcommissie om een uitspraak had verzocht. De kantonrechter heeft in genoemd vonnis van 8 september 2009 op de vordering van [appellant] beslist. Op grond van het tweede lid van het hiervoor genoemde wetsartikel is tegen de beslissing van de kantonrechter geen hogere voorziening toegelaten.
4. [appellant] heeft echter aangevoerd dat ook de kantonrechter in strijd met het fundamentele beginsel van hoor en wederhoor heeft gehandeld door het rapport van de huurcommissie van 22 juli 2008, dat in strijd met het fundamentele beginsel van hoor en wederhoor tot stand is gekomen, niet buiten beschouwing te laten. De kantonrechter heeft daarentegen de bevindingen in dit rapport als uitgangspunt genomen en daarmee feiten gebruikt die hem uit een ander geding kenbaar zijn geworden. De kantonrechter had deze feiten dan ook niet aan zijn beslissing ten grondslag mogen leggen. Bovendien zijn de feiten in genoemd rapport 'vervuild' nu dit rapport alleen is gebaseerd op hetgeen [geïntimeerde] naar voren heeft gebracht. Dat [appellant] de uit het rapport en de uitspraak van de huurcommissie weergegeven feiten, niet zou hebben betwist kan er niet toe leiden dat de kantonrechter deze als vaststaand heeft mogen beschouwen. Het gaat immers niet om door de ene partij gestelde feiten en rechten als bedoeld in art. 149 Rv, maar om feiten verkregen uit het rapport bij de totstandkoming waarvan slechts één partij betrokken is geweest. Het is niet zo dat de strijdigheid van het beginsel van hoor en wederhoor is opgeheven nu [appellant] zich in de kantongerechtsprocedure over dit rapport heeft kunnen uitlaten. De kantonrechter had de beslissing van de huurcommissie dienen te vernietigen dan wel zelf een nieuw onderzoek dienen te gelasten. De kantonrechter heeft ten onrechte niet beslist op de vordering van [appellant] tot vernietiging van de beslissing van de huurcommissie van 7 november 2008, aldus [appellant].
5. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat [appellant] in zijn hoger beroep niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Van een schending van het beginsel van hoor en wederhoor is geen sprake geweest.
6. Het hof is van oordeel dat [appellant] in het door hem ingestelde hoger beroep kan worden ontvangen, nu hij erover klaagt dat in het geding in eerste aanleg het beginsel van hoor en wederhoor is geschonden (zie onder meer HR 18-2 1994, LJN ZC1280, NJ 1994, 742). Het hof zal vervolgens eerst onderzoeken of deze gestelde doorbrekingsgrond zich daadwerkelijk voordoet.
7. [appellant] heeft aan de orde gesteld dat de kantonrechter het fundamentele beginsel van hoor en wederhoor zou hebben geschonden door het rapport van de huurcommissie, waarvan vaststaat dat [appellant] bij de totstandkoming ervan buiten zijn schuld niet betrokken is geweest, aan zijn beslissing ten grondslag heeft gelegd.
8. Het hof stelt vast dat [appellant] in de procedure bij de kantonrechter uitgebreid zijn kritiek op de werkwijze van de huurcommissie heeft kunnen ontvouwen en dat de kantonrechter die kritiek, voor wat betreft de gebrekkige wijze van oproepen, ook heeft onderschreven. Het gestelde met betrekking tot de doorbrekingsgrond heeft geen betrekking op de procedure bij de kantonrechter, maar uitsluitend op de procedure bij de huurcommissie, waarbij het standpunt van [appellant] erop neerkomt dat de kantonrechter op geen enkel onderdeel had mogen aanknopen bij stukken uit de voorprocedure, maar helemaal bij 'nul' had moeten beginnen, met een nieuwe plaatsopneming.
9. Het hof onderschrijft dit uitgangspunt niet. De kantonrechter was niet gehouden om onder de geschetste omstandigheden van een rapport van voorbereidend onderzoek dat was opgesteld zonder dat het standpunt van de verhuurder bekend was, een geheel nieuw rapport te laten opstellen. De kantonrechter heeft ervoor gekozen om de concrete bezwaren tegen dit rapport en de daarop gevolgde uitspraak van de huurcommissie te toetsen, en voor wat betreft de niet besreden onderdelen aan te knopen bij hetgeen de deskundige had vastgesteld. Voor zover [appellant] ervoor heeft gekozen om in eerste aanleg niet al zijn feitelijke bezwaren tegen het voorbereidend onderzoek aan het papier toe te vertrouwen, is dat zijn keuze waarvan hij de consequenties heeft te dragen. Een van de consequenties is dat het de kantonrechter het wellicht mede daardoor niet noodzakelijk heeft geacht een nieuw deskundigenbericht te gelasten. Een en ander maakt echter niet dat daarmee sprake is van schending van het beginsel van hoor en wederhoor door de kantonrechter.
10. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt, dat in het geding in eerste aanleg geen sprake is geweest van een schending van het beginsel van hoor en wederhoor.
11. [appellant] heeft terecht aangevoerd dat de kantonrechter niet heeft beslist op zijn vordering tot vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie. Gelet op de beslissing van de kantonrechter is [appellant] daardoor echter niet in zijn belangen geschaad.
De slotsom.
12. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat het hoger beroep moet worden verworpen. De door [appellant] aangevoerde grieven behoeven derhalve geen behandeling. [appellant] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep worden veroordeeld. Het salaris van de advocaat van [geïntimeerde] zal worden gesteld op 1 punt tariefgroep I.
De beslissing
Het gerechtshof:
verwerpt het hoger beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerde] tot aan deze uitspraak op € 263,00 aan verschotten en € 632,00 aan geliquideerd salaris voor de advocaat.
Aldus gewezen door mrs. K.E. Mollema, J.H. Kuiper en M.C.D. Boon-Niks,en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 23 augustus 2011 in bijzijn van de griffier.